宏觀框架下的地價影響因素分析

趙 松，肖曉俊

（1.中國土地勘測規(guī)劃院，北京100035；2.北京大學(xué)，北京100871）

土地兼具資源、資產(chǎn)、資本多重屬性，在促進(jìn)中國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和轉(zhuǎn)型方面具有舉足輕重的作用，而地價既是經(jīng)濟(jì)運行的重要指標(biāo)，又是土地要素參與宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)杠桿，因此，深入分析地價與各經(jīng)濟(jì)要素間的運行機(jī)制和相互關(guān)系具有重要意義。在此領(lǐng)域，國內(nèi)的現(xiàn)有研究正處于向定量化、精細(xì)化轉(zhuǎn)變的階段。近年來，隨著部分地區(qū)的房價快速增長，國家實施多輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，地價與房價、土地市場與房地產(chǎn)市場的關(guān)系成為學(xué)界的研究重點，形成了一批有代表性的研究成果。然而，對于地價與其他宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)間關(guān)系的研究卻相對較少，早期研究以分析二者間的基本經(jīng)濟(jì)機(jī)理為重點，如肖場等定性分析了地價與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系[1]；董黎明在分析地價對土地利用和城市發(fā)展格局影響的基礎(chǔ)上，提出充分運用地價經(jīng)濟(jì)杠桿的作用[2]。近期研究已經(jīng)涉及地價與具體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)間的關(guān)系，如巴曙松認(rèn)為“2012年中國經(jīng)濟(jì)走勢，可以從土地價格角度觀察”，提出2011年以來，土地價格領(lǐng)先CPI、PPI的變動周期相對延長，表明資產(chǎn)價格與商品價格間的比價關(guān)系發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化[3]；朱道林以長三角地區(qū)主要城市為例，利用基準(zhǔn)地價和地區(qū)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資等數(shù)據(jù)構(gòu)建“不均衡指數(shù)”，研究地價與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性[4]；龍傳方等以定性分析的方法論述了GDP、利率、物價、購買力等經(jīng)濟(jì)因素對城市地價的影響[5]。已有研究雖然各具特色，但是所用地價數(shù)據(jù)的完整性、科學(xué)性存在一定的缺陷，或?qū)ρ芯拷Y(jié)論，特別是定量研究的結(jié)論產(chǎn)生不利影響。本文以國土資源部發(fā)布的城市地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)（其統(tǒng)計口徑和方法保證了地價數(shù)據(jù)的“同質(zhì)可比性”，且具有較長的時間序列，可以科學(xué)表征土地市場），運用統(tǒng)計分析方法，探討21世紀(jì)以來中國部分宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與地價變動間的內(nèi)在關(guān)系，并對2008年國際金融危機(jī)影響之后，中國重點監(jiān)測城市（全部省會城市、計劃單列市）地價與其他社會經(jīng)濟(jì)要素的互動影響進(jìn)行了初步分析與評價，并針對當(dāng)前中國土地市場的態(tài)勢及調(diào)控政策提出了相關(guān)判斷與建議。全文所用地價數(shù)據(jù)均來自全國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)，土地供應(yīng)量數(shù)據(jù)來自國土資源部土地市場監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)，GDP等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)，如無特殊注明，均來自國家統(tǒng)計局網(wǎng)站。

1 宏觀經(jīng)濟(jì)因素與地價走勢的相關(guān)分析

1.1 經(jīng)濟(jì)基本面是地價持續(xù)增長的內(nèi)在支撐

近10年間，中國國民經(jīng)濟(jì)總體快速發(fā)展，年均增速超過8%，經(jīng)濟(jì)基本面的持續(xù)上升成為地價走勢的內(nèi)在支撐。數(shù)據(jù)顯示，2001—2011年，GDP增長率與綜合地價增長率走勢基本相同，相關(guān)系數(shù)達(dá)到0.64，在0.05水平下顯著（圖1）。這種在經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展支撐下的地價增長，類似于日本20世紀(jì)50—60年代的地價攀升，而與其20世紀(jì)80年代的地產(chǎn)泡沫時期存在顯著差別。

