談建筑經(jīng)濟和住宅產(chǎn)業(yè)化

邵萍

（浙江展誠建設集團股份有限公司，浙江 諸暨 311800）

我們所說的住宅產(chǎn)業(yè)化有些類似于工業(yè)化流程，就是對住宅的生產(chǎn)及用戶的供應等實現(xiàn)工業(yè)化，住宅的生產(chǎn)就像是工廠中流水線的 生產(chǎn)一樣，這樣不僅可以減少生產(chǎn)的成本，而且也可以有效地提高社會的認可度。所以實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)的標準化的關鍵就在于實現(xiàn)住宅成品的標準化。

1 傳統(tǒng)建筑經(jīng)濟體系的瓶頸

對于傳統(tǒng)的建筑產(chǎn)業(yè)來說，我們認為它屬于粗放型的經(jīng)濟體制，在過去的發(fā)展過程中，它主要是依靠了類似資源性產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢來保證獲得比較高的經(jīng)濟效益，但是隨著社會的發(fā)展，原材料成本及人力資源成本的增加，新型消費者的需求等多方面的現(xiàn)實因素都使得建筑行業(yè)不得不做出一定的改變，而如何能夠在滿足消費者需求的同時獲取更多的經(jīng)濟利益也成為了建筑行業(yè)發(fā)展需要考慮的問題。當前建筑行業(yè)不得不解決的問題就是質(zhì)量和利潤之間如何保持最佳的平衡關系，我們需要做的就是對建筑行業(yè)內(nèi)部進行深入的分析，找出制約自身發(fā)展的內(nèi)在因素，并尋求最佳的解決方式。

住宅建筑行業(yè)要想獲得更多的利潤和發(fā)展空間，就必須迎合消費者的需求，所以我們在住宅建筑設計中及建造的過程中都必須把消費者的需求放在第一位。為了達到很好的效果，我們可以借鑒汽車行業(yè)的經(jīng)驗，從汽車的銷售到汽車的保養(yǎng)和維修，都是一條龍服務的，這樣就與消費者想要高質(zhì)量的服務還不想花費太多時間的消費需求相一致了，住宅建筑行業(yè)和汽車制造業(yè)在這方面雖然是相似的，但是住宅建筑的消費使用周期更加的長，這就需要住宅建筑行業(yè)對消費者的服務要更加的全面到位。只有實現(xiàn)住宅建筑產(chǎn)業(yè)化才可以改變過去的發(fā)展狀態(tài)，更加的適應當前的發(fā)展形勢，促進住宅建筑行業(yè)良性的發(fā)展，使更多科學的先進的生產(chǎn)技術融入其中。

2 住宅產(chǎn)業(yè)化

在住宅產(chǎn)業(yè)化概念提出伊始，住宅領域產(chǎn)業(yè)化是其全部含義，但隨著建筑行業(yè)經(jīng)濟體系的逐漸完善，包括住宅物業(yè)等周邊用途產(chǎn)業(yè)也被包含在內(nèi)，基于這個概念，住宅產(chǎn)業(yè)化所包含的要素應該有以下兩點。（1）建筑標準化：所謂住宅建筑標準化，主要是從建筑結構形式層面上說的，就目前的住宅建筑來看，小區(qū)戶型的單元化格局已經(jīng)成為一種標志，不同開發(fā)商根據(jù)自身產(chǎn)品定位、建筑工程成本利用率等因素，進行最合適戶型結構的開發(fā)，從而實現(xiàn)設計、施工、銷售、物業(yè)一體化的經(jīng)營結構，在一套成熟的建筑結構模板下進行項目開發(fā)，在土地面積、居住環(huán)境、建造成本、管理成效等方面進行最優(yōu)化的調(diào)整，從而實現(xiàn)一定程度上的標準化運作，這樣不管是設計周期、建造材料損耗還是業(yè)主入住后的長期維護都能夠?qū)崿F(xiàn)標準化。（2）住宅建筑工業(yè)化：住宅工業(yè)化要深層次聚合資本、技術和勞動力，提供一套完整的產(chǎn)品和服務。在這方面，我國目前的住宅部品仍處于比較低的水平，系列化、規(guī)?；a(chǎn)體系尚未形成。住宅部品的配套性、通用性差、生產(chǎn)規(guī)模小，特別是規(guī)范住宅部品生產(chǎn)的模數(shù)協(xié)調(diào)工作滯后，阻礙了住宅標準化、通用化住宅部品體系的形成。近年來，住宅銷售后的物業(yè)管理、環(huán)境配套設施等問題成為焦點，這其實就是住宅工業(yè)化體系不完善的標志，在整個建筑經(jīng)濟體系中，這是硬傷。

