樓市低迷 利率上行 怎樣提前還貸

吳精衛(wèi)

受央行去年三次加息效應(yīng)影響，從今年元旦開(kāi)始，“房奴”一族的月供支出已經(jīng)水漲船高。選擇提前還貸，不僅是可以減少房貸利息的支出，更重要的是可以盡快回歸曾經(jīng)的無(wú)債一身輕日子。而且房貸周期一般都是15年甚至20年，如果不提前還貸，累計(jì)的利息支出非常驚人。所以他們不得不考慮要提前還貸。對(duì)原先的還款計(jì)劃應(yīng)當(dāng)作出調(diào)整。今年的按揭貸款江湖，商業(yè)銀行與貸款客戶(hù)雙方，正在進(jìn)行著利益的博弈。

筆者隨機(jī)采訪了正在辦理提前還貸的陳先生，他按揭貸款的是一套85平方米的房子，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)差不多10000元/平方米，在父母的幫助下付清了20萬(wàn)的首付，在杭州銀行辦了15年期商業(yè)貸款。他已堅(jiān)持?jǐn)?shù)年提前還貸并已初見(jiàn)成效：2007年他的月供是3370元，由于工作較為清閑，就幫老婆共同打理淘寶上的飾品網(wǎng)店，每月手頭有些額外收入，就于2008年7月份提前歸還住房公積金8150元，而后每月月供就少支付50元左右；2008年9月份，又提前還貸了16000，月供又少付了145元左右；2009年7月提前還貸住房公積金10080，月供再次少了80元。由于2008年的幾次降息，貸款壓力減輕不少。他表示今年銀行執(zhí)行新提高的貸款利率，更加堅(jiān)定了提前還貸決心，爭(zhēng)取將月供降低到每月2000元以下，再考慮停止提前還貸，這樣撫養(yǎng)龍年出生的孩子今后就沒(méi)太大的負(fù)擔(dān)了。

加息支出已在月供中體現(xiàn)

銀行的房貸利率按他們調(diào)整已成慣例。今年頭兩個(gè)月咨詢(xún)提前還貸的客戶(hù)明顯增加了，都是了解新年的月供會(huì)增加多少，自己的還貸計(jì)劃應(yīng)做怎樣的調(diào)整？來(lái)自杭州銀行某支行的經(jīng)驗(yàn)是，過(guò)完了春節(jié)之后借款客戶(hù)的歸還房貸會(huì)被放上第一日程，年終獎(jiǎng)的絕大部分會(huì)被用來(lái)發(fā)揮其作用。還貸之后，借款客戶(hù)手中的錢(qián)回籠到了銀行，客觀上對(duì)抑制價(jià)格上漲發(fā)揮了作用，這是不言而喻的。據(jù)悉，各家銀行正在按慣例迎來(lái)了第一波提前還貸的高潮。

之所以選擇提前還貸，客觀上也是國(guó)家出臺(tái)抑制通脹的政策工具開(kāi)始發(fā)揮了作用。央行在2011年2月9日、4月6日、7月7日三次加息，五年期以上貸款的基準(zhǔn)利率已經(jīng)從年初的6.40%漲到了7.05%。由于房貸利率大多按年調(diào)整，所以去年的加息效應(yīng)在今年元旦過(guò)后開(kāi)始顯現(xiàn)。

由于每個(gè)人的貸款期限、金額、利率存在區(qū)別，今年月供增加的額度有所不同。據(jù)測(cè)算，以貸款金額40萬(wàn)元、貸款期限20年、等額本息還款為例，貸款時(shí)間在去年2月9日以前的：按基準(zhǔn)利率打7折優(yōu)惠執(zhí)行，月供增加99.2元。貸款時(shí)間在去年2月9日至4月5日期間的：按基準(zhǔn)利率執(zhí)行，月供增加107.32元。貸款時(shí)間在去年4月6日至7月6日期間的：按基準(zhǔn)利率上浮10%執(zhí)行，月供將增加67.55元。

各家銀行執(zhí)行的公積金貸款利率按慣例同樣是按年度調(diào)整，今年月供也會(huì)增加。但是，銀行提供的商業(yè)貸款就要具體分析了，如有的銀行與客戶(hù)去年就合同約定“貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整后，次月生效”，那么早在去年就已經(jīng)上調(diào)了月供。如果央行對(duì)這部分客戶(hù)沒(méi)有新的利率政策出臺(tái)，今年則無(wú)需增加月供。還有的購(gòu)房者當(dāng)時(shí)已經(jīng)與銀行合同約定了固定的還貸利率，將不受去年央行利率調(diào)整的影響。按揭貸款客戶(hù)應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀與銀行簽訂的合同約定，再考慮是否提前還款。

