西寧市城市地價(jià)變動(dòng)影響因素分析

　　【摘 要】土地價(jià)格是城市土地市場(chǎng)信息的核心指標(biāo)，是反映城市土地資源配置狀況的重要信號(hào)，也是體現(xiàn)整個(gè)宏觀市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的重要指標(biāo)。在城市規(guī)模日益擴(kuò)大的今天，土地資源顯得越來(lái)越緊俏，土地價(jià)格也越來(lái)越高，研究土地價(jià)格的現(xiàn)狀及影響因素對(duì)城市未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。本文基于西寧市土地價(jià)格現(xiàn)狀，得出影響西寧市城市地價(jià)的主要影響因素，對(duì)進(jìn)一步有效防止西寧市城市地價(jià)過(guò)快增長(zhǎng)做了有益探討。
　　【關(guān)鍵詞】西寧市 城市地價(jià) 地價(jià)現(xiàn)狀 地價(jià)影響因素
　　
　　地價(jià)是獲取土地權(quán)利的價(jià)格，其本質(zhì)是地租的資本化。馬克思的地租理論認(rèn)為，不論何種形式的地租都是土地所有者憑借土地所有權(quán)而獲得的收入，是土地所有權(quán)的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)形式。作為自然產(chǎn)物的土地，不是勞動(dòng)產(chǎn)品，沒(méi)有價(jià)值，但具有特殊的使用價(jià)值，只能通過(guò)使用土地而產(chǎn)生的收益，即地租來(lái)產(chǎn)生價(jià)格。近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)的城市土地價(jià)格飛漲引起了各界人士的關(guān)注與探討，城市土地價(jià)格已成為重要的研究課題。西寧市是青海省的省會(huì)，也是省境內(nèi)唯一的大城市，是目前全省經(jīng)濟(jì)、文化、人口集聚的中心。國(guó)家實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略以來(lái)，西寧市得到長(zhǎng)足發(fā)展，就其規(guī)模變化前所未有，隨著城市空間的擴(kuò)大其土地價(jià)值變化的基本態(tài)勢(shì)及影響因素如何，成為本文研究的核心議題。
　　一 西寧市地價(jià)變動(dòng)狀況
　　1．地價(jià)水平變動(dòng)
　　地價(jià)水平是以一定范圍內(nèi)的平均地價(jià)反映某一時(shí)點(diǎn)地價(jià)水平高低狀況的指標(biāo)。地價(jià)水平按照土地用途分為商業(yè)地價(jià)水平、居住地價(jià)水平，工業(yè)地價(jià)水平。為了綜合反映城市地價(jià)水平，在不同用途的基礎(chǔ)上設(shè)置城市綜合地價(jià)水平。2010年西寧市總體綜合地價(jià)水平值為681元∕平方米；其中，商業(yè)地價(jià)最高為969元∕平方米；其次，為居住地價(jià)682元∕平方米；工業(yè)用地最低為419元∕平方米。而全國(guó)的總體綜合地價(jià)水平值、商業(yè)用地、居住用地、工業(yè)用地分別為2882元∕平方米、5185元∕平方米、4245元∕平方米和629元∕平方米。相比之下，西寧市的地價(jià)水平要比全國(guó)的地價(jià)水平低很多。同時(shí)，由圖1可以看出，自2000年以來(lái)，西寧市的地價(jià)處于持續(xù)增長(zhǎng)階段，但變化的波動(dòng)幅度較平緩。由此可以肯定在西寧市未來(lái)的發(fā)展中，隨著城市規(guī)模變大，中心城市功能增強(qiáng)，其地價(jià)有一個(gè)較大的增長(zhǎng)空間。
　　圖1 2000～2010年西寧市地價(jià)變動(dòng)曲線(xiàn)圖
　　數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)網(wǎng)
　　2．地價(jià)增長(zhǎng)率變動(dòng)
　　地價(jià)增長(zhǎng)率主要反映地價(jià)水平的變化程度，通過(guò)本年度地價(jià)和上年度地價(jià)水平的比較計(jì)算得到。計(jì)算方法為：
　　地價(jià)增長(zhǎng)率（%）=（當(dāng)期平均地價(jià)－前一期評(píng)價(jià)地價(jià)）／前一期平均地價(jià)×100%
　　2010年青海省西寧市地價(jià)水平漲幅較為明顯。綜合地價(jià)增長(zhǎng)率為4.44%，比2009年的5.33%下降了0.89個(gè)百分點(diǎn)，商業(yè)和工業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)率有所上升，分別為3.46%和2.95%，比2009年的增長(zhǎng)率2.3%和2%分別高出了1.34和0.95個(gè)百分點(diǎn)，但是居住用地地價(jià)增長(zhǎng)率有所下降，只有4.76%，比2009年的5.85下降了1.09個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，由表1看到，2000年以來(lái)，西寧市地價(jià)處于持續(xù)增長(zhǎng)階段，2002、2003年增長(zhǎng)最快，其中居住用地增幅最明顯。
