當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策思考

■梁 鴻 楊小亭

當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速逐漸回落。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2012年10月數(shù)據(jù)快報(bào)顯示，2012年1－3季度我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)同比增長(zhǎng)7．7%，其中第三季度增速為7．4%①，再創(chuàng)新低。同時(shí)，工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資、進(jìn)出口總額等關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表現(xiàn)依然不容樂觀。從外部市場(chǎng)來看，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的外貿(mào)引擎日益力不從心，表現(xiàn)在三個(gè)方面:其一，歐洲各國(guó)自顧不暇。歐債危機(jī)進(jìn)一步深化，致使各國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)萎縮，自主增長(zhǎng)動(dòng)力不足，市場(chǎng)消費(fèi)者信心不足、需求環(huán)境惡化。其二，美國(guó)貿(mào)易保護(hù)主義日盛。在世界經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)增大的形勢(shì)下，各國(guó)之間經(jīng)濟(jì)貿(mào)易政策的協(xié)調(diào)愈發(fā)困難，貿(mào)易保護(hù)主義有再次抬頭跡象。其三，新興市場(chǎng)開拓尚需時(shí)日。在歐美等傳統(tǒng)出口市場(chǎng)受阻、外貿(mào)萎縮的背景下，積極開拓新興市場(chǎng)成為中國(guó)出口企業(yè)的突破口，然而目前國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)新興市場(chǎng)還普遍缺乏認(rèn)知和渠道，成功開拓這一全新的市場(chǎng)尚需時(shí)日。從內(nèi)部市場(chǎng)來說:國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求雖有增長(zhǎng)，但尚不足以支撐起整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì);國(guó)內(nèi)投資需求在房地產(chǎn)行業(yè)受到嚴(yán)厲調(diào)控的情況下普遍難有起色。曾經(jīng)被寄予厚望的光伏、風(fēng)能、電動(dòng)車等新興產(chǎn)業(yè)實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r亦不容樂觀，許多企業(yè)舉步維艱。在這種內(nèi)憂外患的形勢(shì)下，為了防止宏觀經(jīng)濟(jì)硬著陸，國(guó)家的基本政策面轉(zhuǎn)向“穩(wěn)增長(zhǎng)”，采取了連續(xù)加息和降低準(zhǔn)備金率等一系列政策措施。與此同時(shí)，人們不由得將穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的目光又轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)。

然而，顯然中央政府不愿也不能再走過分倚重房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的老路，房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控依舊不能松綁。一是調(diào)控一旦松綁，將對(duì)政府“堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖”的公信力造成挑戰(zhàn)，二是會(huì)引發(fā)人們對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的改變，導(dǎo)致擠壓房地產(chǎn)業(yè)泡沫、促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸的目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控將功虧一簣，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展埋下更大的隱患。因此，如何使房地產(chǎn)業(yè)既能在“穩(wěn)增長(zhǎng)”中發(fā)揮應(yīng)有的作用，又能保持并促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的成效，是政府迫切需要解決的問題。

一、保護(hù)滿足自住需求，分流引導(dǎo)投資需求

在繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的基礎(chǔ)上，我國(guó)宜適度調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控手段，有保有壓，改變以往“一刀切”的做法。

對(duì)于合理的自住需求，國(guó)家應(yīng)給予保護(hù)和滿足，繼續(xù)加大信貸、稅收的差異化程度，適度調(diào)整首套普通商品房首付比例、住房貸款利率，加大稅收優(yōu)惠力度，提高這部分購房者的住房購買力，鼓勵(lì)并促進(jìn)其住房消費(fèi)，以滿足其基本的生活居住需求。

