上半年房地產(chǎn) 鬧劇連臺(tái)無(wú)人喝彩

雖然6月份，國(guó)內(nèi)球迷的目光大都轉(zhuǎn)向了歐洲杯，但我們的中超聯(lián)賽還在繼續(xù)。中超賽場(chǎng)上，本賽季最大的黑馬杭州綠城，從連續(xù)五輪不勝到四連勝，成為聚光燈下的焦點(diǎn)。而這一切都離不開(kāi)主教練岡田武史，中央電視臺(tái)體育頻道還特意播出《岡田武史在中國(guó)》的紀(jì)錄片。

作為杭州綠城最大贊助商的綠城中國(guó)，今年以來(lái)卻經(jīng)歷著痛苦的轉(zhuǎn)變。年初，它遭遇“綠城破產(chǎn)”傳聞，6月8日又宣布獲得香港地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商九龍倉(cāng)近51億港元策略入股，交易完成后，九龍倉(cāng)將持有綠城中國(guó)24.6%股份，成為綠城中國(guó)第二大股東。而綠城中國(guó)的掌門(mén)人宋衛(wèi)平的股權(quán)將進(jìn)一步稀釋至25.45%。

開(kāi)發(fā)商風(fēng)光不再

上半年，在經(jīng)歷賣(mài)地、賣(mài)項(xiàng)目、賣(mài)股權(quán)之后，宋衛(wèi)平首次對(duì)外界坦承：“這次調(diào)控對(duì)綠城來(lái)說(shuō)，幾乎是滅頂之災(zāi)，主要是沒(méi)預(yù)測(cè)到調(diào)控的長(zhǎng)度和深度。我個(gè)人是有責(zé)任的，需要檢討，早知道有些地不買(mǎi)，有些資金準(zhǔn)備得好一點(diǎn)?！?/p>

3年前還與萬(wàn)科爭(zhēng)老大的宋衛(wèi)平，經(jīng)過(guò)危機(jī)洗禮之后，正式宣布告別高負(fù)債時(shí)代，并將穩(wěn)健和安全放在了第一位。綠城的斷臂求生，被稱為“最受傷的開(kāi)發(fā)商”

杭州綠城境況只是眾多開(kāi)發(fā)商的一個(gè)代表，但宋衛(wèi)平還是很幸運(yùn)的，最起碼他在最后融資成功。就在綠城中國(guó)和九龍倉(cāng)簽約的前兩天，包頭最大房地產(chǎn)企業(yè)鼎太置業(yè)的董事長(zhǎng)魏剛，在包頭市東河區(qū)一家酒店上吊自殺。據(jù)媒體報(bào)道，魏剛通過(guò)各種渠道，融資欠款至少7億元，單筆借貸最高達(dá)1. 2億元?？梢韵胂?，如果沒(méi)有九龍倉(cāng)的注資，宋衛(wèi)平現(xiàn)在的日子恐怕很難過(guò)。

巨額融資欠款，或許是壓垮魏剛的最后一根稻草。其實(shí)從年初開(kāi)始，就不斷有開(kāi)發(fā)商“跑路”的消息被媒體廣泛報(bào)道，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金普遍吃緊，也是路人皆知的事情。在銀行貸款減少的情況下，資金需求量大的房地產(chǎn)業(yè)把目光瞄向了民間借貸市場(chǎng)，通過(guò)大舉借貸，來(lái)補(bǔ)充短期流動(dòng)資金之需。然而，在后續(xù)資金無(wú)法跟上的情況下，一些開(kāi)發(fā)商選擇“跑路”，普通投資者就成了最后的替罪羔羊。

在《岡田武史在中國(guó)》節(jié)目最后，編導(dǎo)總結(jié)岡田武史走了一條從追求理想到向現(xiàn)實(shí)妥協(xié)，再到理想的道路。不知道曾立志蓋好房子的宋衛(wèi)平是否在經(jīng)歷陣痛之后，也能夠帶領(lǐng)綠城中國(guó)走出泥潭？我們拭目以待吧。

松綁和堅(jiān)持的博弈

2011年年底，佛山這個(gè)三線城市曾經(jīng)“風(fēng)光”了一把，那是因?yàn)榉鹕绞凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)管理局通過(guò)官方網(wǎng)站，發(fā)布樓市調(diào)控新政，宣布放寬限購(gòu)政策，使它成為全國(guó)首個(gè)公開(kāi)宣布放寬限購(gòu)的城市。但12小時(shí)后，佛山放寬樓市限購(gòu)新政被緊急叫停，來(lái)了一個(gè)“半日游”。

你番唱罷我登場(chǎng)。今年年初，蕪湖市政府公布了一份名為《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障改善居民住房條件的若干意見(jiàn)的通知》，宣布對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套房進(jìn)行補(bǔ)貼。但好景不長(zhǎng)，蕪湖的房地產(chǎn)新政只堅(jiān)持了3天，這場(chǎng)鬧劇就戛然而止。

