工業(yè)用無居民海島價格評估方法研究

馮友建，羅 冉，樓志軍

（1.浙江大學(xué)地球科學(xué)系 杭州 310027；2.象山縣海洋與漁業(yè)局 象山 315700）

工業(yè)用無居民海島價格評估方法研究

馮友建1，羅 冉1，樓志軍2

（1.浙江大學(xué)地球科學(xué)系 杭州 310027；2.象山縣海洋與漁業(yè)局 象山 315700）

文章結(jié)合和借鑒了地價評估的理論與方法和自然資源稟賦評價，從理論上探討了工業(yè)用無居民海島的價格評估方法，為無居民海島的價格評估提出了新的思路。

工業(yè)；無居民海島；價格評估

1 研究背景

海洋經(jīng)濟(jì)時代即將到來，“十二五”規(guī)劃提出要提高海洋開發(fā)、控制、管理能力。在中國300萬km2的海域中，面積大于500m2的海島約有7 000個，小于500m2的海島有近萬個。國家海洋局公布的第一批開發(fā)利用的無居民海島名錄涉及8個省、自治區(qū)，共176個無居民海島，最高使用年限可達(dá)50年。海島開發(fā)的主要用途為海島旅游、臨港工業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)和圍涂利用等。此前無居民海島的利用是無償使用或低價使用，一定程度上造成國家資源性資產(chǎn)流失。因此，研究一套行之有效的價格評估方法，使海島作為生產(chǎn)資料進(jìn)入商品流通領(lǐng)域并體現(xiàn)出其經(jīng)濟(jì)價值顯得尤為重要［1－2］。

2 無居民海島價格的內(nèi)涵

無居民海島是指不作為居民常住戶口所在地的海島、巖礁、低潮高地及其必要的依托海域。海島和土地、砂礦等其他資源性資產(chǎn)一樣，是國家所有的資源性資產(chǎn)。無居民海島的價格是反映取得海域使用權(quán)所應(yīng)付出的代價。由于各用海單位實際取得海域使用權(quán)的期限不一致，為方便進(jìn)行出讓金水平的比較，需要把各類不同用途海域的使用統(tǒng)一換算為可比的使用期限，這個可比的使用期限就是《海域使用管理法》中所規(guī)定的各類海域最高使用年限。購買無居民海島就是購買其對應(yīng)使用年限的使用權(quán)，目前無居民海島的價格表達(dá)形式為一島一價，工業(yè)用無居民海島的最高使用年限為50年。

3 無居民海島價格評估的原則

無居民海島價格評估是依據(jù)一定的原則和方法，充分考慮海島的區(qū)位、周邊地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、海島利用方式、海島的預(yù)期收益等自然和經(jīng)濟(jì)屬性，按海域的質(zhì)量等級、功能及其收益狀況，綜合評估某一使用類型某一時點特定使用年限下的海島使用權(quán)價格。為了保證海島價格評估的科學(xué)性和合理性，在評估海島價格時，需要遵循以下原則。

3.1 合法原則

無居民海島空間資源價值評估應(yīng)依據(jù)合法原則，一方面評估人員應(yīng)遵守?zé)o居民海島相關(guān)的法律、法規(guī)，依法進(jìn)行評估活動；另一方面對評估對象的使用、處分等行為均應(yīng)依照現(xiàn)有相關(guān)法規(guī)等進(jìn)行必要的論證和評價。

3.2 綜合性與主導(dǎo)性相結(jié)合

影響海島價格的因素很多，影響程度的差異也較大。根據(jù)海島的使用類型，既要對影響海島使用效益的各種經(jīng)濟(jì)、社會、自然因素進(jìn)行全面、綜合的分析，還應(yīng)著重分析影響海島使用效益的主導(dǎo)因素，突出主導(dǎo)因素對海島使用權(quán)價格的影響。

3.3 定性與定量分析相結(jié)合

海島價格評估依據(jù)諸多資料。為減少主觀臆斷，應(yīng)盡量把定性的資料分析進(jìn)行量化，以定量計算為主，定量與定性分析相結(jié)合。

3.4 預(yù)期收益原則

開發(fā)利用無居民海島的目的是為了獲得未來的預(yù)期收益，預(yù)期收益的多少是影響需求者需求欲望的一個主要因素。評估人員進(jìn)行評估時應(yīng)遵循預(yù)期收益原則，根據(jù)評估對象未來獲利能力估算其價值。