針對(duì)投資需求，政府不能通過籠統(tǒng)的限購政策進(jìn)行抑制，而應(yīng)該采用“分級(jí)限購”的方法進(jìn)行分流引導(dǎo)。所謂分級(jí)限購，即限制投資者在不同住宅產(chǎn)品上的購買行為，通過不同層次的劃分，分別限制國(guó)外投資需求、國(guó)內(nèi)非本地投資需求、本地投資需求。通過分級(jí)限購，可以降低普通價(jià)位住宅產(chǎn)品的投資需求，使普通價(jià)位的住宅產(chǎn)品更多地用于滿足正常的居住需求。比如說，對(duì)住宅商品房單價(jià)在一定標(biāo)準(zhǔn) (如5萬元/m2)以上的高檔商品住宅，這部分住宅產(chǎn)品實(shí)際投資屬性很強(qiáng)，可對(duì)所有的投資需求完全放開。即對(duì)境外投資機(jī)構(gòu)或個(gè)人投資者、國(guó)內(nèi)本地和非本地的投資者完全放開，以滿足這部分投資者單純的投資需求。對(duì)于我國(guó)來說，與其抑制這部分投資需求并將其驅(qū)趕到境外，不如對(duì)其劃定范圍使其定向投在國(guó)內(nèi)，把他們限制在國(guó)內(nèi)高檔商品住宅的投資范圍內(nèi)。這樣一方面能夠在一定程度上活躍我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，助推我國(guó)經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長(zhǎng)”;另一方面，投資者對(duì)高檔商品住宅的投資，影響的是高檔商品住宅的價(jià)格，對(duì)普通住宅的影響較小，在一定程度上起到了風(fēng)險(xiǎn)隔離的作用。

二、轉(zhuǎn)變調(diào)控目標(biāo)，改單一房?jī)r(jià)指標(biāo)為購買力指標(biāo)

當(dāng)前“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控目標(biāo)著眼于調(diào)控房?jī)r(jià)，調(diào)控目標(biāo)過于單一。當(dāng)然，要解決民眾的購房難題，調(diào)控房?jī)r(jià)是一方面，另一方面還需提高居民的實(shí)際住房購買力，故可將單一的房?jī)r(jià)調(diào)控指標(biāo)轉(zhuǎn)化為以提高居民真實(shí)購買力為核心的購買力指標(biāo)。目前我國(guó)大多數(shù)家庭采用銀行按揭貸款的方式來實(shí)現(xiàn)購房愿望，貸款利率的高低以及首付款比例要求能夠?qū)ζ洚a(chǎn)生巨大影響，因此需要設(shè)法降低居民購房的利率水平及首付比例，藉此提高居民住房購買力。首先，要打破對(duì)商業(yè)銀行的利益輸送，加快推進(jìn)利率市場(chǎng)化進(jìn)程。目前，我國(guó)商業(yè)銀行收入主要來源于利息差?？v觀我國(guó)商業(yè)銀行歷年經(jīng)營(yíng)收入結(jié)構(gòu)，我們不難發(fā)現(xiàn)，其高度依賴各種形式的利息收入，幾乎占總收入的90%，而存貸利差又是我國(guó)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)收入的主要來源，占其總收入的60% ～80% 。截止到2012年10月，我國(guó)最新的1年定期存款利率是3%，而1～3年的貸款利率卻高達(dá)6．15%，仍維持著我國(guó)銀行業(yè)3%以上的利息差，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于西方國(guó)家不超過1%的平均水平。因此，我國(guó)必須堅(jiān)決打破銀行業(yè)壟斷經(jīng)營(yíng)的局面，以降低存貸利差，使購房居民享受到更低的貸款利率，減少其購房還貸的壓力，提高其住房購買力。同時(shí)，我們還可借鑒美國(guó)退伍軍人協(xié)會(huì)的模式，定向地為部分特定人群購買住房提供國(guó)家擔(dān)保。該協(xié)會(huì)的住房貸款制度規(guī)定:每位軍人退伍后，都可以向政府申請(qǐng)住房貸款，國(guó)家可為包括其家庭成員在內(nèi)的每人提供6萬美元的住房貸款擔(dān)保，保額為24萬美元，這筆錢可以保證他們買到普通中等住房。借鑒美國(guó)經(jīng)驗(yàn)，我們也可以成立類似機(jī)構(gòu)，對(duì)部分特定人群購房提供國(guó)家擔(dān)保，以改善其信用狀況，從而降低銀行對(duì)其發(fā)放住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，使他們能夠以更低的首付比例、更優(yōu)惠的貸款利率、更長(zhǎng)的還款期限獲得貸款，進(jìn)而達(dá)到增強(qiáng)其真實(shí)住房購買力的目標(biāo)。

