小產(chǎn)權房沒有轉正“特區(qū)”

　　小產(chǎn)權房分布類型
　　人民論壇：請您簡單談談目前全國小產(chǎn)權房的數(shù)量和分布情況？
　　宋林飛：關于小產(chǎn)權房屋的數(shù)量，目前沒有準確的數(shù)據(jù)?？梢詤⒖嫉?，一是國土資源部公布的數(shù)據(jù)，2007年全國小產(chǎn)權房存量是66億平方米，也就是人均5個多平方米。二是全國工商聯(lián)統(tǒng)計的1995年-2010年全國小產(chǎn)權房數(shù)量，為7.6億平方米，這是建筑面積，相當于同期城鎮(zhèn)住宅竣工建筑面積的8%。這都是不完全統(tǒng)計，因為統(tǒng)計起來實在很難。在我看來，從現(xiàn)在全社會關注的小產(chǎn)權房來說，66億平方米有點過高，7.6億平方米又有點過低，可能有10億平方米以上，相當于城鎮(zhèn)居民人均2個平方米左右，占城市商品住房的10%以上。
　　小產(chǎn)權房的分布，深圳最密集，小產(chǎn)權房所占的比例達40%以上。西安占30%左右，北京占20%左右。城市化快速的地方，容易出現(xiàn)“城中村”與小產(chǎn)權房。還有近郊的農(nóng)村、小城鎮(zhèn)，也是小產(chǎn)權房集中分布的區(qū)域。
　　人民論壇：就小產(chǎn)權房來說，有哪些類型呢？
　　宋林飛：根據(jù)不同的標準，可以劃分不同的類型。小產(chǎn)權房主要有四類，第一類是農(nóng)村集體建設用地上的小產(chǎn)權房；第二類是農(nóng)民宅基地上的小產(chǎn)權房；第三類是農(nóng)業(yè)用地、耕地上的小產(chǎn)權房；第四類是未使用地上的小產(chǎn)權房。目前問題主要出在第三、第四類地的使用上，最嚴重的是第三類土地使用，因為耕地是不經(jīng)批準不得建房的，未使用地、廢棄的土地也不能私自建房。而從房屋類型看，又可以分為四類：第一類是可以出租的廠房；第二類是可以購買的普通公寓住房，這是大家最關心的；第三類是農(nóng)民在宅基地超過標準多建房、承包地上違規(guī)建房，用來出租的；第四類是在農(nóng)村集體未使用地甚至農(nóng)用地上建設的別墅，在各個城市的城鄉(xiāng)結合部都有一些小產(chǎn)權別墅，用于出售。
　　改革有特區(qū)，小產(chǎn)權轉正沒有特區(qū)
　　人民論壇：對于已售小產(chǎn)權房問題，你怎么看？
　　宋林飛：現(xiàn)在政府有關部門提出要清理小產(chǎn)權房，這是對的。小產(chǎn)權房泛濫，干擾房地產(chǎn)市場、侵占土地，已經(jīng)到了非清理不可的時候，但清理不能一刀切，因為小產(chǎn)權房的出現(xiàn)有其歷史和現(xiàn)實的原因，處理一定要穩(wěn)妥?，F(xiàn)在，所有已售的小產(chǎn)權房都希望轉為大產(chǎn)權房，但沒有代價與代價較低的“轉正”對大產(chǎn)權房購買者是不公平的，對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展也有不良影響。在我看來，針對居民已經(jīng)入住的小產(chǎn)權房，可以分類采取以下措施：
　　第一，收購為保障房。通過政府購買，或者通過社會融資購買，將小產(chǎn)權房轉變?yōu)楸Ｕ戏俊Ｊ召徯‘a(chǎn)權房時要進行合理的補償，然后把這些房屋按照公租房或廉租房規(guī)定條件提供給中低收入者或者進城務工人員。用這種辦法擴大保障房的房源，是可行的。
　　第二，征收房產(chǎn)稅，并且要比大產(chǎn)權房多征收。因為小產(chǎn)權的門檻低，就要高門檻出；大產(chǎn)權的門檻高，就要低門檻出。小產(chǎn)權的價格低，但稅高，這樣就公平一些。
　　第三，該拆的還是要拆。在給購買人進行必要的補償后，違章違法、違背規(guī)劃的，以及存在嚴重安全隱患的小產(chǎn)權房，應該堅決拆掉。要通過評估合理補償，這樣有利于社會和諧、社會穩(wěn)定。
　　第四，補交土地出讓金等房地產(chǎn)開發(fā)費用，有代價地轉為大產(chǎn)權房。轉正不是不可以，但一定要有代價，土地成本等要和周邊相似類型的商品房相近。房屋質量較好、小區(qū)環(huán)境較好的小產(chǎn)權房，補交與招拍掛相似的土地出讓金和其他費用，才能轉正，但轉正的肯定是少數(shù)，不能多。
　　第五，以后未經(jīng)批準的一經(jīng)發(fā)現(xiàn)就要拆掉，不能“下不為例”，否則清理就永無止境。要遵循先清理、后治理、再規(guī)范的路徑，對地方干部問責，追究責任人，這樣小產(chǎn)權房才能停建。法治的社會是不能隨心所欲的?？傊謇聿荒芤坏肚?，治理必須一刀切。
　　人民論壇：5月25日，國土資源部、廣東省政府在深圳宣布啟動深圳土地管理制度改革綜合試點，深圳小產(chǎn)權房有望“確權”。您對此有何看法？
