謹(jǐn)慎的“中國式養(yǎng)老地產(chǎn)”

很多開發(fā)商開始謀求轉(zhuǎn)型，從原來的住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，而今又多了養(yǎng)老地產(chǎn)和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)兩個領(lǐng)域，著實讓開發(fā)商們興奮不已。

國家一系列鼓勵社會化資金參與養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的政策，也讓不少社會資金驚呼養(yǎng)老地產(chǎn)的“春天”來了，專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)商、險資，甚至外資抓緊布局，而其中尤以地產(chǎn)商為甚。

在國家持續(xù)調(diào)控下，房地產(chǎn)的日子近年來不太好過。很多開發(fā)商開始謀求轉(zhuǎn)型，從原來的住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，而今又多了養(yǎng)老地產(chǎn)和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)兩個領(lǐng)域，著實讓開發(fā)商們興奮不已。

今年2月，保利地產(chǎn)在北京宣布進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，并成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司，將在北京西山區(qū)域試點首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

而早在2010年，地產(chǎn)大佬萬科就宣布在北京房山竇店試點養(yǎng)老地產(chǎn)項目，采用租、售兩種養(yǎng)老地產(chǎn)模式，為萬科養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域鋪路。萬科集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人曾在接受媒體公開采訪時表示，萬科養(yǎng)老地產(chǎn)首先試點的是一線城市，因為這些城市年輕人工作繁忙，沒有時間照料老人，有很多“空巢”老人，需求量更大。

在此之前，也有消息稱首創(chuàng)置業(yè)投資70億元在河北開發(fā)了一個養(yǎng)老項目；華潤置業(yè)也組成了養(yǎng)老地產(chǎn)的研究團(tuán)隊，伺機(jī)進(jìn)入該領(lǐng)域。

而來自國內(nèi)最早的養(yǎng)老地產(chǎn)項目、北京太陽城小區(qū)的開發(fā)商北京太陽城集團(tuán)董事長朱鳳泊說，他未來十年的規(guī)劃已經(jīng)做好，還是要做養(yǎng)老地產(chǎn)。今年4月在太陽城舉辦的一次養(yǎng)老地產(chǎn)的閉門會上，一下子就去了100多家開發(fā)商，讓主辦方始料不及。

受政策鼓勵，保險公司投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也得到快速發(fā)展。2009年，保監(jiān)會批準(zhǔn)泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)投資試點方案。目前，“泰康之家”正在興建北京昌平小湯山養(yǎng)老社區(qū)。中國人壽、合眾人壽、幸福人壽、陽光保險集團(tuán)等保險機(jī)構(gòu)也直接參與養(yǎng)老地產(chǎn)投資，或者間接推動養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)度。

甚至外國資本也開始進(jìn)來，試圖分一杯羹。據(jù)了解，城堡投資——這家總部位于美國、掌管400多億美元的對沖基金公司，目前正在準(zhǔn)備募集10億美元，投資中國富裕地區(qū)的養(yǎng)老地產(chǎn)。

“其實，在2008年以后，不少開發(fā)商就已經(jīng)開始往養(yǎng)老地產(chǎn)上轉(zhuǎn)了，但那時候地產(chǎn)形勢還好，開發(fā)商主要是為了拿地，真正做養(yǎng)老的少；然而從2011年開始，行業(yè)不明朗，開發(fā)商開始調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，真正做養(yǎng)老地產(chǎn)?！苯K省老年健康產(chǎn)業(yè)研究開發(fā)中心主任周留建說。

養(yǎng)老地產(chǎn)模式

按照投資主體的不同，養(yǎng)老地產(chǎn)一般分為由財政資金投資、政府主導(dǎo)的非盈利項目和由社會資金參與的商業(yè)投資項目兩種。下面主要談的是商業(yè)投資項目。

按照拿地方式的不同，養(yǎng)老地產(chǎn)又分為政府無償劃撥、協(xié)議出讓、土地租賃或與土地所有人合作三種方式。對養(yǎng)老地產(chǎn)來說，土地成本是很大的一塊，而養(yǎng)老地產(chǎn)投入相對較大、回收周期較長，為引導(dǎo)社會資金參與社會化養(yǎng)老體系的建設(shè)，地方政府或多或少都會給一些土地供應(yīng)方面的優(yōu)惠。

2003年，上海親和源股份有限公司在上海市郊拿了一塊地，性質(zhì)是住宅類用地，50年產(chǎn)權(quán)，就沒有通過招拍掛程序，屬于協(xié)議出讓性質(zhì)。而鄭州愛馨養(yǎng)老集團(tuán)在鄭州南三環(huán)附近拿的一塊地，則屬于政府劃撥，除了賠償給農(nóng)民一定的用地補(bǔ)償外，不用繳納巨額的土地出讓金；此外還享受配套費優(yōu)惠一半、營業(yè)稅全免等優(yōu)惠政策。

而按照物業(yè)處理方式的不同，分為出售、持有，及出售加長期持有三種模式。國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目大都以銷售為目的，即便少數(shù)出租型項目，也采用了會費模式。如向客戶一次性收取幾十萬元的會員費，以換取公寓的長期居住權(quán)。此后，每年還需繳納一定數(shù)量的服務(wù)費。

很多養(yǎng)老地產(chǎn)項目，都比較青睞會員制。會員費和年費會隨著市場變化不斷調(diào)整，上海親和源的會員費A類就從最初的50萬元上漲到了現(xiàn)在的89萬元；而B類則從最初的60萬元上漲到了現(xiàn)在的88萬元。

