國外房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗與啟示研究

■ 張 琪 陳銘新

國外房地產(chǎn)調(diào)控基本方式

1.法律方面

國外政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控上往往通過立法、制定相關(guān)法律、法規(guī)，出臺有關(guān)政策，從制度上確保宏觀調(diào)控得以順利地實施。美國政府解決低收入居民住宅問題，調(diào)控房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)問題，先后出臺了 《住宅法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住宅與城市發(fā)展法》和 《住宅自有者貸款法》等，擴(kuò)大公共住房的供應(yīng)，緩解低收入家庭的住房問題。瑞典政府調(diào)控房地產(chǎn)解決居民住房問題制定了一系列比較切實可行、具有連續(xù)性的住房政策和法規(guī)。德國的聯(lián)邦法律規(guī)定，對于因經(jīng)濟(jì)收入低或孩子太多等原因?qū)е抡也坏椒课莸募彝?，政府?fù)責(zé)提供福利性公共住房供其租住。日本是人多地少的國家，住房歷來緊張，尤其二戰(zhàn)后面臨嚴(yán)峻的住房短缺問題。日本政府在立法上進(jìn)行了制度支持，如日本政府先后制定實施了 《住宅金融公庫法》（1950年）、《公營住宅法》（1951年）、《日本住宅公團(tuán)法》（1955年）、《城市住房計劃法》（1966年）等，此后又陸續(xù)制定了一系列相關(guān)法規(guī)，逐步建立、健全住房保障的法律體系，確保房地產(chǎn)調(diào)控政策得以實施。

2.金融政策

國外有些國家往往通過調(diào)整銀行信貸利率、政府為個人提供貸款擔(dān)保等方式，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和個人住房消費提供資金支持或抑制融資，達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)市場目的。

美國政府通過調(diào)整銀行利率來干預(yù)房地產(chǎn)市場的作用尤為突出，經(jīng)濟(jì)遭受周期性衰退影響下，美聯(lián)儲從2001年初開始13次降息，并將住房貸款利率也降到30多年來的最低水平，由于極低利率大大地激發(fā)居民購房的激情，使美國在一段時間內(nèi)商品房銷售呈現(xiàn)出價升量漲的局面。2005年美國為了有效地控制通貨膨脹，避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)市場目的，連續(xù)兩年進(jìn)行17次提息，使房地產(chǎn)市場很快地出現(xiàn)商品房銷售量下降，價格回落，新房建設(shè)萎縮的局面。英國房價自從2001年起連續(xù)3年增速超過20%，為此，英格蘭銀行從2003年11月到2004年8月連續(xù)5次上調(diào)利率，從3.5%上調(diào)至4.75%，增加了購房者貸款成本，有效地抑制房地產(chǎn)市場過度上漲的勢頭，達(dá)到調(diào)控效果。

日本為了解決居民住房困難問題，1950年創(chuàng)建住宅金融公庫，向普通居民提供長期低息的住宅消費貸款，其資金主要來源于國家的財政投資。德國為了解決住宅消費資金不足的問題，采取住房儲蓄制度，即構(gòu)建房籌資而形成的互助合作融資體系。其特點是：一是先儲蓄、后貸款，二是貸款利率固定、低息互助，三是政府實行儲蓄獎勵。此外，政府對住宅價格的有效調(diào)控以及相應(yīng)的住宅價格穩(wěn)定，保證儲蓄的住宅購買力不發(fā)生大的變化。英國為居民提供購房資金有自己特點。20世紀(jì)90年代中期之前，各地有眾多的住房信貸合作社，為參加住房信貸儲蓄的居民提供貸款。購房者通?？少J到房價90%的購房款，有的還能貸到100%購房款，貸款額為年工資的3-3.5倍；還款期一般為20-25年，特殊情況下可為30-35年；還款方式有固定利率，也有浮動利率。