　　宋林飛：中國當前一些重大經(jīng)濟問題、社會問題，相當一部分直接或間接與土地管理制度改革有關，中國現(xiàn)行土地管理制度已到了必須改革的關鍵時期。改革是好事，但我要強調(diào)的是，深圳是改革開放的特區(qū)，但不能成為小產(chǎn)權房轉正的特區(qū)。小產(chǎn)權房“確權”不等于簡單一窩蜂統(tǒng)統(tǒng)轉為大產(chǎn)權房，這是絕對不能允許的。深圳怎么搞，必須能在全國推廣，不能有區(qū)域特權。因為深圳的小產(chǎn)權房所占比是全國最高的，據(jù)媒體報道，截至2011年底，深圳小產(chǎn)權房違法建筑達到37.94萬棟，建筑面積達4.05億平方米，是深圳市總建筑面積的49.27%。因此，不能搞特殊，這一點必須強調(diào)。
　　責編/徐艷紅 美編/石玉
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　　小產(chǎn)權房治理各地動態(tài)
　　北京：治理小產(chǎn)權房從“打雷”開始“下雨”
　　北京各郊區(qū)縣一直是小產(chǎn)權房的集中地。一直以來，小產(chǎn)權房屢禁不止，并呈現(xiàn)豪宅化、逆勢而漲的趨勢。2012年初，北京法院判處了一例國土官員對小產(chǎn)權房不作為的瀆職案，北京市國土局懷柔分局執(zhí)法隊負責人曹建明對水岸江南的小產(chǎn)權房項目視而不見，被法院以玩忽職守罪判刑。此案亦被一些關注小產(chǎn)權房問題的人士解讀為小產(chǎn)權房治理從“打雷”開始“下雨”。
　　武漢：建議將小產(chǎn)權房轉變?yōu)樯唐贩?br/>　　在全國大部分城市里，小產(chǎn)權房多集中于城市邊緣地帶，因城市的擴容從邊緣土地進化為中心城區(qū)，而武漢則屬于例外。市場機構統(tǒng)計，武漢三環(huán)內(nèi)有近3成土地屬于集體用地，且三環(huán)內(nèi)有56個城中村，城中村所屬住宅大部分為小產(chǎn)權房。由于城中村的面積太大，一兩年內(nèi)城中村不會消失，小產(chǎn)權房的交易自然也存在。因此，有專家建議最好的辦法還是將小產(chǎn)權房用地劃為國家用土地，將小產(chǎn)權房轉變?yōu)樯唐贩俊?br/>　　太原：城中村改造 小產(chǎn)權房成拆遷難點
　　太原市住房和城鄉(xiāng)管委會的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全市35個改造村累計拆除舊村建筑總面積104.08萬平方米，但在推進城中村改造中仍面臨不少難題，其中以違法建設小產(chǎn)權房問題最為突出。城中村違法改造、違法建設、違規(guī)售房現(xiàn)象依然存在，且有愈演愈烈之勢。市住房和城鄉(xiāng)管委會有關負責人介紹，據(jù)有關情況，不少村委會干部私下聯(lián)合開發(fā)商打著“城中村改造”的旗號，不拆舊村，建設小產(chǎn)權房，有些單位團購了這些小產(chǎn)權房，增大了改造難度。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計，目前太原的小產(chǎn)權房已超過房地產(chǎn)年開發(fā)量的50%。由于城中村人員眾多，房屋權屬復雜，拆遷補償與人員安置皆面臨諸多難題。
　　福建：嚴禁補辦小產(chǎn)權房土地審批手續(xù)
　　福建省國土廳表示，堅決制止和嚴肅查處“小產(chǎn)權房”等違法違規(guī)行為。對于已建、已售“小產(chǎn)權房”用地不得受理其土地登記，不得以任何方式補辦土地審批手續(xù)。已查清是違法占用農(nóng)村集體土地建設“小產(chǎn)權房”的，應一律停建停售，依法依規(guī)分類調(diào)查處理。
　　深圳：啟動土地管理制度改革
　　深圳市規(guī)劃土地監(jiān)察支隊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2010年6月2日，深圳市農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑普查總量為37. 94萬棟，占全市建筑物總量的55. 93％；總建筑面積4. 05億平方米，占全市建筑物總面積的49. 27％，總用地面積131. 45平方公里。對于如此數(shù)量驚人的違章建筑，深圳市只能尊重歷史，遵守當年城市化過程中的相關承諾，按照維護多數(shù)人的利益的原則來解決。2012年5月25日，國土資源部、廣東省政府在深圳宣布啟動深圳土地管理制度改革綜合試點，此次土地改革亮點是產(chǎn)權制度創(chuàng)新，包括土地產(chǎn)權制度改革和土地二次開發(fā)利用機制創(chuàng)新，調(diào)控手段圍繞土地用途管制制度改革和土地有償使用制度改革兩大重