銀行如何應(yīng)對(duì)購(gòu)房合同解除 對(duì)借款合同、抵押合同的影響?

　　基本案情
　　原審法院查明：2004年1月24日，張大城與宏輝公司簽訂《商品房買賣合同》一份，合同約定張大城向宏輝公司購(gòu)買位于中原區(qū)1號(hào)高層住宅樓房產(chǎn)一套。2004年3月9日，張大城與A銀行望大路支行簽訂《A銀行順城分行樓宇按揭人民幣貸款合同》一份，主要約定張大城向A銀行望大路支行借款41萬(wàn)元用以購(gòu)買宏輝公司建造的上述房產(chǎn)一套；張大城委托A銀行望大路支行將所借款項(xiàng)劃入宏輝公司賬戶，并由張大城向A銀行望大路支行履行還款義務(wù)等。同日，張大城、A銀行望大路支行還簽訂《房地產(chǎn)抵押合同》一份，主要約定張大城用其購(gòu)買的上述房產(chǎn)對(duì)其向A銀行望大路支行所借的41萬(wàn)元款項(xiàng)提供抵押擔(dān)保等；后雙方在房地產(chǎn)管理部門辦理了抵押登記。合同簽訂后，A銀行望大路支行履行了借款義務(wù)。
　　2004年4月15日，張大城與宏輝公司簽訂《退房協(xié)議》一份，主要約定雙方解除1月24日雙方簽訂的《商品房買賣合同》，宏輝公司代張大城償還張大城所欠銀行剩余的按揭貸款，并在償還貸款后到房管局辦理抵押注銷登記事項(xiàng)等。
　　2009年8月12日，張大城給A銀行望大路支行發(fā)出《解除合同通知書》一份，主要載明因《商品房買賣合同》已經(jīng)解除，《A銀行順城分行樓宇按揭人民幣貸款合同》及《房地產(chǎn)抵押合同》也無(wú)履行的必要，通知A銀行望大路支行解除《A銀行順城分行樓宇按揭人民幣貸款合同》及《房地產(chǎn)抵押合同》，并要求A銀行望大路支行于收到該通知書之日起7日內(nèi)到順城市房地產(chǎn)管理局辦理注銷抵押登記。該通知書于2009年8月13日送達(dá)A銀行。A銀行望大路支行并未辦理注銷抵押登記手續(xù)，釀成張大城對(duì)A銀行望大路支行的訴訟。
　　爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題
　　本案的焦點(diǎn)問(wèn)題在于購(gòu)房合同解除后是否必然導(dǎo)致借款合同和抵押合同的解除。
　　一審法院經(jīng)審理后認(rèn)為：A銀行望大路支行已履行《A銀行順城分行樓宇按揭人民幣貸款合同》中約定的發(fā)放貸款義務(wù)，張大城亦已用該筆款項(xiàng)購(gòu)買房產(chǎn)，該合同的目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)；張大城用其所購(gòu)房產(chǎn)為A銀行望大路支行該筆債權(quán)提供抵押擔(dān)保，A銀行望大路支行對(duì)張大城所購(gòu)買上述房產(chǎn)享有抵押權(quán)，《房地產(chǎn)抵押合同》目的亦均已實(shí)現(xiàn)。當(dāng)事人協(xié)商一致，可解除合同。雙方《商品房買賣合同》已于張大城與宏輝公司簽訂《退房協(xié)議》時(shí)解除；張大城將其對(duì)A銀行望大路支行所負(fù)的債務(wù)轉(zhuǎn)讓于宏輝公司，但該債務(wù)轉(zhuǎn)讓并未經(jīng)過(guò)A銀行望大路支行的同意，該債務(wù)轉(zhuǎn)讓應(yīng)屬無(wú)效。張大城已將《解除合同通知書》送達(dá)A銀行望大路支行，雙方簽訂的《A銀行順城分行樓宇按揭人民幣貸款合同》及《房地產(chǎn)抵押合同》自通知書到達(dá)A銀行望大路支行時(shí)解除；《A銀行順城分行樓宇按揭人民幣貸款合同》及《房地產(chǎn)抵押合同》雖被解除，但因二份合同目的均已實(shí)現(xiàn)，且A銀行望大路支行因履行合同而享有的債權(quán)并未得到實(shí)現(xiàn)，主債權(quán)未消滅，抵押權(quán)亦不應(yīng)消滅，A銀行望大路支行對(duì)本案所涉房產(chǎn)仍享有抵押權(quán)，故張大城的訴訟請(qǐng)求本院不予支持。故法院判決駁回張大城的訴訟請(qǐng)求。
　　上訴人針對(duì)一審法院抗辯如下：（1）A銀行望大路支行債權(quán)已經(jīng)消滅，按照合同約定A銀行望大路支行應(yīng)當(dāng)辦理房地產(chǎn)抵押注銷登記手續(xù)。張大城購(gòu)房目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。一審法院認(rèn)定債權(quán)未消滅屬于認(rèn)定事實(shí)不清。（2）A銀行望大路支行是債權(quán)人，張大城是債務(wù)人。一審法院查明上述合同已經(jīng)解除。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也將解除，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人，既宏輝公司應(yīng)將其收受的購(gòu)房貸款返還A銀行望大路支行。