還貸應(yīng)當(dāng)“隨息應(yīng)變”

假如已經(jīng)享受了銀行優(yōu)惠房貸利率，即便是雙方已經(jīng)約定“次年調(diào)整”利率，銀行還是會(huì)從客戶(hù)的利益出發(fā)，建議有區(qū)別地提前還貸。尤其是此前享受7折利率房貸的客戶(hù)，就不應(yīng)該急著還錢(qián)。今年雖然銀行對(duì)首套購(gòu)房屬于剛性需求的貸款客戶(hù)在利率上有所放松不再上浮，但是往年的7折利率依然是較為優(yōu)質(zhì)的資金來(lái)源。如果提前還貸之后，遇上又有其他需求（如裝修、購(gòu)車(chē)等）再向銀行貸款就會(huì)很不劃算。以100萬(wàn)元20年期等額還本息貸款為例，部分客戶(hù)按照調(diào)息前5.94%的基準(zhǔn)利率打7折計(jì)算，每月月供為6463元，2012年1月1日后，這部分客戶(hù)仍能按7.05%的基準(zhǔn)利率的7折還房貸，則每月月供僅為6563元，利率調(diào)整前后月供之差不過(guò)100元。享受了7折至8.5折優(yōu)惠利率的房貸也應(yīng)當(dāng)慎重考慮提前還貸，因?yàn)槟壳暗陌唇胰匀皇腔鶞?zhǔn)利率。

如果借款人到還款中期再選擇提前還貸，提前還款的部分更多的是本金。已經(jīng)不能有效節(jié)省利息支出。從節(jié)約角度計(jì)算，只有對(duì)于按房貸基準(zhǔn)利率，甚至是上浮利率執(zhí)行的客戶(hù)，在還款初期或者是手頭資金足夠支付尾款、卻沒(méi)有其他投資渠道的客戶(hù)，提前還款才是相對(duì)劃算的。如果將現(xiàn)在手頭資金運(yùn)用與其他投資渠道，能獲得超過(guò)利息支出的收益，就不必急于提前還貸。筆者從杭州銀行了解到，雖然5年期以上商業(yè)房貸基準(zhǔn)利率已經(jīng)達(dá)到了7.05%。但也只有那部分沒(méi)有享受優(yōu)惠利率，急需拿到購(gòu)房三證的客戶(hù)才會(huì)選擇提前還貸。在房貸利率上漲的背景下，提前還款客戶(hù)的仍然不占主流。

根據(jù)銀行的規(guī)定，提前還貸的客戶(hù)需提前一周至一個(gè)月提出書(shū)面申請(qǐng)，并約定還款日期。然后按照約定的日期，攜帶身份證和銀行簽訂的貸款合同，到銀行填寫(xiě)還貸申請(qǐng)表和提前還貸協(xié)議，按銀行的要求，將需要還貸的款項(xiàng)存到專(zhuān)門(mén)扣繳貸款本息的賬戶(hù)上，由銀行自動(dòng)扣收。銀行對(duì)以下兩種情況的會(huì)允許其提前還貸：轉(zhuǎn)按揭客戶(hù)和急需贖回房契的客戶(hù)。

各家銀行對(duì)于提前還貸并沒(méi)有次數(shù)的限制，可以一次全部還清，也可部分歸還貸款。只是每次還貸的起點(diǎn)金額各銀行規(guī)定不一，有的是1萬(wàn)元或1萬(wàn)元的倍數(shù)，有的則規(guī)定千元以上就可以提前還貸。

不得已的違約金

最近，筆者觀察到一個(gè)現(xiàn)象，相對(duì)于2009年2010年銀行為了爭(zhēng)取貸款客戶(hù)，紛紛對(duì)房貸提前還款取消違約金?，F(xiàn)如今，更多的銀行雖然沒(méi)有宣布重新收取違約金，但采取了別的措施來(lái)維持違約金收入的實(shí)際不下降：即延長(zhǎng)辦理提前還貸手續(xù)的時(shí)間，客戶(hù)提交申請(qǐng)幾個(gè)月后才予以批準(zhǔn)，這樣一來(lái)即使不收違約金，收取的利息也差不多抵得上違約金了。這雖然只是銀行趨利特性的一個(gè)細(xì)節(jié)，但也足以見(jiàn)得銀行經(jīng)營(yíng)中遭遇了困難。業(yè)內(nèi)人士表示，由于前幾年的擴(kuò)張房地產(chǎn)市場(chǎng)的積累，按揭貸款在銀行資產(chǎn)中上升很快，占比舉足輕重。隨著宏觀調(diào)控貸款利率上行，客戶(hù)提前還貸增多，不可避免對(duì)銀行的中長(zhǎng)期資金安排造成了影響，同時(shí)還造成了生息資產(chǎn)的收縮，降低了效益增加了成本。他們說(shuō)，銀行這樣做實(shí)在是不得已而為之，同時(shí)，也沒(méi)有違反有關(guān)制度的規(guī)定。

