房市調(diào)控下典當(dāng)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)探析

　　摘要：當(dāng)前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取了一系列調(diào)控措施，導(dǎo)致房市持續(xù)低迷，典當(dāng)企業(yè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)休戚相關(guān)，也出現(xiàn)了前所未有的困境，法律風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)驟然增大，逾期債務(wù)大量出現(xiàn)，遲遲不能收回，嚴(yán)重影響了典當(dāng)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，甚至?xí)＜暗洚?dāng)企業(yè)的生存。典當(dāng)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，就應(yīng)該樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立健全法律風(fēng)險(xiǎn)防控制度。
　　關(guān)鍵詞：房市調(diào)控；典當(dāng)；法律風(fēng)險(xiǎn)；防控
　　典當(dāng)，最早起源于南北朝，明、清兩代盛極一時(shí)，在民國(guó)遂逐漸衰落，新中國(guó)成立后，典當(dāng)業(yè)曾一度被視為剝削階級(jí)的工具而遭禁止。典當(dāng)作為融資的機(jī)構(gòu)和平臺(tái)，是民間融資的一個(gè)重要途徑，其具有操作周期短、手續(xù)簡(jiǎn)單、資金到位快，適于短期融資，對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大意義不言而喻，典當(dāng)行業(yè)重建至今取得了長(zhǎng)足的發(fā)展。近年來(lái)，國(guó)家為保證市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展，進(jìn)一步加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的力度，給典當(dāng)企業(yè)帶來(lái)了巨大的考驗(yàn)，本文結(jié)合自身代理的典當(dāng)糾紛實(shí)踐，對(duì)目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的典當(dāng)行業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)，作淺顯分析，以求拋磚引玉。
　　一、企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)概述
　　企業(yè)自成立起，就會(huì)遇到各種風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)無(wú)時(shí)不在，風(fēng)險(xiǎn)的存在是客觀性的，那么什么是風(fēng)險(xiǎn)呢，一般認(rèn)為，企業(yè)遇到的風(fēng)險(xiǎn)，是指企業(yè)在一定條件和期限內(nèi)客觀存在的，導(dǎo)致?lián)p失發(fā)生費(fèi)用增加的，可以認(rèn)識(shí)、分析并能加以控制的不確定性。企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)不限于法律風(fēng)險(xiǎn)，本文所重點(diǎn)討論的是法律風(fēng)險(xiǎn)，法律風(fēng)險(xiǎn)指由于外部的法律環(huán)境發(fā)生重大變化，或由于包括企業(yè)自身在內(nèi)的主體未按照法律規(guī)定或合同約定有效行使權(quán)利、履行義務(wù)，而對(duì)企業(yè)造成的負(fù)面法律后果的所有可能性。
　　企業(yè)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主體，在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中會(huì)遇到的各式各樣的風(fēng)險(xiǎn)，比如財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等等，當(dāng)然最重要的則是法律風(fēng)險(xiǎn)。有統(tǒng)計(jì)資料顯示，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家企業(yè)的平均壽命是40、50年，而日本企業(yè)壽命達(dá)30年，但我國(guó)企業(yè)的平均僅為7.3年，出現(xiàn)如此大的差別，主要是我國(guó)企業(yè)對(duì)于法律風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不夠，對(duì)于法律風(fēng)險(xiǎn)管理、控制幾近空白。