　　表1 2000～2010年西寧市地價(jià)增長(zhǎng)率（%）
　　20002001200220032004200520062007200820092010
　　綜合0616.9811.220525.22.485.334.44
　　商業(yè)0716.822003256.42.33.64
　　居住0617.927.140848.78.855.854.76
　　工業(yè)0616.045.6501112.8322.95
　　數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)網(wǎng)
　　3．地價(jià)指數(shù)變動(dòng)
　　地價(jià)指數(shù)是反映土地價(jià)格隨時(shí)間的變化的趨勢(shì)與幅度的相對(duì)數(shù)，是反映一個(gè)城市各類(lèi)土地價(jià)格變化及其總體綜合平均變化趨勢(shì)的相對(duì)數(shù)。該指數(shù)是運(yùn)用統(tǒng)計(jì)方法將特定地區(qū)在一定時(shí)期內(nèi)的地價(jià)換算成百分比所得。其計(jì)算公式為：
　　地價(jià)指數(shù)＝報(bào)告期地價(jià)÷基準(zhǔn)地價(jià)×100%
　　地價(jià)指數(shù)是反映地價(jià)波動(dòng)情況和評(píng)定合理地價(jià)的重要指標(biāo)。地價(jià)指數(shù)小，則地價(jià)波動(dòng)幅度小，社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定；地價(jià)指數(shù)大，則地價(jià)波動(dòng)幅度大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展可能過(guò)熱。從圖2判斷，2000～2010年西寧市的地價(jià)指數(shù)不斷上升，其中，居住用地上升最快，到2010年居住用地的地價(jià)指數(shù)已達(dá)到198，綜合用地和商業(yè)用地地價(jià)指數(shù)漲幅次之，分別為173和183，相比之下工業(yè)用地地價(jià)指數(shù)上升較少，2010年僅為144。
　　圖2 2000～2010年西寧市地價(jià)指數(shù)變化
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　　二 西寧市城市地價(jià)的影響因素分析
　　通過(guò)對(duì)西寧市城市地價(jià)現(xiàn)狀分析，地價(jià)水平、地價(jià)增長(zhǎng)率、地價(jià)指數(shù)均處于不斷變化的狀態(tài)，其按土地用途差異性變化明顯，尤其是商業(yè)用地、居住用地變化較為突出。
　　1．城市化因素
　　西寧市市域城市化水平2005年達(dá)到55%，2010年已經(jīng)達(dá)到60%。在《西寧市城市總體規(guī)劃》（2001～2020年）中預(yù)計(jì)2020年達(dá)到65%～70%。在這樣快速的城市化背景下，西寧市的人口及城市規(guī)模會(huì)不斷擴(kuò)大，需要更多的土地來(lái)維持西寧的城市化進(jìn)程，從而影響城市土地的供求關(guān)系，由此達(dá)到影響城市地價(jià)的結(jié)果。同時(shí)，西寧市地處湟水谷地，受南北山地形限制，能利用的土地十分有限，城市土地利用狀況非常緊張，這些因素會(huì)導(dǎo)致在未來(lái)西寧市的城市發(fā)展過(guò)程中城市土地價(jià)格會(huì)越來(lái)越高。
　　2．基礎(chǔ)設(shè)施條件因素
　　作為國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施的重要城市，西寧市是一個(gè)集生活、商業(yè)、旅游為一體的現(xiàn)代化城市。交通建設(shè)及通訊建設(shè)方面，青藏、寧張、寧果等10多條干線(xiàn)公路以西寧為中心向八方延伸。蘭青、青藏鐵路經(jīng)西寧與祖國(guó)內(nèi)陸和邊疆連為一體；西寧機(jī)場(chǎng)的擴(kuò)建改造、蘭西拉光纜及西氣東輸工程建設(shè)，均不同程度地增加城市用地負(fù)荷。在《西寧市城市總體規(guī)劃》（2001～2020）的規(guī)劃中西寧市城區(qū)道路系統(tǒng)包括4條東西干路、11條南北干路、1條環(huán)路，路網(wǎng)骨架為“四橫十一縱一環(huán)”。在通訊方面，以西寧為中心，已形成四通八達(dá)的通訊網(wǎng)絡(luò)。近年來(lái)，西寧市加大了環(huán)境保護(hù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，進(jìn)一步完善了城市功能，水電暖設(shè)施齊全，被評(píng)為“省級(jí)環(huán)境保護(hù)模范城市”。在公園綠地方面，西寧市已建成了許多大型的公園及休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。在建設(shè)完善城市基礎(chǔ)設(shè)施的同時(shí)，政府需要投入大量的資金。這些投資，有的含于土地之中，對(duì)地價(jià)產(chǎn)生直接影響，有的則通過(guò)影響宗地周?chē)沫h(huán)境間接影響宗地地價(jià)；還會(huì)刺激投資者在西寧的投資，尤其是在房地產(chǎn)方面，更是注入了大量的資金。由圖3可知，從2000年開(kāi)始，西寧市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的數(shù)額在不斷的增加，不僅帶動(dòng)了西寧城市化的發(fā)展，同時(shí)也帶動(dòng)了西寧市城市土地價(jià)格的上漲。
