房產(chǎn)是否還值得投資?

　　 摘要：文章通過本輪政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控背景的回顧，針對(duì)房產(chǎn)是否還值得投資的問題進(jìn)行分析：首先，要正確看待房價(jià)的構(gòu)成。其次，理性面對(duì)房產(chǎn)增值形式的變化。最后，作為一般個(gè)人投資房產(chǎn)來說，更要樹立長期投資持有房產(chǎn)的理念。綜上所述，房產(chǎn)仍值得關(guān)注，在現(xiàn)在及未來依然值得投資。
　　 關(guān)鍵詞：調(diào)控；房價(jià)；增值；投資
　　 一、本輪政府對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控
　　 房產(chǎn)是否還值得投資？要回答這個(gè)問題，首先要對(duì)本輪政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景進(jìn)行回顧：自2010年1月10日，國務(wù)院辦公室發(fā)出通知，要求在房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展之后，國家要先后出臺(tái)多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，其目的在于遏制投資、投機(jī)性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
　　 相對(duì)于此前的調(diào)控，2011年5月份以來，調(diào)控最大的特點(diǎn)是“抬高門檻，強(qiáng)化力度”，以抑制房價(jià)的進(jìn)一步上漲。主要表現(xiàn)在：首先，在政府監(jiān)管方面，進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任，要求地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力來合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)并予以公布，同時(shí)落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制。其次，在金融政策方面，要強(qiáng)化差別化住房信貸政策，加強(qiáng)對(duì)投資及投機(jī)購房的控制。最后，在限購政策方面，要求各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。
　　 與此同時(shí)，央行加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等措施的推出，提高了購房持有成本。加息和存款準(zhǔn)備金率上調(diào)的疊加效應(yīng)也將逐步釋放，進(jìn)一步影響市場(chǎng)預(yù)期。由于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資金的依賴程度較高，存款準(zhǔn)備金率上調(diào)之后，肯定會(huì)凍結(jié)一部分流動(dòng)資金，同時(shí)信貸投放也受到影響。銀根收緊對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面影響還是顯而易見的，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)、開發(fā)商、機(jī)構(gòu)及個(gè)人投資者起到抑制作用。
　　 正是經(jīng)過本輪政府宏觀控制，限購、限貸、限價(jià)的強(qiáng)硬措施下，房價(jià)由快速走高到上漲趨勢(shì)放緩，最終得到有效抑制，2011年上半年房價(jià)漲幅趨緩，下半年回落，目前已是2012年，政府調(diào)控房價(jià)措施依然未見松動(dòng)。
　　 二、探究房地產(chǎn)市場(chǎng)是否值得投資
　　 目前，市場(chǎng)觀望氣氛濃烈，投資者手中即使有資金也不去操作，市場(chǎng)悲觀情緒蔓延，動(dòng)則預(yù)言房價(jià)下調(diào)20%-30%，甚至50%。房地產(chǎn)市場(chǎng)要崩盤的言論也已經(jīng)出現(xiàn)，并且有數(shù)據(jù)、有依據(jù)。但是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)到底會(huì)何去何從，房價(jià)會(huì)如何演變，有待于理性思考，冷靜觀察。對(duì)于未來房地產(chǎn)市場(chǎng)，房產(chǎn)價(jià)格的判斷，有必要先理清以下幾方面。
　　 第一，要正確看待房價(jià)的構(gòu)成。房價(jià)=土地取得成本+開發(fā)建造成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤。簡單的說就是土地價(jià)格加上建筑物的價(jià)格及其他費(fèi)用就是了。目前高房價(jià)的產(chǎn)生原因，一是來源于房產(chǎn)建筑物本身的客觀原因：城市土地資源的稀缺性導(dǎo)致建設(shè)用地價(jià)格高（通過土地拍賣、市場(chǎng)化所得）；建筑材料及建筑人員成本的上升、有關(guān)稅費(fèi)的高負(fù)擔(dān)導(dǎo)致資金成本的加大。二是來源于房產(chǎn)作為一種商品必然有商品本身及市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律方面的原因：開發(fā)商追求的利潤最大化；房產(chǎn)價(jià)格上升趨勢(shì)中，資本的逐利性；城市化進(jìn)程及對(duì)自身居住環(huán)境的改善形成的居住型房產(chǎn)的需求以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展與繁榮過程中形成的商業(yè)房產(chǎn)及辦公經(jīng)營型房產(chǎn)的需求；人民幣對(duì)外幣的升值，導(dǎo)致外資的流入；人民幣自身長期貶值，導(dǎo)致國內(nèi)投資者購買房產(chǎn)作為實(shí)物投資，實(shí)現(xiàn)保值增值。
　　 由此可見，房價(jià)的高漲，既有房產(chǎn)建筑物本身的客觀原因，也有來源于房產(chǎn)作為一種商品必然有商品本身及市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律方面的原因等諸多因素綜合形成房價(jià)上漲的動(dòng)力，并非開發(fā)商一方所為，所以說把房價(jià)高漲一味追究與開發(fā)商是不理性的，也是不合理的。現(xiàn)在的高房價(jià)，其重要原因是房產(chǎn)客觀本身成本的大幅增加即貨幣貶值而形成的通脹的必然。
