淺談房地產業(yè)的過度投資

　　【摘 要】房地產業(yè)是我國的支柱產業(yè)之一，對國民經濟健康運行事關重大，而最近幾年，房地產市場的火爆也引發(fā)了有關房地產投資過熱的爭論。本文從當前我國利率非市場化的角度對其進行深入分析并提出利率市場化對我國經濟結構調整的必要性。針對房地產投資，了解當前我國房地產過度投資的事實表現、分析其形成的危害，以及利率對其的導致因素，在此基礎上，指出利率市場化是經濟調整房地產行業(yè)的必走之路。
　　【關鍵詞】房地產泡沫 投資、利率市場化 經濟結構 低負率 利率管制
　　
　　“十二五”規(guī)劃中指出，2012年的核心任務是經濟結構調整。其中，房地產是規(guī)劃期間的頭號調控產業(yè)。過分依賴房地產對經濟的拉動作用，可以說是我國經濟結構極為不合理的地方，并且我國房地產的狂熱正在嚴重破壞中國的經濟結構。造成目前房地產投資過熱的現象有很多原因，其中利率的非市場化是其關鍵因素。
　　從2003年開始，中國房地產行業(yè)開始迅猛增長，到了2011年，其行業(yè)開發(fā)投資總額達到了83245.94億元，相比2003年1.0106萬億翻了8倍多，可謂是投資巨大，項目遍地開花。與此同時。我國房屋空置率居高不下，商品房平均空置率和商品住宅平均空置率在1994～2008年這15年內分別為13.68%和11.28%，而國際通行標準是10%。空置率反映需求強度，房屋空置率居高不下時，我國房地產市場價格卻十分穩(wěn)定甚至反升，伴隨投資膨脹，有可能導致我國房地產經濟泡沫。因此可以看出，我國房地產在投資與消費上存在著極大的不合理，房地產存在著過度投資問題。
　　無論是怎樣的產業(yè)，投資都應根據需求和實際，若投資過度則會產生很多相應的問題。首先，房地產行業(yè)的過度投資會導致地價飛漲，從而極有可能導致房地產泡沫的產生。作為市場經濟中極為活躍的房地產市場，過度投資行為很容易成為投機活動。目前我國土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，在一定程度上助長了投機活動，容易產生大量投機性泡沫。房地產開發(fā)商都千方百計地“圈地”，進行土地儲備，等到時機成熟，或將土地以高額的價格轉讓，或進行開發(fā)并瘋狂炒作，導致地價、房價飛漲。房地產投資在一定程度上變成了圈地投機。投機的成分越多，泡沫形成得越快，這對我國經濟有著極大的危害。其次，大量資金和其他資源過度追逐房地產，使我國資源產生極大的浪費并形成產能過剩。尤其是一些高能耗行業(yè)產能繼續(xù)擴張，更是加大了能源消耗。以鋼鐵工業(yè)為例，我國粗鋼產量不斷上漲產能存在過剩傾向，房地產業(yè)的火爆帶來鋼鐵產能進一步擴大，這使得我國能源消耗繼續(xù)保持了高增長。同時，房地產過熱發(fā)展將影響長期的經濟結構升級過程。大量投資浪費在房地產上將使制造業(yè)升級缺乏資金、技術和人力資源等方面的支持，從而使重化工業(yè)競爭力提高面臨巨大障礙。中國經濟發(fā)展的主要任務是創(chuàng)造重化工業(yè)的國家競爭力，因此過度發(fā)展房地產會阻礙中國經濟結構調整，并且導致經濟增長被房地產行業(yè)給鉗制，不能健康地發(fā)展同時也增加了經濟波動的風險。
　　當前，房地產投資過熱已成為我國經濟發(fā)展較為緊迫的問題，而究竟是什么促使了房地產業(yè)出現過度投資現象呢？其中我國的利率非市場化對其有著較為重要的影響。