3 住宅產(chǎn)業(yè)化的制約因素

首先是危機意識不足。在整個的建筑行業(yè)經(jīng)濟體系中，開發(fā)商扮演著很重要的角色，從住宅設計到施工到后期的管理，開發(fā)商在這一過程中起到了重要的決策作用。隨著我國住房價格的提高，使得開發(fā)商把獲得更多的經(jīng)濟利益放在了主要的位置上，把住宅建筑的質(zhì)量及品味放在了次要的位置上，開發(fā)商普遍的認為只要有塊地建造成住宅就不會沒有錢可賺，就是這種扭曲的價值觀，使得建筑行業(yè)呈現(xiàn)了一種畸形的發(fā)展。開發(fā)商不計任何后果就是為了追求利益的最大化，這就使得住宅建筑行業(yè)產(chǎn)業(yè)化沒有可以實現(xiàn)的環(huán)境。其次，市場態(tài)度上的軟弱。我國建筑行業(yè)目前的現(xiàn)狀是大多數(shù)的住宅都是以期房進行銷售的，而消費者由于已經(jīng)習慣了這種消費模式所以對于成品房的需求不是很強烈，對于住宅環(huán)境及配套的設施，物業(yè)的管理等在購房階段考慮的比較少，只是滿足自己最低的居住要求即可，但是在消費者入住以后，隨著時間的增長考慮的問題就相對的比較多了，容易產(chǎn)生很多的不滿。

4 住宅產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)實措施

4.1 整合資源以提高專業(yè)化水平

作為住宅產(chǎn)業(yè)的最終商品，商品住宅的標準化依舊是住宅產(chǎn)業(yè)化首先要提到的，按照住宅的建造和使用過程，前后延伸，并輻射帶動相關產(chǎn)業(yè)，從而形成產(chǎn)業(yè)鏈條。在整個住宅產(chǎn)業(yè)鏈體系中，房地產(chǎn)企業(yè)、施工企業(yè)、原材料及設備與部品供應商是產(chǎn)業(yè)鏈的主要成員，供應鏈中的各成員通過土地獲取、規(guī)劃及設計、工程施工、建材生產(chǎn)、銷售、物業(yè)管理六個環(huán)節(jié)，完成住宅開發(fā)建設的整個流程。隨著整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，社會專業(yè)化分工越來越細，房地產(chǎn)企業(yè)著重加強產(chǎn)業(yè)鏈的集成管理優(yōu)勢已是大勢所趨，這樣才能培養(yǎng)并保留最具競爭優(yōu)勢的核心能力，而將其他功能借助于整合外部最優(yōu)秀的資源予以實現(xiàn)。將有更多企業(yè)在房地產(chǎn)某個子行業(yè)或細分市場上集中力量，確立和加強自己的細分優(yōu)勢，在細分市場取得勝利。

4.2 房產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設計能力的提升

規(guī)劃設計環(huán)節(jié)在住宅開發(fā)建設當中占有舉足輕重的位置，七成建造成本都取決于規(guī)劃設計環(huán)節(jié)。但目前房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)劃設計一般由設計院負責，自身規(guī)劃設計能力的培養(yǎng)不足，由此導致整個行業(yè)的粗放型競爭態(tài)勢。造成這種現(xiàn)象的原因，一方面是因為設計院沒有直接面向客戶，規(guī)劃設計與客戶需求之間增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這一信息交換中介，導致住宅產(chǎn)品設計與客戶需求、部品制造、現(xiàn)場建造和售后服務的產(chǎn)品全壽命過程相脫節(jié)，設計周期長且質(zhì)量低，變更簽證比例居高不下。另一方面，不同房地產(chǎn)企業(yè)的要求不同，設計院本身較難實現(xiàn)住宅設計標準化，住宅產(chǎn)業(yè)化程度必然受到影響，不能實現(xiàn)住宅產(chǎn)品的大規(guī)模生產(chǎn)，整個產(chǎn)業(yè)鏈的效率因此而降低。

4.3 最近這幾年人們對于住宅的要求越來越高了，精裝修的概念就產(chǎn)生了。隨著時間的增長，對于精裝修住宅的需求量也在大幅度的增加，政府部門也在大力支持精裝修住宅的推廣，同時精裝修住宅也獲得了很高的市場認可度，其發(fā)展勢頭是十分好的。

結語

綜上所述，我們知道了住宅產(chǎn)業(yè)化對于建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要作用，同時對住宅有效供給的影響也是十分大的。我們要想實現(xiàn)建筑經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，對資源的優(yōu)化配置也是唯一的辦法。所以我們應該在建筑行業(yè)發(fā)展的過程中由傳統(tǒng)的住宅建筑模式向高科技，無污染，低消耗的可持續(xù)發(fā)展道路上轉變，這也是保證建筑經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關鍵因素。

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