當(dāng)前房?jī)r(jià)回調(diào)會(huì)刺痛誰(shuí)

　　目前來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在嚴(yán)格的調(diào)控政策下逐步進(jìn)行調(diào)整。未來(lái)5—10年，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體趨勢(shì)仍處于上升周期，但行業(yè)的調(diào)整與整合將會(huì)更為顯著。一方面未來(lái)5到10年，戶均住房套數(shù)超過(guò)1，人均住房面積達(dá)到38平方米，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，戶均住房套數(shù)等于1是住房市場(chǎng)發(fā)展的臨界點(diǎn)；另一方面，未來(lái)5到10年，中等、中等偏上、高收入及最高收入家庭的住房需求已滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始面臨新的任務(wù)。
　　房地產(chǎn)投資減少不會(huì)對(duì)固定資產(chǎn)投資帶來(lái)明顯影響
　　目前的一個(gè)擔(dān)憂就是持續(xù)調(diào)控可能會(huì)引起經(jīng)濟(jì)“硬著陸”或“二次探底”風(fēng)險(xiǎn)，我們認(rèn)為這種擔(dān)憂一定程度上是過(guò)度的。致力于擴(kuò)大供給、抑制投資性需求的房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)當(dāng)會(huì)持續(xù)更長(zhǎng)的一段時(shí)間，不能因?yàn)槎唐诘慕?jīng)濟(jì)回調(diào)而改變現(xiàn)有調(diào)控政策。
　　房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)寬泛的稱謂，它至少可以粗略地區(qū)分為住宅房地產(chǎn)和非住宅房地產(chǎn)兩類。從2009年房屋竣工面積來(lái)看，房屋竣工面積總計(jì)15.74億平米，其中住宅和非住宅分別為7.9億、7.8億平米，約各占50%的比重。因此，兩者在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中的地位大致相同。
　　僅就住宅房地產(chǎn)而言，它又包括商品房住宅和非商品房住宅如保障性住房。從2009年的數(shù)據(jù)看，在7.9億平米住宅中，有5.8億平米為商品房住宅，其余2.1億平米為非商品住宅，兩者占比各為74%、26%。換言之，商品房住宅在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中的占比約為37%。
　　更進(jìn)一步，按照同樣的梯次分類，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)35個(gè)大中城市、房?jī)r(jià)上漲最快的一線核心城市在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中的占比僅為15%、3%。
　　因此，局部城市的商品房住宅在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的影響力是較為有限的。即使在新政的沖擊下，這些城市的商品住宅投資減少也不會(huì)給固定資產(chǎn)投資帶來(lái)明顯影響。
　　土地出讓收入對(duì)地方政府投資有影響，但沒(méi)有想象的大
　　房地產(chǎn)行業(yè)回調(diào)產(chǎn)生的另一條沖擊渠道是地方政府的土地出讓收入，沖擊的具體程度則取決于地方政府對(duì)土地出讓收入的依賴程度。
　　首先我們考察土地出讓收入在地方政府收入的占比情況：地方政府的收入來(lái)源主要為兩部分：地方一般預(yù)算內(nèi)收入和地方預(yù)算外收入。地方本級(jí)收入、中央轉(zhuǎn)移支付和稅收返還構(gòu)成預(yù)算內(nèi)收入，土地出讓收入則是構(gòu)成預(yù)算外收入的絕對(duì)來(lái)源。具體來(lái)講，2009年地方政府本級(jí)收入為32520億元，中央對(duì)地方稅收返還和轉(zhuǎn)移支付28621億元，土地出讓收入13964億元，三者占比分別為18.6%、38.1%、18.6%。土地出讓收入方面，占比僅為18.6%。因此，總體而言，土地出讓收入占比并沒(méi)有想象中那么高。
　　其次，從統(tǒng)計(jì)內(nèi)容上看，新增建設(shè)用地部分包括工業(yè)用地、商服用地、住宅用地及其他用地。2009年新增建設(shè)用地31.9萬(wàn)公頃，其中真正用于商品住宅供應(yīng)的土地為5.6萬(wàn)公頃。公開(kāi)資料顯示，2009年全國(guó)綜合地價(jià)水平為2653元，商品住宅地價(jià)為3824元，那么新增建設(shè)供地與商品住宅供地收入分別為8463億元、2140億元，兩者占地方土地出讓收入總量占比為61%、15%。
　　從靜態(tài)對(duì)比看，15%的收入占比對(duì)地方政府土地出讓總收入的影響的確有限。但是考慮到土地一直是地方政府從銀行獲得貸款的最重要的抵押品，如果土地抵押品的價(jià)值出現(xiàn)下降，那么地方政府貸款或融資能力將會(huì)受到一定的限制。但是，除非土地價(jià)值出現(xiàn)明顯下降，這一影響渠道才會(huì)變得顯著。
　　中小房地產(chǎn)商最有可能是新政沖擊的最大承擔(dān)者
　　每一次調(diào)控都會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的成本，而成本的分擔(dān)卻又每次不盡相同。在這一次房地產(chǎn)商、地方政府、購(gòu)房者和商業(yè)銀行的多方博弈中，房地產(chǎn)商，特別是中小房地產(chǎn)商經(jīng)受調(diào)控的能力是最弱的，地方政府的承擔(dān)能力實(shí)際上較強(qiáng)，無(wú)非是減緩或減少投資項(xiàng)目而已。因此，中小房地產(chǎn)商很可能是這次調(diào)控成本和風(fēng)險(xiǎn)的最大承擔(dān)方，同時(shí)也是承擔(dān)能力最弱的一方。
　　從房地產(chǎn)上市企業(yè)公布的最新財(cái)務(wù)報(bào)表看，2009年以及2010年前兩個(gè)季度的銷售主要集中在大公司，前十大上市企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入占比約為70%左右，其余的30%則非均勻地分布在中小企業(yè)。這種明顯分化決定了中小房地產(chǎn)商最有可能是新政沖擊下的最大承擔(dān)者。
