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    房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地使用權(quán)收益的博弈分析

    2012-10-09 07:05:47上海綠地集團(tuán)西安置業(yè)有限公司王知
    關(guān)鍵詞:營(yíng)業(yè)稅使用權(quán)股權(quán)

    上海綠地集團(tuán)西安置業(yè)有限公司 王知

    土地作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要資源之一,是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存和發(fā)展的前提,同時(shí)也是企業(yè)實(shí)力的體現(xiàn)。土地資產(chǎn)的稀缺性、增值性、可持續(xù)性使其成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)的主要對(duì)象。土地是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的主導(dǎo)因素。土地的取得方式是多種多樣的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處于經(jīng)營(yíng)需要,常采取不同拿地方式,拿地方式的不同,不僅會(huì)影響土地購(gòu)置成本,而且會(huì)影響到企業(yè)契稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等的繳納,進(jìn)而影響到企業(yè)的最終受益。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地的方式可以歸納為招拍掛(包括凈地和非凈地出讓)、劃撥、購(gòu)買在建工程、合作開發(fā)、股權(quán)收購(gòu)、特殊開發(fā)項(xiàng)目等方式。由于招拍掛(包括凈地和非凈地出讓)、劃撥等取得土地使用權(quán)付出的價(jià)格是剛性的,所涉及的稅種也是固定的,這兩種方式在最終收益上沒有比較意義,因而本文主要比較購(gòu)買在建工程和股權(quán)收購(gòu)兩種方式下取得土地使用權(quán)的收益。

    對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),賣方的收益的高低要看在于是出售公司股權(quán)還是轉(zhuǎn)讓在建工程,對(duì)于購(gòu)買方也并非不需要收益籌劃,作價(jià)較低時(shí)購(gòu)買方獲得較低的契稅支出,作價(jià)較高時(shí)購(gòu)買方能夠獲得將來轉(zhuǎn)讓時(shí)更多的納稅扣除,所以收益籌劃不追求一時(shí)的利益得失。同樣,買賣雙方利益的博弈也包含各自的稅收支出,所以,只有在一定階段雙方的現(xiàn)金凈流量能夠達(dá)到平衡時(shí)才有助于雙發(fā)交易的達(dá)成。

    【案例】甲公司是法人股東投資組建的有限責(zé)任公司,注冊(cè)資金5000萬元,該公司由于資金鏈發(fā)生困難,擬將在建的一棟住宅樓轉(zhuǎn)讓給乙公司繼續(xù)開發(fā),已知甲公司已投入成本5000萬元,評(píng)估轉(zhuǎn)讓價(jià)值8000萬元,營(yíng)業(yè)稅金及附加按5.6%計(jì)算。假設(shè)該公司無其他事項(xiàng)。

    一、站在甲公司的角度進(jìn)行的收益分析

    (一)通過轉(zhuǎn)讓在建工程的收益分析

    根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干證問題的通知》(財(cái)稅[2003]16號(hào))規(guī)定,轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目行為,按以下辦法征收營(yíng)業(yè)稅:

    (1)轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā),但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目,按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅;

    (2)轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目,按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

    甲方轉(zhuǎn)讓在建工程應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅=8000×5.6%=448(萬元)

    土地增值額=8000-5000-448-5000×20%-5000×10%=1052(萬元)

    因增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的50%

    土地增值稅=(8000-5000-448-5000×20%-5000×10%)×30%=315.6(萬元)

    企業(yè)所得稅=(8000-5000-448-315.6)×25%=559.1(萬元)

    甲公司應(yīng)納各項(xiàng)稅金合計(jì)=448+315.6+559.1=1322.7(萬元)

    甲公司直接轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目的收益=8000-5000-1322.7=1677.3(萬元)

    二、通過轉(zhuǎn)讓全部股權(quán)的收益分析

    甲公司法人股東應(yīng)納企業(yè)所得稅=(8000-5000)×25%=750(萬元)

    甲公司通過轉(zhuǎn)讓全部股權(quán)的收益=8000-5000-750=2250(萬元)

    通過上述分析,甲方在出售土地使用權(quán)時(shí),通過轉(zhuǎn)讓全部股權(quán)比通過轉(zhuǎn)讓在建工程可以多獲得收益=2250-1677.3=572.7

    單從甲方角度分析來看,肯定會(huì)選擇通過出售全部股權(quán)的方式更加有利,但是市場(chǎng)的交易行為并不是單方的行為,而是雙方買賣都認(rèn)可的行為,甲方通過轉(zhuǎn)讓全部股權(quán)的方式,對(duì)于乙方來說是否可以接受,我們同樣站在乙方的角度進(jìn)行分析,乙方是否會(huì)最終接受這項(xiàng)交易。

    三、站在購(gòu)買方乙方的角度進(jìn)行的收益分析

    如前例,假設(shè)乙房地產(chǎn)公司完成開發(fā)需追加投資1000萬元,項(xiàng)目可售金額12000萬元(假設(shè)不考慮印花稅、契稅等)

    (一)通過受讓在建工程的收益分析

    根據(jù)財(cái)稅[2003]16號(hào)文件關(guān)于營(yíng)業(yè)額問題的規(guī)定:?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán),以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額; 單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的,以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。