3.5 協(xié)調(diào)一致性原則

海島價格評估結(jié)果是否合理，既要科學(xué)地反映海島區(qū)位條件、自然條件的優(yōu)劣，還應(yīng)遵循與海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、海洋功能區(qū)劃、海洋環(huán)境保護(hù)規(guī)劃相協(xié)調(diào)的原則。

3.6 定價適度原則

無居民海島的開發(fā)利用目前尚處于起步階段，評估結(jié)果的高低對無居民海島開發(fā)利用具有重要意義和深遠(yuǎn)的影響。評估價格過高，會挫傷使用者的積極性，造成無居民海島資源的閑棄和荒廢；評估值過低，會使使用者盲目、過度開發(fā)，造成無居民海島生態(tài)環(huán)境和資源的破壞。因此，評估時應(yīng)遵循定價適度的原則。

4 工業(yè)用無居民海島價格評估

4.1 常用土地估價方法比較

無居民海島遠(yuǎn)離陸地，其價格評估不同于陸地上的土地評估，但又可借鑒成熟的土地評估的方法體系。常見的土地評估方法有收益還原法、市場比較法、成本法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價修正法。每種方法各有優(yōu)劣，評估原理、特點、適用條件各不相同，在運用到無居民海島價格評估時會遇到不同的技術(shù)難點，筆者對其進(jìn)行了比較（表1）［3－4］。

表1 5種常用評估方法比較

4.2 工業(yè)用無居民海島價格評估體系

工業(yè)用無居民海島是指在無居民海島上開展工業(yè)生產(chǎn)并建設(shè)配套設(shè)施的島嶼，廣義上講，港口碼頭建設(shè)用島、倉儲建筑用島都包含在內(nèi)。筆者通過對寧波市象山縣10余個規(guī)劃用作工業(yè)用途的無居民海島的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前尚無一種陸地上土地價格評估的方法可以直接應(yīng)用于無居民海島價格的評估。經(jīng)過調(diào)查和研究，借鑒市場比較法和基準(zhǔn)地價修正法的原理和思想，筆者對工業(yè)用途的無居民海島價格評估提出了新的思路。

4.2.1 測算比準(zhǔn)價格

比準(zhǔn)價格通常是指在用市場法進(jìn)行評估時，通過可比實例求出的作為評估參照的價格。工業(yè)用無居民海島價格的評估并沒有可以參照的市場交易案例，筆者經(jīng)過實地勘察，擬采用工業(yè)用無居民海島所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)最低級別的工業(yè)基準(zhǔn)地價作為比準(zhǔn)價格，因為無論是行政隸屬還是區(qū)位上講，距離工業(yè)用無居民海島最近的陸地都是無居民海島所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)的最低級別的工業(yè)用地。然而，直接用其所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)最低級別的工業(yè)基準(zhǔn)地價作為比準(zhǔn)價格是明顯偏高的。因為鄉(xiāng)鎮(zhèn)最低級別的工業(yè)用地已經(jīng)進(jìn)行了一定程度的開發(fā)，包括土地平整、道路建設(shè)、供電、供水、電信設(shè)施及廠房和其他配套設(shè)施的建設(shè)等，這些土地經(jīng)過開發(fā)從生地變?yōu)榱耸斓?。相比之下，工業(yè)用途的無居民島是沒有進(jìn)行任何開發(fā)的生地，因此需要對所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)最低級別的工業(yè)基準(zhǔn)地價進(jìn)行成熟度修正。

成熟度修正的公式為

式中：P0為比準(zhǔn)價格；P為鄉(xiāng)鎮(zhèn)最低級別工業(yè)用地基準(zhǔn)地價；R為貼現(xiàn)率；n為貼現(xiàn)年限。

運用成熟度修正公式的難點在于確定貼現(xiàn)年限n和貼現(xiàn)率R。其中，貼現(xiàn)年限是指從完全沒有工業(yè)基礎(chǔ)的生地到現(xiàn)有發(fā)展水平所需要的年限，確定貼現(xiàn)年限需要結(jié)合鄉(xiāng)鎮(zhèn)最低級別工業(yè)用地的現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施配套水平和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來確定。貼現(xiàn)率又稱折現(xiàn)率，是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個重要概念，是用以將未來的資產(chǎn)折算成現(xiàn)值的利率，它解決了未來經(jīng)濟(jì)活動在今天如何評價的問題。貼現(xiàn)率是計算資產(chǎn)現(xiàn)值的重要參數(shù)，大小取決于銀行利率的高低、項目性質(zhì)和經(jīng)營風(fēng)險程度等因素，通常選擇銀行同期貸款利率結(jié)合風(fēng)險調(diào)整值作為貼現(xiàn)率。