在蕪湖房地產(chǎn)新政被叫停不久，離蕪湖350公里的上海便按耐不住，推出二套房政策，但執(zhí)行一周就被叫停，與蕪湖新政一樣的結(jié)局。

在國(guó)家調(diào)控的這風(fēng)口浪尖，住建部屢次強(qiáng)調(diào)限購(gòu)不松動(dòng)，以遏制地方層出不窮的新政。對(duì)于一些城市自動(dòng)松綁樓市，相關(guān)專(zhuān)家指出：“這是地方政府和中央的博弈。在地方政府財(cái)政收入中起支撐作用的房地產(chǎn)業(yè)，在限購(gòu)政策實(shí)施后，成交量大幅減少，資金鏈緊張，繳給政府的稅自然大幅減少。最為關(guān)鍵的是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有錢(qián)從政府手中去拿地?！?/p>

在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的壓力下，一些地方政府不惜冒險(xiǎn)一試，但最終結(jié)果都以鬧劇收?qǐng)觥?/p>

轉(zhuǎn)機(jī)OR曇花一現(xiàn)

年冬天房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始進(jìn)入冬天，房?jī)r(jià)在今年上半年仍無(wú)起色。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房?jī)r(jià)整體下降1.44%。房?jī)r(jià)的下跌，伴隨著成交量的下降，二手房交易量更是大幅萎縮，受沖擊最大的房產(chǎn)中介曾一度出現(xiàn)倒閉潮，一些連鎖中介選擇關(guān)閉部分門(mén)店，來(lái)應(yīng)對(duì)限購(gòu)的影響。

當(dāng)然，地產(chǎn)商也沒(méi)有閑著，買(mǎi)房送車(chē)、買(mǎi)房送物業(yè)、買(mǎi)房送戶口、打折促銷(xiāo)……各種手段輪番登場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)的宣傳，雖然看上去笑靨如花，但仍避免不了“便縱有千種風(fēng)情，更與何人說(shuō)”的尷尬。

除了開(kāi)發(fā)商，不爽的還有那些高價(jià)買(mǎi)房的業(yè)主，雖然有不少是自住需求，但每天看著自己的房子縮水，也很無(wú)奈，甚至出現(xiàn)在房?jī)r(jià)下降后，打砸售樓處的不理智行為。

在今年的“兩會(huì)”上，代表、委員們對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，也是看漲少、看跌多。開(kāi)發(fā)商看似已經(jīng)毫無(wú)希望，但最近這一切好像出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)，“千人購(gòu)房潮”、“排隊(duì)買(mǎi)房”等字眼又出現(xiàn)在媒體的報(bào)道中，任志強(qiáng)“明年3月還會(huì)漲”的言論，更是火上澆油。

今年5月，北京樓市成交回暖，二手房成交量突破1 . 2萬(wàn)套，恢復(fù)到調(diào)控前的水平，其中成交總價(jià)在100萬(wàn)至150萬(wàn)元的住房占比由去年同期的22.6%上升至30.5%。此類(lèi)住房正是樓市剛性需求的關(guān)注對(duì)象，也成為今年北京樓市“紅五月”的主要支撐力量。

但這與開(kāi)發(fā)商有意無(wú)意制造恐慌情緒，推波助瀾分不開(kāi)。譬如，6月12日央行發(fā)出142號(hào)文件，對(duì)降息做出若干部署，但偏偏有開(kāi)發(fā)商不無(wú)夸張地宣稱，“央行特急文件：房貸最低7折。”似乎文件僅為房貸而發(fā)。在開(kāi)發(fā)商鼓動(dòng)“陰謀”下，聽(tīng)說(shuō)已經(jīng)看了半年的房?jī)r(jià)的一些剛需購(gòu)房者最近也準(zhǔn)備買(mǎi)房了。但到底真的是轉(zhuǎn)機(jī)，還是曇花一現(xiàn)？這一切，只有時(shí)間老人能夠告訴我們。

“每個(gè)人都在盲人摸象”

“面對(duì)資金和財(cái)務(wù)壓力，房企以價(jià)換量，帶動(dòng)成交，因此很難將‘千人購(gòu)房’、‘漏夜排隊(duì)’現(xiàn)象視為樓市觸底的標(biāo)志?！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“一方面是開(kāi)發(fā)商果斷降價(jià)跑量，從而帶動(dòng)成交，另一方面不排除只是開(kāi)發(fā)商‘自演自導(dǎo)’的假象而已。因此，對(duì)于‘千人購(gòu)房’等現(xiàn)象，更應(yīng)該從營(yíng)銷(xiāo)手段的角度去判斷。在目前的市場(chǎng)行情下，開(kāi)發(fā)商傾向于營(yíng)造一種市場(chǎng)快速回暖的跡象?！?/p>

北京貝塔咨詢中心通過(guò)對(duì)50家重點(diǎn)上市公司財(cái)報(bào)研究發(fā)現(xiàn)，目前已經(jīng)有六成房企突破了財(cái)務(wù)安全底線。咨詢中心合伙人杜麗虹說(shuō)：“地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)超越地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，成為下一階段地產(chǎn)企業(yè)面臨的最主要風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

“多數(shù)人都存在利益驅(qū)動(dòng)下，繼續(xù)‘永遠(yuǎn)繁榮’的一廂情愿思維，這是房?jī)r(jià)調(diào)控的最大障礙?！睒I(yè)內(nèi)人士指出。中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰更是感慨地說(shuō)：“現(xiàn)在的樓市缺乏穩(wěn)定的市場(chǎng)規(guī)則，難以預(yù)期，每個(gè)人都在盲人摸象。”