淺析高房價下保障性住房的作用

　　摘要：文章主要對我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段存在的主要問題進行了梳理和說明，從土地供應(yīng)、房產(chǎn)開發(fā)、政府監(jiān)管等方面闡述了當(dāng)前高房價的產(chǎn)生原因，分析了保障房的預(yù)期作用，并提出了應(yīng)通過政府主導(dǎo)的保障房建設(shè)來應(yīng)對當(dāng)前房地產(chǎn)市場中存在的困境，以及如何科學(xué)合理的發(fā)揮和運用保障房的市場效應(yīng)。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；保障性住房；房價
　　隨著經(jīng)濟水平的不斷提高，居住狀況已經(jīng)日益成為民眾衡量其生活質(zhì)量的顯著標準之一。由于居住條件在人類生存中的特殊性，所以住房產(chǎn)品在其生產(chǎn)、營銷、分配、流通及消費等環(huán)節(jié)中遵循市場經(jīng)濟一般規(guī)則的同時卻又不能簡單地通過價格競爭來實現(xiàn)其資源配置。從各項研究結(jié)果可以看出，住房已然是最大的民生問題，近幾年來，由于房價不斷飛漲，越來越多的人買不起住房，特別是中低收入家庭更是望房興嘆。資料顯示（見圖1），自2004年我國的房價開始出現(xiàn)振蕩式上漲，到2006年，全國70多個大中城市房價同比漲跌大多時間保持上漲態(tài)勢。2008年12月至2009年5月，受國際金融危機的影響，全國70多個大中城市房價較同期有所回落，但自2009年6月至2010年4月，這些城市的房價卻表現(xiàn)出加速度增長狀態(tài)。從2010年7月中國城市房價排行前100名的情況來看（見圖2），大部分城市的房價維持在5000元/平方米左右，排在前10名城市的房價均在10000元/平方米以上，其中，杭州、北京、上海分別位列前三甲，房價達到25840元/平方米、22310元/平方米和19168元/平方米。在房價飛速上漲的同時，然而居民收入并沒有同步增長，導(dǎo)致普通居民面對高漲的房價只能“望房興嘆”，從房價收入比的角度來分析，一般房價收入比超過6，就說明房價偏高或存在房地產(chǎn)市場泡沫化的趨勢，據(jù)相關(guān)研究機構(gòu)統(tǒng)計，我國2009年的房價收入比已超過10，甚至一度達到12，這已遠遠超過了標準值，從而已經(jīng)充分說明我國當(dāng)前房地產(chǎn)價格的不合理，以及房地產(chǎn)市場的過度泡沫化。
　　房價過高以及房地產(chǎn)市場的畸形發(fā)展和泡沫化所帶來的負面影響是多方面的：一是對我國經(jīng)濟的持續(xù)、穩(wěn)定健康發(fā)展將產(chǎn)生極大的沖擊和破壞作用。因為它首先導(dǎo)致國家資源的不合理配置，比如大量的資金流向房地產(chǎn)行業(yè)，大量的投資傾向房地產(chǎn)市場，而忽視和降低了對其他行業(yè)的投資和發(fā)展，導(dǎo)致國家經(jīng)濟發(fā)展的不均衡、不健康，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型困難等等方面的各種深層次問題。二是對房地產(chǎn)的過度投資導(dǎo)致重復(fù)建設(shè)和嚴重浪費，當(dāng)泡沫破滅或經(jīng)濟下行使得房地產(chǎn)市場的高增長趨勢難以為繼之時，也將是行業(yè)鏈崩潰之時，對國家、政府、行業(yè)都將會產(chǎn)生嚴重的沖擊和影響。三是高房價和過度發(fā)展的房地產(chǎn)市場推高了原材料價格，造成通貨膨脹，導(dǎo)致居民消費水平和消費能力下降，與國家的民生改善目標毫無疑問是背道而馳的。四是如果經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)過度依賴，將嚴重阻礙國家創(chuàng)新能力、研發(fā)能力的發(fā)展，以及國家在國際市場競爭能力的提高。
　　因此，在當(dāng)前高房價的市場環(huán)境下如何緩解房地產(chǎn)市場的泡沫化，如何解決中低收入家庭的住房問題便成為政府和學(xué)者日益關(guān)注的課題。
