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    “價(jià)高者得”的賣(mài)地游戲還能玩多久

    2012-11-04 05:14:08歐陽(yáng)君山
    法人 2012年8期
    關(guān)鍵詞:高者底價(jià)投機(jī)者

    文 歐陽(yáng)君山

    “價(jià)高者得”的賣(mài)地游戲還能玩多久

    文 歐陽(yáng)君山

    國(guó)土資源部對(duì)土地出讓方式的調(diào)整和完善,并沒(méi)有全盤(pán)否定“招拍掛”,而是把純粹的價(jià)高者得調(diào)整為附加條件下的價(jià)高者得,附加條件可保證尋找到真實(shí)的需求者,極大地約束投機(jī)者,問(wèn)題在于這場(chǎng)游戲還能玩多久

    經(jīng)歷了10次網(wǎng)上報(bào)價(jià)、46輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)以及300多輪配建回購(gòu)房面積競(jìng)爭(zhēng),被稱(chēng)為“準(zhǔn)地王”的北京海淀萬(wàn)柳地塊拍賣(mài)于7月10日落下帷幕。民企中赫置地以26.3億元的最高上限價(jià)格、配建16400平方米回購(gòu)房的條件力壓群雄,這一價(jià)格折合樓面價(jià)約4.42萬(wàn)元/平方米,刷新了北京單價(jià)地王的紀(jì)錄。

    中赫置地顯然是這場(chǎng)“價(jià)高者得”游戲中的最新贏家。眾所周知,“價(jià)高者得”是拍賣(mài)的基本規(guī)則,如果不是價(jià)高者得,誰(shuí)得?憑什么?為什么?拍賣(mài)堪稱(chēng)最簡(jiǎn)單的市場(chǎng)模型,實(shí)際上,價(jià)高者得是整個(gè)自由市場(chǎng)的基本規(guī)則,如果沒(méi)有價(jià)高者得,所謂資源優(yōu)化配置恐怕就是一句空話。

    價(jià)高者得如何導(dǎo)致地價(jià)房?jī)r(jià)非理性膨脹

    人們對(duì)價(jià)高者得并非沒(méi)有質(zhì)疑,恰恰相反,就在房地產(chǎn)領(lǐng)域,價(jià)高者得曾引起極大的非議,最明顯的就是“地王現(xiàn)象”。自從2004年8月31日全國(guó)一律實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性土地“招拍掛”出讓后,地王便在各地接二連三涌現(xiàn),地價(jià)不斷創(chuàng)造紀(jì)錄,然后超越紀(jì)錄,一地更比一地高,一王更比一王強(qiáng),尤其在一些中心城市。即便在國(guó)際金融危機(jī)深重的經(jīng)濟(jì)低谷,地王依然逆風(fēng)飛揚(yáng),形成新的“王潮”。最新的當(dāng)然便是北京海淀區(qū)萬(wàn)柳地塊,創(chuàng)北京年內(nèi)新高。

    地王不僅是價(jià)高者得的表現(xiàn),相當(dāng)程度上和多數(shù)情況下,地王就是“招拍掛”中價(jià)高者得的結(jié)果,盡管“招拍掛”具有減少黑箱操作的優(yōu)點(diǎn),但價(jià)高者得的確導(dǎo)致地價(jià)非理性上漲,進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)非理性上攻,在土地由政府壟斷供應(yīng)的情況下會(huì)變本加厲。這一點(diǎn)應(yīng)該是沒(méi)有疑問(wèn)的,正是在地王的支持下,各地土地財(cái)政近些年來(lái)一路膨脹,一些地方甚至占到全部地方財(cái)政的40%~50%。

    正因?yàn)閮r(jià)高者得引發(fā)非理性膨脹,國(guó)土資源部從原來(lái)的“各地要大力推行土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)”轉(zhuǎn)而要求對(duì)土地出讓方式進(jìn)行調(diào)整和完善,不再搞單純的價(jià)高者得,而是統(tǒng)籌考慮,提出向惠民生、穩(wěn)預(yù)期、注重社會(huì)效應(yīng)最大化轉(zhuǎn)變。例如2011年試點(diǎn)“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”的出讓方式,據(jù)稱(chēng)取得成功,地王現(xiàn)象似乎也得到抑制。

    價(jià)高者得不是極其符合市場(chǎng)交易所要求的“公開(kāi)、公平和公正”嗎?不是市場(chǎng)優(yōu)化配置資源的重要前提和根本手段嗎?為什么導(dǎo)致地價(jià)和房?jī)r(jià)非理性膨脹呢?

