基于格蘭杰因果檢驗(yàn)的長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)與地價(jià)動(dòng)態(tài)關(guān)系研究*

尹 衛(wèi)，柯為民，黃 婕

(湖南師范大學(xué)資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院，湖南 長(zhǎng)沙 410081)

基于格蘭杰因果檢驗(yàn)的長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)與地價(jià)動(dòng)態(tài)關(guān)系研究*

尹 衛(wèi)，柯為民，黃 婕

(湖南師范大學(xué)資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院，湖南 長(zhǎng)沙 410081)

研究目的:系統(tǒng)探討房?jī)r(jià)與地價(jià)的動(dòng)態(tài)關(guān)系。研究方法:計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法、文獻(xiàn)法、比較法。研究結(jié)果:長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)與地價(jià)存在協(xié)整關(guān)系，在短中期，房?jī)r(jià)與地價(jià)互為因果原因，相互影響;在長(zhǎng)期，房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)地價(jià)變動(dòng)的影響力更大。

房?jī)r(jià);地價(jià);格蘭杰因果檢驗(yàn);長(zhǎng)沙市

自國(guó)土資源部在2002年、2004年分別下發(fā)《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》和《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》以來(lái)，土地使用權(quán)出讓的“招拍掛”制度逐步正式實(shí)施，地價(jià)持續(xù)上漲，圍繞地價(jià)是不是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的“罪魁禍?zhǔn)住?，各界人士都有不同看法。?duì)此國(guó)內(nèi)外學(xué)者都進(jìn)行過(guò)相關(guān)探討，而主流的觀點(diǎn)分為四類(lèi)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為地價(jià)決定房?jī)r(jià)，高額的土地成本是房?jī)r(jià)上漲的主要原因［1－4］。該觀點(diǎn)的政策含義為要控制房?jī)r(jià)就必須降低地價(jià)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為房?jī)r(jià)決定地價(jià)，房?jī)r(jià)上漲增加了對(duì)土地的需求進(jìn)而引起地價(jià)上漲［5－7］。該觀點(diǎn)認(rèn)為要控制房?jī)r(jià)就要調(diào)整市場(chǎng)供求關(guān)系。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為房?jī)r(jià)與地價(jià)相互作用，房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系是循環(huán)關(guān)聯(lián)的［8－9］。第四種觀點(diǎn)認(rèn)為房?jī)r(jià)與地價(jià)沒(méi)有必然聯(lián)系，即兩者相互獨(dú)立?？梢哉f(shuō)，房?jī)r(jià)與地價(jià)這個(gè)好比“雞生蛋”還是“蛋生雞”的問(wèn)題，引起了國(guó)內(nèi)外一大批學(xué)者的探討。這說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳導(dǎo)機(jī)制非常復(fù)雜，而不同利益集團(tuán)又為房?jī)r(jià)飆升尋找借口，使得本來(lái)就不清楚的地價(jià)與房?jī)r(jià)顯得更加模糊。本文運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析方法對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行因果分析，旨在通過(guò)實(shí)證分析研究房?jī)r(jià)與地價(jià)的確定關(guān)系。

一 研究方法與指標(biāo)數(shù)據(jù)選擇

(一)研究方法

對(duì)于地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系，主要有三類(lèi)典型研究。第一類(lèi)研究是以Smith、O’Sullivan為代表的，從引致需求(derived demand)角度來(lái)研究地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系。第二類(lèi)研究是以Alonso、Muth、況偉大為代表的，從空間經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)研究地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系。第三類(lèi)研究是以Davies、Raymond、高波、毛豐付為代表的，采用計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析工具來(lái)研究地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系。本文從第三類(lèi)研究入手，運(yùn)用房?jī)r(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)的季度數(shù)據(jù)，在向量誤差修正模型(ECM)框架下利用格蘭杰因果檢驗(yàn)(Granger－causality Test)對(duì)長(zhǎng)沙市的地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。

(二)數(shù)據(jù)來(lái)源

本文選取長(zhǎng)沙市房屋價(jià)格銷(xiāo)售指數(shù)和土地價(jià)格銷(xiāo)售指數(shù)。數(shù)據(jù)來(lái)源于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》，樣本區(qū)間為2001年第1季度至2010年第4季度，共40個(gè)季度。該原始指數(shù)為環(huán)比指數(shù)，以上年同季為基期(100)，各季度都有不同基期，存在季節(jié)因素的影響，因此，我們先把各季度數(shù)據(jù)按環(huán)比指數(shù)與定基指數(shù)的關(guān)系進(jìn)行轉(zhuǎn)換，調(diào)整為以2000年為基期的定基指數(shù)，以消除季節(jié)因素的影響。