三、建立住房保障擔(dān)保平臺(tái)，切實(shí)推進(jìn)住房保障建設(shè)

保障房的大量入市，一方面有助于分流部分市場(chǎng)需求，沖低房?jī)r(jià)，緩解樓市泡沫;另一方面，保障房的投資建設(shè)以及由此帶動(dòng)的住房消費(fèi)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)能夠大力助推我國(guó)經(jīng)濟(jì)，在一定程度上能夠緩解“穩(wěn)增長(zhǎng)”與“抑房?jī)r(jià)”之間的矛盾。因此，我國(guó)需要?jiǎng)?chuàng)新保障房機(jī)制建設(shè)，切實(shí)為住房保障建設(shè)的大力推進(jìn)掃清障礙。

我們建議從地方政府的土地出讓收入中拿出一定比例的資金，例如2%的資金量，用來建立保障房開發(fā)和消費(fèi)的政府擔(dān)保平臺(tái)，?？顚ｍ?xiàng)用于支持住房保障建設(shè)與消費(fèi)。其中1%由中央政府出臺(tái)用以組建國(guó)家級(jí)的保障房開發(fā)擔(dān)保平臺(tái)，另外的1%用以組建地方的保障房消費(fèi)支撐平臺(tái)。國(guó)家層面的擔(dān)保平臺(tái)主要是為住房保障的供給面提供支撐，即為全國(guó)參與保障房建設(shè)的開發(fā)商在向銀行申請(qǐng)開發(fā)貸款時(shí)提供綜合擔(dān)保，通過這種市場(chǎng)化而非行政干預(yù)的方式，為住房保障建設(shè)提供一個(gè)國(guó)家層面的擔(dān)保機(jī)構(gòu)，可降低商業(yè)銀行發(fā)放住房保障開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，增加其對(duì)保障房開發(fā)商的貸款意愿，并且能夠?yàn)槠涮峁└鼉?yōu)惠的貸款利率、更優(yōu)厚的貸款條件，為保障房的大規(guī)模開發(fā)創(chuàng)造條件。而地方層面的政府擔(dān)保平臺(tái)主要是為住房保障的需求面提供支撐，即為購買保障房的中低收入家庭提供住房貸款的政府擔(dān)保，使其能夠以更低的首付比例、更優(yōu)惠的貸款利率、更長(zhǎng)的還款期限獲得貸款。如此一來，通過對(duì)保障房供需兩方的支撐，能夠大大促進(jìn)住房保障建設(shè)與消費(fèi)，化解眼下普遍存在的地方政府保障房資金難題。

四、房產(chǎn)稅需慎行，試與行政事業(yè)收費(fèi)打包征收

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素存在不確定性的情況下，房產(chǎn)稅改革需要謹(jǐn)慎推行。在居民收入增幅較慢的情況下，全面征收房產(chǎn)稅顯然不現(xiàn)實(shí)，也不利于保護(hù)中產(chǎn)階級(jí)的利益。另外，在實(shí)施過程中我國(guó)需要統(tǒng)一房產(chǎn)稅的征收模式。例如，現(xiàn)在上海使用的房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)是建筑面積，而重慶使用的標(biāo)準(zhǔn)則是套內(nèi)面積。不同征收模式下導(dǎo)致的利益差異勢(shì)必將引發(fā)公眾的心理變化，從而為后續(xù)工作的順利開展留下隱患。同時(shí)，房產(chǎn)稅的全面推行還有賴于相關(guān)財(cái)稅體制，包括房地產(chǎn)稅收體系本身的改革及配套規(guī)則的完善，以及批量估價(jià)技術(shù)、征收標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定等細(xì)則的確定，這也是房產(chǎn)稅工作順利推進(jìn)的必要條件。這些問題的解決任重而道遠(yuǎn)。因此房產(chǎn)稅應(yīng)謹(jǐn)慎試點(diǎn)，不宜加速推行。

