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    中國房地產(chǎn)市場:是金融危機(jī)還是社會危機(jī)?

    2012-12-31 00:00:00張穎熙
    銀行家 2012年7期


      房地產(chǎn)市場的風(fēng)云變幻無時無刻不牽動著千家萬戶的神經(jīng)。然而,對于這么一個重要的市場,整個社會卻無法建立起一個長期的、穩(wěn)定的預(yù)期。房地產(chǎn)市場也似乎神鬼莫測,人們對于房價的預(yù)測一再偏差。2002年以來,就有不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家提及“房價泡沫論”,而當(dāng)2008年的經(jīng)濟(jì)寒冬到來的時候,市場上流傳的“百日巨變”等論調(diào)更是甚囂塵上。當(dāng)大家都以為房地產(chǎn)市場即將見頂回調(diào)時,最終等來的卻是2009年房價更為猛烈的上漲。
      客觀來說,如果經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論不能被現(xiàn)實(shí)結(jié)果所證實(shí),這一定是我們分析房地產(chǎn)市場的工具“失靈”了、方法“失效”了,或者說,我們通常的分析框架存在著嚴(yán)重的缺陷。本文在重新回歸房屋交易行為的經(jīng)濟(jì)決策本質(zhì)的基礎(chǔ)上,分析、探討這種經(jīng)濟(jì)決策行為的特點(diǎn)與約束條件,進(jìn)而提出“泛家庭決策”的概念和分析框架,并闡述其對房地產(chǎn)市場的影響及政策啟示。
      農(nóng)耕文化與中國人家庭觀念、居住觀念
      傳統(tǒng)的中國社會是農(nóng)耕社會,中國的農(nóng)耕文化孕育出了強(qiáng)大的氏族宗法血親傳統(tǒng)。李澤厚先生曾指出,“以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的中國新石器時代大概延續(xù)極長,氏族社會的組織結(jié)構(gòu)發(fā)展得十分充分和牢固,產(chǎn)生在這一基礎(chǔ)上的文明發(fā)達(dá)得很早,血緣親屬紐帶極為穩(wěn)定和強(qiáng)大,沒有被航海、游牧或者其他因素所削弱或沖擊。雖然進(jìn)入階級社會,經(jīng)歷了各種經(jīng)濟(jì)制度的變遷,但以血緣宗法紐帶為特色、農(nóng)業(yè)家庭小生產(chǎn)為基礎(chǔ)的社會生活和社會結(jié)構(gòu),卻很少變動。”這一段話,表明了血緣宗法傳統(tǒng),自原始氏族社會萌生,歷經(jīng)奴隸制度、封建社會而不墜,綿延數(shù)千年,可見其傳統(tǒng)之強(qiáng)大。無論社會制度、朝代如何變遷,家庭—氏族(家族)觀念始終居于中國傳統(tǒng)文化的核心層。
      農(nóng)耕文化不同于游牧、航海民族的文化,由于農(nóng)業(yè)更適宜于定居耕作,因而,也帶來了中國人的重視居所、慣于定居的傳統(tǒng)。東漢班固《漢書?元帝紀(jì)》所載:“安土重遷,黎民之性,骨肉相附,人情所愿也。”因此,中國人從來講究“安居”方可“樂業(yè)”,而“居無定所”則是中國人傳統(tǒng)觀念中所極力回避的一種居住狀態(tài)。
      而在這一文化孕育出來的中國人,不僅家庭、家族觀念十分濃郁,同時也對于作為家庭觀念文化的載體——房屋,賦予了格外重要的文化內(nèi)涵。所謂“宅者人之本”、“人因宅而立”,對于中國人來說,沒有住所,哪來家庭?沒有家庭,哪有中國人文化、心靈寄托的地方?中國人追求居住的理想從來強(qiáng)烈而執(zhí)著,他們熱衷于獲得完全屬于自己的、可傳承的房產(chǎn),唯有如此,他們的內(nèi)心才能安寧。如果沒有自己的房產(chǎn),則在心理上感覺自己仍在“漂泊”,心靈無法安頓。
      因此,對于中國人來說,住房不再僅僅是一種財(cái)產(chǎn)、一種居住條件,更是家族文化、個人心靈的寄托,它極大地影響著中國人的價值觀、幸福感。2009年11月19日《中國青年報》所做的關(guān)于“幸福和房子的關(guān)系”的在線調(diào)查顯示,八成中國調(diào)查者認(rèn)為“幸福和房子有關(guān)系”,這部分人中又有69.9%的人認(rèn)為“房子是幸福家庭所必須擁有的”。而同樣的問題,日本網(wǎng)友的看法卻大相徑庭,約九成以上受調(diào)查日本網(wǎng)友認(rèn)為幸福和房子沒有關(guān)系。
      房屋購買的泛家庭決策
      如果將標(biāo)準(zhǔn)的西方家庭的消費(fèi)決策模型放到中國的現(xiàn)實(shí)環(huán)境中來,結(jié)合上文提到的中國傳統(tǒng)農(nóng)耕文化的影響,將會對消費(fèi)決策模型參數(shù)產(chǎn)生兩個重大的影響:
      首先,由于中國人對家庭居所的特殊要求,這種要求不單是財(cái)富的滿足、更是心靈之所依托,因此,較之標(biāo)準(zhǔn)假定而言,即與房屋帶來的資產(chǎn)與財(cái)富滿足心理相比,房屋對中國人的“滿足”程度更甚。換句話說,在中國人的效用函數(shù)里面,房屋擁有帶來的效用值非常大。在同樣的情況下,中國人往往減少其他方面的消費(fèi),而增加房屋消費(fèi)方面的支出。