鑒于監(jiān)管部門(mén)對(duì)某些商業(yè)銀行拖延客戶(hù)辦理提前還貸手續(xù)的做法，并未予以認(rèn)可，重啟對(duì)提前還貸收取違約金，并規(guī)范收取方法的預(yù)期正在上升。銀行與客戶(hù)雙方都有必要認(rèn)識(shí)現(xiàn)行的違約金基本標(biāo)準(zhǔn)：提前還貸包括提前全部還貸、提前部分還貸且貸款期限不變、提前部分還貸同時(shí)縮短貸款期限三種情況。貸款銀行只能受理貸款一年后客戶(hù)提前還貸的申請(qǐng)。借款人提出提前還款的申請(qǐng)被受理之后，銀行方可收取違約金。由于提前還貸對(duì)借款人有利而對(duì)提供貸款的銀行不利，所以是否允許提前還貸，以及提前還貸的條件雙方應(yīng)當(dāng)在合同中予以明確。提前還貸違約金的額度按貸款余額的百分比計(jì)算，或按規(guī)定的若干個(gè)月份利息收取。最高違約金的確定，受合同或法律的約束。違約金的有效期通常不超過(guò)3年。期內(nèi)沒(méi)有按規(guī)定提前還貸的，合同約定收取的違約金比率將被取消。

提前還貸扣收違約金，不同銀行之間的標(biāo)準(zhǔn)可以不同，同一銀行之間的不同支行違約金也允許不同?，F(xiàn)行比較普遍的提前還貸違約金收取的標(biāo)準(zhǔn)：一般是一個(gè)月的利息（也有固定為1500元左右的）。例如從2009年5月還款至今，估算的剩余本金為203000元左右，利率按7.05%計(jì)算：203000×7.05%/12=1192.63元，約1200元左右。目前，多家銀行對(duì)提前還貸的客戶(hù)，取消了提前一月預(yù)約的規(guī)定，延長(zhǎng)了批準(zhǔn)等待時(shí)間。而對(duì)還款額度的起點(diǎn)不再限定。違約金收取標(biāo)準(zhǔn)確定在3—12個(gè)月利息之間。

誰(shuí)不宜提前還貸

1.使用應(yīng)急資金還款者。對(duì)于按揭貸款人而言，房屋貸款是日常支出的重要部分，月供往往會(huì)占到月收入的30%—50%，資金短缺、還貸能力有限的人，不宜動(dòng)用家庭用于不時(shí)之需的應(yīng)急資金，打亂原有的理財(cái)計(jì)劃。這樣做會(huì)增加未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，有可能“因小失大”。

2.等額本息還款進(jìn)入中期的還款者。目前，在配套的商業(yè)貸款中，使用廣泛的是等額本息還款。進(jìn)入還款階段中期后，月供的構(gòu)成中大部分都是本金，如果貸款者資金并不充裕，不應(yīng)急于提前還款。特別是進(jìn)入還款后期，更沒(méi)有必要集中資金提前還貸。這樣做既打亂了理財(cái)計(jì)劃，又不利于資金使用效率的最大化。

3.等額本金還款期已達(dá)1/4者。從目前銀行對(duì)提前還貸的限制條件看，一般要求還款額是1萬(wàn)元的倍數(shù)，等額本金還款根據(jù)剩余本金計(jì)算利息，初期還款多壓力大。隨著本金不斷減少，月供不斷遞減，后期的還款會(huì)比較輕松。以貸款30萬(wàn)元，期限20年為例，從還款第六年還款期達(dá)計(jì)入1/4階段開(kāi)始，月供構(gòu)成中本金開(kāi)始多于利息，如果這個(gè)時(shí)候開(kāi)始提前還款，所償還部分其實(shí)更多的是本金，未能最有效節(jié)約利息支出。

4.有其他投資渠道者。提前還貸者的資金只是存在銀行，回報(bào)率為存款利率，一年期存款利率僅為3.87%，而貸款利率7.05%，兩相比較貸款利率明顯高于存款利率，資金用于提前還款當(dāng)然比較合適。但是，如果資金有更好的投資理財(cái)渠道，且具備較強(qiáng)的資金運(yùn)作能力，可以獲得更高的回報(bào)率，就沒(méi)有必要將資金用于提前還款。