在房產(chǎn)稅的征收方法上，我們可以考慮將其與目前涉及房地產(chǎn)開發(fā)中諸多的行政事業(yè)收費(fèi)統(tǒng)一打包征收。當(dāng)前，我國(guó)地方政府預(yù)算內(nèi)外的收入多源于房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)。在房地產(chǎn)開發(fā)階段，需要繳納的稅費(fèi)名目繁多，且涉及多個(gè)政府職能部門，開發(fā)商開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目需要與不同的職能部門溝通。若將房地產(chǎn)開發(fā)比喻為一個(gè)烤面包的過程，則烤面包只需5分鐘，而批準(zhǔn)烤面包卻要5小時(shí)。這一方面降低了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的效率，延長(zhǎng)了房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期，從而極大地放大了供給與需求的失衡;另一方面，也容易產(chǎn)生尋租的空間，滋生行賄受賄等腐敗問題。因?yàn)樾姓聵I(yè)收費(fèi)與房產(chǎn)稅都?xì)w屬于地方。故我們可從提高效率、規(guī)范管理角度考慮將地方政府收費(fèi)統(tǒng)一規(guī)范成為一個(gè)綜合稅，并按評(píng)估值的一定比例年度征收。這樣將各個(gè)部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)征收內(nèi)部化，政府對(duì)外只需安排一個(gè)窗口，開發(fā)商只對(duì)這一個(gè)政府窗口上繳綜合稅。開發(fā)商繳納這一項(xiàng)綜合稅后，即可進(jìn)入正常的審核階段。而經(jīng)竣工驗(yàn)收后，再對(duì)小業(yè)主統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅。其本質(zhì)是將政府部門一次性對(duì)增量房征收的成本，分?jǐn)偟椒课萁ㄔO(shè)期間針對(duì)開發(fā)商的征收以及保有期間對(duì)全體小業(yè)主征收兩個(gè)環(huán)節(jié)中去。同時(shí)，這一做法也節(jié)省了開發(fā)商在項(xiàng)目各階段的成本，使房地產(chǎn)生產(chǎn)周期大大縮減，由此房地產(chǎn)供需時(shí)間差也將縮短，市場(chǎng)均衡的機(jī)制和信號(hào)反映將更加到位。

五、堅(jiān)守18億畝耕地紅線，允許省際調(diào)用指標(biāo)

2012年7月舉行的“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”第12屆年會(huì)期間，經(jīng)濟(jì)學(xué)家許小年提出在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)問題解決方案應(yīng)從改革供求關(guān)系做起，而不是簡(jiǎn)單地限制需求。“關(guān)鍵在于增加土地和住宅的供應(yīng)量，尤其是土地制度改革，最為核心的是放松18億畝耕地紅線，讓市場(chǎng)對(duì)土地進(jìn)行配置?！币粫r(shí)間甚囂塵上，也引發(fā)了人們對(duì)是否應(yīng)堅(jiān)守18億畝紅線的爭(zhēng)論。

筆者認(rèn)為，許小年的言論中，關(guān)于改革供求關(guān)系，增加土地和住宅供應(yīng)量的前提無疑是正確的，但是由此而提出“放松18億畝耕地紅線”的觀點(diǎn)有失偏頗。眾所周知，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)的各種矛盾歸根結(jié)底是由供需矛盾引起的，而解決矛盾的根本途徑是擴(kuò)大供給，增加土地和住宅的供應(yīng)量，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)的最基本原理。但是我國(guó)確定18億畝耕地紅線，是保證我國(guó)糧食生產(chǎn)安全的生命線。因此，我們不能將增加土地和住宅供應(yīng)量的目標(biāo)建立在放松這18億畝耕地紅線的基礎(chǔ)上。事實(shí)上，增加土地供應(yīng)量有多種途徑:可以通過城市舊區(qū)改造盤活存量土地或利用建成區(qū)空閑地提供土地，利用非農(nóng)建設(shè)用地通過集體土地流轉(zhuǎn)的方式提供土地。另外，對(duì)于18億畝耕地紅線，我們可以在宏觀上堅(jiān)持總量平衡，微觀上允許省際調(diào)用指標(biāo)。18億畝耕地紅線的說法是對(duì)全國(guó)而言，而耕地的保護(hù)在我國(guó)東部和西部并不相同。從存量上看，西部地區(qū)分布的耕地較多，占36．9%;東部地區(qū)、中部地區(qū)和東北地區(qū)分別占 21．7%、23．8%和17．6%。我國(guó)東部地區(qū)建設(shè)用地相當(dāng)緊張，已成為約束未來發(fā)展的重要因素，西部地區(qū)后備土地資源比較豐富。而不同區(qū)域不同省市對(duì)建設(shè)用地的需求量也不盡相同。因此，我國(guó)可以在總量平衡的基礎(chǔ)上允許各省之間進(jìn)行指標(biāo)調(diào)用，這樣能在一定程度上實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)對(duì)土地的資源配置，實(shí)現(xiàn)增加部分區(qū)域土地和住房供應(yīng)量的目標(biāo)，緩和供需矛盾。

