房產(chǎn)交易存在問題分析

王星 崇巖

（1、山東省濟寧市房地產(chǎn)交易監(jiān)理處，山東 濟寧 272000；2、山東省濟寧市第一職業(yè)中專，山東 濟寧 272000）

房地產(chǎn)是人類生產(chǎn)和生活不可缺少的基本物質(zhì)資料，房地產(chǎn)業(yè)也是國民經(jīng)濟的重要組成部門。近年來，隨著我國房地產(chǎn)制度改革的深化，土地使用權(quán)的有償出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋商品化的實踐，促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)育。房地產(chǎn)商為促進銷售，采用各種方式吸引客戶，房屋買賣活動中的法律關(guān)系也日益復(fù)雜。因此，對房屋產(chǎn)權(quán)交易中有關(guān)理論與實務(wù)的探討，有益于我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和完善房地產(chǎn)市場的法律調(diào)控。

1 分期付款購房中的所有權(quán)問題

如果從雙方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的角度具體分析，就不難看出，分期付款的過程，也就是商品房所有權(quán)與其內(nèi)容相分離的過程。財產(chǎn)的所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四項權(quán)能。所有權(quán)人讓出部分權(quán)能的目的是獲取收益、最大限度地發(fā)揮財產(chǎn)的效用，所有權(quán)與其內(nèi)容的分離，也只不過是所有權(quán)人行使權(quán)利的一種方式，并不產(chǎn)生與權(quán)能受讓者共享所有物的關(guān)系。在分期付款購房中，一方面，買方不能一次性支付房屋價款，不能取得房屋所有權(quán)，但當(dāng)買方支付出第一筆價金，又必然要求相應(yīng)的對價；另一方面，賣方既要保留房屋所有權(quán)，又要在所有物完整的意義上交付給買方第一次付款期待的對價。由此形成了買賣雙方關(guān)于房屋所有權(quán)與其內(nèi)容分離的共同利益基礎(chǔ)。買方首期付款后，就可取得對房屋的占有、有限使用和收益的部分處分權(quán)、所有權(quán)的期待權(quán)。賣方雖然已將房屋的占有、部分使用、收益、處分權(quán)能讓與買方，但仍保留著下述權(quán)利:繼續(xù)收取剩余價金;部分限制買方對房屋使用、收益、處分權(quán)能的行使;因合同解除收回房屋。而這些權(quán)利，均為賣方保留房屋所有權(quán)的體現(xiàn)。買方之所以在分期付款的合同義務(wù)履行完畢前不能取得房屋所有權(quán)，還有制度上的原因，即對物權(quán)的變動，我國實行登記要件制度，房屋買賣合同雖已簽訂，甚至標(biāo)的物已交付，其所有權(quán)并不當(dāng)然轉(zhuǎn)移。所有權(quán)的轉(zhuǎn)移須以登記為要件，未經(jīng)登記，房屋所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。

在分期付款的房屋買賣中，房屋所有權(quán)內(nèi)容的分化過程，亦即所有權(quán)價值化過程，最終目標(biāo)是實現(xiàn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。所有權(quán)人對房屋的現(xiàn)實支配權(quán)演變?yōu)槭杖r款的價值利益，而房屋的使用價值，以用益權(quán)的形態(tài)，歸屬于買方。從性質(zhì)上看，買方根據(jù)所有權(quán)內(nèi)容分化所取得的權(quán)利，顯屬用益物權(quán)。用益物權(quán)是一種限制物權(quán)，在權(quán)利行使中要受到所有權(quán)的制約。如買方取得房屋所有權(quán)之前，只能在房屋的性能和用途上加以利用，不得擅自改變，且不得將房屋轉(zhuǎn)售、贈與他人或用于設(shè)定擔(dān)保，否則會引致賣方解除合同，收回房屋。作為一項物權(quán)屬性的權(quán)利，用益物權(quán)又有其相對的獨立性，在一定程度上可以抗辯所有權(quán)。如非因買方違約，所有權(quán)人(賣方)無權(quán)收回房屋;合同未經(jīng)解除，賣方將房屋又轉(zhuǎn)讓給第三人，買方可以主張賣方支付違約金、賠償金，或向賣方主張其與第三人之間的房屋買賣合同無效，要求賣方繼續(xù)履行原合同。

