建立土地供應(yīng)長(zhǎng)效機(jī)制以促進(jìn)土地合理利用探析

摘 要：建設(shè)用地供應(yīng)是滿足經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需求、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展、實(shí)現(xiàn)土地綜合效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是國(guó)家運(yùn)用土地政策參與經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的重要手段。

關(guān)鍵詞：建設(shè)用地 土地供應(yīng) 長(zhǎng)效機(jī)制

中圖分類號(hào)：F301 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2012）11（a）-0243-01

隨著城市的快速發(fā)展，土地管理中普遍存在“重指標(biāo)爭(zhēng)取、輕土地供應(yīng)，重用地審批、輕批后監(jiān)管”的問(wèn)題，導(dǎo)致土地批后閑置或低效利用，這種重審批、輕監(jiān)管的現(xiàn)象存在，使違法違規(guī)用地現(xiàn)象常有發(fā)生，并致使土地利用率低和閑置浪費(fèi)，不利于土地的節(jié)約集約利用。要實(shí)現(xiàn)土地的節(jié)約集約利用，走出一條建設(shè)占地少、利用效率高的土地利用新路子，除了嚴(yán)把土地供應(yīng)審批關(guān)，從源頭上節(jié)約利用土地外，加強(qiáng)批后監(jiān)管，建立土地供應(yīng)長(zhǎng)效機(jī)制，促使土地使用者依法合理利用土地也是一個(gè)不可缺少的重要內(nèi)容。

人多地少、耕地資源稀缺，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，土地供需矛盾突出是我們面臨的客觀國(guó)情。切實(shí)保護(hù)耕地，大力促進(jìn)節(jié)約集約用地，是關(guān)系到民族生存根基和國(guó)家長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的大事，是全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的一條根本方針。黨中央、國(guó)務(wù)院非常重視節(jié)約集約用地，2004年以來(lái)，先后出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知、《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》等文件。國(guó)土資源部為落實(shí)國(guó)務(wù)院的指示精神，先后出臺(tái)了《土地利用年度計(jì)劃管理辦法》、《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》和《禁止用地項(xiàng)目目錄》等政策。這些政策和規(guī)定的出臺(tái)，為推進(jìn)土地的節(jié)約集約利用奠定了政策基礎(chǔ)。從現(xiàn)在的土地供應(yīng)情況看，無(wú)論是建設(shè)用地預(yù)審或是具體項(xiàng)目供地，大部分地方都能按照法定程序，依據(jù)國(guó)家出臺(tái)的節(jié)約集約用地政策，實(shí)行集體決策，嚴(yán)格把關(guān)。

為了做好土地供應(yīng)工作，國(guó)土資源部發(fā)出了《關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)用地動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理的通知》，強(qiáng)調(diào)對(duì)建設(shè)用地“批、管、用、補(bǔ)、查”等有關(guān)情況實(shí)行全面監(jiān)管。

1 加強(qiáng)項(xiàng)目用地預(yù)審

嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃以及節(jié)約集約用地的有關(guān)要求，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目用地的預(yù)審工作，對(duì)不符合土地利用總體規(guī)劃、不符合建設(shè)用地定額標(biāo)準(zhǔn)的用地不予辦理土地預(yù)審手續(xù)，從源頭上從嚴(yán)把關(guān)、從嚴(yán)控制來(lái)保證土地的節(jié)約集約利用。

2 進(jìn)一步完善供地審批制度

各級(jí)國(guó)土資源部門要按照節(jié)約集約用地的有關(guān)政策要求，嚴(yán)格把好土地供應(yīng)審批關(guān)，從源頭上保障土地的節(jié)約集約利用。無(wú)論是出讓供地或是劃撥供地，土地出讓合同和劃撥用地文件必須嚴(yán)格約定建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)竣工時(shí)間、投資總額、規(guī)劃條件、價(jià)款、違約責(zé)任等內(nèi)容，對(duì)非經(jīng)營(yíng)性用地改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用地的，應(yīng)當(dāng)約定或明確政府可以收回土地使用權(quán)，重新依法出讓。

建立土地供應(yīng)管理臺(tái)帳。不管是出讓土地或是劃撥土地，都要把宗地出讓或劃撥時(shí)間、面積、坐落、繳納土地出讓價(jià)款、開(kāi)工時(shí)間、竣工時(shí)間、投資總額、投資強(qiáng)度、規(guī)劃條件、違約責(zé)任等內(nèi)容反映在臺(tái)帳上，為批后監(jiān)管打好基礎(chǔ)。

3 加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，形成部門合力

土地供應(yīng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)涉及國(guó)土、規(guī)劃、發(fā)改、監(jiān)察等多個(gè)部門，在國(guó)土資源部門內(nèi)部也涉及多個(gè)處室，因此必須明確監(jiān)管責(zé)任，加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，才能抓好土地供應(yīng)暢銷機(jī)制的建設(shè)。要做好批后監(jiān)管工作，國(guó)土資源部門的各職能機(jī)構(gòu)必須樹(shù)立部門工作一盤棋的思想，各內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)必須密切配合，嚴(yán)格各個(gè)關(guān)口，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)互通情況。負(fù)責(zé)土地供應(yīng)審批的機(jī)構(gòu)要及時(shí)把宗地審批情況或臺(tái)帳及時(shí)移交給執(zhí)法監(jiān)察機(jī)構(gòu)，為監(jiān)督檢查提供依據(jù)；執(zhí)法監(jiān)察機(jī)構(gòu)也要及時(shí)將監(jiān)督檢查情況反饋給供地審批機(jī)構(gòu)，以便及時(shí)掌握土地利用情況。在執(zhí)法監(jiān)管上只有國(guó)土部門內(nèi)部齊心協(xié)力，用地單位和個(gè)人才無(wú)空子可鉆，節(jié)約集約用地的各種措施才能落到實(shí)處。發(fā)改、規(guī)劃、監(jiān)察等部門要建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