　　企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)具有以下特性：一是偶然性與必然性，對(duì)于一個(gè)企業(yè)特定條件下，法律風(fēng)險(xiǎn)是或然性事件，但對(duì)于某一存續(xù)期間，法律風(fēng)險(xiǎn)則是必然性；二是廣泛性，法律風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的各個(gè)環(huán)節(jié)，伴隨著企業(yè)從設(shè)立、發(fā)展到終結(jié)的整個(gè)階段中；三是可預(yù)防性，企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)具有可認(rèn)識(shí)性，可以分析和提前預(yù)防，可以事前采取措施加以控制與規(guī)避。
　　法律風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因比較復(fù)雜，企業(yè)缺乏法律風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，控制法律風(fēng)險(xiǎn)投入不足，企業(yè)內(nèi)部防控法律風(fēng)險(xiǎn)制度欠缺，法律風(fēng)險(xiǎn)管理混亂，外部法律環(huán)境的變化等是主要原因。
　　二、典當(dāng)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)
　　所謂典當(dāng)，是指當(dāng)戶將其動(dòng)產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)權(quán)利作為當(dāng)物質(zhì)押或者將其房地產(chǎn)作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，交付一定比例費(fèi)用，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為?？陀^需要決定了典當(dāng)是目前企業(yè)尤其是中小型企業(yè)快速融資的合法、公正、公平的途徑之一，是抑制民間高利貸、穩(wěn)定社會(huì)、發(fā)展經(jīng)濟(jì)不可或缺的工具。典當(dāng)企業(yè)多是以典當(dāng)行出現(xiàn)的，典當(dāng)行是指依照《典當(dāng)管理辦法》設(shè)立的專門從事典當(dāng)活動(dòng)的企業(yè)法人，其組織形式與組織機(jī)構(gòu)適用《中華人民共和國(guó)公司法》的有關(guān)規(guī)定，同時(shí)必須符合特種行業(yè)管理機(jī)關(guān)的特定要求。典當(dāng)行在經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中，遇到最大的法律風(fēng)險(xiǎn)就是到期后不能收回發(fā)放給當(dāng)戶的當(dāng)金，尤其是當(dāng)國(guó)家外部經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生重大變化時(shí)，除了與一般行業(yè)共有的法律風(fēng)險(xiǎn)，比如人力管理部門涉及的勞動(dòng)糾紛、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等之外，典當(dāng)行將出現(xiàn)大量逾期應(yīng)收債權(quán)。有人曾經(jīng)總結(jié)說(shuō)，典當(dāng)行的關(guān)鍵在于“賺的多不如虧的少”，追求風(fēng)險(xiǎn)最小化比利潤(rùn)最大化更重要。典當(dāng)行并非是風(fēng)險(xiǎn)低而回報(bào)高的暴利行業(yè)。
　　本文重點(diǎn)關(guān)注的是典當(dāng)企業(yè)特有的典當(dāng)合同糾紛，典當(dāng)合同糾紛案件按照《民事案件案由規(guī)定》設(shè)為單獨(dú)一類案由，并沒(méi)有歸于借款合同糾紛，筆者認(rèn)為，典當(dāng)糾紛從本質(zhì)來(lái)說(shuō)只是一類比較特殊的借款合同糾紛，具有以下的特點(diǎn)：
　?。ㄒ唬┑洚?dāng)借款有嚴(yán)格的業(yè)務(wù)規(guī)范，要求抵押借款或者質(zhì)押借款，不得信用貸款
　　典當(dāng)行復(fù)興之初的1996年，全國(guó)約有4000余家典當(dāng)行，后為規(guī)范管理，整頓后一度減少到1300多家，說(shuō)明典當(dāng)行業(yè)經(jīng)營(yíng)不夠規(guī)范化。