提前還貸需善后

1.終止個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)合同。借款人提前償還全部貸款后，個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)合同同時(shí)提前終止。按有關(guān)規(guī)定，借款人應(yīng)當(dāng)攜帶保險(xiǎn)單正本和提前還清貸款證明，到保險(xiǎn)公司按月退還此前繳納的保費(fèi)。銀行處理一次付清提前還貸的手續(xù)較為簡(jiǎn)便，一般要求客戶(hù)提前通知銀行(通常提前10個(gè)工作日到1個(gè)月)；銀行計(jì)算客戶(hù)的欠款金額，指定客戶(hù)付清款項(xiàng)，支付當(dāng)月利息；銀行將房契送到合同指定的律師事務(wù)所，辦理取消按揭貸款的契約，并到房產(chǎn)管理部門(mén)登記。由律師辦好手續(xù)，通知業(yè)主領(lǐng)回所有的房產(chǎn)契約。

提前償還全部貸款后，借款人攜帶保險(xiǎn)單正本和提前還清貸款證明，根據(jù)原購(gòu)房屋，屬于期貨房屋的，投保費(fèi)實(shí)際期限按“半年以上期房的投保期限，按借款期限1年計(jì)算，原一次性繳付保費(fèi)的貼現(xiàn)利率與速算系數(shù)為：提前還清貸款退還保險(xiǎn)費(fèi)=已交保險(xiǎn)費(fèi)在提前歸還時(shí)的現(xiàn)值－提前歸還前占用保險(xiǎn)費(fèi)的現(xiàn)值。

2.到稅務(wù)部門(mén)辦理退稅手續(xù)。購(gòu)買(mǎi)商品房應(yīng)將可退稅的家庭成員全部作為房地產(chǎn)權(quán)利人寫(xiě)入買(mǎi)房合同，并且在簽訂合同、支付房款后即辦理“購(gòu)房者已繳個(gè)人所得稅稅基抵扣”申請(qǐng)。提前償還全部貸款后，取得房地產(chǎn)證，在辦妥房地產(chǎn)權(quán)利證明后的6個(gè)月內(nèi)，前往稅務(wù)部門(mén)辦理退稅手續(xù)。

3.提前還貸者不應(yīng)出現(xiàn)逾期不還的情況。按照公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，部分提前還貸應(yīng)歸還的金額應(yīng)超過(guò)6個(gè)月的還款額。合同中規(guī)定提前還貸者不應(yīng)出現(xiàn)逾期不還的情況，否則應(yīng)先還完欠款再申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸。

不提前還貸也有理由

提前還貸并非對(duì)提高生活質(zhì)量、增加投資機(jī)會(huì)、降低再貸款成本、抵抗通脹都是積極有效的。具體理由如下：

1.貸款提前還清后，再融資成本太高。如果再貸款，還要花少則幾百，多則幾千元這樣那樣的手續(xù)費(fèi)，還需要抵押和資質(zhì)證明，而且貸款不容易拿到。

2.就算不會(huì)投資，貸款等于提前支取了今后的現(xiàn)金。20年前1克黃金不到100元，而現(xiàn)在超過(guò)400元每克，實(shí)際上是通貨膨脹的結(jié)果。

3.從目前的投資市場(chǎng)來(lái)看，能夠獲得高于或不低于房貸利率的市場(chǎng)機(jī)會(huì)也不少。如企業(yè)債年化收益率超過(guò)了7%，銀行信貸資產(chǎn)類(lèi)理財(cái)產(chǎn)品的年收益率也與貸款利率相當(dāng)，相對(duì)來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)并不高。同時(shí)，在證券市場(chǎng)上也存在機(jī)會(huì)。如果將原本用于提前還貸的資金進(jìn)行適當(dāng)?shù)倪\(yùn)作，同樣可以獲得比提前還貸更高的收益。

當(dāng)然，是否提前還貸，筆者認(rèn)為需要根據(jù)個(gè)人或家庭的實(shí)際情況和資產(chǎn)配置目標(biāo)而定。目前，各家銀行關(guān)于提前還貸的違約金費(fèi)用規(guī)定不一，例如廣發(fā)、光大和中行等銀行，貸款滿(mǎn)一年后提前還貸不需要繳納費(fèi)用，而如招行和建行等銀行則要視情況對(duì)滿(mǎn)一年后提前還貸的借款人收取提前還款額1%的利息。如果確定提前還貸，應(yīng)該在簽訂貸款合同時(shí)對(duì)類(lèi)似條款有所關(guān)注，尋找最劃算的還貸途徑。