城市物業(yè)經(jīng)營問題的分析

目前全國城市發(fā)展進(jìn)程推進(jìn)迅猛，項(xiàng)目開發(fā)種類繁多，項(xiàng)目功能定位多元，項(xiàng)目建設(shè)竣工之后，交付業(yè)主使用，一般需要40到50年的使用期，在此期間，本人重點(diǎn)針對辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)等常見業(yè)態(tài)物業(yè)進(jìn)行了調(diào)研。在調(diào)研過程中，通過常見業(yè)態(tài)物業(yè)進(jìn)行分析，結(jié)合三線城市物業(yè)管理市場情況，對物業(yè)公司的經(jīng)營和可能實(shí)施的管理方式進(jìn)行了分析探討。

經(jīng)調(diào)研，三線城市各物業(yè)管理公司經(jīng)營模式各不相同，盈虧不一。物業(yè)公司按與開發(fā)公司關(guān)系進(jìn)行分類，可分為兩種模式的公司，一種是物業(yè)與開發(fā)隸屬同一集團(tuán)的物業(yè)公司，多處于虧損狀態(tài)，其中全國大開發(fā)商物業(yè)公司連年虧損，中低端商住項(xiàng)目已實(shí)行物業(yè)外包。另一種是獨(dú)立于開發(fā)公司的物業(yè)公司，多處于微利或保本狀態(tài)。

通過調(diào)研分析得出，物業(yè)項(xiàng)目管理的盈虧關(guān)鍵因素在于成本的控制和收入的提高，經(jīng)過對多家物業(yè)公司經(jīng)營情況的了解，總結(jié)歸納如下：

一、 成本控制

（1）薪酬標(biāo)準(zhǔn)與人員編制的控制

職工薪酬在物業(yè)管理成本比重非常大，約計50%-60%，因此，人員編制與成本直接決定了物業(yè)管理的盈虧，也決定了物業(yè)管理專業(yè)化管理水平和檔次。

經(jīng)過調(diào)研了解，對于開發(fā)與物業(yè)隸屬同一集團(tuán)的物業(yè)公司，人員編制上相對冗余，大多企業(yè)嚴(yán)格按勞動定額要求配置人員；而獨(dú)立運(yùn)作的物業(yè)公司在人員編制上則相對精簡，一般采用勞動定額的下限或低于勞動定額規(guī)定人數(shù)。

（2）減少服務(wù)范圍，簡化公用設(shè)備設(shè)施

不同的服務(wù)范圍導(dǎo)致不同的物業(yè)定價標(biāo)準(zhǔn)。從調(diào)研情況分析，無論住宅小區(qū)還是辦公樓，物業(yè)服務(wù)范圍一般包括：保安、保潔、綠化、客服、工程維修。部分辦公物業(yè)管理除以上內(nèi)容外還包括會議服務(wù)，如專業(yè)物業(yè)公司承包市行政辦公樓物業(yè)管理。

有些辦公樓項(xiàng)目幾乎無綠化設(shè)施，因此無綠化服務(wù)費(fèi)用支出；有些辦公樓項(xiàng)目出入口設(shè)置較少或借助監(jiān)控設(shè)備或租售大客戶集中或項(xiàng)目安保要求不高，安保人員設(shè)置較少。

（3）滿足基本功能要求，實(shí)行資源低配

高端項(xiàng)目公用設(shè)施設(shè)備較多，日常運(yùn)行耗能費(fèi)用較高，在滿足基本使用功能的前提下，降低冗余設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行費(fèi)用，是物業(yè)公司降低成本的手段之一。

部分物業(yè)管理項(xiàng)目功能布局不同，要求提供的服務(wù)規(guī)格也不同，辦公大廈物業(yè)管理需要設(shè)前臺服務(wù)，根據(jù)大廈規(guī)格要求不同，物業(yè)公司為降低成本少設(shè)或不設(shè)前臺服務(wù)，保安人數(shù)不按項(xiàng)目進(jìn)出口所需崗位配置。

（4）專業(yè)化運(yùn)作、資源共享

作為專業(yè)化物業(yè)管理公司，管理項(xiàng)目較多、且區(qū)域相對集中，在資源上可實(shí)現(xiàn)共享，尤其是維修人員和固定資產(chǎn)，既可減少該項(xiàng)目人員編制，又能降低運(yùn)營費(fèi)用。