3.財政政策

美國政府一直采取積極有效的措施，解決低收入者的住房問題，對廉價住房建設(shè)政府提供補(bǔ)貼，這包括地方政府建設(shè)的公共住房和私有營利或非營利機(jī)構(gòu)建設(shè)的廉價住房，美國政府投資興建公共住房，聯(lián)邦住房與城市發(fā)展部每年會編制150億美元的住房發(fā)展計劃，向約400萬戶低收入家庭提供住房補(bǔ)貼和資助建設(shè)4400套左右的住房，對于住房補(bǔ)貼一般采取兩種途徑：一種是直接對低收入家庭提供低租金的公共住房，另一種是向低收入家庭發(fā)放住房券。德國政府對于解決低收入家庭住房問題，采取房租補(bǔ)貼制度，根據(jù)國家法律規(guī)定，德國公民凡家庭收入不足以租賃適當(dāng)住房者，有權(quán)享受住房補(bǔ)貼，以保證每個家庭都能夠有足夠的住房支付能力。房租補(bǔ)貼的資金由聯(lián)邦政府和州政府各承擔(dān)50%。日本政府采取財政補(bǔ)貼政策有兩種：一種是政府財政撥款，主要用于低收入家庭的租房、購房補(bǔ)貼及資助公營住宅建設(shè)；另一種是政府財政投資性貸款，就是對住宅都市整合公團(tuán)住房建設(shè)的投資貸款以及將資金貸給住房金融公庫，再由金融公庫用于建設(shè)公共住房和向低收入者發(fā)放住房貸款。

4.稅收政策

當(dāng)房地產(chǎn)市場價格節(jié)節(jié)攀升，市場出現(xiàn)嚴(yán)重投機(jī)現(xiàn)象時，各國一般采用以高額稅率對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行征稅的手段，達(dá)到有效抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為。一是征收高額地皮稅。如在法國，購房者除了需要交住房稅或空房稅外，還應(yīng)繳納高額地皮稅，這樣就抑制人們把購房作為財產(chǎn)投資和保值選擇了。二是對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅，如美國、英國、日本等。美國各州和地方政府房地產(chǎn)稅率各不相同，大致為1%～3%，美國房地產(chǎn)稅收入約占地方政府財政收入的85%～90%。日本固定資產(chǎn)稅統(tǒng)一為1.4%，城市規(guī)劃稅稅率最高不超過0.3%。三是對購置第二套以上房產(chǎn)實行高稅率。美國對百姓購買第一套住房時實行免收房產(chǎn)稅政策，從第二套住房起征收房產(chǎn)稅，在購買第三套、四套住房時，房產(chǎn)稅會有一個較大比例的增長。韓國政府對購買第二套住房者征收重稅，將轉(zhuǎn)讓第二套以上住房的交易稅從9%至36%提高到50%。

為了保障低收入住房需求，各國政府對低收入購房者采取稅收優(yōu)惠或補(bǔ)貼政策。美國中低收入家庭購買自用房時，可以享受三方面優(yōu)惠：一是免交貸款利息稅；二是免交所得稅；三是減少財產(chǎn)稅。對于低收入者擁有住房，美國政府采取更為優(yōu)惠的稅收減免政策：一是對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的家庭，在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出；二是對擁有自己住房的家庭，還可以減免所得稅和財產(chǎn)稅；三是對出租屋的家庭實行稅收減免政策。

國外房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗及啟示

1.必須建立起比較完善房地產(chǎn)法律體系

美國、德國、日本、瑞典等國家通過法律形式明確以居住為導(dǎo)向的住房制度設(shè)計，建立起比較完善抑制投資投機(jī)性需求的長效機(jī)制。借鑒國外經(jīng)驗，我國應(yīng)該盡快出臺 《住房保障法》、 《住宅法》 和 《住房租賃法》 等相關(guān)法律，建立起完善房地產(chǎn)法律體系。在法律上首先明確住房的居住屬性，加強(qiáng)對投機(jī)性需求和開發(fā)商 “囤地”、 “囤房”擾亂房地產(chǎn)市場秩序行為的法律約束和懲處。此外，要建立租戶和購房者利益維護(hù)機(jī)制。對于房東和房地產(chǎn)開發(fā)商在短期內(nèi)過快提高租金和房價的行為，法律上要有較為嚴(yán)厲處罰規(guī)定和實施措施，通過法律手段抑制房價暴漲行為。建立起房地產(chǎn)價格評估機(jī)制，對于不同區(qū)域、不同地段和不同類型房屋定期制定基準(zhǔn)價格的標(biāo)準(zhǔn)。