　　典當(dāng)行成立之初，依法必須辦理《典當(dāng)經(jīng)營(yíng)許可證》、《特種行業(yè)許可證》。典當(dāng)行要求具備一定的場(chǎng)地條件、人員條件、資金規(guī)模等，同時(shí)，典當(dāng)行開展業(yè)務(wù)時(shí)，必須遵守一定的經(jīng)營(yíng)范圍和經(jīng)營(yíng)規(guī)則，一旦違反上述規(guī)定，就會(huì)受到監(jiān)管機(jī)構(gòu)相應(yīng)的處罰。一定要防止把典當(dāng)行淪為放高利貸的面具，有些典當(dāng)行采用非法集資，非法放貸，違規(guī)經(jīng)營(yíng)，構(gòu)成了刑事犯罪，這方面的反面典型很多，不勝枚舉。
　?。ǘ┑洚?dāng)借款的資金規(guī)模一般比較大
　　盡管典當(dāng)行可以開展動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押典當(dāng)業(yè)務(wù)，比如電腦、金銀首飾等一般民品典當(dāng)，但對(duì)于注冊(cè)資本比較大的典當(dāng)行而言，現(xiàn)階段業(yè)務(wù)的重點(diǎn)是房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，而房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)借款數(shù)額一般少則幾十萬(wàn)，還有多達(dá)幾百萬(wàn)甚至幾千萬(wàn)的業(yè)務(wù)。這是一般民間借貸所無(wú)法比擬的，這也是典當(dāng)企業(yè)為什么與房市密切相關(guān)的緣由所在。
　?。ㄈ┊?dāng)戶一旦違約，對(duì)典當(dāng)行影響重大，甚至決定其生存與否
　　正如前面所述的特點(diǎn)，由于房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)大量存在，如果典當(dāng)行同時(shí)遇到一起或幾起當(dāng)戶逾期還款的情形，那么直接影響到典當(dāng)行的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，甚至導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)完全停滯。最近筆者參加一個(gè)典當(dāng)行業(yè)活動(dòng)時(shí)，遇到多家典當(dāng)行的經(jīng)理人，大家打聽彼此近況時(shí)，都在說(shuō)忙于一件事，就是追債，雖有笑談的成分，但足見(jiàn)按時(shí)收回當(dāng)金對(duì)于典當(dāng)行生存的重要性。
　?。ㄋ模┑洚?dāng)糾紛處理周期長(zhǎng)、難度大
　　對(duì)于小額的民品典當(dāng)業(yè)務(wù)，處理起來(lái)很簡(jiǎn)單，但對(duì)于房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，將房地產(chǎn)變現(xiàn)要經(jīng)過(guò)評(píng)估、拍賣等過(guò)程，再加上一審、二審的訴訟程序，周期一般都很長(zhǎng)。同時(shí)，由于有關(guān)典當(dāng)行業(yè)立法滯后，處理典當(dāng)糾紛沒(méi)有專門的法律依據(jù)，往往參照《中華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)民事法律法規(guī)及司法解釋，對(duì)于許多典當(dāng)專業(yè)問(wèn)題往往存在爭(zhēng)議，而各個(gè)法院的裁判結(jié)果也是五花八門，客觀上加大了典當(dāng)糾紛的處理難度。實(shí)踐中，雖然在典當(dāng)合同中大多注明雙方共同辦理公證，賦予典當(dāng)合同以強(qiáng)制執(zhí)行力，但是由于典當(dāng)行與當(dāng)戶對(duì)于逾期綜合費(fèi)用及利息存在很大爭(zhēng)議，對(duì)于高額的違約金更是各執(zhí)一詞，甚至對(duì)于典當(dāng)?shù)谋窘鸲即嬗袪?zhēng)議，所以即便直接申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，往往法院強(qiáng)制執(zhí)行機(jī)構(gòu)對(duì)于有爭(zhēng)議的部分會(huì)進(jìn)行聽證，如果通過(guò)聽證仍然無(wú)法確定，那么就會(huì)中止執(zhí)行，重新回到訴訟或者仲裁的起點(diǎn)。
　　典當(dāng)企業(yè)出現(xiàn)逾期當(dāng)金無(wú)法快速收回的原因比較多，排除當(dāng)戶財(cái)務(wù)狀況惡化自身因素之外，還有以下幾方面原因：
