地產(chǎn)商業(yè)新模式——輕資產(chǎn)

[摘 要]2011年底樓市進(jìn)入了低迷期，房地產(chǎn)商面臨著資金斷裂和破產(chǎn)的威脅，地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)有盈利模式引發(fā)了商家的深刻思考——重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式已是勢在必行。隨著地產(chǎn)業(yè)分工愈加細(xì)化，地產(chǎn)商在融資環(huán)節(jié)引入戰(zhàn)略聯(lián)盟，通過不斷地信息化，充分運(yùn)用人力資本，提供專業(yè)精細(xì)的服務(wù)，打造地產(chǎn)商的強(qiáng)勢品牌。

[關(guān)鍵詞]地產(chǎn)業(yè)， 輕資產(chǎn)， 商業(yè)模式

一、地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型勢在必行

2011年11月綠城破產(chǎn)的消息一度引起房市的一片恐慌，雖然后來被證實(shí)是謠言，但是房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)進(jìn)入了寒冬，消費(fèi)者對房市持觀望態(tài)度，而房地產(chǎn)商早期的資金投入無法收回，現(xiàn)金流動率極低，房地產(chǎn)企業(yè)存在巨大的資金缺口，綠城也不得不通過賣地來回籠資金。房地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式確實(shí)需要改變了，在博鰲亞洲論壇“2012：中國房地產(chǎn)大變革”分論壇上，學(xué)界和企業(yè)界形成的一個(gè)共識是：房地產(chǎn)企業(yè)需要轉(zhuǎn)型，從重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)從改革開放以來，已經(jīng)發(fā)展了30多年，由于該產(chǎn)業(yè)率先從廣州發(fā)展起來，所以一直沿用的是香港模式。香港模式的特點(diǎn)是重資產(chǎn)，先從銀行貸款，然后購買土地，建造房屋，還沒有完全建成樓房時(shí)就進(jìn)行預(yù)售，從消費(fèi)者那里再獲得一部分資金，完成剩下的房屋建設(shè)，最終把樓房售盡，回籠資金，進(jìn)行新一輪的房市開發(fā)，這就是香港模式的基本流程。這樣的重資產(chǎn)模式在過去的開發(fā)中獲得了巨大的成功，但是隨著國家對房市的宏觀調(diào)控，使得房市處于低迷時(shí)期，開發(fā)商的資金一度無法收回，資金鏈經(jīng)受著巨大的考驗(yàn)，這時(shí)候就會驟然發(fā)現(xiàn)，重資產(chǎn)模式占據(jù)了大量的資金——樓房建造、原材料、銷售費(fèi)用等等，如果樓房無法及時(shí)售出，占有的資金就無法收回，就會存在資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

那什么是輕資產(chǎn)模式呢？《商界》雜志曾經(jīng)這樣定義：用最少的資金去撬動最大的資源，賺取最多的利潤。這個(gè)定義很直白，要想實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的，就要去除像生產(chǎn)線這樣占用大量資金的環(huán)節(jié)，更加重視企業(yè)的品牌、人力、經(jīng)驗(yàn)、客戶資源、價(jià)值觀、治理制度、管理流程等，利用這些占用資金較少的資源去賺取最多的利潤，有人認(rèn)為這種模式是一種“暴利”，但是這只是不同形式資源的組合運(yùn)用，在專業(yè)化分工更加細(xì)致的今天，輕資產(chǎn)模式的出現(xiàn)是一種必然。

二、如何實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)模式

1.戰(zhàn)略聯(lián)盟。波特的競爭戰(zhàn)略中很重要的一種形式就是戰(zhàn)略聯(lián)盟，在房地產(chǎn)這個(gè)龐大的產(chǎn)業(yè)中，既需要戰(zhàn)略融資的合作者，也需要終端銷售伙伴。雖然中國資本市場還很不完善，融資形式較為單一，開發(fā)商的融資渠道主要是銀行貸款，但是在融資過程中尋找戰(zhàn)略合作伙伴確是一種分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、減少資金支出的好方式，地產(chǎn)商不再將融資和建設(shè)都抓在手中，而是將融資隔離出去。萬通地產(chǎn)公司在拿地前夕就引入戰(zhàn)略合作伙伴，實(shí)現(xiàn)股權(quán)合作，共同開發(fā)，這樣既可以降低自有資金的投入，同時(shí)還可以轉(zhuǎn)讓大部分股權(quán)，享受土地溢價(jià)。此外在開發(fā)和建設(shè)階段，引入了私募股權(quán)投資基金、銀團(tuán)貸款或信托資金，整合各項(xiàng)資源，收取開發(fā)管理費(fèi)。另外還可以引入商用物業(yè)孵化資金，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)營管理，以提高租金和出租率。