　　究其高房價產(chǎn)生的原因，可以主要從以下幾個方面著手進行討論：一是體制性原因。這個原因的致因主要是政府在土地供應(yīng)的絕對壟斷和地方政府為片面追求GDP增長，以及取得財政收入等等方面造成的。二是市場方面的原因。高房價的背后必然有高需求和高需求預(yù)期作為支撐。中國當(dāng)前處于一個住房的高需求階段，這無疑為推高房地產(chǎn)價格和推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了基礎(chǔ)。三是投資方面的原因。我國居民的儲蓄投資渠道有限，尤其是股票市場的低迷發(fā)展，使得大量的投資資金投向房地產(chǎn)市場，是房地產(chǎn)市場泡沫化的主要原因之一。四是政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控和居民購房觀念方面的原因。政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的能力和手段不足，效率不高，導(dǎo)致供需不平衡。另外，居民購房時一般考慮在城市中心區(qū)購房，一般傾向于購房而不是租房，這些觀念也導(dǎo)致了需求的集中化和推高房價上漲。
　　在這里將主要從政府、材料供應(yīng)商、房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)商等幾個主體來著手探討房價上漲的原因。首先，從我國現(xiàn)有的土地財政政策來看。因為要保證18億畝農(nóng)用土地，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可能通過拓展建筑用地面積來增加住房供給。同時，政府作為土地的供應(yīng)者，面對土地的稀缺特性時，更多的是采用“招標”、“拍賣”等形式出售土地使用權(quán)，從而將土地價格不斷推向制高點，造就了一個又一個地王，房價自然低不了。其次，建筑材料價格不斷上漲使得建筑成本提高。自2011年3月起全國CPI同比增長一度超過5.3%，最近的8月份這一比例更是高達6.2%。PPI同比增長始終維持在6.8%的高度，8月份這一數(shù)據(jù)也刷新到7.3%。整個基礎(chǔ)建筑成本包括建筑工程、裝飾工程和安裝工程，其中的鋼材、水泥、瓷磚、機器設(shè)備使用、工程以及其他方面的費用除局部原材料有較小趨勢增長外，其他大部分上漲趨勢明顯。再次，房地產(chǎn)行業(yè)本身的特殊性。從研究結(jié)果可以看出我國房地產(chǎn)市場具有很強的差異化和信息不對稱等特性。這種差異化主要表現(xiàn)在我國房地產(chǎn)市場并不是一個完全競爭市場，而是一個相鄰區(qū)域的開發(fā)產(chǎn)品在一定程度上可以相互替代的區(qū)域壟斷市場。從其區(qū)域性市場方面來說，它會造成不同地區(qū)交易時產(chǎn)生高昂的交易費。從其壟斷性市場方面來說，既然為壟斷競爭市場，那么房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格就可能是由幾個地產(chǎn)寡頭依靠買賣雙方的信息不對稱結(jié)成價格同盟，通過人為地控制供給，夸大需求等手段哄抬房價進而從中謀求高額的利潤。最后，房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)過程中各種配套設(shè)施的采購、產(chǎn)品的設(shè)計勘探、營銷費用、項目管理成本以及政府管理收支、銀行利息與資金成本等因素都構(gòu)成了房價一定幅度的上漲。
　　依據(jù)美國市場學(xué)家WendellR.Smith于1956年提出的“市場細分理論”，可以按照消費者的需求欲望與能力將房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場細分為高收入、中等收入和低收入三個子市場。當(dāng)前的高房價對中低收入群體的住房問題造成了最嚴峻的挑戰(zhàn)，面對房價的非理性上漲，我國可以嘗試增加保障性住房的供給量促使房地產(chǎn)市場在供需量上達到一定的平衡以緩解中低收入群體的住房壓力。
　　研究表明保障性住房政策的推出，新住房體系的建立可以有效控制地產(chǎn)商的過度投機，抑制房價的非理性增長。首先，保障性住房政策的推出會從宏觀政策角度告訴人們，保障性住房會占據(jù)更多的地產(chǎn)市場份額，增加中低收入群體可以承受的商品房數(shù)量，減小各收入水平家庭的購房壓力，普通居民有著更多的市場選擇大而不必擔(dān)心商品房的供需矛盾。其次，由于保障性住房的涌入可能會改變地產(chǎn)市場上的競爭格局。經(jīng)濟適用住房、廉租房等保障房供給的增加會促使房地產(chǎn)開發(fā)商的資金朝附加值高的方向游走，部分地產(chǎn)商可能會放棄中小戶型的開發(fā)而轉(zhuǎn)向中高檔產(chǎn)品。