    一般的理論解釋是,價(jià)高者得雖然公平,但容易導(dǎo)致價(jià)格對(duì)價(jià)值的非理性膨脹。進(jìn)一步說(shuō),在市場(chǎng)交易中,公平原則雖然重要,但價(jià)值規(guī)律更加基本,公平原則不應(yīng)也不能違背價(jià)值規(guī)律。聽(tīng)起來(lái)頗有道理,但與其說(shuō)解決了問(wèn)題,不如說(shuō)帶來(lái)了更大也更難的問(wèn)題:什么是價(jià)值規(guī)律甚至價(jià)值?如何判斷價(jià)格對(duì)價(jià)值發(fā)生了非理性膨脹??jī)r(jià)值難道不是由市場(chǎng)說(shuō)了算而由某個(gè)權(quán)威說(shuō)了算?

    廣州市土地拍賣(mài)就曾發(fā)生戲劇性的一幕。PZB1301地塊位于廣州市海珠區(qū)琶洲會(huì)展中心南側(cè),是一塊集辦公、商場(chǎng)和餐飲一體的用地。2005年11月,PZB1301第一次出讓?zhuān)變r(jià)1.7225億元,最終拍出4.6億元,高出底價(jià)近3億元,樓面地價(jià)折合6223元/平方米,創(chuàng)下廣州地塊拍賣(mài)樓面單價(jià)最高紀(jì)錄。但最終買(mǎi)主無(wú)力繳納地價(jià),地塊不久被收回。2006年2月,PZB1301第二次出讓?zhuān)瑸楸苊庠俅纬霈F(xiàn)“鬧劇”,底價(jià)從1.7225億元提到2.2177億元,履約保證金從1000萬(wàn)元升至1500萬(wàn)元,最后拍出4億元高價(jià),依然是廣州樓面地價(jià)的“地王”。但不久再次被棄,2006年10月,PZB1301第三次出讓?zhuān)坏變r(jià)調(diào)回1.7225億元,而且政府有意削價(jià)處理,目的是盡早開(kāi)發(fā),以免影響城市規(guī)劃。事實(shí)上,作為全球第三大會(huì)展中心的琶洲會(huì)展中心的配套開(kāi)發(fā)土地,PZB1301三年的荒蕪已影響到城市形象。

    為什么重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的土地反而被閑置乃至嚴(yán)重影響城市規(guī)劃呢?表面上是價(jià)高者得導(dǎo)致價(jià)格畸高,實(shí)質(zhì)原因在于投機(jī)者進(jìn)場(chǎng),被投機(jī)者利用。新聞報(bào)道顯示,在第一次出讓中,自稱(chēng)來(lái)自北京的買(mǎi)家在競(jìng)價(jià)報(bào)名截止前半小時(shí)才突然出現(xiàn),競(jìng)價(jià)數(shù)輪后突然大幅加價(jià),當(dāng)時(shí)即被質(zhì)疑為投機(jī)者。第二次出讓中,買(mǎi)家白白砸下1500萬(wàn)元的履約保證金,應(yīng)該也有投機(jī)之嫌。正是因?yàn)橥稒C(jī),買(mǎi)家抱有嚴(yán)重的僥幸心理,難以腳踏實(shí)地,對(duì)成本與收益進(jìn)行一分錢(qián)一分貨的算計(jì)。