2.專業(yè)服務(wù)?，F(xiàn)在房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)、營銷、運(yùn)營、管理等各個(gè)環(huán)節(jié)都有成熟的供應(yīng)商，房企不需要將所有的環(huán)節(jié)都掌握于一人之手，這樣必然會造成投資巨大，而且還有可能因?yàn)椴痪ㄤN售、服務(wù)的環(huán)節(jié)，降低銷售和服務(wù)的效率和效果。世聯(lián)地產(chǎn)是專業(yè)服務(wù)公司中的杰出代表之一，主要提供顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，“顧問策劃業(yè)務(wù)”主要是為土地供應(yīng)方提供政策建議、土地規(guī)劃建議和土地出讓策略等服務(wù)?！敖?jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)”主要有兩類，一是替開發(fā)商、個(gè)人或機(jī)構(gòu)投資人對其房產(chǎn)招租。另一類是二手房買賣，每賣一套房，就收銷售額的一定比例作為傭金。由于沒介入房地產(chǎn)開發(fā)，公司沒有巨大的一次性現(xiàn)金開支，世聯(lián)的毛利率和凈利率分別在45%和15%左右?？梢?，這樣專業(yè)化的服務(wù)亦可以投入較少的資金賺取較多的利潤，房地產(chǎn)企業(yè)完全可以考慮將樓房的銷售和物業(yè)等環(huán)節(jié)外包出去，這樣不僅節(jié)約了銷售費(fèi)用，還可以加快樓房的售出速度，加速資金回籠。

3.打造品牌。房企在實(shí)施輕資產(chǎn)模式后，將會把更多的精力放于品牌管理上，為什么中國如此多的服裝制造企業(yè)只能貼牌生產(chǎn)？就是因?yàn)闆]有自己的品牌，又如何在市場上立足。在輕資產(chǎn)模式中，品牌的價(jià)值也變得愈加重要，打造品牌不僅可以運(yùn)用大量的廣告，還要注重在目標(biāo)客戶群眾形成統(tǒng)一鮮明的形象，注重品牌的差異化、特色化，唯有不同的、特殊的東西才會引起消費(fèi)者的注意，不可人云亦云，那樣只會走入同質(zhì)化的死胡同。另外，要將企業(yè)的文化注入到品牌中去，企業(yè)的文化類似于化學(xué)反應(yīng)中的催化劑，文化可以使品牌的內(nèi)涵更加鮮活、形象，像美特斯邦威就是把年輕活力、時(shí)尚品味的企業(yè)文化與它的品牌定位、目標(biāo)市場結(jié)合起來，讓目標(biāo)客戶群感受到品牌的魅力所在。

4.人力資本與信息化。在輕資產(chǎn)模式之下，人力資源顯得更為重要，企業(yè)需要對內(nèi)部各層級組織的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)一步規(guī)范化，并將各崗位具體的工作職責(zé)明晰化，為整體供應(yīng)鏈的發(fā)展提供基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)整合社會資源的力度，促進(jìn)企業(yè)價(jià)值的增加；企業(yè)對能力素質(zhì)模型實(shí)施了完善，并編制成手冊以利于將來在全體員工內(nèi)部的推廣。隨著信息化應(yīng)用越來越廣泛，無論是制造業(yè)還是地產(chǎn)業(yè)也都需要信息化的平臺來支持。信息化可以幫助企業(yè)節(jié)約管理時(shí)間，提高管理效率，而且還能夠時(shí)時(shí)關(guān)注各利益相關(guān)者的動態(tài)，做到知己知彼。截至2010年底，世聯(lián)地產(chǎn)已經(jīng)總結(jié)了1000多個(gè)項(xiàng)目案例，并實(shí)現(xiàn)分支機(jī)構(gòu)間的共享，同時(shí)還與清華大學(xué)等國內(nèi)一流高校和研究機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了資源共享，形成了“顧問平臺系統(tǒng)”。

地產(chǎn)業(yè)的重資產(chǎn)模式的弊端已是暴露無疑，如果一直墨守成規(guī)，房地產(chǎn)商必然面臨著資金和破產(chǎn)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。輕資產(chǎn)模式可以幫助他們走出低迷期，已經(jīng)有許多的房企在不斷地積極探索，像萬通地產(chǎn)、世聯(lián)地產(chǎn)和綠城等，他們的業(yè)績也是在穩(wěn)步回升，相信輕資產(chǎn)模式將會成為地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。

參考文獻(xiàn)：

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