（3）根據(jù)合同約定，房地產(chǎn)抵押合同解除，A銀行望大路支行應(yīng)當(dāng)協(xié)助張大城辦理房地產(chǎn)抵押注銷登記手續(xù)。合同約定甲乙雙方應(yīng)當(dāng)自抵押合同解除或終止之日起一個(gè)月內(nèi)持有關(guān)證件到原登記機(jī)關(guān)辦理抵押注銷登記。一審判決認(rèn)定張大城與A銀行望大路支行簽訂的合同已經(jīng)解除，那么A銀行望大路支行就應(yīng)當(dāng)積極履行合同義務(wù)，協(xié)助張大城辦理抵押注銷登記手續(xù)。一審法院未查明上述合同約定。（4）一審判決適用法律錯(cuò)誤。本案不存在債務(wù)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，更不存在債務(wù)轉(zhuǎn)讓無(wú)效問(wèn)題。請(qǐng)求二審法院撤銷原判，查明事實(shí)依法改判，支持張大城的訴訟請(qǐng)求。
　　被上訴人答辯稱：張大城與宏輝公司解除合同的行為是惡意的，企圖以退房手段逃避償還銀行借款，根據(jù)法律規(guī)定，該解除合同的行為是無(wú)效的。張大城對(duì)司法解釋的理解是錯(cuò)誤的，該解釋并未免除張大城的還款責(zé)任。即使解除，也不意味著張大城與A銀行望大路支行間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系的消滅，A銀行望大路支行對(duì)抵押房產(chǎn)還繼續(xù)享有抵押權(quán)。
　　二審法院經(jīng)審理認(rèn)為：依法成立的合同，雙方應(yīng)依約履行。A銀行望大路支行已按約定向張大城發(fā)放了貸款，張大城亦已用該筆款項(xiàng)購(gòu)買房產(chǎn)，該合同的目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。張大城與宏輝公司于2004年1月24日簽訂《商品房買賣合同》，又于2004年4月15日簽訂《退房協(xié)議》，該《退房協(xié)議》沒(méi)有解除的事由及原因，不能證明張大城所述的“購(gòu)房目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)”。張大城與宏輝公司的行為，使A銀行望大路支行實(shí)現(xiàn)債權(quán)的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。張大城將其對(duì)A銀行望大路支行所負(fù)的債務(wù)轉(zhuǎn)讓于宏輝公司，但該債務(wù)轉(zhuǎn)讓并未經(jīng)過(guò)A銀行望大路支行的同意，該債務(wù)轉(zhuǎn)讓應(yīng)屬無(wú)效?！禔銀行順城分行樓宇按揭人民幣貸款合同》及《房地產(chǎn)抵押合同》二份合同目的均已實(shí)現(xiàn)，而A銀行望大路支行因履行合同而享有的債權(quán)并未得到實(shí)現(xiàn)，主債權(quán)未消滅，抵押權(quán)亦不應(yīng)消滅，A銀行望大路支行對(duì)本案所涉房產(chǎn)仍享有抵押權(quán)。
　　從上述爭(zhēng)議來(lái)看，各方對(duì)于退房協(xié)議是否導(dǎo)致借款和擔(dān)保合同解除存在不同看法。筆者認(rèn)為，退房協(xié)議雖然可以由買賣房屋雙方協(xié)商簽署，但是這并不必然導(dǎo)致借款和擔(dān)保合同的解除。根據(jù)2003年《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱“司法解釋”）第二十四條規(guī)定，“因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持”。雖然前述規(guī)定肯定了當(dāng)事人解除合同買賣合同會(huì)發(fā)生“擔(dān)保貸款合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)”，但是本案當(dāng)事人已經(jīng)履行了買賣合同，并導(dǎo)致借款合同和抵押合同的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，因此不能簡(jiǎn)單認(rèn)可買賣雙方可以隨意隨時(shí)解除已經(jīng)履行的房屋買賣合同，況且房屋買賣合同的解除涉及第三人——銀行的權(quán)利義務(wù)的實(shí)現(xiàn)。正因如此，二審法院在裁判中指出 “《退房協(xié)議》沒(méi)有解除的事由及原因”。這是合理、合法的分析。只有如此，才能真正準(zhǔn)確把握前述司法解釋本意，否則該條司法解釋將會(huì)成為開發(fā)商和購(gòu)房人損害銀行利益的工具。