中國(guó)城市化與房?jī)r(jià)互動(dòng)發(fā)展關(guān)系研究

一、引言

2000年～2009年，全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)分別比上年上升1.1％、1.8％、3.7％、4.8％、9.7％、7.6％、5.5％、7.6％、6.5％和1.5％，其中商品住房銷售價(jià)格分別比上年上升1.4％、1.9％、4.0％、5.7％、9.4％、8.4％、6.4％、8.2％、7.1％和1.3％。直觀上來(lái)講，城市化帶來(lái)的對(duì)住房的剛性需求推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲是必然的，但是面對(duì)如此高不可及的房?jī)r(jià)，我們也不得不換一個(gè)角度重新審視一下它們的關(guān)系。另一方面，城市的擁擠以及加劇污染也讓我們覺得不堪重負(fù)，這些是城市化過程中不可避免的成本嗎？我們先來(lái)看看網(wǎng)絡(luò)上的言論。

“城市化決定論”認(rèn)為城市化進(jìn)程加快，城市人口激增，土地資源稀缺，住房需求旺盛，物以稀為貴，故房?jī)r(jià)持續(xù)走高。黃祖斌在他的博客中提到“要提高中國(guó)的城市化率，中國(guó)的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期來(lái)看一定要降低，讓一般收入水平的人也能夠買得起?！?（《房?jī)r(jià)大跌是中國(guó)城市化的必然要求》）

城市化在房?jī)r(jià)一路飆升的過程中究竟扮演了什么樣的角色？高房?jī)r(jià)又會(huì)對(duì)城市化產(chǎn)生什么樣的影響？我們從兩個(gè)角度探討這個(gè)問題，一是城市化促使房?jī)r(jià)居高不下，而是高房?jī)r(jià)對(duì)城市化的抑制作用。我們不會(huì)把重心放在城市化這一概念上，但首先必須明確一下對(duì)城市化水平的衡量。從本文的角度出發(fā)，我們認(rèn)為健康、平穩(wěn)、可持續(xù)的城市化不是簡(jiǎn)單表現(xiàn)在城鎮(zhèn)人口和總?cè)丝诘谋嚷噬?，而是城?zhèn)居民生活水平、公共基礎(chǔ)設(shè)施以及二三產(chǎn)業(yè)之間的協(xié)調(diào)的發(fā)展。也就是說(shuō)，不單看農(nóng)民是否離開土地進(jìn)入城市、是否有城鎮(zhèn)戶籍，更要看他們?cè)诔鞘械纳顥l件、收入狀況和享有的社會(huì)保障、福利等。

二、我國(guó)城市化進(jìn)程推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲

1.初步分析。從城市化進(jìn)程來(lái)看（下表），中國(guó)城市化水平漲幅比較平穩(wěn)，每年保持在1%~2%之間，到2005年底，全國(guó)城市化水平達(dá)到42.81%。

從房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)來(lái)看（下圖），1991年~2005年，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格總體處于上升趨勢(shì)，年均增長(zhǎng)9.83%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同期居民可支配收入的增長(zhǎng)率。

陳石清和黃蔚在論文《中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與城市化水平實(shí)證分析》（《財(cái)經(jīng)理論與實(shí)踐》2007年第2期）中指出：

城市化水平的不斷提高，總?cè)丝诓粩嘣黾?，這也意味著城市人口的絕對(duì)數(shù)在更大幅度地增加；城鎮(zhèn)居民對(duì)生活性消費(fèi)用房的正常需求在擴(kuò)大，商業(yè)與工業(yè)用房的生產(chǎn)性用房的正常需求也在擴(kuò)大；城鎮(zhèn)居民對(duì)以上用房的投機(jī)性需求相應(yīng)增加。

2.實(shí)證分析 。本文作者運(yùn)用協(xié)整分析方法與誤差糾正模型，考察了1991年~2005年中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與城市化水平之間的關(guān)系。兩個(gè)變量分別是中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格(FDCP)和中國(guó)城市化水平(CSH)。