本輪金融危機(jī)之后，在國際經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢、外需環(huán)境嚴(yán)峻復(fù)雜的形勢下，中國經(jīng)濟(jì)總體保持平穩(wěn)，對城市地價的支撐作用更為突出。這一時期，季度GDP增長率與重點監(jiān)測城市綜合地價增長率相關(guān)系數(shù)高達(dá)0.84，2010—2012年，二者更是以接近的幅度向前推進(jìn)，2011年第四季度及2012年第一、二季度，受持續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，地價增幅大幅回落，遠(yuǎn)低于GDP，但與經(jīng)濟(jì)放緩背景下GDP增速的下降仍相吻合（圖2）。

1.2 資本力量是影響地價走勢的重要因素，作用效果存在近一年的滯后期

近年來，大量資金從不同渠道流向不動產(chǎn)市場。資本力量集中反映了市場對土地的旺盛需求，在較大程度上影響著地價走勢。2009—2010年的新一輪地價快速攀升，被廣泛認(rèn)為與2008年末和2009年以來國家為刺激經(jīng)濟(jì)而放寬貨幣和信貸政策有著密切關(guān)聯(lián)。筆者的初步定量化分析顯示，2001—2011年，廣義貨幣（M2）增長率和滯后一年的綜合地價增長率相關(guān)系數(shù)為0.52（圖3）。資本力量對地價走勢的影響在2008年后更為突出（圖4），這一時期的季度分析結(jié)果顯示，廣義貨幣增長率、貸款余額增長率均在綜合地價增長率滯后4期（即一年）后，與其呈顯著正向相關(guān)關(guān)系，相關(guān)系數(shù)分別達(dá)到0.77和0.71。

時序分析顯示，貨幣供應(yīng)、信貸額度的變化對地價走勢作用明顯，且作用效果存在近一年的滯后期。

進(jìn)一步開展分用途觀測表明，商業(yè)、居住地價受資本力量的驅(qū)動較為顯著，工業(yè)用地市場初現(xiàn)資本炒作跡象。相關(guān)性分析顯示，近10年間廣義貨幣增長率同滯后一年的商業(yè)地價變化指標(biāo)的相關(guān)系數(shù)為0.70，大幅超過其與綜合地價的關(guān)聯(lián)程度（圖5）。2008年后的季度分析結(jié)果顯示，廣義貨幣增長率、貸款余額增長率均在居住地價增長率滯后4期（即一年）后，與其相關(guān)系數(shù)達(dá)到最高，分別為0.77和0.72（圖6）。工業(yè)地價在年度分析中未表現(xiàn)出與資本變化的顯著相關(guān)，但在近期的季度分析中，資本力量影響工業(yè)地價變化的跡象初步顯現(xiàn)，這也與筆者在2011年全國工業(yè)用地招拍掛情況調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的部分地區(qū)工業(yè)用地競價案例相吻合，故高壓調(diào)控下，住宅市場擠出的熱錢轉(zhuǎn)向炒作工業(yè)地產(chǎn)的可能性值得警惕。

圖1 年度GDP增長率與重點城市綜合地價增長率Fig.1 Annual growth rates of GDP and the composed land price in the key cities

圖2 季度GDP累計增長率與重點城市綜合地價增長率Fig.2 Quarterly cumulative growth rates of GDP and the composed land price in the key cities

圖3 年度M2增長率、貸款余額增長率與重點城市綜合地價增長率Fig.3 Annual growth rates of M2,surplus loans and land price in key cities

圖4 季度M2增長率、貸款余額增長率與重點城市綜合地價增長率Fig.4 Quarterly growth rates of M2,surplus loans and land price in key cities

圖5 年度M2增長率、貸款余額增長率與重點城市各業(yè)地價增長率Fig.5 Annual growth rates of M2,surplus loans and different use land price

圖6 季度M2增長率、貸款余額增長率與重點城市各業(yè)地價增長率Fig.6 Quarterly growth rates of M2,surplus loan and different land use price in the key cities

1.3 結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資對土地市場的影響力減弱，但房地產(chǎn)開發(fā)投資對居住地價的帶動作用仍然顯著