表1 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)季度價(jià)格指數(shù)

數(shù)據(jù)來(lái)源∶國(guó)家統(tǒng)計(jì)局各期的《中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》、國(guó)研網(wǎng)。

根據(jù)表1數(shù)據(jù)繪制房?jī)r(jià)與地價(jià)變化折線圖，如圖1所示∶

圖1 長(zhǎng)沙市地價(jià)指數(shù)與房?jī)r(jià)指數(shù)變化折線圖

從圖1可以看出，長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)地價(jià)在2001年到2005年的樣本區(qū)間內(nèi)，上漲平緩，而2006年以后增速明顯加快，房?jī)r(jià)指數(shù)與地價(jià)指數(shù)總體的變化趨勢(shì)緊密。

二 實(shí)證分析

(一)單位根檢驗(yàn)

Granger因果檢驗(yàn)是建立在X、Y都是穩(wěn)定序列的基礎(chǔ)上，當(dāng)使用非平穩(wěn)序列進(jìn)行回歸時(shí)，會(huì)造成虛假回歸。因此，在檢驗(yàn)前必須對(duì)時(shí)間序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，而平穩(wěn)性檢驗(yàn)的判斷方法主要是單位根檢驗(yàn)，常用的方法有ADF檢驗(yàn)、PP檢驗(yàn)等。本文選用ADF檢驗(yàn)，在進(jìn)行檢驗(yàn)時(shí)應(yīng)注意截距項(xiàng)(intercept)、趨勢(shì)項(xiàng)(trend)和滯后項(xiàng)(lag)的選擇，滯后項(xiàng)的處理上要遵循AIC和SC準(zhǔn)則，當(dāng)兩者矛盾是以AIC準(zhǔn)則為主。在ADF檢驗(yàn)中，單位根檢驗(yàn)的回歸方程為∶

利用Eview5.0對(duì)相關(guān)變量的原始序列、一階差分序列、二階差分序列進(jìn)行ADF檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果如表2。

表2 地價(jià)與房?jī)r(jià)指數(shù)ADF檢驗(yàn)

由表2可知，在原始序列和一階差分條件下，HP、LP的ADF統(tǒng)計(jì)量大于1%、5%、10%顯著水平下的臨界值，時(shí)間序列含有單位根，是非平穩(wěn)序列，在二階差分條件下，HP、LP的ADF統(tǒng)計(jì)量小于1%、5%、10%顯著水平下的臨界值，是平穩(wěn)序列，因此房?jī)r(jià)與地價(jià)均為二階單整。

(二)協(xié)整檢驗(yàn)

進(jìn)行Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)之前，必須對(duì)時(shí)間序列進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，主要有Engle和Granger于1987年提出來(lái)的EG兩步法和Johansen檢驗(yàn)法。EG兩步法適用于兩個(gè)變量間的協(xié)整檢驗(yàn)，Johansen檢驗(yàn)適用于多個(gè)變量之間的協(xié)整檢驗(yàn)。因此，本文選用EG兩步法檢驗(yàn)地價(jià)與房?jī)r(jià)之間是否存在長(zhǎng)期關(guān)系。EG兩步法首先利用OLS(普通最小二乘回歸)對(duì)協(xié)整回歸方程進(jìn)行估計(jì)，第二步，提取模型估計(jì)殘差序列，檢驗(yàn)殘差序列是否平穩(wěn)。

表3 殘差序列e的ADF檢驗(yàn)

由表3可知，ADF檢驗(yàn)值為－1.986422，小于顯著性水平5%、10%時(shí)的臨界值，因此可認(rèn)為估計(jì)的殘差序列為平穩(wěn)序列，HP、LP之間存在協(xié)整關(guān)系，即兩者之間存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系。

(三)格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)