結(jié)果表明，在不考慮其他因素的情況下，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格與中國(guó)城市化水平之間存在一種長(zhǎng)期穩(wěn)定的正向變動(dòng)關(guān)系。中國(guó)城市化水平的提高是中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因；反過來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的上升對(duì)中國(guó)城市化水平的提高沒有顯著的因果關(guān)系。當(dāng)長(zhǎng)期均衡關(guān)系出現(xiàn)偏離時(shí)，從非均衡狀態(tài)向長(zhǎng)期均衡狀態(tài)調(diào)整的速度比較慢。中國(guó)城市水平的提高對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響總體上具有較為明顯的正向響應(yīng)，但具有不明顯的滯后一期效應(yīng)。

3.對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格高起的原因及影響因素，不少學(xué)者從不同的角度進(jìn)行了分析：李建峰和李小慶在論文《我國(guó)房地產(chǎn)供求態(tài)勢(shì)的思考》（北方經(jīng)貿(mào) 2005(12)）中提出：房地產(chǎn)供給存在結(jié)構(gòu)性矛盾。一方面廣大工薪階層有改善居住條件的強(qiáng)烈愿望，而他們有能力購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房太少，另一方面高檔商住樓，寫字樓和別墅等出現(xiàn)一定程度的閑置。崔光燦在論文《房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與宏觀調(diào)控》（中國(guó)房地產(chǎn) 2006(01)）中提出：(1)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的基本特征：階段性，城市差異性與協(xié)同性，泡沫性。(2)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與基礎(chǔ)性經(jīng)濟(jì)變量的關(guān)系：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、收入水平、利率、人口數(shù)量及城市化、通貨膨脹率。(3)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與非基礎(chǔ)性影響因素的關(guān)系：心理預(yù)期、金融與財(cái)政政策。

三、房?jī)r(jià)對(duì)我國(guó)城市化的負(fù)面影響

房?jī)r(jià)上漲是城市化進(jìn)程中不可避免的正常現(xiàn)象，但是過高甚至畸高的房?jī)r(jià)卻會(huì)對(duì)城市化造成負(fù)面影響，使城市化不能健康推進(jìn)并造成一系列社會(huì)問題?，F(xiàn)階段我國(guó)房?jī)r(jià)飛漲，高房?jī)r(jià)問題已經(jīng)引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，而對(duì)于高房?jī)r(jià)對(duì)城市化的影響的研究還不是很多，實(shí)證分析也做得不夠嚴(yán)謹(jǐn)，我們選取了幾篇有代表性的文章進(jìn)行了回顧。

1.文獻(xiàn)簡(jiǎn)介。(1)《房?jī)r(jià)、農(nóng)民市民化成本和我國(guó)的城市化》。這篇發(fā)表在2004年3月《農(nóng)村經(jīng)濟(jì)》的論文，作者陳廣桂，圍繞著我國(guó)城市房?jī)r(jià)這個(gè)問題展開研究，討論了房?jī)r(jià)虛高是造成我國(guó)農(nóng)民市民化成本高昂、農(nóng)民市民化成本收益率規(guī)模遞增以及國(guó)城市化滯后的反常現(xiàn)象。(2)《房?jī)r(jià)上升對(duì)我國(guó)城市化的影響機(jī)制研究》。由楊柳和杭雷鳴發(fā)表的房?jī)r(jià)上升對(duì)我國(guó)城市化的影響機(jī)制研究這篇論文主要分析了高房?jī)r(jià)對(duì)我國(guó)城市化的阻礙作用， 認(rèn)為穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格有利于城市化戰(zhàn)略的順利推進(jìn)。