這樣的轉(zhuǎn)變可以形成商品房產(chǎn)品供應(yīng)商與需求量之間保持一個大致的平衡，對高房價的降低可以產(chǎn)生一定的正面促進作用。再次，經(jīng)濟適用房和廉租房的開發(fā)將有利于我國社會保障體系的完善?？梢詼p輕我國經(jīng)濟體制改革和社會轉(zhuǎn)型所帶來的陣痛，降低因為改革對最脆弱群體的沖擊，維持社會的穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。另外，這些地產(chǎn)政策的推行可以進一步推行市場化改革，實現(xiàn)資源更加合理的配置，促進我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展和完善，引導(dǎo)房價朝著合理增長的方向發(fā)展。最后，保障性住房的開發(fā)可以提升政府及開發(fā)企業(yè)的社會形象。利用一部分空置商品房作為政府的廉租房來源可以有效促進房地產(chǎn)開發(fā)公司與政府和社會建立良好的互信關(guān)系，提升政府和企業(yè)的形象，也可以保證企業(yè)在創(chuàng)造利潤、對股東承擔(dān)法律責(zé)任的同時，更好地承擔(dān)對員工、消費者、社區(qū)和環(huán)境的責(zé)任。
　　不難看出，保障性住房政策的推出對當(dāng)前高房價的降低將產(chǎn)生積極的作用，并且能夠加強政府對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控，逐漸緩解房地產(chǎn)市場的供需矛盾，規(guī)范房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，促進經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，從某種程度上來說，保障性住房可以成為政府重要的宏觀調(diào)控手段和措施。雖然保障性住房政策的理論效果明顯，但要得到有效實施，還需我們注意一下幾個方面的問題。一是正確掌握我國樓市的市場化和非市場化界限，在鼓勵保障性住房產(chǎn)品開發(fā)的同時不可以忽視國內(nèi)樓市的市場性，對保障性住房的管理要綜合運用市場開發(fā)和政府監(jiān)管的雙重保障的政策。因為如果過度進行政府干預(yù)，破壞市場規(guī)律的正常運行，將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場走向另一個極端，同樣不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展和經(jīng)濟穩(wěn)定。其次，政府在利用其宏觀調(diào)控手段，限制住房投機行為的同時，應(yīng)規(guī)范地方政府的行為，權(quán)衡兼顧各利益相關(guān)者的利益。再次，應(yīng)建立健全保障房政策方面的法律法規(guī)。將保障房政策作為一個長遠長效手段，不僅要從國家整體宏觀經(jīng)濟的角度來考慮保障房政策，還要從微觀實施和運作的角度來保障保障房政策的有效運作。最后，政府應(yīng)倡導(dǎo)中高收入的人去購買商品房，中低收入家庭由政府提供保障性住房，當(dāng)居民收入提高后，再轉(zhuǎn)而購買商品房，形成良性流轉(zhuǎn)和流動。這需要地方政府積極建設(shè)，制定優(yōu)惠政策，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)低價的中小戶型，向社會供應(yīng)充足且能夠滿足中低收入住房困難家庭的住房需求的房源，加強住房的監(jiān)管，做好房源的回收工作，保證保障性住房流動機制的有效運行；另外，政府應(yīng)倡導(dǎo)中高收入的人去購買商品房，實現(xiàn)住房需求者的分流。
　　構(gòu)建保障性住房體系涉及的內(nèi)容多、范圍廣，它是由供應(yīng)體系、制度體系、金融體系以及監(jiān)管體系構(gòu)成的完整的、復(fù)雜的系統(tǒng)。保障性住房政策的推行對當(dāng)前高房價具有一定的抑制作用，初步緩解中低收入的住房難問題，但要根本解決這一矛盾還需要政府、企業(yè)、公眾等多方面的參與，協(xié)同式發(fā)展以保證國家可持續(xù)發(fā)展政策的落實以及和諧社會的建設(shè)。
　　參考文獻：
　　1.同濟大學(xué)經(jīng)緯不動產(chǎn)研究院.中國房地產(chǎn)白皮書[M].同濟大學(xué)