協(xié)整檢驗(yàn)說(shuō)明變量之間存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系，但是否構(gòu)成因果關(guān)系，還需要進(jìn)一步檢驗(yàn)。如果變量X有助于預(yù)測(cè)Y，即根據(jù)Y的過(guò)去值對(duì)Y進(jìn)行回歸時(shí)，如果再加上X的過(guò)去值，能夠顯著地增強(qiáng)回歸的解釋能力，則稱(chēng)X是Y的Granger原因，否則稱(chēng)為非Granger原因。Granger進(jìn)一步指出，若非平穩(wěn)變量間存在協(xié)整關(guān)系，使用傳統(tǒng)的VAR模型做因果檢驗(yàn)可能會(huì)有錯(cuò)誤的推論。所以，選擇在向量誤差修正模型(ECM)框架下進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)。點(diǎn)擊Quick鍵，選擇Estimate－VAR功能，在 VARtype中選擇VectorErrorCorrection，得到長(zhǎng)沙向量誤差修正模型關(guān)系如下∶

d(HP)=0.1*(LP( －1) －2.43*HP( －1)+147.89)－0.15*d(LP( －1))+0.05*d(LP( －2))+0.1*d(HP( －1))+0.14*d(HP( －2))+1.19

d(LP)= －0.65*(LP( －1) －2.4*HP( －1)+147.89) －0.13*d(LP( －1)) －0.24*d(LP( －2)) －1.3*d(HP( －1))+2.81*d(HP( －2))+2.57

對(duì)長(zhǎng)沙市選取不同的滯后期做Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)結(jié)果如表4。

表4 不同滯后期長(zhǎng)沙市Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)

通過(guò)向量誤差模型和Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)可以發(fā)現(xiàn)∶長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)與地價(jià)因?yàn)閰f(xié)整而存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系，兩者相互影響，在長(zhǎng)期內(nèi)具有Granger意義上的因果關(guān)系;短期內(nèi)，在滯后期為1時(shí)房?jī)r(jià)是地價(jià)的Granger原因，地價(jià)不是房?jī)r(jià)的Granger原因。滯后期2～4時(shí)，房?jī)r(jià)與地價(jià)互為Granger原因，滯后期＞5時(shí)，房?jī)r(jià)是地價(jià)的Granger原因，而不是相反。

三 結(jié)論

通過(guò)對(duì)長(zhǎng)沙市2001年第一季度到2010年第四季度的房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)的因果關(guān)系檢驗(yàn)，客觀上反映了長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系。現(xiàn)實(shí)情況中，對(duì)于長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)上漲的原因，比較公認(rèn)的說(shuō)法是因?yàn)橥恋貎r(jià)格受到經(jīng)營(yíng)性用地實(shí)行招標(biāo)掛牌出讓方式的影響。在現(xiàn)實(shí)操作中，絕大部分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地取得是通過(guò)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌，由于開(kāi)發(fā)商對(duì)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展與區(qū)位優(yōu)勢(shì)的良好預(yù)期，地價(jià)、房?jī)r(jià)均具有較大的上漲空間，造成最后的成交地價(jià)高出掛牌或起拍價(jià)的程度不盡相同，從而造成商品房?jī)r(jià)格水漲船高。對(duì)于這種說(shuō)法，不能否認(rèn)其合理性。但是通過(guò)對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)數(shù)據(jù)的實(shí)證檢驗(yàn)可以看出，從短中期來(lái)看，長(zhǎng)沙市的房?jī)r(jià)和地價(jià)之間是相互影響的;長(zhǎng)期來(lái)看房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響顯著，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)則沒(méi)有顯著影響。

本研究認(rèn)為從短期看，土地的供給在一定程度上可以調(diào)節(jié)，因此房?jī)r(jià)和地價(jià)之間的相互影響可通過(guò)彼此相互關(guān)聯(lián)的供給關(guān)系來(lái)相互作用。從中長(zhǎng)期來(lái)看，土地需求作為一種引致需求，其產(chǎn)品也就是房屋的價(jià)格對(duì)其需求的影響是比較顯著的。所以中長(zhǎng)期的房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)存在顯著的影響。從更遠(yuǎn)的長(zhǎng)期來(lái)看，土地經(jīng)濟(jì)供給的無(wú)彈性趨勢(shì)必對(duì)地價(jià)產(chǎn)生顯著的影響，這時(shí)候即使房?jī)r(jià)的變化產(chǎn)生了使地價(jià)變化的促因，但受土地供給本身的限制，房?jī)r(jià)的變化最終只能影響其本身的供求關(guān)系，而對(duì)土地市場(chǎng)的供求關(guān)系影響甚小，從而使兩者各由各自的供求關(guān)系決定。

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(責(zé)任編校:簡(jiǎn)子)

F293.3

A

1008－4681(2012)01－0013－03

2011－11－26

尹衛(wèi)(1987－)，男，湖南衡陽(yáng)人，湖南師范大學(xué)資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院碩士生。研究方向∶土地評(píng)價(jià)與土地經(jīng)營(yíng)。