　　一是典當(dāng)資產(chǎn)價(jià)值較大，比如以開發(fā)商所擁有的土地使用權(quán)作抵押，變現(xiàn)能力非常差，尤其在房地產(chǎn)市場(chǎng)非常低迷時(shí)，開發(fā)商拿地的能力和興趣都大大降低。二是典當(dāng)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議，有當(dāng)戶將房產(chǎn)抵押，但同時(shí)又私下將房產(chǎn)出賣給第三人，但未辦理過(guò)戶，司法機(jī)關(guān)為了維護(hù)穩(wěn)定，建立和諧社會(huì)的需要，往往會(huì)將抵押權(quán)的行使進(jìn)行置后。三是典當(dāng)手續(xù)不完善，有些房地產(chǎn)沒(méi)有辦理相關(guān)審批或表決的程序，比如集體企業(yè)的房地產(chǎn)辦理抵押，必須有職工（代表）大會(huì)的表決決議，股份公司或者有限公司的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押時(shí)，要有股東大會(huì)或者董事會(huì)的決議。四是已經(jīng)出租的房地產(chǎn)辦理抵押，沒(méi)有履行相關(guān)的告知手續(xù)，變現(xiàn)難度增大。五是抵押房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估過(guò)高，否則必將影響將來(lái)強(qiáng)制執(zhí)行。六是抵押房地產(chǎn)的使用與管理不善，導(dǎo)致抵押物價(jià)值的減少甚至滅失。七是房地產(chǎn)抵押合同中出現(xiàn)無(wú)效條款，從而損害了典當(dāng)行的合法權(quán)益。
　　三、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下防控典當(dāng)糾紛的幾點(diǎn)建議
　　正是基于典當(dāng)糾紛的上述特點(diǎn)和形成原因，一旦出現(xiàn)大量的典當(dāng)糾紛不能及時(shí)得到解決，那么典當(dāng)企業(yè)就會(huì)陷于打官司的泥沼，就會(huì)影響典當(dāng)企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。針對(duì)典當(dāng)糾紛所具有的特點(diǎn)，必須處理好以下幾點(diǎn)：
　?。ㄒ唬┳龊媒ㄕ铝⒅频念A(yù)防工作，抓好內(nèi)控機(jī)制建設(shè)，使典當(dāng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)流程化、標(biāo)準(zhǔn)化
　　1.落實(shí)典當(dāng)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)查工作，對(duì)于房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)期限、當(dāng)戶資金使用狀況、當(dāng)戶還款來(lái)源、抵押產(chǎn)權(quán)類型、地籍狀況等必須準(zhǔn)確、詳細(xì)，防止債務(wù)人非法套取典當(dāng)行的資金，進(jìn)行調(diào)查時(shí)，應(yīng)該按照典當(dāng)行建立的業(yè)務(wù)流程要求規(guī)范操作，比如現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查時(shí)，一定要一組兩人，相互配合相互監(jiān)督。對(duì)于以金銀首飾、名人字畫進(jìn)行質(zhì)押典當(dāng)，必須要有技術(shù)條件鑒別真?zhèn)?，防止收到贗品，做完調(diào)查工作后，要出具詳盡的調(diào)查報(bào)告。
　　典當(dāng)行要營(yíng)造濃厚的法律風(fēng)險(xiǎn)的文化理念，要將風(fēng)險(xiǎn)防控做到全面、全程、全員落實(shí)，使得風(fēng)險(xiǎn)管理與控制覆蓋到貸前、貸中、貸后，并制度化。
　　典當(dāng)行要保障有序經(jīng)營(yíng)，要同監(jiān)管、公安、工商、稅務(wù)、房產(chǎn)、政法機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)等方面保持必要的聯(lián)系，要借助上述機(jī)構(gòu)掌握的資源，從而能更好地規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，典當(dāng)行之間也應(yīng)該通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)分享典當(dāng)信息，力爭(zhēng)能建立典當(dāng)行業(yè)黑名單制度。
　　2.做好抵押房地產(chǎn)的抵押登記工作，必須到法定登記機(jī)關(guān)及時(shí)辦理房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證登記，在抵押登記中，法律文書必須完備，涉及到集體企業(yè)所有的房地產(chǎn)和股份公司或有限公司所有的房地產(chǎn)，必須要確實(shí)履行相關(guān)審批手續(xù)，要附有決議相關(guān)法律文書。不辦好抵押典當(dāng)或者質(zhì)押典當(dāng)手續(xù)絕不放款，嚴(yán)格按照典當(dāng)行業(yè)法律規(guī)定依法經(jīng)營(yíng)。
