雨潤(rùn)食品土地款之謎

　　近期，雨潤(rùn)食品（01068.HK）的全資子公司南京雨潤(rùn)食品有限公司發(fā)行了13億元的中期票據(jù)，其募集說(shuō)明書(shū)中公布了一些雨潤(rùn)食品財(cái)務(wù)報(bào)表里沒(méi)有披露過(guò)的信息，其中提及21個(gè)主要在建項(xiàng)目的批文情況，按照其中標(biāo)示的土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，筆者查詢(xún)了部分土地招拍掛信息，結(jié)合雨潤(rùn)食品的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)這些屠宰項(xiàng)目的土地成本與資產(chǎn)負(fù)債表上預(yù)付土地款及屠宰能力的出入很大。
　　部分土地購(gòu)置成本遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)格
　　募集說(shuō)明書(shū)上在建項(xiàng)目排列前五的項(xiàng)目是：
　　第一項(xiàng)：天津聯(lián)潤(rùn)肉類(lèi)加工有限公司，屠宰產(chǎn)能200萬(wàn)頭，占地186畝，合12.44萬(wàn)平米，即每萬(wàn)頭豬占地622平米。土地款共5585萬(wàn)元，每平米土地成本449元。
　　第二項(xiàng)：祥潤(rùn)食品有限公司，毗鄰聯(lián)潤(rùn)，產(chǎn)能為10萬(wàn)噸肉制品/年，占地120畝，合79717.47平米，土地款共3580萬(wàn)元，每平米也是449元。
　　這兩處都在天津?qū)幒涌h潘莊鎮(zhèn)。經(jīng)查，寧河是10等工業(yè)用地，國(guó)家指導(dǎo)價(jià)為不低于168元/平，低于上述兩個(gè)項(xiàng)目的拿地成本。筆者查詢(xún)了寧河縣國(guó)土局同一時(shí)期掛牌的工業(yè)用地價(jià)格（上述兩項(xiàng)目是2009年12月拍得土地的），其中天津立業(yè)金鑫輕鋼有限公司于2010年4月拍得8萬(wàn)平米工業(yè)用地，價(jià)格是1377萬(wàn)元，每平米折合172元，地處寧河縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)；天津市中技樁業(yè)有限公司于2009年10月拍得14.46萬(wàn)平米工業(yè)用地，價(jià)款3037萬(wàn)元，每平米折合210元，位置也在潘莊鎮(zhèn)。
　　聯(lián)潤(rùn)和祥潤(rùn)拿地價(jià)格比同時(shí)期同地段其他工業(yè)企業(yè)的土地貴了一倍以上，甚至高于商業(yè)住宅用地。
　　第三項(xiàng)：江蘇雨潤(rùn)肉食品有限公司南京浦口橋林工業(yè)園肉制品深加工項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資18.4億元，累計(jì)已投資10億元，它是雨潤(rùn)集團(tuán)新的總部生產(chǎn)基地，將于年內(nèi)搬遷至此。國(guó)土資源部網(wǎng)站上有一個(gè)南京雨潤(rùn)肉食品工程技術(shù)有限公司的土地出讓公告，土地面積為14.2467萬(wàn)平米，總金額7480萬(wàn)元，每平米均價(jià)為525元。
　　浦口是7等工業(yè)用地，國(guó)家指導(dǎo)價(jià)為不低于288元/平米。筆者查到同在浦口橋林街道的其他工業(yè)用地，比如南京千萬(wàn)戶(hù)電子責(zé)任有限公司和南京澳琪海食品有限公司等，平均地價(jià)都在200元/平米左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于雨潤(rùn)。