實(shí)際上，該司法解釋第二十五條還進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了買賣合同的撤銷和解除與銀行利益的關(guān)聯(lián)性，并且在程序上給予了必要的保障。該條規(guī)定“以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無(wú)效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理”，“商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人”。這里對(duì)買賣合同糾紛的裁判設(shè)置了有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的銀行參與的機(jī)制。
　　對(duì)銀行的啟示
　　商品房買賣糾紛引發(fā)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)是甚為普遍的現(xiàn)象，尤其是《司法解釋》實(shí)施以來(lái)更是如此。銀行借款和擔(dān)保合同項(xiàng)下權(quán)益的維護(hù)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
　　銀行對(duì)于買賣合同當(dāng)事人主張買賣合同無(wú)效、撤銷或解除，應(yīng)積極進(jìn)行抗辯。房屋買賣合同并不是可以由買賣雙方當(dāng)事人隨意解除或宣告無(wú)效、可撤銷的，《司法解釋》第十二條、第十三條、第十四條、第十五條等規(guī)范了法院支持解除、可撤銷或無(wú)效買賣合同的情形。例如第十二條規(guī)定“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”。即使在這些明確規(guī)定下，對(duì)于確實(shí)有相反證據(jù)的，銀行應(yīng)積極進(jìn)行抗辯。
　　銀行在審查按揭貸款時(shí)必須嚴(yán)格審查房屋質(zhì)量是否存在重大瑕疵，否則銀行將會(huì)承受買賣合同無(wú)效、撤銷或解除引發(fā)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。由于《司法解釋》明顯傾向于保護(hù)房屋買受人的權(quán)益，即使銀行已經(jīng)簽署借款合同和抵押合同并辦理有關(guān)抵押登記手續(xù)，也可能面臨買受人提出解除買賣房屋合同的請(qǐng)求，并進(jìn)而危及銀行借款合同利益?？梢?jiàn)，銀行做好放貸前抵押物的審查甚為必要，否則銀行很難追究借款人的責(zé)任，而只好轉(zhuǎn)向借助抵押物來(lái)保障債權(quán)。
　　銀行應(yīng)關(guān)注房屋買賣合同中有關(guān)合同解除的約定事項(xiàng)。因?yàn)榉梢话阒С之?dāng)事人事前約定解除條件實(shí)現(xiàn)而解除合同。實(shí)際上，《司法解釋》在建筑面積引發(fā)買賣合同爭(zhēng)議上，也支持約定處理原則，該文件第十四條規(guī)定“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理”甚至在延遲交付房屋問(wèn)題上也有類似的規(guī)定，該文件第十五條規(guī)定“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外”。當(dāng)事人約定解除事項(xiàng)，關(guān)系到銀行能否對(duì)借款人行使追償權(quán)，銀行應(yīng)對(duì)房屋買賣合同的解除條款進(jìn)行關(guān)注，在格式化合同之外，對(duì)另行設(shè)置的解除條款更有必要重點(diǎn)關(guān)注。
　　謹(jǐn)慎對(duì)待買賣雙方協(xié)商解除買賣合同，尤其對(duì)銀行貸款發(fā)放后的此類協(xié)商解除應(yīng)進(jìn)行積極的抗辯。本案例就是典型的貸款發(fā)放后，買賣雙方協(xié)商解除房屋買賣合同，這其中的意圖可能比較復(fù)雜。如果買賣雙方不存在法律法規(guī)和司法解釋所規(guī)定的合同無(wú)效、可撤銷、解除情形，則其中可能存在借款人和開發(fā)商串通損害銀行債權(quán)的問(wèn)題。在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大的市場(chǎng)環(huán)境中，這種現(xiàn)象發(fā)生的幾率更高，因?yàn)榻杩钊撕烷_發(fā)商可以通過(guò)價(jià)格下降較大的房產(chǎn)來(lái)抵償銀行的貸款，而擺脫銀行追償借款的風(fēng)險(xiǎn)。
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