4.2.2 建立價格修正模型

修正體系的概念來源于基準(zhǔn)地價修正法，其中的修正體系是通過對影響待估宗地地價的因素進(jìn)行分析，然后對各地區(qū)已公布的同類用途同一級別的基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，從而估算宗地價格。無居民海島是分布在海洋中被水體全部包圍的較小陸地，如果把無居民海島看做一個個特殊的宗地，那么也可以建立類似的修正模型以評估其價格。

（1）修正模型的建立。無居民海島之間的自然資源稟賦有較大差異。但通常情況下，無居民海島交通設(shè)施落后，島嶼之間、島嶼和大陸之間僅有簡易碼頭，有些甚至連碼頭和公路都沒有。島上也沒有能源供電，少數(shù)島嶼上有天然淡水水源或水井及通信設(shè)施。而所有這些都是制約無居民海島開發(fā)成為工業(yè)用島的重要條件。無居民海島的價格要能夠反映其開發(fā)過后的經(jīng)濟(jì)效益，而其開發(fā)成為工業(yè)用島的經(jīng)濟(jì)效益應(yīng)該從多個方面來評價，包括其區(qū)域因素、海島的個別條件和環(huán)境因素等。結(jié)合實地調(diào)查并考慮到修正指標(biāo)的典型性、代表性和修正模型的可操作性，筆者選擇了對工業(yè)用無居民海島整體開發(fā)有重要影響的14個指標(biāo)（表2）［2，5－6］。

表2 工業(yè)用無居民海島價格修正模型

續(xù)表

（2）修正指標(biāo)評分。指標(biāo)分值中每個修正指標(biāo)的賦值都是負(fù)值，是因為工業(yè)用無居民海島的價格原則上講應(yīng)該低于所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)最低級別的工業(yè)基準(zhǔn)地價。因此，應(yīng)該根據(jù)工業(yè)用無居民海島價格修正模型中的各修正指標(biāo)的優(yōu)劣將比準(zhǔn)價格向下調(diào)，以得到最終的工業(yè)用無居民海島的價格。為減少估價人員的主觀臆斷，在進(jìn)行各指標(biāo)賦分時，應(yīng)盡量把定性的條件進(jìn)行量化分析，定量與定性分析相結(jié)合。

區(qū)域因素中，K1反應(yīng)了海島依托的大陸地區(qū)的工業(yè)發(fā)展水平，其水平越高，則海島的利用效益會越大；K2主要考察依托的陸域地區(qū)的交通通達(dá)水平，如鐵路、高速公路及國省干道、跨海大橋等，陸域交通通達(dá)性好，海島可以依托陸地通向更廣闊的腹地；K3反映了海島工業(yè)發(fā)展可能存在的勞動力數(shù)量和勞動力成本的高低，海島工業(yè)多為勞動力和技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，依托地區(qū)的勞動力數(shù)量、工資和技術(shù)水平對海島工業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生較大的影響［2］。

個別因素中，K4是影響工業(yè)用無居民島開發(fā)價值的重要因素，因為工業(yè)用無居民海島的開發(fā)受到交通條件的制約，原材料和工業(yè)制成品的海上運輸成本都遠(yuǎn)高于陸地，無居民海島離岸距離越遠(yuǎn)，運輸?shù)某杀緯礁撸籏5越大，K6越長，海島開發(fā)越能實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，海島開發(fā)利用可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益越高；K7會影響到海島將來的港口和碼頭建設(shè)，萬噸輪吃水深度至少為10m，海島周邊水域越深，則未來的海上交通通達(dá)性越好；K8可以反映無居民海島的海上交通區(qū)位，通過航道與水道，海島可以通過海上交通直接與其他地區(qū)進(jìn)行物資運輸；無居民海島不作為居民常住戶口所在地，但某些無居民海島上仍然有臨時居住者或曾經(jīng)進(jìn)行過局部的開發(fā)建設(shè)，因而K9在一定程度上減少了海島使用權(quán)受讓人的開發(fā)成本，因此也需要考慮在價格評估要素之內(nèi)；K10主要是要考察是否有淡水資源、電力及通信設(shè)施，海島工業(yè)對水資源和電力的需求非常大，而海水淡化和在海島上供電設(shè)施的鋪設(shè)成本也非常高。如果經(jīng)過考察，無居民海島上有豐富淡水資源、已有電力和通信設(shè)施或者鋪設(shè)電力和通信設(shè)施的成本相對較低，則無居民海島開發(fā)成為工業(yè)用途的利用價值就越大［2］。

