臺州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的分析與思考

[摘 要]房地產(chǎn)業(yè)成為我國最具活力、發(fā)展最快的行業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，極大地改善了城市居民的居住條件，提升了城市形象，也對行業(yè)結(jié)構(gòu)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了重要影響。房地產(chǎn)業(yè)是否健康發(fā)展，關(guān)系到國民經(jīng)濟發(fā)展的大局，關(guān)系到能否滿足廣大人民群眾的基本住房需求，關(guān)系到全面建設(shè)小康社會目標的實現(xiàn)。本文試從房地產(chǎn)業(yè)的投資運行和價格走勢等方面，對臺州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況及存在的問題作一些初步的分析，并提出若干對策和建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)業(yè) 分析 思考

一、臺州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢及目前狀況

1998年，國家城鎮(zhèn)住房制度改革政策出臺，實行多年的住房實物分配制度嘎然而止，這標志著臺州房地產(chǎn)市場的真正啟動。

（1）臺州房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資狀況

1.投資規(guī)模不斷擴大，增長幅度連續(xù)多年在高位運行

1998年城鎮(zhèn)住房制度改革之后，城鎮(zhèn)居民對住房的巨大需求得以釋放，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，1998－2005年，全市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額376.04億元。2005年，臺州房地產(chǎn)開發(fā)投資額突破百億大關(guān)，達116.12億元，是1997年的11.13倍。1998－2005年，臺州房地產(chǎn)開發(fā)投資年增長幅度最低為12.3%，最高達82.16%，年平均增速達到35.15%。

分縣市區(qū)來看，椒江(包括臺州經(jīng)濟開發(fā)區(qū))、溫嶺、臨海、玉環(huán)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大，發(fā)展快。2005年，全市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模前三名依次是椒江區(qū)、路橋區(qū)、玉環(huán)縣，占全市房地產(chǎn)投資的比重分別為38.32%、14.09%、9.47%，臨海市占9.36%，排在全市第四名。三門縣的房地產(chǎn)開發(fā)投資2002年才起步，但2002-2005年的投資開發(fā)總量達11.39億元，超過了仙居縣；而仙居起步早，發(fā)展速度也快，2005房地產(chǎn)開發(fā)投資額是1998年的117倍，但年度仍居全市末位，占全市的比重僅為2.93%。

2.房地產(chǎn)業(yè)的增長主要依靠住宅需求推動，城鎮(zhèn)居民住房使用面積不斷擴大

從1998－2005分年情況看，住宅開發(fā)占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重在六成至八成間波動。2005年全市住宅開發(fā)投資額為86.10億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資額的74.1%，所占比重比1997年提高5.42百分點，投資額是1997年的12.01倍，年均增幅達到36.43%，年增幅高于房地產(chǎn)開發(fā)投資1.28個百分點。隨著住宅開發(fā)力度的加大，城鎮(zhèn)居民住房面積不斷擴大，據(jù)市城調(diào)隊調(diào)查，2005年底，市區(qū)居民人均住房使用面積為27.06平方米，比1997年增加了9.76平方米。

（2）臺州房地產(chǎn)價格狀況

1.房地產(chǎn)價格階段性快速上漲

臺州房地產(chǎn)市場的自住需求和投資需求空前高漲，表現(xiàn)為房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。2003年1—4季度，臺州市區(qū)房屋銷售價格分別比上年同期上漲5.2%、6.0%、11.7%和14.9%，漲幅呈現(xiàn)逐季走高態(tài)勢。在房價不斷攀升的過程中，房屋的投資需求也被不斷激發(fā)，臺州市區(qū)商品房銷售逐漸進入期房預售階段，多數(shù)住宅小區(qū)的普通住宅開盤沒多久就被搶購一空，商品房的預售率將近100%。尤其到了2004年，臺州的土地交易價格一路攀升，推動了房地產(chǎn)價格進一步上揚。2004年1-3季度，臺州市區(qū)土地交易價格同比漲幅分別達到20.4%、24.4%和10.3%，土地價格的大幅上漲直接導致了臺州房價持續(xù)攀升。在市場需求不斷擴張和土地價格大幅上漲的推動下，臺州房地產(chǎn)市場一度出現(xiàn)房價漲幅超過城鎮(zhèn)居民收入增幅的現(xiàn)象。

2、房地產(chǎn)二級市場價格漲幅大大超過一級市場。

從1999年下半年起，臺州開始放開住房二級市場，允許房改房上市交易，這項政策對房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生了巨大的推動作用。個人只要到二級市場上賣掉原先幾萬元一套的房改房就可獲得大量資金，為購買新房奠定了經(jīng)濟基礎(chǔ)，使住房換代需求在短期內(nèi)急劇增加。據(jù)統(tǒng)計調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2003年和2004年兩年間，臺州市區(qū)商品房價格和二手房價格均出現(xiàn)較大幅度的上漲，其中商品房價格分別比上年同期上漲7.3%和3.7%，二手房價格上漲得更厲害，分別比上年同期上漲18.3%和23.5%，二手房價格漲幅要遠遠高出商品房價格漲幅。