表1 各地區(qū)耕地面積及比重(2008年底)

六、逐步完善優(yōu)化土地財(cái)政

我國(guó)當(dāng)前的土地財(cái)政存在種種弊端已成廣泛共識(shí)，盡快推翻土地財(cái)政的改革呼聲越來越高。然而當(dāng)前土地財(cái)政積重難返，其存在具有深刻的根源:土地公有及相應(yīng)的征地制度為土地財(cái)政提供了基本的制度基礎(chǔ)，政府主導(dǎo)型跨越式發(fā)展為土地財(cái)政的形成提供了強(qiáng)大驅(qū)動(dòng)力，現(xiàn)行的財(cái)稅體制是產(chǎn)生土地財(cái)政的重要制度性因素。要想推翻土地財(cái)政，就必須改革導(dǎo)致其存在的制度基礎(chǔ)，必須改革相關(guān)的經(jīng)濟(jì)體制和政治體制:需要推進(jìn)財(cái)稅體制進(jìn)一步改革，使地方財(cái)政擁有穩(wěn)定的稅源，解決地方財(cái)政困難，使地方政府的財(cái)權(quán)與事權(quán)相匹配;需要進(jìn)一步轉(zhuǎn)變政府職能，改變以往地方政府在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的主導(dǎo)者角色，將地方政府由生產(chǎn)性政府向服務(wù)型和責(zé)任型政府轉(zhuǎn)變;需要進(jìn)一步調(diào)整和完善土地法規(guī)及其他相關(guān)政策法規(guī)，從法律上來逐步打破地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴。因此，推翻目前的土地財(cái)政牽一發(fā)而動(dòng)全身，并非一朝一夕就能實(shí)現(xiàn)，而是需要一段較長(zhǎng)的過渡期。在這一過渡期內(nèi)，需要推進(jìn)相關(guān)政治體制和經(jīng)濟(jì)體制的改革，同時(shí)還需優(yōu)化完善現(xiàn)行土地財(cái)政。

首先，要改變目前土地出讓金監(jiān)督機(jī)制缺失的現(xiàn)狀。當(dāng)前我國(guó)的土地出讓收入由地方政府“自收自支”、長(zhǎng)期缺乏透明的收支規(guī)范與嚴(yán)格的監(jiān)督機(jī)制，為地方官員帶來廣闊的尋租空間。優(yōu)化完善土地出讓金制度，亟需建立土地出讓金監(jiān)督機(jī)制，監(jiān)督和引導(dǎo)土地出讓金去向，使其切實(shí)用于發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)、改善本地民生的各項(xiàng)事業(yè)，尤其是積極發(fā)揮其助推住房保障建設(shè)的作用。

其次，各地方政府要在合理安排和利用好土地財(cái)政在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展方面的積極作用的同時(shí)，客觀冷靜地預(yù)見并分析土地出讓收入急劇下降可能帶來的財(cái)政收支風(fēng)險(xiǎn)。提前采取應(yīng)對(duì)措施，加大土地增值稅清繳力度，同時(shí)積極研究推動(dòng)房產(chǎn)稅，加大保有環(huán)節(jié)稅收調(diào)節(jié)力度，完善相關(guān)稅收的征收管理，增加土地稅收收入，主動(dòng)引導(dǎo)土地財(cái)政由“出讓收入為主”向“稅收收入為主”轉(zhuǎn)型，促進(jìn)土地財(cái)政收入總量保持基本穩(wěn)定，從而保持經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展。