　　中小房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)貸款也將受到更為嚴(yán)格的控制。目前，商業(yè)銀行已經(jīng)開(kāi)始對(duì)大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款采取更為嚴(yán)格的控制措施，許多中小房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款到期之后將不能續(xù)借。如果沒(méi)有新的融資渠道，中小房地產(chǎn)企業(yè)只有兩個(gè)選擇：要么通過(guò)降價(jià)來(lái)維持現(xiàn)金流，這樣房?jī)r(jià)的下跌可能會(huì)提前到來(lái)；要么通過(guò)行業(yè)的重新整合來(lái)提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，這樣房地產(chǎn)行業(yè)的新一輪調(diào)整難以避免。
　　尋找房地產(chǎn)行業(yè)健康成長(zhǎng)的內(nèi)源動(dòng)力
　　過(guò)去的十多年，房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中一直發(fā)揮著“新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”甚至“支柱產(chǎn)業(yè)”的作用。歷史表明，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)有很強(qiáng)的拉動(dòng)作用，它的發(fā)展帶動(dòng)了上下游數(shù)十年行業(yè)的發(fā)展。
　　然而，以新國(guó)十條為代表的新一輪調(diào)控將使房地產(chǎn)的“支柱地位”和“增長(zhǎng)功能”發(fā)生大的變化，未來(lái)房地產(chǎn)民生功能將被放到至少同等重要的位置，這意味著房地產(chǎn)行業(yè)的角色將發(fā)生轉(zhuǎn)移。
　　如何最大限度地減少房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟(jì)周期疊加所產(chǎn)生的共震是房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。在行業(yè)回落、經(jīng)濟(jì)回落時(shí)期，最大化地拓展資金渠道，增大土地的供應(yīng)，保持適度的投資增速以及完善保障性住房的補(bǔ)充機(jī)制都是房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的重要問(wèn)題，并在中短期內(nèi)可以一定程度上對(duì)沖因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控帶來(lái)的沖擊。
　　從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著不少重要的發(fā)展機(jī)遇。首先，宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)、結(jié)構(gòu)調(diào)整的逐步推進(jìn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的多元化和分層化將是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨的三大背景。結(jié)構(gòu)調(diào)整意味著經(jīng)濟(jì)難以再續(xù)過(guò)份依賴出口帶動(dòng)的高速增長(zhǎng)，需要通過(guò)收入的增長(zhǎng)來(lái)帶動(dòng)內(nèi)需的擴(kuò)大。
　　其次，勞動(dòng)力、資源、土地將為房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展設(shè)定成本約束。未來(lái)人口紅利的趨小、資源約束的趨緊、土地供給的規(guī)范化都意味著房地產(chǎn)行業(yè)難以依賴低勞動(dòng)成本、粗放式資源投入、低價(jià)增加土地儲(chǔ)備獲得人力溢價(jià)、資源溢價(jià)與土地溢價(jià)，特別是土地溢價(jià)帶來(lái)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)會(huì)顯著降低。
　　再者，從房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)看，未來(lái)商品房市場(chǎng)與保障性住房市場(chǎng)所形成的“雙線格局”將逐漸明朗化，消費(fèi)者在保障性住房、中低檔房、高檔房之間保留更寬廣的選擇空間，商品房市場(chǎng)只有開(kāi)發(fā)出高質(zhì)量的產(chǎn)品才能把保障性住房市場(chǎng)的消費(fèi)者吸引過(guò)來(lái)。市場(chǎng)與政府之間不斷明確的界限本身將增大商品房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。
　　那么，當(dāng)前及未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)要想持續(xù)成長(zhǎng)，并不斷培養(yǎng)投資價(jià)值就必須完成一個(gè)關(guān)鍵性轉(zhuǎn)變：即從依賴土地溢價(jià)、資金擴(kuò)張與成本控制轉(zhuǎn)向產(chǎn)品溢價(jià)和打造行業(yè)品牌。
　　從當(dāng)前的情況看，不同規(guī)模、不同層次的企業(yè)實(shí)質(zhì)上正處于不同的價(jià)值驅(qū)動(dòng)階段。一些中小房地產(chǎn)企業(yè)仍處于依賴土地增值的初級(jí)階段，而一些大型企業(yè)則走向開(kāi)發(fā)更好的產(chǎn)品與打造知名品牌的中高級(jí)階段。例如一些龍頭房地產(chǎn)企業(yè)正在研究與開(kāi)發(fā)低端地產(chǎn)，這不但代表著未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而且也與建筑節(jié)能、降低能耗的發(fā)展方向相一致。
　?。ㄗ髡邽閲?guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)、研究員、博導(dǎo)）
　　責(zé)編/馬靜 美編/