2.文獻(xiàn)回顧。(1)城市房?jī)r(jià)虛高的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)?！爸袊?guó)三口家庭總收入為13543.5元，據(jù)以計(jì)算的房?jī)r(jià)收入比為12. 4:1。也就是說(shuō)，在不吃不喝、沒有其他支出的情況下，一個(gè)家庭為購(gòu)得平均住房面積的住房，需要花費(fèi)12. 4年的積累。而西方發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)收入比大多在2:1～7:1之間。其中，日本為6.7:1，這個(gè)比例在被比較的這些國(guó)家中也屬于比較高的。很顯然，中國(guó)的住房?jī)r(jià)格在不討論其絕對(duì)價(jià)位是否合理的情況下，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了中國(guó)一般公民的承受能力，也超出了國(guó)際公認(rèn)的公平標(biāo)準(zhǔn)?！狈?jī)r(jià)上漲改變了居民家庭財(cái)富的分配格局，主要體現(xiàn)為兩個(gè)方面：在城鄉(xiāng)之間， 房?jī)r(jià)的不同漲幅導(dǎo)致家庭財(cái)富增長(zhǎng)向城市居民集中；在城市內(nèi)部， 房?jī)r(jià)大幅上漲導(dǎo)致財(cái)富向高收入群體集中。這主要因?yàn)椋捎阢y行存款利率較低等原因， 住房便成為部分高收入群體首選的投資對(duì)象。(2)房?jī)r(jià)虛高是導(dǎo)致我國(guó)農(nóng)民市民化成本過高的主要因素。“住房成本占農(nóng)民市民化成本的比重，根據(jù)上述資料的簡(jiǎn)單平均計(jì)算，我國(guó)平均高達(dá)30. 7 % ，占家庭總收入的20 %左右。而西方國(guó)家通常認(rèn)為，住房成本占總收入的比重在5 %～8 %以內(nèi)，才是可以接受的。在“利率→租金決定機(jī)制”有效的情況下，房租收入比過高只能歸因于房屋價(jià)款虛高?！?作者通過計(jì)算農(nóng)民生活成本明細(xì)，計(jì)算家庭住房成本占生活成本的比重，說(shuō)明了房?jī)r(jià)虛高是導(dǎo)致我國(guó)農(nóng)民市民化成本過高的主要因素。

高房?jī)r(jià)增加了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移成本。一是房?jī)r(jià)過高將使農(nóng)村勞動(dòng)力缺乏向城市轉(zhuǎn)移的必要經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。據(jù)調(diào)查，絕大部分市民表示難以承受當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。二是房?jī)r(jià)過高將使進(jìn)城農(nóng)民的人力資本投入減少。三是房?jī)r(jià)過高將增加農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的心理成本。農(nóng)民是理性的， 他們進(jìn)城時(shí)總是帶著各自的動(dòng)機(jī)與愿望， 如果他們的期望得不到很好的滿足，他們?cè)诔擎?zhèn)工作和生活的穩(wěn)定性就會(huì)下降， 并影響農(nóng)民的進(jìn)城決策， 與其在城市因貧困而邊緣化，還不如留在農(nóng)村圖個(gè)安穩(wěn)。

(3)房?jī)r(jià)虛高對(duì)我國(guó)城市化的負(fù)面影響以及高房?jī)r(jià)阻礙城市化進(jìn)程的表現(xiàn)形式。農(nóng)民市民化成本虛高是我國(guó)城市化滯后的主要原因，我國(guó)不同類型城市的農(nóng)民市民化成本收益率(家庭總成本與家庭總收入的比) 存在著以下關(guān)系:超大城市(0.782)>大城市(0.607)>中等城市(0.487)>小縣城(0.44)>農(nóng)村小城鎮(zhèn)(0.325)，我國(guó)的農(nóng)民市民化的成本收益率是規(guī)模遞增的，受農(nóng)民市民化成本收益的影響，我國(guó)小城鎮(zhèn)的快速發(fā)展將會(huì)造成社會(huì)資源配置的低效率。農(nóng)民市民化成本虛高將會(huì)在客觀上減少居民的有效需求，造成市場(chǎng)上有效需求不足，并通過減緩經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度來(lái)減緩城市化進(jìn)程。