    根據(jù)上述規(guī)定乙公司繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加=(12000-8000)×5.6%=224(萬元)

    土地增值額=12000-9000-224-9000×20%-9000×10%=80(萬元)

    因增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的50%,所以土地增值稅:

    土地增值稅=(12000-9000-224-9000×20%-9000×10%)×30%=22.8(萬元)

    企業(yè)所得稅=(12000-9000-224-22.8)×25%=688.3(萬元)

    乙公司應(yīng)納各項(xiàng)稅金合計(jì)=224+22.8+688.3=935.1(萬元)

    乙房地產(chǎn)公司受讓在建工程項(xiàng)目開發(fā)完成銷售后的收益=12000-9000-935.1=2064.9萬元

    (二)通過受讓甲房地產(chǎn)公司全部股權(quán)的收益分析:

    乙公司營(yíng)業(yè)稅金及附加=12000×5.6%=672(萬元)

    土地增值 稅=(12000-6000-672-6000×20%-6000×10%)×30%=1058.4(萬元)

    企業(yè)所得稅=(12000-6000-672-1058.4)×25%=1067.4(萬元)

    乙公司應(yīng)納各項(xiàng)稅金合計(jì)=672+1058.4+1067.4=2797.8(萬元)

    乙公司受讓全部股權(quán)開發(fā)完成銷售后的收益=12000-9000-2797.8=202.2(萬元)

    同樣兩種方案對(duì)于乙房地產(chǎn)公司來說,效果與甲房地產(chǎn)公司截然相反,直接購(gòu)買建工程項(xiàng)目較受讓全部股權(quán)收益增加1878.8萬元(2081-202.2),此種結(jié)果無疑會(huì)成為雙方討價(jià)還價(jià)的關(guān)鍵所在。所以收益籌劃應(yīng)該兼顧交易雙方的利益,只有符合雙方公平的交易的操作方案才具有可行性。

    從以上的分析來看,買賣雙方在交易方式上存在巨大的差距,雙方的交易有可能失敗,但是從整體利益來考慮,直接轉(zhuǎn)讓在建工程的方案總收益為3758.3(1677.3+2081),股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式下的總收益為2452.2(2250+202.2)。假如把交易雙方看做一個(gè)整體,無疑轉(zhuǎn)讓在建工程方案要優(yōu)于轉(zhuǎn)讓全部股權(quán)方案,而且在轉(zhuǎn)讓在建工程的方案下,可以測(cè)算有一個(gè)臨界點(diǎn)能夠使交易雙方的收益實(shí)現(xiàn)平衡,根據(jù)以上稅收公式利用EXCEL 數(shù)據(jù)表進(jìn)行測(cè)算可得當(dāng)雙方在建工程的交易價(jià)格確定為8200萬元時(shí),賣方甲公司可獲得1776.42萬元的收益,買房乙公司可獲得1979.28萬元的收益,從絕對(duì)收益上來看,雙方獲取報(bào)酬接近,這也是雙方最能達(dá)成一致的價(jià)格。

    但除了要考慮雙方的絕對(duì)收益外,還要考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值,也就是收益的時(shí)間價(jià)值,按出售在建工程的交易考慮,以雙方都能接受的8200萬元的交易價(jià)格測(cè)算,甲方的投資總額為5000萬元,收益為1776.42萬元,投資收益率為35.53%;買方乙公司投資總額為9200萬元,收益為1979.28萬元,投資收益率為21.51%,從這個(gè)方面相比,乙公司獲取的報(bào)酬較低。而若從時(shí)間價(jià)值上來分析,對(duì)于該項(xiàng)目,甲房地產(chǎn)公司投入5000萬元的時(shí)間要遠(yuǎn)遠(yuǎn)長(zhǎng)于乙公司追加投資的1000萬元的時(shí)間,這也是雙方收益都要考慮的因素。

    綜上所述,在取得土地使用權(quán)方式的交易中,取得土地的方案要提前進(jìn)行規(guī)劃,最好雙方將各種因素都要考慮在內(nèi),而且方案的選擇要提前進(jìn)行規(guī)劃,最好在交易達(dá)成前,購(gòu)買雙方進(jìn)行沙盤模擬推演,必要時(shí)可以利用專家團(tuán)隊(duì)、咨詢專業(yè)的稅務(wù)顧問等方式綜合考慮取得土地使用權(quán)的方案。

    [1]藍(lán)相吉. 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售環(huán)節(jié)稅收政策解讀【J】 基建管理優(yōu)化.2011(03)

    [2]伍冠玲. 房地產(chǎn)企業(yè)竣工銷售環(huán)節(jié)稅收政策解讀【J】 基建管理優(yōu)化. 2011(02)

    [3]何順梅. 房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理中存在的問題及對(duì)策【J】 中國(guó)工會(huì)財(cái)會(huì). 2011(02)

    [4]王雯茜. 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅避稅行為研究[J]. 現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)【J】. 2011(01)

    [5]祝桂芳. 基于現(xiàn)金流量的我國(guó)房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警研究【D】. 廣東工業(yè)大學(xué)2011

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