小產(chǎn)權(quán)房的歷史與現(xiàn)實(shí)

　　小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止、積重難返原因何在
　　第一，城市房?jī)r(jià)居高不下。由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展并不平衡，若干大城市的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期快速上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。與此同時(shí)，政府經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)卻始終無(wú)法滿足這些住房需求。小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)使得其存在著大量現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買(mǎi)群。
　　第二，現(xiàn)行土地制度安排為小產(chǎn)權(quán)房的存在提供了一定空間?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第四十三條規(guī)定“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”第六十二條規(guī)定“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！备鶕?jù)以上法律規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設(shè)用地上，農(nóng)民可以自行經(jīng)營(yíng)，而且農(nóng)民自建的住房也是可以進(jìn)行交易的。
　　第三，現(xiàn)行征地制度導(dǎo)致了農(nóng)民在土地增值的利益分配格局中沒(méi)能得到合理的價(jià)值補(bǔ)償。農(nóng)村集體建設(shè)用地和城市建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)地位的不平等表現(xiàn)在：城市國(guó)有建設(shè)用地有正式的土地使用權(quán)拍賣(mài)市場(chǎng)，實(shí)行市場(chǎng)定價(jià)，而農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的使用權(quán)市場(chǎng)體系和價(jià)格制度一直沒(méi)有建立起來(lái)，以致造成“同地不同價(jià)”；城市建設(shè)用地使用主體有使用權(quán)證，可以作為抵押到銀行等融資機(jī)構(gòu)進(jìn)行再融資和資產(chǎn)評(píng)估，而農(nóng)村建設(shè)用地沒(méi)有使用權(quán)證，也不能進(jìn)行上述的抵押和融資行為，不具有資產(chǎn)功能。同時(shí)國(guó)家對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地的用途還進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定，一旦轉(zhuǎn)變用途還需要經(jīng)過(guò)國(guó)家相關(guān)部門(mén)的審批和征收。這直接導(dǎo)致了農(nóng)民在土地快速增值的過(guò)程中沒(méi)有得到合理的利益補(bǔ)償。而小產(chǎn)權(quán)房在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，農(nóng)民集體通過(guò)出售小產(chǎn)權(quán)房獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于政府征收土地的補(bǔ)償金額，這就決定了其屢禁不止的必然性。
　　
　　解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的根本途徑
　　要從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，必須確定一個(gè)前后一致的原則，即農(nóng)村集體建設(shè)用地與城市國(guó)有建設(shè)用地要做到同地、同權(quán)、同價(jià)。
　　一方面，對(duì)于非法占用農(nóng)地建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，要區(qū)別對(duì)待。要從解決小產(chǎn)權(quán)房的整套方案公布之日起對(duì)占用農(nóng)地建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房畫(huà)一條線：此前為歷史問(wèn)題，此后為現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。對(duì)于歷史問(wèn)題要一分為二：如果開(kāi)工不久或規(guī)模不大，尚能以較低的拆除成本將宅基地恢復(fù)成耕地的，就堅(jiān)決拆除；如果規(guī)模很大并已投入使用多年，即使付出較高的拆除成本，也很難將建設(shè)用地再恢復(fù)成耕地的，拆除這類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房不僅得不償失，而且會(huì)引發(fā)較大的社會(huì)矛盾。因此，可通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)卣?、房地產(chǎn)商、小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)者以及農(nóng)村集體土地所有者一定的處罰，將這類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房合法化。但是，對(duì)于現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，一定嚴(yán)懲不貸。否則，政府將失去公信力，最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度就會(huì)流于形式。
　　另一方面，深化土地產(chǎn)權(quán)變革，給予農(nóng)村土地真正完整的產(chǎn)權(quán)。農(nóng)村的集體建設(shè)用地應(yīng)該和城市的國(guó)有建設(shè)用地具有同樣的權(quán)利，并按照同樣的市場(chǎng)原則定價(jià)。城市居民的宅基地，雖然是國(guó)有，但是其使用權(quán)可以出租、抵押、繼承和轉(zhuǎn)讓?zhuān)r(nóng)村居民的宅基地（使用權(quán)）卻既不能出租、抵押，又不能繼承轉(zhuǎn)讓。因此，進(jìn)行城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)體系建設(shè)，關(guān)鍵在于賦予城鄉(xiāng)集體建設(shè)用地相同的權(quán)益，“同權(quán)”是根本。
　　(作者為全國(guó)政協(xié)委員、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任)
　　責(zé)編/高源 美編/