2.利用利率、稅收杠桿抑制投機(jī)需求

從國外房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，住房貸款首付比例和房貸利率變化對購房者的購房欲望影響很大。當(dāng)首付比例降低和利率調(diào)低時，容易刺激人們購買住房熱情，投機(jī)性性需求就會增加，市場出現(xiàn)供不應(yīng)求情況，房價就會出現(xiàn)暴漲；反之，就會控制人們購房欲望和熱情，購房成本就會增加，投機(jī)性需求會得到有效的抑制。因此，建議我國房地產(chǎn)有關(guān)管理部門了解和掌握利率變化對房價影響辯證關(guān)系，學(xué)會用利率杠桿來調(diào)控房市。應(yīng)該加強(qiáng)稅收調(diào)控手段，目前，我國房產(chǎn)稅征收試點工作在上海和重慶城市開展才一年多。試點推廣工作還沒有在全國展開，房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)稅負(fù)較重，而房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)涉及稅種較少，稅負(fù)較輕，這就降低了持有房產(chǎn)的成本，在客觀上增加了投機(jī)性需求。所以，我國應(yīng)該積極借鑒國際經(jīng)驗，在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)統(tǒng)一征收房地產(chǎn)稅，按房地產(chǎn)面積計稅，實行按年征收，還應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)開展征收消費稅，對于購置別墅、高級住宅和高檔公寓者征收消費稅，抑制過度消費和投機(jī)性需求。

3.加強(qiáng)對市場監(jiān)管力度

國外市場經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的國家，對于市場操縱和欺詐等違規(guī)、違法行為，懲罰是非常嚴(yán)厲的。如美國早在20世紀(jì)30年代就制定相關(guān)法規(guī)，禁止市場操縱和欺詐。 《1936年商品交易法》中關(guān)于欺詐和操縱明確規(guī)定，認(rèn)為這是一種犯罪。美國商品交易委員會 （CFTC）將操縱定義為：任何有預(yù)謀的，能引起或保持人為價格的操作、交易等行為。我國房地產(chǎn)市場操縱和欺詐現(xiàn)象較為常見。如有的開發(fā)商采取花錢雇人排隊買自己開發(fā)的商品房，造成人滿為患搶購買房的假象，哄抬房價，傳遞虛假信息，誘導(dǎo)消費者上當(dāng)受騙；在房價外另行收取水電、燃?xì)狻⑼ㄐ?、有線電視等建設(shè)費用，變相提高房價；商品房交易的中介服務(wù)費收取不規(guī)范，經(jīng)營者強(qiáng)制或串通有關(guān)部門，隨意或變相收取各種名目的中介服務(wù)費。所以，我國應(yīng)該借鑒國外的經(jīng)驗，盡快制度出相關(guān)法律法規(guī)，同時，政府相關(guān)部門應(yīng)該加強(qiáng)對市場監(jiān)管力度，對于操縱市場和欺詐消費者的行為要嚴(yán)懲不貸。

4.要培育健康資本市場

由于我國資本市場起步比較晚，發(fā)展還不夠成熟，不夠穩(wěn)定，風(fēng)險比較高，股票暴漲暴跌，起伏不定，賠多賺少；藝術(shù)品投資，鑒別真?zhèn)问掷щy風(fēng)險很大；錢存銀行利息又太低，大量的民間資本找不到好的投資方向，只好涌向房地產(chǎn)市場，購房、置地。而國外資本市場發(fā)達(dá)國家，資本投資回報率是比較高的，并且投資渠道是很多的，如美國在過去100年間，股票的平均投資回報率達(dá)到9.7%，這個數(shù)字超過了同期國債、黃金、藝術(shù)品和房地產(chǎn)投資回報率。在最近20年里，美國股票年投資回報率更是平均達(dá)到13%。因此，我國應(yīng)該積極地培育健康資本市場，為我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展所帶來的大量的財富積累找到更多投資渠道，以減低對房地產(chǎn)的投資和投機(jī)性沖動。

5.增加保障房建設(shè)，改善供求關(guān)系

由于我國居民收入調(diào)查及信用體系不完善，政府財力有限，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)相對滯后，不能很好解決低收入者住房問題，隨著大量農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移和大批年輕人到了結(jié)婚年齡，加之工薪階層想改善居住條件，對住房剛性需求是非常巨大的，這就要求市場提供大量保障性住房。我國與其他國家相比有較大差距。目前我國的住房保障體系中，由政府提供實物型的公共住房主要有廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房兩種，由于這種實物型住房保障需要的一次性投入非常大，將會給地方政府帶來巨大的壓力，現(xiàn)階段住房保障應(yīng)以最低收入家庭為主，隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展再將保障的對象逐步擴(kuò)大到中低收入家庭，保障標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平逐步提高。建議對適用于廉租住房制度的最低收入家庭，采取以租金補(bǔ)貼為主的手段，實物配租只能在滿足特定條件的情況下才能進(jìn)行，如軍、烈屬、殘疾人等；對適用于經(jīng)濟(jì)適用房的中低收入家庭，則采取出售為主、租售并舉的原則，為市場提供更多房源，改善住房供求關(guān)系。

參考資料

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