　　3.做好抵押房地產(chǎn)的使用管理工作，業(yè)務(wù)力爭(zhēng)分散，提高抵押或者質(zhì)押資產(chǎn)質(zhì)量。抵押房地產(chǎn)已經(jīng)出租的，及時(shí)通知承租人，同時(shí)要及時(shí)掌握抵押房地產(chǎn)的使用狀況，防止抵押資產(chǎn)有潛在訴訟風(fēng)險(xiǎn)，防止出租人與承租人惡意串通，增大抵押房產(chǎn)變現(xiàn)的困難。對(duì)于房地產(chǎn)出現(xiàn)價(jià)值減少或滅失風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，要積極采取不補(bǔ)救措施；
　　4.做好抵押房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，委托法定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，防止評(píng)估價(jià)格過(guò)高，從而加大拍賣的難度，實(shí)踐中要取適中的折當(dāng)率。
　　（二）合理應(yīng)對(duì)典當(dāng)法律糾紛，及時(shí)維護(hù)典當(dāng)行合法權(quán)益
　　1.厘清當(dāng)戶逾期付款的原因。對(duì)于當(dāng)戶，典當(dāng)行客戶經(jīng)理要不定期進(jìn)行回訪，對(duì)于逾期當(dāng)戶，及時(shí)了解其財(cái)務(wù)狀況，掌握其還款意愿。拿出處理方案之前，應(yīng)該首先找出當(dāng)戶不能按時(shí)還款的原因，當(dāng)戶出現(xiàn)逾期的原因很多，有的僅僅是因?yàn)橐粫r(shí)周轉(zhuǎn)困難，有的是資金鏈斷裂，隨時(shí)有破產(chǎn)的危險(xiǎn)，而有的則是有意拖延或者賴賬，只有具體分析清楚原因，處理當(dāng)戶逾期還款才更有針對(duì)性，更有效率。
　　2.選擇合適的維權(quán)途徑。在分清當(dāng)戶不能按期還款的真正原因后，就可以著手制定切實(shí)可行的對(duì)策。對(duì)于當(dāng)戶資金臨時(shí)困難，可以通過(guò)協(xié)商方式，讓當(dāng)戶拿出還款計(jì)劃，如果符合條件的話，辦理續(xù)當(dāng)是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。對(duì)于當(dāng)戶有意賴賬或者當(dāng)戶隨時(shí)有破產(chǎn)的可能，那么典當(dāng)行就應(yīng)當(dāng)及時(shí)訴訟或執(zhí)行，盡早將當(dāng)物變現(xiàn)方是上策。當(dāng)然，如果當(dāng)戶在辦理典當(dāng)時(shí)，存在刻意隱瞞事實(shí)，弄虛作假的，涉嫌構(gòu)成刑事犯罪的，典當(dāng)行則應(yīng)當(dāng)及早報(bào)案，盡最大可能挽回典當(dāng)行的經(jīng)濟(jì)損失。
　　3.把握合適的訴訟時(shí)機(jī)。在選擇通過(guò)民事訴訟或者執(zhí)行的方式進(jìn)行維權(quán)時(shí)，時(shí)機(jī)顯得尤為重要，不是所有的當(dāng)戶欠款糾紛都必須在第一時(shí)間進(jìn)行訴訟或者執(zhí)行，這一點(diǎn)在實(shí)踐中已被多次驗(yàn)證。
　　如果協(xié)商之后，經(jīng)過(guò)短暫的時(shí)間，當(dāng)戶就可以還款，那對(duì)于典當(dāng)行來(lái)說(shuō)，一方面自己的權(quán)益沒(méi)有受到損害，同時(shí)在當(dāng)戶困難時(shí)典當(dāng)行伸出了援手，加深了與客戶關(guān)系，應(yīng)該說(shuō)是兩全其美。有些當(dāng)戶的當(dāng)物變現(xiàn)很困難，一旦訴訟或者執(zhí)行，典當(dāng)行可能陷入兩難境地，筆者曾經(jīng)遇到一起工業(yè)用地加廠房抵押的典當(dāng)糾紛，建議典當(dāng)行應(yīng)從緩訴訟，最后證明當(dāng)初判斷的正確性。對(duì)于當(dāng)戶逾期還款，暫時(shí)不訴訟或者不執(zhí)行，并不意味著停滯不前，而是力爭(zhēng)從其他渠道向當(dāng)戶施加壓力，同時(shí)補(bǔ)強(qiáng)擔(dān)保措施，以便將來(lái)更好地實(shí)現(xiàn)債權(quán)。當(dāng)然，選擇訴訟或者執(zhí)行時(shí)機(jī)，并無(wú)固定的模式，需要具體問(wèn)題具體分析，需要對(duì)長(zhǎng)期實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，才能準(zhǔn)確地把握。在這方面，借助律師等專業(yè)人士是必不可少的。
　　（作者單位：安徽健友律師事務(wù)