廉租住房后期管理與實(shí)踐：國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)綜述及研究展望

摘要 后期管理是廉租住房保障政策實(shí)施的重要環(huán)節(jié)，對(duì)于鞏固廉租住房制度建設(shè)意義重大。國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界對(duì)廉租住房后期管理與實(shí)踐的研究比較薄弱，缺乏整體性的理論探討。系統(tǒng)綜述當(dāng)前國(guó)內(nèi)學(xué)者研究成果，全面掌握廉租住房后期管理研究動(dòng)態(tài)，以期為相關(guān)學(xué)術(shù)研究提供一定的參考和借鑒。

關(guān)鍵詞 廉租住房 后期管理 文獻(xiàn)綜述 研究展望

中圖分類號(hào)：F12 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

0 引言

1998年國(guó)務(wù)院首次闡明“廉租住房”概念至今，國(guó)內(nèi)各地區(qū)陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)政策，廉租住房制度建設(shè)取得了諸多成效。然而縱觀全國(guó)各地具體實(shí)踐，后期管理保障力度明顯不足。國(guó)內(nèi)理論界對(duì)廉租住房后期管理問(wèn)題相對(duì)冷淡，大多數(shù)研究者只是針對(duì)某一內(nèi)容作零散分析，系統(tǒng)性的研究比較匱乏。為此，筆者以系統(tǒng)性原則為指導(dǎo)，詳細(xì)剖析近年來(lái)國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界涉及到廉租住房后期管理細(xì)枝末節(jié)的典型文獻(xiàn)，以期整體上總結(jié)廉租住房后期管理的成果經(jīng)驗(yàn)，為今后的研究活動(dòng)提供一定的參考和借鑒。

1 研究現(xiàn)狀述評(píng)

廉租住房后期管理涉及到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方方面面的問(wèn)題，學(xué)者們對(duì)此進(jìn)行了深入思考，當(dāng)前國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界可謂是“百花齊放、百家爭(zhēng)鳴”。

1.1 物業(yè)管理——政府與市場(chǎng)的“利益博弈”

廉租住房的物業(yè)管理是廉租住房保障政策實(shí)施過(guò)程中不可回避的現(xiàn)實(shí)難題，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)物業(yè)管理現(xiàn)狀展開了論述說(shuō)明，普遍表示出極大的不滿與擔(dān)憂。目前學(xué)術(shù)界關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題是物業(yè)管理困境產(chǎn)生的緣由及其應(yīng)對(duì)措施，各種觀點(diǎn)爭(zhēng)鋒相對(duì)。鄧國(guó)雄（2011）指出，廉租戶弱勢(shì)的身份地位和相對(duì)低下的文化素質(zhì)給管理帶來(lái)了不便，致使廉租住房的物業(yè)管理較之其它社區(qū)更難控制。該觀點(diǎn)在客觀上認(rèn)識(shí)到了廉租戶的自身缺陷，但將物業(yè)管理的責(zé)任一味地歸罪于廉租戶就稍微不妥。實(shí)際上，廉租住房社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的不盡人意是由其它層面的因素造成的，租戶結(jié)構(gòu)混亂只是表象。王嚇忠等（2006）學(xué)者提出“資本逐利性”理論，即政府和市場(chǎng)兩個(gè)管理主體必然導(dǎo)致職責(zé)推諉、廉租戶權(quán)益受損，因此他們建議政府在物業(yè)管理中只能起輔助作用。筆者認(rèn)為，政府行政化管理亦不足以掩蓋廉租住房物業(yè)管理難的制度根源，相比于政府管理的公益性，物業(yè)管理公司等市場(chǎng)主體的管理功能顯得更加靈活。問(wèn)題的關(guān)鍵就在于，物業(yè)管理公司對(duì)看不到經(jīng)濟(jì)利益的市場(chǎng)毫無(wú)興致。

綜上觀點(diǎn)不難推測(cè)，廉租住房物業(yè)管理本質(zhì)上取決于政府與市場(chǎng)的利益博弈，物業(yè)管理資金便是博弈的游戲規(guī)則。無(wú)論是堅(jiān)持政府為主體還是市場(chǎng)為主體，有效解決費(fèi)用難題才是完善廉租住房物業(yè)管理的根本出路。而關(guān)于資金來(lái)源問(wèn)題，學(xué)者們提出了許多主張，諸如廉租戶適當(dāng)支付、社會(huì)組織捐贈(zèng)等，遺憾的是這些方案未能得到社會(huì)的認(rèn)可與實(shí)踐的檢驗(yàn)。

1.2 動(dòng)態(tài)監(jiān)管——屢試無(wú)果的“罪魁禍?zhǔn)住?/p>

廉租住房動(dòng)態(tài)監(jiān)管機(jī)制是廉租住房后期管理乃至整套管理的“穩(wěn)壓器”，動(dòng)態(tài)監(jiān)管的效果直接決定了廉租住房政策實(shí)施的影響維度。國(guó)內(nèi)相關(guān)研究的學(xué)者一致提出，我國(guó)對(duì)廉租戶家庭保障條件的動(dòng)態(tài)監(jiān)管存在很大的不足，以致于“搭便車”成為廉租戶的常見行為。