　　首先，我國的利率水平并非取決于市場資金供求力量的對比，而是由央行跟蹤物價水平確定的存款利率，再相應地改變貸款利率。利率的水平調整由行政主觀干預形成，因此在存在著通貨膨脹的情況下，盡管名義貸款利率很高，但實際利率很低，甚至為負。在這種低負率的情況下，無法很好地抑制國內企業(yè)旺盛的投資需求，企業(yè)會盡可能地將一些閑置資金放到投資領域。在當前投資領域中，房地產行業(yè)可謂是高利潤行業(yè)，風險小，資金回收快，因此大量的投資資金都會涌向房地產行業(yè)。其次，在通脹壓力下，負利率水平被提高。據統(tǒng)計，從2010年2月開始到2012年1月，負利率持續(xù)了整整兩年，月均負利率達1.6%以上。若以當前居民存款按35萬億計，則居民年均減少收入5600億元，因此居民也不愿意將錢儲蓄坐等貶值，低負率會促使居民將存款不斷地從銀行搬家。在當前缺乏合適投資背景的前提下，房地產作為固定資產投資的一種，可謂是很好的投資項目，因此儲蓄資金投資也會涌向房地產行業(yè)。再次，我國對利率實行的是一種管制制度，即銀行對存款利率規(guī)定上限，對貸款利率規(guī)定下線，這樣長期的存貸款利率差給銀行帶來了高額的壟斷利潤，讓銀行傾向于向企業(yè)貸款獲得利潤，因此企業(yè)容易從銀行那里獲得貸款。特別是國有企業(yè)或控股企業(yè)及大型企業(yè)，它們很容易從銀行獲得貸款，形成“廉價資金”，這些資金很容易形成過度投資。最后，最近幾年，人民幣匯率保持了穩(wěn)中有升的態(tài)勢。在國內外名義利率相差懸殊時，對于外國人來講，國內的名義利率看來就是實際高利率。在國內通脹嚴重而人民幣匯率不跌反升的情況下，刺激了國際上大量投機資本為獲得較大的利率差異收益而流入我國。大量的外資流入，一般是投資到房地產行業(yè)和固定資產行業(yè)，很少投入到利潤較低的基礎產業(yè)上，因此，國內的利率非市場化導致的外資流入也容易形成房地產的過度投資。
　　當前，房地產過度投資已經成為我國經濟中首要問題，我國已經出臺了一些相關政策來緩解問題，如限購令等。但是這只能起到短期內的控制效果，實際上只是推遲深層次危機爆發(fā)的時間，增加未來經濟調整的成本。因此，要想根本消除市場失衡，促使經濟走上健康可持續(xù)增長的道路，應以利率市場化為方向，逐步提高利率，同時適當降低銀行存款準備金率，在抑制房地產投資過度增長的同時，調整過剩資金的宏觀流向，將過剩的資金引向升級型的重化工業(yè)和社會發(fā)展事業(yè)，增強國家重化工業(yè)的國際競爭力和減少資源環(huán)境壓力，走完全符合轉變經濟增長方式的政策調整路線。毋庸置疑，利率市場化會使存貸款利率水平都有所提高，但是這可以減少基礎設施和房地產對銀行信貸的過度需求，抑制房地產過度投資，促使房價回到正常水平，從而避免產生房地產泡沫，同時也會增加對制造業(yè)及其重工業(yè)的資金供給，增加經濟結構和發(fā)展的穩(wěn)定性。
　　隨著“十二五”規(guī)劃的不斷推進，中國居民儲蓄日漸充裕，商業(yè)銀行贏利能力得到大幅度提高，實現利率市場化的基本條件已經具備。因此，我國應擇機推出以取消存款利率上限和貸款利率下限為主要內容的一系列改革措施，實現利率市場化。對我國經濟結構調整而言，利率市場化改革是一個必然的發(fā)展目標，對推進建立現代化工業(yè)城市，優(yōu)化資金配置、調整國民經濟結構有著極其重要的作用。因此，我們這代人要堅持不懈地努力，隨著我國各項制度改革的不斷深化而穩(wěn)步推進其市場化。
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