長期關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)的清華大學(xué)管理學(xué)院博士杜麗虹表示，國外養(yǎng)老地產(chǎn)項目主要以長期持有而不是以銷售為目的。國內(nèi)之所以以銷售為目的，是因為如此可以讓投資企業(yè)在項目運行前期就收回大部分投資，緩解資金壓力。

因此，杜麗虹一度認(rèn)為，國內(nèi)沒有真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

周留建則對開發(fā)商的經(jīng)驗和抱著什么樣的目的做養(yǎng)老地產(chǎn)表示擔(dān)憂：“原來的房地產(chǎn)開發(fā)都是賺快錢，2～3年一個周期，賣完房子就跑，而養(yǎng)老地產(chǎn)項目很多是不允許賣房子的，資產(chǎn)屬于企業(yè)，但不能出讓和抵押。而且地產(chǎn)商單純以盈利為目的，會產(chǎn)生很多誤區(qū)，硬件設(shè)施可以，但服務(wù)卻很可能不到位?！?/p>

現(xiàn)在做養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的，不少都是房地產(chǎn)商、險資、財務(wù)投資者等，而養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運營非常專業(yè)且復(fù)雜，他們?nèi)狈ο嚓P(guān)行業(yè)經(jīng)驗，因此運營能力不得不被打上問號。

而據(jù)周留建的觀察和接觸，他發(fā)現(xiàn)，幾乎所有的養(yǎng)老地產(chǎn)都定位高端，但很難做好，成功的案例較少。

低回報之憂

采訪中，很多投資商投資養(yǎng)老地產(chǎn)，似乎更熱衷于地產(chǎn)，而不是養(yǎng)老。他們聊起地產(chǎn)開發(fā)頭頭是道，但談起養(yǎng)老卻支支吾吾，一筆帶過。

這不得不讓人憂慮。養(yǎng)老社區(qū)和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是非常專業(yè)的，涉及規(guī)劃設(shè)計、護(hù)理治療，營養(yǎng)餐飲、文化娛樂、精神關(guān)懷等多個領(lǐng)域，一般的投資者和開發(fā)商并不擅長此道。

而且，相比地產(chǎn)的快速開發(fā)、回收、周轉(zhuǎn)，養(yǎng)老需要長期投入，回報周期較長。說白了，養(yǎng)老地產(chǎn)賣的不僅是房子，還是以后十幾年甚至幾十年的專業(yè)服務(wù)。因此，投資養(yǎng)老地產(chǎn)，需要耐心，需要有長期準(zhǔn)備。

當(dāng)然，還要準(zhǔn)備的是，應(yīng)對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的低利潤、不盈利，甚至是虧損的可能。有養(yǎng)老院的負(fù)責(zé)人抱怨說，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是個“投入大、周期長、周轉(zhuǎn)慢、利潤低”的微利行業(yè)，收回成本的時間都在五六年以上。而更有業(yè)內(nèi)人士稱，鄭州市半數(shù)以上的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)處于虧損狀態(tài)。

對此，大部分社會投資人的應(yīng)對之策就是項目的高端定位，希望通過吸引高端客戶入住，贏得更大的盈利空間。他們通常都拿京滬等地高達(dá)幾十萬的入門會費還排不上隊說事。但是，高端就是項目起飛的靈丹妙藥嗎？

周留建說，高端不只是硬件設(shè)施配置的高端，重要的是服務(wù)的高端。現(xiàn)在投資人普遍缺乏養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運營經(jīng)驗，而專業(yè)的養(yǎng)老人才又奇缺，運營好一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目沒有想象中的容易。

如果認(rèn)為老齡化帶來的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)機(jī)遇，僅是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老地產(chǎn)，肯定有失偏頗。圍繞老年產(chǎn)業(yè)，大有文章可做，與老年人相關(guān)的醫(yī)療、藥品、器械、保健品、食品、服裝鞋帽，等等，都可以屬于這個大范疇?！艾F(xiàn)在還很少見老年用品的專賣店，將來的市場潛力非常大?！敝芰艚ㄕf。

但是，在鄭州市商業(yè)大廈和紫荊山百貨，都曾經(jīng)設(shè)有老年用品專柜，而在鄭州市也曾有幾家專賣老年人服裝鞋帽、助聽器、無糖食品的專賣店，但都是經(jīng)營不久就關(guān)門大吉?？梢姡啾扔谀贻p人，現(xiàn)階段老年人的消費水平還是偏低，這是由老年人的消費習(xí)慣決定的。

很多房地產(chǎn)商懼怕做養(yǎng)老地產(chǎn)的原因在于他們習(xí)慣于做短線投資，而對養(yǎng)老地產(chǎn)長期式的經(jīng)營存在認(rèn)識上的誤解。其實，長期投資的效益綜合起來會好于短線投資，既掙得資產(chǎn)收益，又掙得經(jīng)營收益。

周留建是江蘇省老年健康產(chǎn)業(yè)研究開發(fā)中心主任，還是專注服務(wù)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的紅色營盤管理咨詢有限公司的董事長。經(jīng)過多年研究和實戰(zhàn)，他對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有著自己獨到的認(rèn)識和理解。

他認(rèn)為，政府養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的規(guī)模較小，而且收治的老人非孤即殘，健康家庭的老人養(yǎng)老問題就沒有太多關(guān)注。西方國家進(jìn)入老齡化社會用了80年，而中國僅用了30年時間，依靠政府解決養(yǎng)老問題有些困難。而且隨著空巢老人的不斷增加，政府財力更加有限。