　　 第二，理性面對(duì)房產(chǎn)增值形式的變化。這一輪房產(chǎn)價(jià)格的上漲是在由2000年起的近十年的時(shí)間內(nèi)。尤其是后期的快速上漲、利益兌現(xiàn)，更加劇了投資熱情及熱錢的涌入。所以目前的房價(jià)既是價(jià)值的體現(xiàn)，又是資本推高的結(jié)果。但這種房價(jià)一路走高，短期內(nèi)迅速走高，甚至個(gè)別案例一天一個(gè)價(jià)的情況，在目前及未來一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)再出現(xiàn)，換言之，通過購買房產(chǎn)，短期內(nèi)暴漲而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)迅速增值的時(shí)代已經(jīng)過去。在未來，房產(chǎn)的增值是依靠長期持有而形成的自然增值，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市的發(fā)展等而形成的資產(chǎn)增值，另外房產(chǎn)對(duì)避免通脹還可以起到相對(duì)保值的作用。
　　 隨著本輪政府對(duì)房價(jià)的調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體——開發(fā)商、投資者、投機(jī)者等都將回歸理性。開發(fā)商對(duì)利潤的期望和追求趨于合理，投資者對(duì)投資對(duì)象的選擇和考慮會(huì)更加謹(jǐn)慎，投機(jī)者的炒作和盲目性會(huì)收斂和慎重。政府提前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫進(jìn)行擠壓和干預(yù)，其方式是激進(jìn)和強(qiáng)硬的，甚至不惜誤傷剛性需求、居住型需求以及正常投資者，但從長遠(yuǎn)來說，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定、健康、發(fā)展是有益的，甚至更有利于房產(chǎn)投資價(jià)值的體現(xiàn)。
　　 雖然放眼目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，近期部分過分虛高的房價(jià)會(huì)回落，甚至部分資金鏈斷掉的項(xiàng)目公司會(huì)不惜虧本回籠資金，造成個(gè)別項(xiàng)目房價(jià)大幅跳水的案例，但房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不會(huì)崩盤。未來的房價(jià)并不會(huì)一路走跌，而是會(huì)出現(xiàn)分化，真正具有價(jià)值的房產(chǎn)價(jià)格將依然堅(jiān)挺，甚至還有上升的空間。而相當(dāng)一部分房產(chǎn)則經(jīng)過政策及市場(chǎng)的洗禮后，其價(jià)格會(huì)合理回歸價(jià)值，整個(gè)市場(chǎng)整體會(huì)更加健康和穩(wěn)定。房產(chǎn)作為商品，商品的價(jià)格圍繞價(jià)值波動(dòng)是非常合理和現(xiàn)實(shí)的。作為實(shí)物商品的房產(chǎn)，在現(xiàn)金不斷貶值的趨勢(shì)下，房價(jià)也會(huì)上漲，只不過價(jià)格上升方式將是溫和的。
　　 第三，作為一般個(gè)人投資房產(chǎn)來說，更要樹立正確的房產(chǎn)投資觀，著手于長期，著眼于未來，要有長期投資持有房產(chǎn)的理念，拋棄短線暴富的想法以及靠投機(jī)炒作的方式去謀得利益，要以長期持有的手段來最終實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的年化投資收益率從而達(dá)到資金保值增值的目的，這也是與房地產(chǎn)市場(chǎng)長期健康、穩(wěn)定發(fā)展的宏觀調(diào)控目標(biāo)相符合的。
　　 三、結(jié)束語
　　 由于我國城市化進(jìn)程的長期性，必然導(dǎo)致城市建設(shè)用地的稀缺性，土地價(jià)格必然是其價(jià)值的體現(xiàn)；人民幣對(duì)外長期升值和其本身長期貶值造成通脹的必然性。房產(chǎn)作為實(shí)物投資，是一個(gè)有效的保值增值的途徑；本次房價(jià)的下跌，并非房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的破裂而引起的市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)行為，而是政府政策強(qiáng)硬干預(yù)的結(jié)果，使泡沫提前破裂，風(fēng)險(xiǎn)提前釋放，市場(chǎng)予以分化，秩序予以規(guī)范，品質(zhì)予以保障，使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健康，其價(jià)格更符合其實(shí)際價(jià)值，更具有投資性；房產(chǎn)投資是個(gè)人投資者樹立良好的投資觀、理財(cái)觀、消費(fèi)觀的重要途徑，是個(gè)人資產(chǎn)積累的有效手段，也是現(xiàn)金保值增值的有效途徑。
　　 目前我國的國民經(jīng)濟(jì)依舊穩(wěn)定健康，相信在未來也將長期穩(wěn)定良好發(fā)展?；诖?，房產(chǎn)的價(jià)格即使有波動(dòng)，房價(jià)的上漲、下跌有其周期性（回顧我國近二十年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)經(jīng)歷了幾個(gè)周期，但房產(chǎn)價(jià)格始終還是保持上升趨勢(shì)的），但從長遠(yuǎn)來看，經(jīng)過本輪政府有史以來最強(qiáng)硬的政策調(diào)控后，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)更加健康，投資者也會(huì)更加理性。
　　 房產(chǎn)作為實(shí)物商品，縱觀國內(nèi)外的歷史，房產(chǎn)投資是資產(chǎn)保值增值的有效途徑之一。因此在目前形式下，房產(chǎn)仍值得關(guān)注，在現(xiàn)在及未來依然值得投資。但在實(shí)際的房產(chǎn)投資中，要考慮房產(chǎn)投資的類型，如商業(yè)型房產(chǎn)、辦公經(jīng)營型房產(chǎn)。因?yàn)槠洳皇鼙据喺哒{(diào)控的影響，也因?yàn)槠鋬r(jià)格甚至低于居住型房產(chǎn)，呈現(xiàn)價(jià)格倒掛現(xiàn)象，形成價(jià)值洼地，尤其是商業(yè)型房產(chǎn)值得我們?nèi)リP(guān)注和挖掘。
　　 （作者單位：寧波市江東東城房屋開發(fā)公司）