　　圖3 2000～2010年西寧市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額
　　數(shù)據(jù)來(lái)源：《2010西寧統(tǒng)計(jì)年鑒》
　　3．人口因素
　　人的數(shù)量和素質(zhì)直接決定土地的需求，具體表現(xiàn)為人口數(shù)量、人口密度和素質(zhì)三個(gè)方面。人口數(shù)量與土地價(jià)格成正相關(guān)關(guān)系，人口密度是人口數(shù)量的相對(duì)指標(biāo)，人口密度高的地區(qū)，一般表示土地的供給相對(duì)缺乏，供不應(yīng)求，地價(jià)水平較高；同時(shí)，人口密度高有可能刺激商業(yè)、服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而提高土地價(jià)格。社會(huì)文明、人口平均文化程度、居民的修養(yǎng)也能間接地影響土地價(jià)格。居民素質(zhì)較高的地區(qū)，居住環(huán)境也力求寬敞舒適，地價(jià)水平一般趨高；居民素質(zhì)較低的地區(qū)，組成復(fù)雜，地價(jià)相對(duì)較低，尤其居住用地的地價(jià)會(huì)更低。西寧市在西部大開(kāi)發(fā)的有利政策下得到快速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，城市規(guī)模也不斷擴(kuò)大，人口不斷增加。由圖4可知，2000年以來(lái)，西寧市總?cè)丝谠诓粩嘣鲩L(zhǎng)，城市人口數(shù)量急劇增加，從而使得城市人口密度也變大，促使西寧市城市商業(yè)、服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。城市土地價(jià)格水平與城市人口規(guī)模為顯著的正相關(guān)關(guān)系，城市人口的增加直接推動(dòng)了土地價(jià)格水平的上漲。如同單中心城市土地價(jià)格模型所揭示的那樣，長(zhǎng)期中城市人口的增長(zhǎng)決定了城市的土地價(jià)格水平。
　　4．經(jīng)濟(jì)狀況因素
　　西寧市經(jīng)過(guò)五十多年的建設(shè)，特別是改革開(kāi)放以來(lái)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入了嶄新階段。目前，西寧市的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和國(guó)民收入各占全省的1/3，財(cái)政收入、社會(huì)商品零售總額各占50%以上。全省90%的調(diào)入商品和80%的調(diào)出商品經(jīng)西寧中轉(zhuǎn)，對(duì)全省其他州、地、市、縣有較強(qiáng)的吸引力和輻射力。現(xiàn)階段西寧市是國(guó)務(wù)院確定的內(nèi)陸開(kāi)放城市，先后與國(guó)內(nèi)外許多城市和地區(qū)建立了經(jīng)貿(mào)協(xié)作和文化交流關(guān)系。每年在此舉辦的“青洽會(huì)”“環(huán)青海湖國(guó)際公路自行車(chē)賽”等節(jié)慶活動(dòng)，進(jìn)一步擴(kuò)大了西寧市“中國(guó)夏都”的知名度和影響力，由此帶來(lái)更多更大的投資機(jī)遇，使得工業(yè)、房地產(chǎn)和服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)得到更快的發(fā)展，這就需要城市為這些產(chǎn)業(yè)提供更多的土地。而西寧市地處湟水谷地，受地形限制，能利用的土地十分有限，這一客觀的自然約束條件也無(wú)形中促進(jìn)了土地價(jià)格的上漲。與此同時(shí)，隨著西寧市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們的收入和儲(chǔ)蓄都會(huì)增加，由此形成了城市人口對(duì)土地需求的購(gòu)買(mǎi)力，城市居民通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商品住房而對(duì)城市土地形成的間接需求，而土地的供給有限，這也間接地提高城市地價(jià)水平。
　　5．政策法規(guī)因素