2001—2006年間，綜合地價增長和城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長相關(guān)系數(shù)達(dá)到0.69，呈顯著正向相關(guān)（圖7），但2007年以來，這種聯(lián)動逐步減弱。一方面，地價增幅隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和市場環(huán)境的變化波動，而固定資產(chǎn)投資在政府引導(dǎo)下基本保持平穩(wěn)增長；另一方面，公建類項目在固定資產(chǎn)投資中的比重日益增大，一定程度上擠占了房地產(chǎn)開發(fā)投資的份額。近期的季度分析顯示，固定資產(chǎn)投資增長率與綜合地價增長率未呈現(xiàn)正向關(guān)系（圖8）。

盡管固定資產(chǎn)投資和綜合地價的相關(guān)性減弱，但房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然是從需求面影響居住地價的重要力量，而且這種力量正在逐步增強(qiáng)，反映了中國近年來在投資驅(qū)動下的居住地價增長態(tài)勢。2001—2011年間，兩者年度增幅的相關(guān)系數(shù)為0.52（圖9），而2008年以來的季度分析結(jié)果顯示，相關(guān)系數(shù)已經(jīng)高達(dá)0.86，房地產(chǎn)開發(fā)投資額與居住地價的走勢幾乎一致（圖10）。

1.4 快速推進(jìn)的城市化進(jìn)程是城市地價持續(xù)攀升的基礎(chǔ)力量

人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2000年以來，中國城鎮(zhèn)化率以年均1.25個百分點的速度增加，2011年中國城市人口首次超過鄉(xiāng)村人口。大量人口涌入城市，形成居住、就業(yè)、購物等新增需求，并與各類改善性需求共同引致了用地壓力的增加，從而成為推動地價持續(xù)攀升的基礎(chǔ)性力量。如圖11，城鎮(zhèn)化率百分點變動和綜合地價指數(shù)、商服地價指數(shù)、住宅地價指數(shù)的百分點變動趨勢一致，和它們的相關(guān)系數(shù)分別達(dá)到0.50、0.59、0.51，同時，城鎮(zhèn)化率與工業(yè)地價的變動聯(lián)系并不緊密。

圖7 年度城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長率與重點城市綜合地價增長率Fig.7 Annual growth rates of urban fixed asset investment and land price in the key cities

圖8 季度固定資產(chǎn)投資累計同比與重點城市綜合地價同比增長率Fig.8 Quarterly growth rates of investment in fixed assets and land price in the key cities

圖9 年度房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率與重點城市居住地價增長率Fig.9 Annual growth rates of real estate investment and residential land price in the key cities

圖10 季度房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比與重點城市居住地價同比增長率Fig.10 Quarterly accumulated growth rates of the real estate development investment and residential land price in the key cities

圖11 中國城鎮(zhèn)化率年度百分點變動和各業(yè)地價指數(shù)年度增長量Fig.11 Annual percent change of Urbanization rate and different land use price index

圖12 城市居民消費價格指數(shù)同比和重點城市居住地價同比Fig.12 Annual growth rate of city dweller consumption price index and the residential land price in the key cities

1.5 居住地價變動與物價指數(shù)變動一致，與人均收入增幅關(guān)聯(lián)性較弱

居住地價和物價指數(shù)同為反映某個經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的價格變量，總體走勢一致。2008年以來，城市居民消費價格同比指數(shù)與滯后一年的重點城市居住地價同比增幅間的相關(guān)系數(shù)為0.77（圖12）。但無論是地價的增幅，還是物價指數(shù)的提升，總體上同中國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平的增長協(xié)調(diào)程度均較低，特別是2008年以來，居住地價與人均收入呈反向變動（圖13），這一現(xiàn)象或能部分反映當(dāng)前民生問題中值得關(guān)注的一個方面。

1.6 工業(yè)地價走勢總體平穩(wěn)，受實體經(jīng)濟(jì)影響相對顯著

近10年來，中國工業(yè)地價總體走勢平穩(wěn)，除2007年工業(yè)用地出讓最低價政策的間接拉升和2008年國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢的直接影響外，其余年份增長率波動較小。相關(guān)分析顯示，規(guī)模以上工業(yè)增加值和工業(yè)地價的變動趨勢一致，相關(guān)系數(shù)為0.51（圖14），反映了工業(yè)產(chǎn)出的績效直接影響投資者對工業(yè)用地的需求。