　　第四項(xiàng)：湖南隆回湘潤(rùn)食品有限公司，屠宰量200萬(wàn)頭，占地150畝，每萬(wàn)頭占地500平米。當(dāng)?shù)貒?guó)土局上都找不到相關(guān)土地出讓的信息，隆回屬13等工業(yè)用地，國(guó)家指導(dǎo)價(jià)96元/平米。筆者查找到2010年當(dāng)?shù)氐耐恋貟炫瞥鲎屝畔ⅲ绾下』啬戏剿嘤邢薰竞秃鲜殤c農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)出口有限公司，土地均價(jià)分別為100元/平米和135元/平方。
　　第五項(xiàng)：漢中福潤(rùn)肉類(lèi)加工有限公司，屠宰量200萬(wàn)頭，占地168畝，每萬(wàn)頭560平米，當(dāng)?shù)貒?guó)土局也信息不全，但筆者發(fā)現(xiàn)雨潤(rùn)集團(tuán)的一家公司同在漢中，該公司是殺雞的，占地面積88310.8平米，出讓價(jià)2013.49萬(wàn)元，即每平米228元。藍(lán)田縣和西鄉(xiāng)縣都屬于14等工業(yè)用地，國(guó)家指導(dǎo)價(jià)84元/平米。
　　賬面土地金遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)格
　　雨潤(rùn)食品2012年半年報(bào)披露，目前屠宰產(chǎn)能為4845萬(wàn)頭，預(yù)計(jì)2015年達(dá)到7000萬(wàn)頭。假設(shè)2015年將要達(dá)到的產(chǎn)能現(xiàn)已全部提前支付了土地出讓金（公司稱(chēng)，從開(kāi)始建設(shè)至工廠正式投產(chǎn)一般需要2年至3年左右），結(jié)合上述3家屠宰場(chǎng)平均每萬(wàn)頭占地560平米來(lái)計(jì)算，雨潤(rùn)食品總共需要占地392萬(wàn)平米。另外，公司目前還有30萬(wàn)噸深加工產(chǎn)能，按祥潤(rùn)規(guī)模來(lái)推算，占地約為24萬(wàn)平米。雨潤(rùn)食品并沒(méi)有披露到2015年的深加工產(chǎn)能，假設(shè)翻一倍到60萬(wàn)噸，那么屠宰+深加工合計(jì)需要占地440萬(wàn)平米。
　　如果按最高的土地均價(jià)500元/平米計(jì)算（相當(dāng)于同等地段商住用地價(jià)格），一共需要土地款22億元；如果按200元/平米的公允價(jià)格計(jì)算，僅需土地款8.8億元。
　　目前雨潤(rùn)食品的土地款超過(guò)了40億港元（非流動(dòng)資產(chǎn)下的預(yù)付租賃款項(xiàng)和非流動(dòng)預(yù)付款項(xiàng)之土地部分、流動(dòng)資產(chǎn)下的預(yù)付租賃款項(xiàng)之本期部分），加上歷年已經(jīng)攤銷(xiāo)計(jì)入損益的土地款3億港元，折成人民幣約為35億元，約為800元/平米。它高于按最高標(biāo)準(zhǔn)估算的22億元，更高于按市場(chǎng)價(jià)格估算的8.8億元。
　　撲朔迷離的財(cái)政補(bǔ)貼款返回
　　雨潤(rùn)食品每年都有大量的財(cái)政補(bǔ)貼款，外界多次質(zhì)疑這些補(bǔ)貼實(shí)際上是土地出讓金返還款，地方政府將土地在半賣(mài)半送，由于土地返還款的性質(zhì)非常敏感，公司一直沒(méi)有進(jìn)行詳細(xì)披露和正面回應(yīng)，只是聲稱(chēng)合法合規(guī)。
　　過(guò)去10年，這些財(cái)政補(bǔ)貼款合計(jì)已經(jīng)達(dá)到28億港元（2012年半年報(bào)顯示，在預(yù)付土地款未增加的情況下，公司上半年收到7.5億港元的財(cái)政補(bǔ)貼，超過(guò)以往全年）。如上述外界質(zhì)疑成立，那么筆者估計(jì)其中的土地返還款可能已達(dá)到20億元人民幣，也就是說(shuō)，理論上雨潤(rùn)食品只支付了15億元左右的土地款，介于工業(yè)土地和商住用地的市場(chǎng)價(jià)格之間。
　　如果公司真的合法合規(guī)，為什么要預(yù)付比商住用地還要高的土地價(jià)格呢？哪怕是在扣除財(cái)政補(bǔ)貼返還款之后，實(shí)際的土地價(jià)格也仍然高于正常的工業(yè)用地成本，其中原因只能期待公司的詳細(xì)解釋。
　　作者聲明：此文僅代表本人觀點(diǎn)，本人持有文中提及