    正是投機(jī)者進(jìn)場(chǎng)讓價(jià)高者得的游戲?qū)е聝r(jià)格非理性上漲!投機(jī)者原本不是真正的購(gòu)買(mǎi)者,他沒(méi)有真實(shí)的需求,購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的不是為滿(mǎn)足自己的需求,而是為囤積居奇,轉(zhuǎn)手倒賣(mài)給下家,滿(mǎn)足某一個(gè)信息不對(duì)稱(chēng)的下家的需求。投機(jī)者進(jìn)場(chǎng)和倒賣(mài)不僅直接虛夸了需求量,進(jìn)而導(dǎo)致價(jià)格非理性上漲;而且刺激賣(mài)家非理性提升預(yù)期,進(jìn)而也導(dǎo)致價(jià)格非理性上漲。PZB1301第二次出讓時(shí),底價(jià)被提升將近半個(gè)億,應(yīng)該與第一次出讓中投機(jī)者的刺激緊密相關(guān);第三次出讓時(shí),底價(jià)又不得不老實(shí)調(diào)回,應(yīng)該與第二次出讓中投機(jī)者的流產(chǎn)緊密相關(guān)。

    監(jiān)管在于找到真實(shí)的需求者

    眾所周知,由于供給和需求力量的相互博弈,市場(chǎng)價(jià)格趨向于一個(gè)均衡價(jià)格,市場(chǎng)是通過(guò)博弈和均衡機(jī)制實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。顯而易見(jiàn),這是針對(duì)真實(shí)需求而言的,如果需求不真實(shí)甚至虛夸嚴(yán)重,哪里會(huì)有真正的均衡價(jià)格?又怎么會(huì)有市場(chǎng)對(duì)資源的優(yōu)化配置?一個(gè)特定的系統(tǒng)要求的均衡,實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置,必須把投機(jī)者排除在外。一定意義上講,PZB1301三次出讓就是個(gè)投機(jī)者先登場(chǎng)而后排除投機(jī)者的過(guò)程。如能夠在拍賣(mài)前先對(duì)競(jìng)買(mǎi)者進(jìn)行資質(zhì)審定,尤其是審定實(shí)力與誠(chéng)意,或許能讓投機(jī)者望而卻步。

    只要約束甚至排除投機(jī)者進(jìn)場(chǎng),競(jìng)買(mǎi)者的需求是真實(shí)的,價(jià)高者得的游戲是完全可以玩的,不僅玩得公平,而且也必定玩出均衡。國(guó)土資源部對(duì)土地出讓方式的調(diào)整和完善,并沒(méi)有全盤(pán)否定“招拍掛”,甚至也沒(méi)有否定價(jià)高者得。如2010年11月,建筑規(guī)模達(dá)117979平方米的北京市順義區(qū)張鎮(zhèn)居住項(xiàng)目用地,在國(guó)土部門(mén)的組織下,經(jīng)3家企業(yè)多輪競(jìng)價(jià),達(dá)到價(jià)格上限后,改為競(jìng)政策性租賃房面積,北京天正華特房地產(chǎn)公司最后以1.6億元及配建1.56萬(wàn)平方米租賃房的條件競(jìng)得該地塊。顯而易見(jiàn),這并不是否定價(jià)高者得,不過(guò)是把純粹的價(jià)高者得,調(diào)整為附加條件下的價(jià)高者得,附加條件可保證尋找到真實(shí)的需求者,極大地約束投機(jī)者。

    價(jià)高者得是能夠?qū)崿F(xiàn)資源優(yōu)化配置的,但有一個(gè)前提,是真實(shí)需求者的價(jià)高者得,而不是與投機(jī)者攪合一起的價(jià)高者得。炒房和投機(jī)性購(gòu)房明顯不屬于真實(shí)的需求,明顯屬于地道的浪費(fèi),明顯偏離資源的優(yōu)化配置,是可忍,孰不可忍!限購(gòu)限貸不是限制貨幣權(quán)利,而是限制貨幣投機(jī)權(quán)利,目的在于實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)對(duì)資源的優(yōu)化配置,何錯(cuò)之有?

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