七、建立嚴(yán)謹(jǐn)長(zhǎng)效的政策調(diào)控體系

經(jīng)歷了多年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，目前房地產(chǎn)業(yè)深化改革已經(jīng)步入“深水區(qū)”和“啃硬骨頭”的階段，業(yè)界對(duì)建立一個(gè)科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)長(zhǎng)效的房地產(chǎn)政策調(diào)控體系的呼聲越來越強(qiáng)烈，事實(shí)上，目前所實(shí)施的短期措施無法從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系失衡的問題，也無法遏制地方政府依賴土地財(cái)政的沖動(dòng)，這些短期措施一旦退出，房地產(chǎn)市場(chǎng)又將面臨報(bào)復(fù)性反彈，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。因此，房地產(chǎn)調(diào)控需要一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)長(zhǎng)效的房地產(chǎn)政策調(diào)控體系的逐漸完善和跟進(jìn)。

首先，這個(gè)調(diào)控體系應(yīng)該是全方位多層次的。全方位是指內(nèi)容涵蓋房地產(chǎn)行業(yè)的方方面面，從國(guó)家的基礎(chǔ)政策到地方的特色政策，從房地產(chǎn)市場(chǎng)到住房保障，從土地到房產(chǎn)，從存量市場(chǎng)到增量市場(chǎng)，從商品住房到收益型物業(yè)等等。多層次是指對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的需求層次進(jìn)行分類，如住房保障需求、自住需求、投資需求、投機(jī)需求，甚至可再進(jìn)一步細(xì)分。主要根據(jù)“約束高端需求，支持中端需求，保障低端需求”的原則，針對(duì)不同的需求設(shè)計(jì)相應(yīng)的調(diào)控政策工具，組成一個(gè)完備的政策工具囊。針對(duì)不同區(qū)域、不同時(shí)間段出現(xiàn)的不同問題，我們可以從這個(gè)政策工具囊中選取相應(yīng)的政策工具進(jìn)行搭配組合，適時(shí)而動(dòng)，相機(jī)抉擇。

其次，這個(gè)政策調(diào)控體系要統(tǒng)籌兼顧各方群體的利益。任何一項(xiàng)長(zhǎng)效機(jī)制要達(dá)成預(yù)期目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)良性運(yùn)行，都必須做到利益兼容。房地產(chǎn)市場(chǎng)涉及的利益主體具有多元化特征，包括中央政府、地方政府、房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)、已購房群體和未購房群體在內(nèi)的不同主體，都有差異化的利益導(dǎo)向。保護(hù)合理的利益訴求，打擊危害房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的利益訴求，凝聚社會(huì)共識(shí)，最大化各方利益，方能實(shí)現(xiàn)政策調(diào)控體系的良性運(yùn)行，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康地發(fā)展。

注釋:

①具體數(shù)據(jù)可參見:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2012年10月數(shù)據(jù)快報(bào)。

[1]華 偉，汪歆沁．求解住房保障資金難[J]．探索與爭(zhēng)鳴， 2011，(10)．

[2]吳群，李永樂．財(cái)政分權(quán)、地方政府競(jìng)爭(zhēng)與土地財(cái)政[J]．財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2010，(7)．

[3]唐在富．中國(guó)土地財(cái)政基本理論研究——土地財(cái)政的起源、本質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)與未來[J]．經(jīng)濟(jì)經(jīng)緯，2012，(2)．

[4]華偉，沈靈燕．房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下的區(qū)域創(chuàng)新——以上海市房地產(chǎn)業(yè)如何持續(xù)健康發(fā)展為例[J]．探索與爭(zhēng)鳴，2012，(10)．

[5]趙子銥，楊曉鵬．中美商業(yè)銀行貸款利率市場(chǎng)化程度的比較分析[J]．南方金融，2011，(1)．