自然環(huán)境因素中，K11對無居民島開發(fā)成為工業(yè)用島也有重要影響，發(fā)展工業(yè)通常需要進(jìn)行重大工程建設(shè)，有些地形如高聳孤立的山丘或非巖質(zhì)的陡坡，有些地質(zhì)條件如巖性和狀態(tài)明顯不均勻的土層都不適宜建設(shè)或建設(shè)成本過高；K12，如海水水質(zhì)對海島工業(yè)發(fā)展也有影響，一般工業(yè)用水、港口水域和海洋開發(fā)作業(yè)區(qū)都需要三類以上的海水水質(zhì)；K13包括地震、熱帶氣旋、洪澇、強(qiáng)雷暴、大風(fēng)和大霧等，發(fā)生嚴(yán)重自然災(zāi)害對海島工業(yè)的發(fā)展是毀滅性的，因此需要考察海島所在區(qū)域的自然災(zāi)害種類及其發(fā)生頻率［2］。

修正指標(biāo)確定好后，需要確定各項指標(biāo)的權(quán)重，只有對各指標(biāo)給予符合邏輯的權(quán)重，定量方法才有實際意義。常用的確定指標(biāo)權(quán)重的方法有特爾菲法、層次分析法和因素成對比較法，估價人員應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況選擇合適的方法確定權(quán)重值。

4.2.3 工業(yè)用無居民海島價格計算

測算出工業(yè)用無居民海島的比準(zhǔn)價格及價格修正模型確立后，可根據(jù)工業(yè)用無居民海島價格評估公式

式中：P海島為待估海島價格；P比準(zhǔn)為比準(zhǔn)價格，即鄉(xiāng)鎮(zhèn)最低級別工業(yè)用地基準(zhǔn)地價；Ki為第i項評價指標(biāo)得分；αi為第i項評價指標(biāo)權(quán)重［7］。

5 結(jié)論與展望

無居民海島的價格評估尚處于起步階段，為了合理地評估海島的經(jīng)濟(jì)價值，保證海島的合理開發(fā)和利用，保護(hù)國家資源性資產(chǎn)，亟須加強(qiáng)無居民海島價值評估體系建設(shè)。本研究對工業(yè)用無居民海島的價格評估方法進(jìn)行了探索，技術(shù)思路是結(jié)合基準(zhǔn)地價評估的方法、思想和自然資源稟賦評價，把現(xiàn)行土地評估的方法和海島價格評估方法很好地銜接起來，方法具有可操作性。但在實際操作時需要評估人員對地價評估體系有深刻的認(rèn)識并對待估海島所在區(qū)域和海島各項評價指標(biāo)有深入的調(diào)查和了解。無居民海島的開發(fā)利用極有可能對海島和周圍海域的生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生負(fù)面影響，在今后無居民海島價格評估體系的研究中，無居民海島開發(fā)所造成的生態(tài)環(huán)境的破壞范圍和程度的評價將成為重點和難點，無居民海島開發(fā)利用所造成的資源生態(tài)補(bǔ)償價格將會引起更多的關(guān)注［8］。

［1］ 于青松，齊連明.海域評估理論研究［M］.北京：海洋出版社，2006.

［2］ 劉容子，齊連明.我國無居民海島價值體系研究［M］.北京：海洋出版社，2006.

［3］ 嚴(yán)星，林增杰.城市地產(chǎn)評估［M］.北京：中國人民大學(xué)出版社，1999.

［4］ 全國土地估價師資格考試委員會.土地估價理論與方法［M］.北京：地質(zhì)出版社，2004.

［5］ 國家海洋局908專項辦公室.海域使用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程［M］.北京：海洋出版社，2005.

［6］ 國家海洋局908專項辦公室.沿海地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)基本情況調(diào)查技術(shù)規(guī)程［M］.北京：海洋出版社，2006.

［7］ 吳姍姍，幺艷芳，齊連明.無居民海島空間資源價值評估技術(shù)探討［J］.海洋開發(fā)與管理，2010，27（3）：5－8.

［8］ 吳姍姍，幺艷芳，齊連明.旅游用無居民海島定量評價及等級劃分研究［J］.海洋開發(fā)與管理，2006，23（6）：137－140.