在此有必要涉及分期付款房屋買賣合同的性質(zhì)問題。即該類合同屬債權(quán)合同還是物權(quán)合同。所謂債權(quán)合同，是指合同效力在于使合同當(dāng)事人承擔(dān)交付標(biāo)的物和支付價金的債務(wù)，并不發(fā)生物權(quán)變動。所謂物權(quán)合同，指以直接發(fā)生物權(quán)變動為目的合同，即合同當(dāng)事人就轉(zhuǎn)移標(biāo)的物和價金所有權(quán)達成一致意見的合同。大多數(shù)分期付款的房屋買賣合同，都設(shè)置有房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的條款，合同當(dāng)事人有轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的合意，但作為買賣合同，雙方當(dāng)事人也要承擔(dān)交付標(biāo)的物、支付價金的義務(wù)，具有債權(quán)行為特征。由此可見，分期付款的房屋買賣合同是債權(quán)合同與物權(quán)合同的結(jié)合，而且物權(quán)行為是以債權(quán)行為為前提的，并受債權(quán)行為是否成立、是否有效的影響。債權(quán)行為有效成立，應(yīng)當(dāng)發(fā)生物權(quán)變動的結(jié)果。那么，第一，買方將房屋轉(zhuǎn)賣，無論第三人屬善意取得還是惡意取得，因買方債務(wù)未完全履行，賣方有權(quán)請求第三人返還房屋。如買方將房屋贈與第三人亦同。第二，如果買方付清價款之前破產(chǎn)，債權(quán)行為便不能發(fā)生物權(quán)變動的結(jié)果，賣方可依所有權(quán)行使別除權(quán)取回房屋。第三，如果買方依約履行義務(wù)，其債權(quán)行為當(dāng)然發(fā)生房屋所有權(quán)變動后果，即使賣方將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，買方仍可主張其對完整意義所有權(quán)的期待權(quán)。

2 產(chǎn)權(quán)登記中的弄虛作假行為

當(dāng)前，房地產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記中弄虛作假的現(xiàn)象日益嚴重，當(dāng)事人往往通過制作和使用假證件(如身份證、結(jié)婚離婚證明、公證書等)、假房屋權(quán)利證書、冒名頂替、隱瞞事實等不法方式騙取房地產(chǎn)登記部門的登記，從而獲得非法利益。為了有效打擊這種違法行為，凈化房產(chǎn)市場，扭轉(zhuǎn)登記部門被動和尷尬的局面，一方面要和公安、司法等部門聯(lián)合起來共同打擊，更重要的是要在登記中加強管理、規(guī)范流程、嚴格把關(guān)，并利用現(xiàn)代化技術(shù)和現(xiàn)行的法律法規(guī)捍衛(wèi)自身利益和權(quán)威。

一是在辦理房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記時，應(yīng)要求買賣雙方或登記方親自到場，核對身份和簽名，對委托辦理的要提供委托書(若出讓方委托要求提供經(jīng)公證過的委托書)，以及被委托人及委托人的證件原件或公證書。核對身份時盡可能核對證件的相片和本人，并做基本的詢問。

二是在登記中核對房產(chǎn)來源和原登記的檔案，重點核對房產(chǎn)來源是否清晰，原登記中提供的身份證明、婚姻狀況等與現(xiàn)狀是否一致。

三是要認真檢查申請表格和報告是否填寫清晰完整，有無涂改，申請人的字跡是否一致，最好能當(dāng)場填寫并簽名；若委托辦理的，要盡量檢查委托書和資料中的簽名是否一致。

四是登記人員發(fā)現(xiàn)有問題的證件和資料要仔細對比，一旦確認應(yīng)及時報警。

五是盡可能利用現(xiàn)行的法律法規(guī)與相關(guān)部門聯(lián)動，加強處罰力度?！斗课莸怯涋k法》已對偽造和涂改權(quán)利證書、弄虛作假驗取登記機關(guān)登記等行為做出了一些規(guī)定，我們可對違反者大膽行使處罰權(quán)。但在實施中應(yīng)注意要嚴格按照《行政處罰法》的規(guī)定和程序進行處罰。

六是加強宣傳，通過報紙、電視等媒體對上述行為進行報道，對不法分子起到震懾作用。

當(dāng)前，擺在房產(chǎn)管理部門面前急需解決的問題是解放思想，不能緊緊地抱住那些原始的登記觀念不放，要解放思想、勇于創(chuàng)新，這樣才能與時俱進。

[1]中華人民共和國土地管理法[M]，北京，中國法制出版社，1990.

[2]喻燕、胡高原，“城中村”改造綜合支撐系統(tǒng)探析[J]，資源與產(chǎn)業(yè)，2006，8(6)：4548.

[3]林毅夫.我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀房價、泡沫新解[N].中國青年報,2004-12-30.