高房?jī)r(jià)阻礙城市化進(jìn)程的表現(xiàn)形式: 制度性壁壘與市場(chǎng)性壁壘。制度性因素包括戶籍制度、土地制度、社會(huì)保障制度等; 市場(chǎng)因素包括就業(yè)市場(chǎng)、住房市場(chǎng)等。在制度性壁壘方面，戶籍制度被認(rèn)為是農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的最大障礙，城鄉(xiāng)勞動(dòng)力市場(chǎng)人為隔絕的戶籍制度的繼續(xù)存在， 造成了暫時(shí)性的勞動(dòng)力流動(dòng)替代了永久性的人口遷移。在市場(chǎng)性壁壘的方面，城市對(duì)于新進(jìn)入的農(nóng)村勞動(dòng)力來(lái)說(shuō)，則有許多方面，如勞動(dòng)力市場(chǎng)， 消費(fèi)品市場(chǎng)與住房市場(chǎng)等， 都會(huì)對(duì)新進(jìn)入者的居住穩(wěn)定性產(chǎn)生不同程度的影響。

3.小結(jié)

人口移動(dòng)、房?jī)r(jià)波動(dòng)統(tǒng)一于城市演化過程當(dāng)中。城市人口增長(zhǎng)必然產(chǎn)生對(duì)土地、住房的需求， 從而導(dǎo)致城市地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲。近年來(lái)住房?jī)r(jià)格的快速上漲是與城市化背景下城市人口的增長(zhǎng)不無(wú)關(guān)聯(lián)的。值得重視的是， 房?jī)r(jià)上漲對(duì)城市發(fā)展具有反饋機(jī)制的作用，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為重點(diǎn)的宏觀調(diào)控措施是與城市化戰(zhàn)略相契合的， 穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格有利于城市化戰(zhàn)略的順利實(shí)施。

四、總結(jié)

本文從兩個(gè)角度探究房?jī)r(jià)與我國(guó)城市化的互動(dòng)發(fā)展關(guān)系，一是城市化促使房?jī)r(jià)居高不下，而是高房?jī)r(jià)對(duì)城市化的抑制作用。城市化確實(shí)對(duì)高房?jī)r(jià)有正向的推動(dòng)作用，但當(dāng)前的高房?jī)r(jià)并不是由城市化引起的正常的供求關(guān)系所致。城市化推動(dòng)房?jī)r(jià)居高不下的預(yù)期導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛高反過來(lái)極大的增加了城市化的成本，阻礙了城市化健康穩(wěn)定的推進(jìn)。也給宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了極大的風(fēng)險(xiǎn)，投機(jī)的目的最終是為了套現(xiàn)，一旦經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變動(dòng)，房地產(chǎn)將成為最大的最危險(xiǎn)的不穩(wěn)定因素。有必要調(diào)控房?jī)r(jià)，抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，同時(shí)保證城市化穩(wěn)定、循序漸進(jìn)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

[1]陳石清，黃蔚.中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與城市化水平實(shí)證分析.財(cái)經(jīng)理論與實(shí)踐，2007年第2期

[2]李建峰，李小慶.我國(guó)房地產(chǎn)供求態(tài)勢(shì)的思考.北方經(jīng)貿(mào)，2005(12)

[3]崔光燦.房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與宏觀調(diào)控.中國(guó)房地產(chǎn)，2006(01)

[4]陳廣桂.房?jī)r(jià)、農(nóng)民市民化成本和我國(guó)的城市化.農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，2004年3月

[5]楊柳，杭雷鳴.房?jī)r(jià)上升對(duì)我國(guó)城市化的影響機(jī)制研究.中國(guó)物價(jià)，2007年第二期