2008年以來，工業(yè)地價增長率與反映宏觀經(jīng)濟(jì)景氣的制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)（PMI）走向幾乎一致，呈現(xiàn)顯著的正向相關(guān)關(guān)系（圖15）。PMI作為先行指標(biāo)，其波動對地價的引導(dǎo)作用不可忽視。

2 土地市場上的“量—價”關(guān)系

2.1 重點監(jiān)測城市綜合地價與供地量總體變化呈現(xiàn)逆規(guī)律性

加大供應(yīng)，緩解供需矛盾，進(jìn)而平抑價格是市場經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律，但近年土地市場的季度數(shù)據(jù)分析顯示，單方面調(diào)整供地量，并不能直接平抑價格波動。供地量的同比、環(huán)比增長率與同期綜合地價增長率之間均未呈現(xiàn)顯著相關(guān)性，而供地同比增長率與滯后半年的綜合地價同比增長率則呈一定的正向相關(guān)性，相關(guān)系數(shù)為0.59，特別是2009年以來，全國重點城市建設(shè)用地供應(yīng)與地價總體趨于同向變化（圖16、17）。

圖13 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比和重點城市居住地價同比Fig.13 Growth rates of urban per capita disposable income and the residential land price in key cities

圖14 規(guī)模以上工業(yè)增加值同比和重點城市工業(yè)地價同比增長率Fig.14 Growth rates of above-scale industrial added value and the industrial land price in the key cities

圖15 制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)和重點城市工業(yè)地價的環(huán)比增長率Fig.15 PMI and residential land price growth rate in the key cities

圖16 重點城市建設(shè)用地供應(yīng)面積季度環(huán)比增長率和綜合地價季度環(huán)比增長率Fig.16 Quarterly growth rate of the construction land area supplied the and land price in the key cities

圖17 重點城市建設(shè)用地供應(yīng)面積季度同比增長率和綜合地價季度同比增長率Fig.17 Quarterly growth rates of the construction land area supplied and the land price in the key cities

2.2 商業(yè)用地價格與供應(yīng)量的關(guān)系相對合理，而居住用地的“量—價”關(guān)系受到其他因素的強(qiáng)力影響

在多輪房地產(chǎn)調(diào)控中，商業(yè)物業(yè)及商業(yè)用地受到的政策限制較少，商業(yè)用地的市場化程度相對較高，預(yù)期土地供應(yīng)增加與商業(yè)地價增幅基本呈反向變動，而時序數(shù)據(jù)的走勢雖然與預(yù)期大體一致，但定量化測算顯示，商服用地供給增長率與商業(yè)地價增長率的相關(guān)系數(shù)，無論同比還是環(huán)比，均未達(dá)到顯著的水平。

對居住用地而言，2009年以來，居住地價季度環(huán)比增幅和住宅用地供給量季度環(huán)比增幅的相關(guān)系數(shù)為0.51，在0.1水平下顯著。分析認(rèn)為，在此階段，隨著大量財政資金的入市，信貸額度的放寬，大量資金流入不動產(chǎn)市場，充裕的資本主導(dǎo)了居住地價走勢，極大弱化了土地供應(yīng)的自主調(diào)節(jié)作用，土地供應(yīng)量的增加反而與地價、房價的上升產(chǎn)生互推作用，在數(shù)據(jù)上呈現(xiàn)明顯的同向相關(guān)性。2012年6月以來，經(jīng)過了2011年以來的房地產(chǎn)“嚴(yán)控”措施，貨幣政策再次出現(xiàn)松動，而居住地價指標(biāo)也敏感地止降回升，定性與定量分析均印證了現(xiàn)階段居住用地市場供求關(guān)系的復(fù)雜性。

2.3 對35個重點監(jiān)測城市的分城市、分用途觀測顯示，絕大多數(shù)城市的供地量與地價關(guān)聯(lián)性較弱

筆者以2008年以來各城市、各用途，分季度的供地增幅與地價增幅為基礎(chǔ)，分別測算二者的同期相關(guān)系數(shù)和考慮滯后因素（地價滯后期為半年）的相關(guān)系數(shù)，結(jié)果顯示，各類分析中，未顯現(xiàn)顯著相關(guān)性的城市個數(shù)均超過70%。即使在極少數(shù)量呈現(xiàn)顯著相關(guān)性的城市中，同向相關(guān)也占據(jù)多數(shù)，與價值規(guī)律的理論曲線相佐。