      其次,也是更重要的一點(diǎn),就是中國人的家族、家庭觀念在消費(fèi)決策時所發(fā)揮的作用。在中國人的家族觀念之下,單個家庭(即“小家庭”)的財(cái)產(chǎn)界限并不是絕對的,當(dāng)家族中的小家庭出現(xiàn)資金短缺時,家庭間的融資、甚至無償援助就會出現(xiàn)。梁漱溟先生認(rèn)為,由于傳統(tǒng)中國是一個倫理社會,因而任何人“其財(cái)產(chǎn)不獨(dú)非個人有,非社會有,抑且亦非一家庭所有,而是看做凡在其倫理關(guān)系中者,都可有份的了?!币蚨?,小家庭間財(cái)產(chǎn)沒有截然的界限,尤其是在購買住房時,家庭間的“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移”更為明顯了。
      因此標(biāo)準(zhǔn)的消費(fèi)決策的約束條件顯然來自與小家庭有血緣關(guān)聯(lián)的若干家庭,我們不妨將這一決策現(xiàn)象,稱為房屋購買的“泛家庭決策”。這種決策模式的深深根植于中國傳統(tǒng)文化之上,由于房屋觀念的根深蒂固,由于對大家族人際關(guān)系的依賴,導(dǎo)致了不同于西方國家的房屋購買決策機(jī)制。觀察我們周圍的朋友,尤其是年輕人作出的購房決策,不是通常市場經(jīng)濟(jì)中的消費(fèi)者個人或者消費(fèi)者單個家庭所作出的決策,而是包含小家庭、雙方父母、甚至雙方兄弟姐妹和親戚朋友在內(nèi)的“大家庭”的共同決策。
      上述觀點(diǎn)也得到事實(shí)的有力支持。中信證券公司曾在2008年底組織過一次問卷調(diào)查,結(jié)果發(fā)現(xiàn)有42%的購房者實(shí)際依賴父母的支持。同時,根據(jù)各大城市網(wǎng)站對“80后”購房資金來源的調(diào)查,40%以上的“80后”購房是父母支持首付或全部房款,部分城市甚至高達(dá)70%以上(見圖1)。
      泛家庭決策對于房地產(chǎn)市場影響與主流標(biāo)準(zhǔn)的“失效”
      由于文化心理導(dǎo)致的效用與約束條件的不同,“泛家庭決策”模式改變了通常觀念中的購買決策模式,對住宅市場的貸款比率、自有比率等多方面都產(chǎn)生了重大的影響,最終導(dǎo)致了流行(主流)標(biāo)準(zhǔn)的失效。
      對貸款比率的影響
      泛家庭決策帶來直接影響是中國人購買房屋的社會融資比重(向金融機(jī)構(gòu)的融資)較低,即融資比率(即房屋貸款占房屋總價值的比例)較低。這里,我們不妨做一個中美房地產(chǎn)市場融資情況的簡單對比。
      首先來比較中美房地產(chǎn)市場首付比例的政策。盡管在歷史上美國住房貸款要求首付款不低于20%,否則購房者必須購買擔(dān)?;虮kU,貸款機(jī)構(gòu)才能給予貸款。但是,美國政府為幫助低收入家庭購買房產(chǎn),先后成立了房地美、房利美兩家房屋貸款擔(dān)保公司,使得首付比例降大幅降低,尤其是2001年IT泡沫破滅以后,美國的房貸的首付比率不斷下降,低到3%甚至零首付。與傳統(tǒng)銀行貸款20%的首付比率相比,處于相當(dāng)?shù)偷乃健O喾?,中國?guī)定首套房首付比例為20%~30%,二套房首付比例為30%~60%,首付比率雖然在不同經(jīng)濟(jì)階段有所變化,但最低也沒有低過20%的比率。
      再從實(shí)際的貸款比率來看,2010年商業(yè)銀行對個人購房貸款 為1.40萬億元,全國商品房銷售額為5.25萬億元,亦即個人購房的貸款比率僅為27%。反觀美國,美國的購房杠桿率,美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會在一項(xiàng)針對美國購房者的調(diào)查報告顯示,2005年美國有43%的首次購房者的購房款全部通過借貸融資籌措,首付款額為零,即意味著這部分購房者的貸款比率為100%。
      因此,不論從首付門檻上來看,還是從實(shí)際的貸款比率來看,中國人的購房融資比率確實(shí)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國,這無疑是由于中國人更多地接受了小家庭之外的資金支持。
      對住房私有化比率、人居居住面積、首次購房年齡等的影響
      這種泛家庭決策模式,使得中國家庭購買的意愿、購買的能力都超過了小家庭的經(jīng)濟(jì)水平,因而導(dǎo)致中國住宅需求釋放快速而強(qiáng)烈,房地產(chǎn)市場發(fā)展非常迅速。目前,中國人的住宅自有比率、人均居住面積、首次購房的年齡等方面的指標(biāo)甚至領(lǐng)先于發(fā)達(dá)國家水平。
      國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,截至2010年底,中國城鎮(zhèn)居民家庭自有住房率為89.3%。而在國外,城市居民擁有產(chǎn)權(quán)房比率最高的美國也不過為68%,英國為56%,歐洲等其他國家均在30%~50%之間。我國作為一個發(fā)展中國家,僅用不到10年時間,城市居民住房自有率就達(dá)到了世界第一。
      再從居住條件與人均居住面積上看,美國至今仍有17%的人住在廉

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