學(xué)術(shù)界就動(dòng)態(tài)監(jiān)管機(jī)制盲區(qū)的形成進(jìn)行了激烈討論，歸納起來(lái)主要有兩種聲音：一種是“信息不對(duì)稱”，另一種是“力不從心”。以李光（2012）為代表的學(xué)者分析認(rèn)為，廉租戶工作的不穩(wěn)定造成家庭收入具有臨時(shí)性，監(jiān)管單位難以真正核實(shí)其動(dòng)態(tài)資產(chǎn)。以趙晶（2011）為代表的學(xué)者進(jìn)一步指出，我國(guó)各地廉租住房監(jiān)管部門良莠不齊，機(jī)構(gòu)編制整體上人手少、力量弱，與后期管理的物質(zhì)需求不相匹配。除此之外，學(xué)者們還就如何完善動(dòng)態(tài)監(jiān)管機(jī)制各抒己見。陳小梅（2007）專門提出“一戶一檔案”的動(dòng)態(tài)管理機(jī)制，通過(guò)建立跨區(qū)域的廉租戶家庭電子檔案系統(tǒng)，提升動(dòng)態(tài)監(jiān)管的效率。受資源設(shè)施條件的制約，筆者認(rèn)為該方案短期內(nèi)較難實(shí)現(xiàn)，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，廉租住房動(dòng)態(tài)監(jiān)管的電子信息化應(yīng)該是未來(lái)發(fā)展的重要趨勢(shì)。

1.3 配套服務(wù)——社會(huì)保障的“輸血缺位”

國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)廉租住房小區(qū)建設(shè)管理進(jìn)行了大量研究，從中我們可以窺見相關(guān)配套服務(wù)探討的蛛絲馬跡。許自強(qiáng)（2011）意識(shí)到，廉租住房小區(qū)一般建在城鎮(zhèn)偏遠(yuǎn)地帶，公交站、商場(chǎng)、學(xué)校等基礎(chǔ)配套設(shè)施缺乏，影響了廉租戶的日常生活。對(duì)此他建議政府加大財(cái)政投入，優(yōu)先解決廉租戶生活、出行等不便。白友濤等（2010）指出，政府集中興建廉租住房小區(qū)是美國(guó)“貧民窟”的再?gòu)?fù)制，加劇了社會(huì)分層和社區(qū)治安的矛盾，他提議建設(shè)“滲透式”小區(qū)，即將廉租戶和其它收入居民混在一起，不僅可以增強(qiáng)低收入群體的社會(huì)歸屬感，更重要的是可以最大限度地讓廉租戶共享基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)。該方案在一定程度上彌補(bǔ)了小區(qū)偏遠(yuǎn)建設(shè)和集中建設(shè)帶來(lái)的麻煩，具有較高的實(shí)踐參考價(jià)值。

需要指出的是，廉租住房后期管理不僅僅指管理問(wèn)題，具體還包括服務(wù)問(wèn)題，特別是廉租戶的戶口遷移以及由此產(chǎn)生的最低生活保障關(guān)系轉(zhuǎn)移、子女教育等困境，都是關(guān)系廉租戶切身利益的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。當(dāng)前我國(guó)社會(huì)保障制度建設(shè)尚不健全，廉租戶享受的配套政策服務(wù)十分有限。該領(lǐng)域的研究目前在我國(guó)學(xué)術(shù)界是塊“處女地”，鮮有學(xué)者對(duì)廉租戶戶籍管理等相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行細(xì)致描述。

1.4 退出機(jī)制——制度設(shè)計(jì)的“大漏洞”

學(xué)術(shù)界關(guān)于退出機(jī)制的研究主要側(cè)重于對(duì)策的摸索，并在制度設(shè)計(jì)層面開展了長(zhǎng)期的爭(zhēng)論。以何靈等（2010）學(xué)者為代表的“強(qiáng)制派”認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)對(duì)廉租戶騙租、轉(zhuǎn)租、拒租等違規(guī)行為懲戒力度不夠，僥幸心理驅(qū)使廉租戶鉆國(guó)家政策的空子，因此必須完善廉租住房法制建設(shè)，加大對(duì)不法行為的處罰力度。而以曾國(guó)安等（2010）學(xué)者為代表的“激勵(lì)派”認(rèn)為，采用激勵(lì)政策將會(huì)起到事半功倍的效果。在制度設(shè)計(jì)上，該派學(xué)者嚴(yán)格區(qū)分了“正向激勵(lì)”和“負(fù)向激勵(lì)”方針：一方面對(duì)廉租戶實(shí)行政策優(yōu)惠，譬如提供住房騰退、資金貸款等補(bǔ)貼，支持廉租戶主動(dòng)騰退；另一方面對(duì)不愿退出的家庭實(shí)施逾期罰款、提高租金等措施，促使廉租戶盡快騰退。筆者總結(jié)上述觀點(diǎn)認(rèn)為，完善的退出機(jī)制應(yīng)該注重懲激并重、剛?cè)峤Y(jié)合，并且要有區(qū)別地、人性化地設(shè)計(jì)退出制度。