4 完善建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收制度

現(xiàn)在，不少地方的建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)國(guó)土資源部門都未參與，項(xiàng)目竣工時(shí)土地出讓合同和劃撥決定書(shū)約定的土地使用情況究竟是否落實(shí)或落實(shí)到什么程度，國(guó)土資源部門并不知道，甚至有的項(xiàng)目超過(guò)了原批準(zhǔn)的面積使用土地，也是到用地單位或個(gè)人申請(qǐng)辦理土地權(quán)利證書(shū)時(shí)才通知。要避免這種被動(dòng)情況，國(guó)土資源部門要按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》要求，積極與發(fā)改委、建設(shè)、規(guī)劃等有關(guān)部門協(xié)調(diào)，參與建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作。國(guó)土資源部門參與建設(shè)項(xiàng)目竣工檢查驗(yàn)收時(shí)，必須重點(diǎn)對(duì)履行土地出讓合同和劃撥決定書(shū)約定事項(xiàng)的落實(shí)情況進(jìn)行檢查，凡是檢查不合格的，國(guó)土資源部門不出具檢查核驗(yàn)意見(jiàn)，并將檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)通知用地單位或個(gè)人以及國(guó)土資源部門的執(zhí)法監(jiān)察機(jī)構(gòu)。同時(shí)，國(guó)土資源部門要將參與項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題向社會(huì)進(jìn)行公開(kāi)，發(fā)揮社會(huì)對(duì)用地情況的監(jiān)督作用。

5 發(fā)揮土地登記對(duì)土地利用情況的監(jiān)管作用

土地登記是土地權(quán)利人取得合法土地權(quán)利的最后一道關(guān)口，也是國(guó)土資源部門進(jìn)行批后監(jiān)管的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。國(guó)土資源部門不僅要按“權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確、程序合法”的要求履行好土地登記的職責(zé)，而且在土地登記權(quán)屬來(lái)源審核過(guò)程中要對(duì)土地出讓合同、劃撥決定書(shū)的履行情況進(jìn)行審查。凡是審查時(shí)發(fā)現(xiàn)用地者未繳清土地出讓價(jià)款、擅自改變土地用途、超過(guò)批準(zhǔn)面積用地或未按批準(zhǔn)位置使用土地，以及違反出讓合同、劃撥決定書(shū)約定的條件違法違規(guī)用地，一律不予辦理土地權(quán)利證書(shū)，并將發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)通知國(guó)土資源部門內(nèi)部土地利用、執(zhí)法監(jiān)察等相關(guān)職能機(jī)構(gòu)，便于相關(guān)職能機(jī)構(gòu)依法進(jìn)行查處。

6 轉(zhuǎn)變土地管理理念

要搞好批后監(jiān)管，促進(jìn)土地的集約利用，國(guó)土資源部門首先必須轉(zhuǎn)變土地管理理念，擴(kuò)大土地執(zhí)法范圍。土地管理理念要實(shí)現(xiàn)從重視供地審批到實(shí)行用地全過(guò)程的跟蹤管理上的轉(zhuǎn)變；執(zhí)法范圍要從重視非法占地行為的查處擴(kuò)大到“合法”用地的全過(guò)程跟蹤檢查。

7 嚴(yán)肅查處各類違法用地

建立健全“批、管、用全程監(jiān)管”的政府共同責(zé)任機(jī)制、土地違法問(wèn)責(zé)制，強(qiáng)化地方政府的責(zé)任，把國(guó)土資源執(zhí)法監(jiān)管工作上升到政府層面，變國(guó)土資源部門負(fù)主要責(zé)任為政府負(fù)主要責(zé)任。建立健全“政府主動(dòng)管、部門共同管”的執(zhí)法聯(lián)動(dòng)機(jī)制，形成執(zhí)法合力，變國(guó)土資源“一家管、大家用”為“大家管、大家用”。建立健全“早發(fā)現(xiàn)、早報(bào)告、早制止、早查處”的執(zhí)法工作機(jī)制，做到群眾參與、關(guān)口前移，全程監(jiān)管、防懲并舉。

結(jié)論：批后監(jiān)管工作對(duì)促進(jìn)節(jié)約集約用地、實(shí)現(xiàn)國(guó)土資源精細(xì)化管理的作用初步顯現(xiàn)。通過(guò)開(kāi)展批后監(jiān)管工作，大大提高了土地使用者履行合同的自覺(jué)性。土地使用者的任何違反合同約定的行為，都可以在竣工檢查核驗(yàn)時(shí)一并處理。在土地供應(yīng)中，要以建設(shè)用地批后監(jiān)管為突破日，逐步建立土地供應(yīng)長(zhǎng)效工作機(jī)制。

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