“量—價”分析表明，無論從全國總量而言，還是就具體城市分析，在影響因素復(fù)雜，市場的區(qū)域壟斷特征明顯，特別是流動性充裕的背景下，供應(yīng)量的單向調(diào)節(jié)均未取得明顯的預(yù)期效果?？梢钥闯觯谥袊F(xiàn)行非充分競爭的土地市場制度及資源特征下，土地供應(yīng)量對地價的短期作用并不明顯，忽略其他經(jīng)濟(jì)因素的影響，單方面調(diào)整供應(yīng)量難以緩解供需矛盾，平抑價格的作用也極為有限。

3 結(jié)論與討論

由于土地管理領(lǐng)域的基礎(chǔ)統(tǒng)計工作開始較晚，相關(guān)數(shù)據(jù)的時序積累尚不足以支撐建立精度較高的回歸分析模型，本研究僅以統(tǒng)一內(nèi)涵的地價數(shù)據(jù)和供應(yīng)數(shù)據(jù)與其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行了簡單的相關(guān)分析和趨勢刻畫，結(jié)果顯示：近10年來，中國地價波動上升的走勢與經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展總體向好的支撐和需求相協(xié)調(diào)；地價數(shù)據(jù)與各宏觀指標(biāo)、市場因素的緊密相關(guān)性，體現(xiàn)了中國土地資源市場化配置改革的初步成效，商服、住宅用地已經(jīng)擁有相對發(fā)育和完善的市場環(huán)境。同時，本研究初步顯化了以下三方面值得關(guān)注的問題：

一是地價具有復(fù)雜的形成和影響因素，在中國現(xiàn)行非充分競爭的土地市場制度、資源特征及宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，單純通過供應(yīng)手段調(diào)控土地市場價格難以奏效。特別是在2007、2009年以來的幾輪波動中，在資金等多因素主導(dǎo)市場的背景下，土地供應(yīng)的持續(xù)放量對地價的平抑作用十分被動和有限，如何發(fā)揮供地的預(yù)期調(diào)控作用，尚需全方位考量、多因素配合。如果沒有穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)政策前提，難以準(zhǔn)確預(yù)測土地市場走勢，則容易出現(xiàn)土地供應(yīng)盲目追從當(dāng)前市場變化，進(jìn)而助推放大市場波動的現(xiàn)象。此外，還應(yīng)注意過于集中地增加供地可能造成的資源低效利用。

二是地價漲幅與人均收入增長的協(xié)調(diào)性下降不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，不利于社會的持續(xù)和諧。土地是人類生產(chǎn)生活的基本要素，土地成本的變化與人民生活的方方面面有著直接或間接的關(guān)系，因此，保持地價增長與人均收入變化的長期協(xié)調(diào)具有重要意義。

三是對工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)的投資炒作苗頭必須加以有效引導(dǎo)和監(jiān)管，以保證實體經(jīng)濟(jì)的有序發(fā)展。近年來，以住宅市場為對象的調(diào)控政策階段性遏制了房地產(chǎn)投機(jī)，但在個別地方也出現(xiàn)了游資轉(zhuǎn)向工業(yè)地產(chǎn)，甚至直接進(jìn)入“招拍掛”市場，惡意哄抬工業(yè)地價的現(xiàn)象。對此，應(yīng)通過完善土地利用監(jiān)管機(jī)制予以有效約束。

總之，在市場經(jīng)濟(jì)逐步主導(dǎo)中國經(jīng)濟(jì)運行的模式下，如何科學(xué)進(jìn)行宏觀調(diào)控、協(xié)調(diào)市場規(guī)律與行政管理的力量、促進(jìn)預(yù)期目標(biāo)實現(xiàn)是各級管理者面臨的挑戰(zhàn)。就土地市場而言，不僅要關(guān)注地價走勢，更需對影響地價的宏觀、中觀、微觀等多層次因素進(jìn)行系統(tǒng)化分析，正確解讀地價變化背后的機(jī)理和原因，有助于提升調(diào)控政策、手段的精準(zhǔn)性和有效性。

（References）：

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