GIS支持下城鎮(zhèn)土地定級(jí)研究*——以河北省高陽(yáng)縣為例

張海霞，李明竹，劉斐，許月明+

(1.河北農(nóng)業(yè)大學(xué)商學(xué)院，保定 071001;2.河北省中醫(yī)院，石家莊 050051;3.河北省農(nóng)科院谷子所，石家莊 050051)

1 研究區(qū)域概況

高陽(yáng)縣地處華北平原，位于河北省保定市東南部，北靠白洋淀，與安新縣交界，南與高陽(yáng)、肅寧相連，東與河間、任丘市接壤，西與清苑縣毗鄰。地理坐標(biāo)為北緯38°30'12″～38°46'18″，東經(jīng)115°37'40″～115°58'30″。土地總面積 496.6km2。

城區(qū)內(nèi)工業(yè)發(fā)展速度快，以輕紡織染業(yè)的發(fā)展為主，建材、機(jī)電、商服等行業(yè)發(fā)展迅速，形成了以棉紗為主的，各具規(guī)模的專業(yè)商品批發(fā)街。其中高保公路為紡織品綜合批發(fā)市場(chǎng)，北環(huán)路為棉紗批發(fā)市場(chǎng)，東環(huán)路為建材和食品油批發(fā)市場(chǎng)，南環(huán)路為小食品批發(fā)市場(chǎng)。商服業(yè)也呈集中布局，西大街以理發(fā)服務(wù)為主，北大街以服裝加工為主，南大街則以家電、家具為主。高陽(yáng)縣正向新型工業(yè)化城市發(fā)展。

2 城鎮(zhèn)土地定級(jí)技術(shù)路線

該次高陽(yáng)縣城鎮(zhèn)土地定級(jí)采用多因素綜合評(píng)定法，是依據(jù)一定的目的，遵照一定的原則，選取影響土地價(jià)值或質(zhì)量的因素，根據(jù)城鎮(zhèn)內(nèi)土地存在的客觀質(zhì)量差異，將評(píng)價(jià)區(qū)域劃分為單元網(wǎng)格，通過(guò)系統(tǒng)、綜合地分析各因素對(duì)每一單元土地的經(jīng)濟(jì)質(zhì)量影響及作用強(qiáng)度，綜合評(píng)定土地空間分布上的優(yōu)劣差異分值，并以分值高低分布規(guī)律表示其差異程度。具體步驟如下:

(1)土地定級(jí)因素的選擇和權(quán)重的確定，采用派生特爾菲法;

(2)土地定級(jí)因素作用分計(jì)算，按《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》要求進(jìn)行。商服繁華度及點(diǎn)狀因素作用分，隨距離的增加，呈指數(shù)衰減規(guī)律，即任一距離點(diǎn)上的因素作用分值，F(xiàn)i，F(xiàn)i=F(1-r);交通、河流等線狀因素作用分，隨距離的增加呈直線衰減，即設(shè)任一距離點(diǎn)上的作用分值Fi，F(xiàn)i=F(1-r);交通、河流等線狀因素作用分，隨距離的增加呈直線衰減，即設(shè)任一距離點(diǎn)上的作用分值為Fi，F(xiàn)i=F(1-r);面狀因素如環(huán)境因素等據(jù)影響程度采取直接面狀賦值方法;

(3)該次高陽(yáng)縣城區(qū)土地定級(jí)單元的劃分，在資料搜集、調(diào)查基礎(chǔ)上，采用計(jì)算機(jī)為輔助手段，直接把城鎮(zhèn)劃分為若干面積相等的網(wǎng)格，評(píng)價(jià)單元基本覆蓋了評(píng)價(jià)區(qū)范圍。高陽(yáng)縣城區(qū)共劃分21 157個(gè)定級(jí)單元，圖中單元大小為1.0cm×1.0cm，實(shí)際為50m×50m;

(4)土地級(jí)別的劃分。根據(jù)計(jì)算的單元分值的疏密分布程度和單元總分值在空間上的分布情況，用一維數(shù)軸法初步劃分土地級(jí)別［1］。

3 城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素因子與權(quán)重的確定

3.1 城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素因子體系的建立

土地定級(jí)因素因子體系建立的實(shí)質(zhì)是進(jìn)行土地定級(jí)因素因子的選擇及其權(quán)重的確定，它是土地定級(jí)的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作。土地定級(jí)因素因子選擇及權(quán)重的確定合理與否，直接關(guān)系到整個(gè)土地定級(jí)成果客觀、實(shí)用與否。根據(jù)土地定級(jí)的主導(dǎo)因素原則和《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》的要求，高陽(yáng)縣主要土地定級(jí)因素因子體系如下［1］:

圖1 高陽(yáng)縣城區(qū)土地定級(jí)因素指標(biāo)體系

3.2 因素因子權(quán)重的確定

采用特爾菲法進(jìn)行專家打分確定各因素因子的權(quán)重。

3.2.1 權(quán)重調(diào)查表設(shè)計(jì)

根據(jù)高陽(yáng)縣城區(qū)規(guī)劃和社會(huì)經(jīng)濟(jì)等方面的資料，結(jié)合其現(xiàn)狀和發(fā)展情況，按照《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》有關(guān)特爾菲法的規(guī)定以及土地定級(jí)因素因子選擇的原則，針對(duì)所確定的指標(biāo)體系，設(shè)計(jì)城區(qū)土地定級(jí)因素因子選擇及權(quán)重征詢表，并提供有關(guān)文字說(shuō)明材料［1］。

3.2.2 選用拓展型特爾菲法確定權(quán)重

選用拓展型特爾菲法是在資料調(diào)查同時(shí)，將城區(qū)土地級(jí)別及價(jià)格影響因素設(shè)計(jì)成調(diào)查表，同土地收益資料一起完成調(diào)查。被調(diào)查者在因素表中對(duì)地級(jí)與地價(jià)的影響重要性因素進(jìn)行排序打分，之后課題組對(duì)打分表進(jìn)行整理，根據(jù)眾數(shù)確定權(quán)重［1］。

3.2.3 數(shù)據(jù)處理

收回調(diào)查表格后，對(duì)表格按因素、因子進(jìn)行匯總，整理分析。將整理后的資料輸入計(jì)算機(jī) (MAPGIS土地定級(jí)估價(jià)系統(tǒng))可計(jì)算專家打分的均值和標(biāo)準(zhǔn)差。

均值反映各位專家意見均等情況下某因素因子權(quán)重值，標(biāo)準(zhǔn)差反映專家意見的離散程度。標(biāo)準(zhǔn)差越大，表明專家意見分歧越大;反之，標(biāo)準(zhǔn)差越小，表明專家意見分歧越小。經(jīng)兩輪專家打分后，統(tǒng)計(jì)結(jié)果如表1。

表1 高陽(yáng)縣城區(qū)土地定級(jí)因素權(quán)重計(jì)算結(jié)果

3.3 定級(jí)因素評(píng)價(jià)

在MAPGIS軟件環(huán)境下，對(duì)商服繁華度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境條件等因素因子資料進(jìn)行分析整理，確定等級(jí)分?jǐn)?shù)及其影響半徑，并畫出影響分值圖。以基礎(chǔ)設(shè)施完善度分值計(jì)算為例。

3.3.1 基礎(chǔ)設(shè)施完善度指標(biāo)的確定

衡量基礎(chǔ)設(shè)施完善度的標(biāo)準(zhǔn)如下:一是選擇基礎(chǔ)設(shè)施齊備標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，從供水、供電、排水、電信、供熱、供氣等設(shè)施中選定，選定齊備時(shí)應(yīng)有的設(shè)施類型;二是劃分設(shè)施在某區(qū)域水平系數(shù)時(shí)，按設(shè)施水平、設(shè)施服務(wù)方式或設(shè)備分布密度分出2～4個(gè)相對(duì)系數(shù)，數(shù)值在0～1之間;三是確定在某區(qū)域使用保證率時(shí)，按水、電、氣、熱等設(shè)施使用的持續(xù)率、可靠率和保證率確定，數(shù)值在0～100%之間。

3.3.2 基礎(chǔ)設(shè)施作用指數(shù)和作用分計(jì)算

基礎(chǔ)設(shè)施作用指數(shù)與各類基礎(chǔ)設(shè)施作用大小呈正比，可參照確定因素權(quán)重的方法進(jìn)行計(jì)算，數(shù)值在0～1之間，各指數(shù)之和等于1。基礎(chǔ)設(shè)施完善度作用分計(jì)算公式如下:

3.3.3 基礎(chǔ)設(shè)施完善度作用分值表編制

表2 基礎(chǔ)設(shè)施完善度作用分值表格

4 土地定級(jí)單元總分值的計(jì)算

4.1 土地定級(jí)單元?jiǎng)澐?/h3>

該次高陽(yáng)縣城區(qū)土地定級(jí)單元?jiǎng)澐植捎茂B置法，在資料搜集、調(diào)查基礎(chǔ)上，按照前面提及的土地評(píng)價(jià)因素分析方法，得到影響土地質(zhì)量的主要因素，將收集到的資料，通過(guò)數(shù)學(xué)變換得到可以互相比較的分值［2］。利用分層設(shè)色法或等值線法，分別構(gòu)成各自的影響分值分布圖，然后將采用的主要因素分值圖重疊，由此而產(chǎn)生不同的圖斑，再依單元?jiǎng)澐值脑瓌t進(jìn)行圖斑的修訂，最后形成定級(jí)單元，劃分的單元內(nèi)主要定級(jí)因素的影響應(yīng)大體一致。高陽(yáng)縣共劃分為共劃分21 157個(gè)定級(jí)單元，平均每個(gè)定級(jí)單元的面積為 0.07hm2。

4.2 土地級(jí)別單元內(nèi)總分值的計(jì)算

通過(guò)各因素作用分值計(jì)算和單元取樣，得到了單元內(nèi)各因素的作用分值，單元總分值采用因素分值加權(quán)和法求得，公式為:

式中:Sj——j單元的土地總分值;Fij——i單元的因素分值，i=1，2，…，n;

Wi——i因素的權(quán)重;n——定級(jí)因素的個(gè)數(shù)。

5 土地級(jí)別的初步劃分

在得到反映各單元綜合質(zhì)量高低的總分值后，可采用總分頻率曲線統(tǒng)計(jì)判斷法對(duì)土地級(jí)別進(jìn)行初步劃分。將全部分值區(qū)間劃成若干個(gè)細(xì)小的區(qū)間，并統(tǒng)計(jì)各分值區(qū)間內(nèi)分布的單元總數(shù)，通過(guò)計(jì)算區(qū)間內(nèi)單元數(shù)占總單元數(shù)的百分比，即頻率分布，即可畫出頻率曲線圖。按照頻率分布圖的分布趨勢(shì)，劃定土地級(jí)別界。具體工作步驟為:(1)確定頻率統(tǒng)計(jì)的分值區(qū)間，(2)計(jì)算分值區(qū)間頻率分布，(3)繪制總分頻率折線圖，(4)劃定土地級(jí)別界線［3］。

根據(jù)高陽(yáng)縣定級(jí)單元總分頻率折線圖的分布規(guī)律，選擇頻率分布突變處作為級(jí)別界限，將高陽(yáng)縣城區(qū)土地初步劃分級(jí)別見表3。

圖2 高陽(yáng)縣城區(qū)土地定級(jí)指數(shù)總分頻率折線圖

表3 綜合用地級(jí)別分值對(duì)應(yīng)

根據(jù)土地級(jí)別圖形數(shù)據(jù)庫(kù)，利用Mapgis軟件所提供的面積統(tǒng)計(jì)功能與數(shù)據(jù)庫(kù)屬性管理系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)各級(jí)地土地面積，結(jié)果見表4。

表4 土地級(jí)別面積統(tǒng)計(jì)

6 結(jié)束語(yǔ)

MAPGIS城鎮(zhèn)土地定級(jí)軟件在高陽(yáng)縣城區(qū)土地定級(jí)評(píng)價(jià)過(guò)程中的應(yīng)用效果明顯，不但可以快速地獲得豐富的土地資源信息，還可以在數(shù)據(jù)分析的基礎(chǔ)上，一定模式的支持下，通過(guò)計(jì)算機(jī)與輸出設(shè)備獲得精度較高的圖件［4］。應(yīng)用GIS對(duì)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)可以極大地提高土地分等定級(jí)的可靠性、客觀性［5］。

［1］中華人民共和國(guó)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局.城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程 (GB/T18507-2001).北京:中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社，2001

［2］高陽(yáng)縣國(guó)土資源局，高陽(yáng)縣城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告.2008

［3］陳琳，劉劍鋒.GIS支持下城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)信息系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn).江蘇農(nóng)業(yè)科學(xué)，2010，(6):525～528

［4］王瑾杰，張永福，董煜.新疆烏蘇市城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)研究.中國(guó)科技信息，2010，(2):18～19

［5］肖莉，王璐，張俊平.基于SimpleGIS的城鎮(zhèn)土地定級(jí)研究.廣東農(nóng)業(yè)科學(xué)，2010，(4):226～229