　　在2008年以前，國(guó)家在房地產(chǎn)方面的政策均較為有利，隨之出臺(tái)大量的優(yōu)惠政策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的興盛。但從2008年以后，許多城市開(kāi)始出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，特別是沿海的一些大城市，房地產(chǎn)泡沫化極為嚴(yán)重。國(guó)家開(kāi)始頒布一系列的政策抑制房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。2008年8月，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，2010年1月，國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》，3月發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》。這些政策的提出，在很大程度上限制了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也影響了城市地價(jià)的變化。西寧市是一個(gè)內(nèi)陸型城市，雖然西部大開(kāi)發(fā)以來(lái)經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，但是與東部發(fā)達(dá)地區(qū)的城市發(fā)展相比有著明顯的差距。西寧市作為新興的城市，正處于城市化急速發(fā)展的階段，加之西寧市特殊的區(qū)域自然環(huán)境條件，是目前全省最適宜居住的地區(qū)，由此促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展時(shí)期。
　　圖4 2000～2010年西寧市城市人口變動(dòng)情況
　　數(shù)據(jù)來(lái)源：《2010西寧統(tǒng)計(jì)年鑒》）
　　三 有效防止西寧市城市地價(jià)上漲的措施
　　1．制定好西寧市城市空間發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)
　　在西寧市周邊建設(shè)衛(wèi)星城市，分散西寧市人口，將部分產(chǎn)業(yè)由西寧市轉(zhuǎn)移到衛(wèi)星城市，緩解西寧市城市化和人口增長(zhǎng)給城市土地帶來(lái)的壓力，從根本上解決西寧市土地價(jià)格上漲過(guò)快的問(wèn)題。
　　2．改革土地出讓收入的管理體制
　　在積極推進(jìn)將土地轉(zhuǎn)讓收入列入財(cái)政預(yù)算管理的同時(shí)，要加大財(cái)政體制改革力度，進(jìn)一步規(guī)范中央與地方在財(cái)政與事權(quán)分配方面的關(guān)系，解決目前比較突出的中央出政策、地方出資金的問(wèn)題，從根本上解決地方政府不再過(guò)度依賴(lài)“土地財(cái)政”解決問(wèn)題。進(jìn)一步規(guī)范銀行的信貸行為，加強(qiáng)地方政府融資平臺(tái)管理，有效消解地方政府運(yùn)用“土地財(cái)政”的外在支持力，緩解土地價(jià)格上漲問(wèn)題9b68cd9f9c268e3a7720e51af0c8018626d60c7ffe22f591446fe978de9dbd3e。
　　3．加強(qiáng)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度
　　一是在土地市場(chǎng)管理中，管理部門(mén)應(yīng)提前及時(shí)介入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，健全前期審批制度。二是有關(guān)單位需深入研究如何準(zhǔn)確、及時(shí)獲取土地的供求、結(jié)構(gòu)、價(jià)格等各類(lèi)信息，根據(jù)市場(chǎng)供求情況，做出市場(chǎng)供需預(yù)測(cè)，防止供需失衡，建立和完善土地預(yù)警預(yù)報(bào)和信息披露制度。三是各級(jí)有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)管力度，進(jìn)一步整頓和規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，重拳出擊少數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的不法行為，堅(jiān)決打擊投機(jī)炒作、擾亂市場(chǎng)秩序的行為，抑制土地價(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng)。
　　4．從嚴(yán)格控制土地為有限制放開(kāi)，改善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)
　　土地緊張一直是房地產(chǎn)商借口漲價(jià)的理由。造成居民盲目搶購(gòu)的一個(gè)理由也是消費(fèi)者感覺(jué)土地供應(yīng)趨緊，地價(jià)在不斷上漲。因此，加強(qiáng)用地結(jié)構(gòu)管理，消除土地供求矛盾，加大對(duì)土地違法違規(guī)行為的查處力度，加快處置閑置房地產(chǎn)用地，嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為并限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購(gòu)置土地。同時(shí)，地方政府要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，嚴(yán)格落實(shí)保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地等方面政策的執(zhí)行，更好地完善土地利用結(jié)構(gòu)，最終實(shí)現(xiàn)土地價(jià)格趨于平穩(wěn)的局面。
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