國(guó)內(nèi)部分學(xué)者直接避開針對(duì)退出方式的爭(zhēng)論，轉(zhuǎn)而圍繞補(bǔ)貼形式進(jìn)行了學(xué)術(shù)論戰(zhàn)。劉黎輝（2008）指出，實(shí)物配租廉租住房退出程序復(fù)雜、退出管理被動(dòng)，根本上解決“退出難”問(wèn)題必須逐步擴(kuò)大“補(bǔ)人頭”的比例。而周小寒（2012）對(duì)此持反對(duì)態(tài)度，他認(rèn)為貨幣補(bǔ)貼家庭具有“選擇偏好”，在信息缺失的前提下極有可能導(dǎo)致退出機(jī)制失效，“補(bǔ)磚頭”才是目前解決低收入家庭住房難題的有效形式。上述兩種觀點(diǎn)都忽略了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際，補(bǔ)貼制度的選擇必須考慮多種因素。

1.5 模式構(gòu)建——廉租小區(qū)的“世外桃源”

我國(guó)學(xué)者正在積極探索廉租住房后期管理的模式，實(shí)踐的基本思路主要構(gòu)建于國(guó)外經(jīng)驗(yàn)的學(xué)習(xí)和國(guó)內(nèi)典型地區(qū)的調(diào)研以及國(guó)內(nèi)外管理現(xiàn)狀的研究對(duì)比。張鵬（2007）詳細(xì)介紹了歐美地區(qū)廉租住房法制建設(shè)、補(bǔ)貼形式、退出管理等經(jīng)驗(yàn)做法，重點(diǎn)提出了我國(guó)廉租住房建設(shè)模式的相關(guān)措施。馮國(guó)清（2012）根據(jù)寧國(guó)市廉租住房制度建設(shè)情況，總結(jié)出“居民小組為主、居委會(huì)和房管局為鋪”的廉租住房后期管理創(chuàng)新模式，并在寧國(guó)市實(shí)踐管理中起到了良好效應(yīng)?？傮w而論，我國(guó)廉租住房后期管理工作內(nèi)容繁雜龐亂，很難形成一套特色鮮明的具體模式，而且我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展千差萬(wàn)別，各地區(qū)不可能按照某一固定模式進(jìn)行后期治理，學(xué)者們需要不斷創(chuàng)新不同地區(qū)不同發(fā)展階段的后期管理模式。

2 綜述討論

系統(tǒng)梳理研究成果可以發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)學(xué)者就廉租住房后期管理問(wèn)題取得了一定進(jìn)展，并為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)。當(dāng)然，理論研究也存在瑕疵，就此討論如下：

（1）微觀層面虛。后期管理對(duì)策多從立法、司法、行政等宏觀層面入手，未能具體到節(jié)點(diǎn)，對(duì)于矛盾的解決顯得蒼白無(wú)力。（2）實(shí)踐探討弱。后期管理資金、管理模式等實(shí)踐性問(wèn)題研究不夠深入，專門涉及實(shí)踐領(lǐng)域的文獻(xiàn)也較少。（3）定量研究薄。問(wèn)卷調(diào)查、田野調(diào)研等實(shí)證方法運(yùn)用不廣，文獻(xiàn)結(jié)論缺乏必要的嚴(yán)謹(jǐn)性和科學(xué)性。（4）國(guó)內(nèi)總結(jié)少。移植國(guó)外的管理模式忽視了國(guó)內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特殊性，研究經(jīng)驗(yàn)的推廣價(jià)值不大。

3 研究展望

筆者分析認(rèn)為，未來(lái)廉租住房后期管理與實(shí)踐的研究至少要有兩方面的突破：（1）研究?jī)?nèi)容：由淺入深。廉租住房后期管理問(wèn)題遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出學(xué)者們的研究視野，實(shí)踐中牽涉到的廉租戶戶籍制度、醫(yī)療改革等難點(diǎn)問(wèn)題亟待探討解決。（2）研究角度：由零散到系統(tǒng)。廉租住房后期管理各個(gè)環(huán)節(jié)彼此隔離，系統(tǒng)把握后期管理整體規(guī)律，具有很強(qiáng)的實(shí)踐意義。

基金項(xiàng)目：武漢理工大學(xué)國(guó)家級(jí)大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計(jì)劃資助項(xiàng)目（20121049719002）（教育部）

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