我國金融政策對房地產(chǎn)市場的調控分析

[摘 要]房地產(chǎn)市場作為國家的第二產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，屬于支柱性的新興產(chǎn)業(yè)。從中共十三大確立了社會主義市場經(jīng)濟以來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，商品房的加入，大大促進了城市的建設，帶動了相關行業(yè)的快速發(fā)展。但是近年來的房價急劇飆升，也給社會帶來了一些嚴重的問題。本文將從金融政策的角度分析對房地產(chǎn)市場進行有效調控，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

[關鍵詞]金融政策 房地產(chǎn)市場 調控政策

在2012年政府工作報告對一年以來的工作回顧，談到取得的成就時對房地產(chǎn)市場的調控明確指出“我們堅定不移地加強房地產(chǎn)市場調控，確保調控政策落到實處、見到實效?！痹诮鼉赡陮Ψ康禺a(chǎn)市場的調控我們可以看到政府調控房價的決心，有行政措施的限購令，也有金融手段試行征收房產(chǎn)稅。過高的房價影響著普通民眾居家的夢想，引起城市中低收入群體住房危機。

一、 對房地產(chǎn)市場商品房價格長期處于高位的原因分析

（1）供求關系的嚴重失衡造成價格被嚴重哄抬。

價值規(guī)律告訴我們，商品的價值決定價格，供求關系對價格有時會有十分重要的影響。隨著近幾年城市化的進程加快，大量的農(nóng)村剩余勞動力涌入城市，城市需要提供更多的商品房來供給不斷增加的城市人口。這種現(xiàn)象造成了商品房市場長期處于賣方市場，賣方對價格有決定的影響，房地產(chǎn)商實際處于價格的壟斷地位，廣大的購房者需要支付高額的費用來圓自己的居家夢。這對于中低收入群體來講無疑是一個沉重的經(jīng)濟負擔，這也將成為社會的一大問題。

（2）一些地方的部分地產(chǎn)機構囤積商品房及個人的投機行為加劇了這一供需矛盾。

部分大的地產(chǎn)商為了把房價炒高，不惜囤積居奇，而一些個人也利用了房價價格上漲的趨勢，趁機購買多套住房以求牟取暴利，這在一定的時期內(nèi)會加劇住房的供需矛盾，引發(fā)商品房的價格快速上漲。

（3）一些地方政府為增加本地的財政收入，不惜高價賣地，這增加了住房建設的成本。

一些地方政府的財政收入的主要來源是來自的土地使用權的轉讓，由于土地的有限性決定了其價格必然是高價的，一些地方政府通過拍賣的方式獲得土地的收益，最后這也將成本轉嫁到購房者的身上。

二、 我國在金融調控中的問題分析

（1）政府的市場判斷不夠敏銳，金融調控滯后。

近十年來中國經(jīng)濟呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢頭，經(jīng)歷08年經(jīng)濟危機以來雖然增速放緩但仍然動力強勁，而房地產(chǎn)市場的繁榮對整個國名經(jīng)濟的影響是十分巨大的。房地產(chǎn)市場帶動了金融業(yè)、建筑業(yè)、交通業(yè)等等行業(yè)的發(fā)展，面對房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)火爆，政府沒有很好地預期到它會帶來的社會問題，過多的關注了它的經(jīng)濟效益，導致調控嚴重滯后，住房已經(jīng)達到高位，政府再想壓低房價將會引起很多的相關問題，使得政府出于兩難的境地。

（2）一些地方政府的地方保護主義盛行，使得中央的決策和部署很難得到貫徹和執(zhí)行。

中央政府為了打壓房價出臺了很多規(guī)定和辦法，例如出臺限購令等。但是由于地方政府擔心會因此影響地方財政收入，會變相的去執(zhí)行中央的政策。一些地方政府憑借保障性住房尋租，起不到實際增加供給的作用，房價還是處于高位。

（3）房地產(chǎn)市場的不明朗和政府信息的不透明導致人們購房的盲目性。

在政府調控的決心后面我們也看到了房價并沒有預期的大幅度講價，而且房地產(chǎn)市場在很大程度愛上都是不確定的，人們無法準確的預計房價的趨勢，在很多時候購買行為呈現(xiàn)盲目性，或者一擁而上，或是集體觀望，造成房地產(chǎn)市場的極度不穩(wěn)定。

三、 對金融調控的改革分析

（1）利用貨幣政策、財政政策等多種組合措施對房地產(chǎn)市場進行調控。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是一個關聯(lián)性極大的產(chǎn)業(yè)，涉及到國民經(jīng)濟的很多方面，金融調控不能只著眼于對房地產(chǎn)市場的調控，在涉及金融的方面也要做好政策引導。對房地產(chǎn)開發(fā)商可以實施信貸支持，這樣有利于增加商品房的供給，也有利于減少商品房的成本等等。

（2）地方政府和中央政府要密切配合，在實際操作中總結經(jīng)驗，制定科學的調控政策。

地方政府應該深刻的理解中央的決策，并且加以貫徹和實施，地方政府要加快制定適合本地區(qū)的金融調控配套措施，增加政策的可操作性。保障性住房要依據(jù)資格進行審核配給，防止個人的投機行為，解決特殊群體的住房問題。

（3）房地產(chǎn)市場的信息公開，金融調控政策的透明化，以及引入監(jiān)督機制等。

人們只有充分的了解了住房的信息才能做出正確的判斷，政府對房地產(chǎn)的規(guī)范要從房地產(chǎn)市場的信息公開開始，同時也要適時的對政府的調控政策加以公布，這樣就能避免人們的盲目購買行為，也能讓房地產(chǎn)市場真正的走向健康發(fā)展的道路。同時大眾媒體和輿論也可以較好的進行監(jiān)督，反應自己的意志，使得決策更具有科學性。

總結：

政府的政策應該具有穩(wěn)定性和持續(xù)性，只有這樣才有權威性。同樣政對于房地產(chǎn)市場的金融調控也時刻都不能放松，在實踐中不斷地總結經(jīng)驗，這樣我國的房地產(chǎn)行業(yè)就能健康的發(fā)展下去。

參考文獻：

[1]2012年政府工作報告[R]，2012(3)

[2]張璐，李越，從金融政策視角淺析中國房地產(chǎn)市場發(fā)展與調控. [J] .金融經(jīng)濟，2011（12）

[3]郭衍遠，基于房地產(chǎn)金融制度的我國房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調控政策研究[D] .云南大學，2010（12）

作者簡介：邱鵬華（1989-） 男 河南大學經(jīng)濟學院 2009級金融行政4班 籍貫：河南省安陽市