（3）房地產(chǎn)業(yè)對臺州經(jīng)濟的貢獻逐年增大

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分。2005年，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到116.12億元，是1997年的11.13倍，占全社會固定資產(chǎn)投資總額的比重從1997年的9.61%上升至21.6%，房地產(chǎn)開發(fā)投資年平均增幅比全社會固定資產(chǎn)投資增幅高13個百分點，對國民經(jīng)濟的影響愈來愈顯重要。

1、房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重逐年提高。

2005年，臺州全市GDP總量達1251.77億元，比1997年增長1.68倍，年均增長13.12%，其中房地產(chǎn)業(yè)增加值年均增長19.3%，房地產(chǎn)業(yè)增加值增速超過GDP增速6.18個百分點。2005年，全市房地產(chǎn)業(yè)增加值達到57.78億元，占GDP的比重從1997年的3.01%提高至4.62%，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻逐年加大。

2、房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅占全部營業(yè)稅的比重大幅度提高。

房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展給地方財政帶來了巨大的收益，2001-2005年，全市房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅累計為136991萬元，在全部營業(yè)稅中占到25.69%。其中，2005年房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅為48846萬元，比2001年增長2.84倍，年均增長40%，比全部營業(yè)稅年均增幅高14.27個百分點，房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅占全部營業(yè)稅的比重也從2001年的18.13%，上升至2005年的27.89%。2006年前三季度全市房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅更是高速增長，共完成48483萬元，是2005年全年的99.26%。

二、臺州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的一些問題

（1）中低檔住房比重偏低

目前臺州房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的主要問題是中低檔住房比重偏低、高檔商品房比重偏高、住房超前消費的現(xiàn)象突出。根據(jù)我國目前的經(jīng)濟發(fā)展水平，一套住房合理的建筑面積為90平方米以下，而目前市場供應(yīng)的主流已經(jīng)超越這一界限。統(tǒng)計資料顯示，臺州竣工的商品房平均每套建筑面積呈逐年增加之勢，1997年竣工的商品房平均每套建筑面積為161平方，2005年增加至178平方米。在房地產(chǎn)住宅投資中，1998－2005年經(jīng)濟適用房所占比重都在10%以下，而別墅、高檔公寓則由1997年的1.4%上升到2005年的4.9%。住宅竣工面積中別墅、高檔公寓所占比重從1997年的2.4%上升到2005年的10.3%。臺州房地產(chǎn)開發(fā)過程中，別墅和公寓住宅高檔化、面積擴大化，造成了住房市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，供求結(jié)構(gòu)失衡，有效供給不足等問題。

（2）商品房價格上漲過快

在需求拉動、成本推動、炒作帶動等因素的影響下，近幾年來臺州房地產(chǎn)價格快速上漲，明顯快于居民收入增速。2005年，臺州市區(qū)城市居民人均可支配收入為18313元，為2001年的1.76倍，年均增長15.2%。2005年臺州市的城市住宅銷售平均價格為4681.80元/平方米，為2001年的2.57倍，年均增長26.6%；房價增速比收入增速高11.4個百分點。據(jù)測算，90平方米的房價收入比，2005年已達8.28：1，比2001年高出一截，已大大超出我國通常使用的6：1的比例參考標準。據(jù)2006年臺州市社情民意調(diào)查中心調(diào)查，有63.3%的市民認為市區(qū)房價過高，無法承受；同時有89.3%的人認為臺州市區(qū)房價漲幅遠遠超過工資增長水平，偏離了社會大眾的承受能力。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源以定金、集資及預收款和銀行貸款為主，自有資金比重偏低

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展受資金供應(yīng)的影響很大，一旦某一環(huán)節(jié)供應(yīng)受阻，資金鏈條就可能中斷，并引發(fā)一系列的連鎖反應(yīng)。目前進入房地產(chǎn)市場的資金包括銀行貸款、定金及預收款、開發(fā)企業(yè)自有資金、建筑施工企業(yè)墊資、社會游資等。其中定金、集資及預收款等所占比重最大，歷年都在40%以上；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接從銀行取得的貸款比重位居其次，基本上在30%以下，如果包括個人購房的抵押貸款，建筑施工企業(yè)墊資貸款等，銀行貸款所占的比例則更高，所以金融政策的調(diào)整直接關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源。目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目都存在著建筑施工企業(yè)墊資問題，這給施工企業(yè)造成了較重的負擔。逐利的基本屬性使社會游資流向高額利潤產(chǎn)業(yè)，隨著房地產(chǎn)業(yè)利潤率的下降，這些資金將會逐步撤離房地產(chǎn)市場。