二、 收入提高

（1） 物業(yè)繳費(fèi)率的提升

物業(yè)的繳費(fèi)率對物業(yè)收入影響巨大，如辦公大樓與商業(yè)項(xiàng)目的5%繳費(fèi)率差別，將導(dǎo)致項(xiàng)目總利潤2.5%的變動。經(jīng)調(diào)研部分物業(yè)公司在收繳的方式方法上，采用品牌和服務(wù)誠信的影響力來促進(jìn)繳費(fèi)率。部分物業(yè)公司在收費(fèi)方式方法上并不考慮公司商譽(yù)和影響，甚至個別物業(yè)公司為了提高物業(yè)繳費(fèi)率，惡意停水停電，要挾業(yè)主、強(qiáng)行收費(fèi)。

（2） 其他有償物業(yè)服務(wù)

物業(yè)公司增加其他物業(yè)上門有償服務(wù)，為客戶提供物品寄存、工具借用、兌換零幣等增值服務(wù)；為客戶提供保潔、室內(nèi)綠化、室內(nèi)維修服務(wù)，將可提升物業(yè)經(jīng)營收入。如本地開發(fā)公司，提供上門保潔家政。部分辦公寫字樓還計劃開設(shè)一個員工食堂，并對外經(jīng)營，或提供商務(wù)服務(wù)，開設(shè)商務(wù)中心，為客戶提供傳真、復(fù)印、打字、電子郵件等服務(wù)；定期舉辦各類行業(yè)交流；商務(wù)會議和培訓(xùn)組織服務(wù)。

（3） 代收代繳費(fèi)用的攤收盈余

代收水電費(fèi)、垃圾處置費(fèi)或其他代收代繳費(fèi)用的攤收盈余。部分物業(yè)公司在水電費(fèi)的代繳上，提高攤收比重，盈余部分彌補(bǔ)物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行費(fèi)用。

三、對物業(yè)經(jīng)營的建議

（1）運(yùn)營方式：從物業(yè)公司的經(jīng)驗(yàn)積累和物業(yè)經(jīng)營的難度分析，建議實(shí)行物業(yè)外包，可適度規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險。若考慮公司未來持續(xù)開展房地產(chǎn)開發(fā)，物業(yè)持續(xù)經(jīng)營，建議項(xiàng)目實(shí)行物業(yè)自營的方式進(jìn)行練兵，積累物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，培養(yǎng)物業(yè)專業(yè)團(tuán)隊(duì)，但同時物業(yè)公司獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧。

（2）考核方式：建議對物業(yè)公司實(shí)施“物業(yè)服務(wù)滿意度加收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”的考核方式，服務(wù)質(zhì)量達(dá)到既定業(yè)主滿意度的同時，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其附加費(fèi)用不高于周邊同類項(xiàng)目；業(yè)主滿意度未能實(shí)現(xiàn)或出現(xiàn)亂收費(fèi)、亂漲價現(xiàn)象，總公司有權(quán)實(shí)行物業(yè)公司重新發(fā)包。

（3）監(jiān)管方式：基于人員編制決定物業(yè)服務(wù)等級水平，在既定物業(yè)服務(wù)水平的前提下，對服務(wù)質(zhì)量和人員在崗情況進(jìn)行及時檢查和監(jiān)控，對于不能滿足約定要求的，視情況給予處罰和警告，嚴(yán)重違約的，公司有權(quán)解除服務(wù)約定并進(jìn)行重新發(fā)包。人員編制和薪資水平，由物業(yè)公司單獨(dú)運(yùn)作，所有經(jīng)營情況與總公司分開。

綜上，對于物業(yè)公司的經(jīng)營與管理，物業(yè)的收入無論是物業(yè)自營盈利還是靠開發(fā)補(bǔ)貼，物業(yè)的服務(wù)水平和獲取的收入基本成正比，因此，提供不同等級的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，相應(yīng)成本則會有很大不同。

以上對城市物業(yè)管理與經(jīng)營的分析建議，僅為個人建議，希望對項(xiàng)目物業(yè)管理與經(jīng)營起到積極的指導(dǎo)作用。