（四）房地產(chǎn)市場秩序不夠規(guī)范

近幾年來，在房地產(chǎn)銷售形勢較好的情況下，一些房地產(chǎn)開發(fā)商、中介機構(gòu)受利益驅(qū)動，出現(xiàn)了違規(guī)操作的行為，損害了消費者的利益。個別企業(yè)通過拍賣拿到最高價土地后，在利益最大化驅(qū)動下，想方設(shè)法提高容積率，損害了消費者的利益，也破壞了市場的公平性；有些開發(fā)商在尚未拿到商品房預售許可證的情況下，以定金、誠意金、借款、集資等變相方式預售住宅；商品房面積“短斤缺兩”、工程質(zhì)量低劣、發(fā)布虛假銷售信息、肆意哄抬房價、中介機構(gòu)操作不規(guī)范等坑害消費者的行為時有發(fā)生，房地產(chǎn)投訴現(xiàn)象日益增多，在一定程度上影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

三、促進臺州房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的對策建議

（1）在國家政策框架內(nèi)，立足本地實際加強宏觀調(diào)控

2005年全市房地產(chǎn)投資增幅比2004年回落21個百分點， 2006年1-3季度全市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降了11.5%，房屋銷售價格指數(shù)也在低位平穩(wěn)運行?！蛾P(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》正式實施，引起開發(fā)商、購房者、二手中介以及普通市民的關(guān)注?！疤仔谓ㄖ娣e90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”、“過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進行套型調(diào)整”，在界定“新建住房結(jié)構(gòu)”，這些剛性標準將會帶來一場開發(fā)商關(guān)于房屋戶型設(shè)計上的變革，對今后臺州房地產(chǎn)市場的走勢產(chǎn)生影響。因此，必須在國家政策框架內(nèi)，走出一條適合臺州實際的宏觀調(diào)控之路，通過經(jīng)濟手段、法律監(jiān)察手段、行政手段，促進房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展。

（2）規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，引導房地產(chǎn)業(yè)理性消費、投資

房地產(chǎn)本身的特質(zhì)——耐久性和不動產(chǎn)效應(yīng)決定了房地產(chǎn)的虛擬性，也正是這種虛擬性決定了房地產(chǎn)成為虛擬資本與實體經(jīng)濟的結(jié)合體。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和財富存量的增長，家庭與企業(yè)的投資領(lǐng)域也不斷擴展，促使房地產(chǎn)從最初的生產(chǎn)要素或者消費品，演變?yōu)槌鹑谫Y產(chǎn)外的一種重要的投資工具和投資方式。從臺州目前情況看，由于這幾年房地產(chǎn)投資的過快增長，且銷售周期延長，短期內(nèi)造成了大量的商品房空置。同時，因近幾年來居民一戶家庭擁有多套住房者增多，空心房面積快速增加。再加上房地產(chǎn)價格的過快上漲，造成房地產(chǎn)的虛擬資本過度增長，偏離實體經(jīng)濟。不斷增大的房地產(chǎn)投資風險，打破了“把房地產(chǎn)視為避險天堂”的投資觀念和投資方式。因此，在規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的同時，還要積極引導人們房地產(chǎn)理性消費、投資。

（3）加快經(jīng)濟適用房開發(fā)建設(shè)，推行廉租房制度，實現(xiàn)“居住和諧”

今后要繼續(xù)加大經(jīng)濟適用房的建設(shè)，在用地和稅費上給予優(yōu)惠傾斜，大幅度提高經(jīng)濟適用住房占住宅項目的比重。要加強對經(jīng)濟適用住房開發(fā)的管理，切實降低開發(fā)建設(shè)成本，嚴格實行政府指導價，合理限制經(jīng)濟適用房開發(fā)的利潤空間。嚴禁挪用經(jīng)濟適用房住房計劃指標從事商品房開發(fā)，同時對經(jīng)濟適用房開發(fā)的套型面積作出規(guī)定。政府應(yīng)該制定嚴格的經(jīng)濟適用房供應(yīng)對象標準，以保障中低收入家庭購房的需要，減少和防止投資、投機行為。

同時，要積極推行城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。在一些發(fā)達國家，廉租房占住房的比重達40%，而我國廉租房供給的比重微不足道，我市的廉租住房制度才剛剛起步。今后，要在原有基礎(chǔ)上調(diào)整廉租住房保障政策，穩(wěn)步擴大廉租住房制度覆蓋面，建立起比較穩(wěn)定的廉租住房資金保障制度。要著力增加廉租房供給量，切實滿足低收入者的住房需求，實現(xiàn)城市中低收入家庭“居者有其屋”的目標。