養(yǎng)老地產(chǎn)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

○ 本刊記者 馮京津

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國目前65歲以上的老齡人口已經(jīng)達(dá)1.13億人，占我國人口總數(shù)的8.47%。據(jù)中國社科院老年研究所測算，目前中國養(yǎng)老市場的商機(jī)大約有4萬億元人民幣，到2030年，有望增加至13萬億元。

繼商業(yè)地產(chǎn)之后，養(yǎng)老地產(chǎn)正在成為各大開發(fā)商爭奪的熱點(diǎn)。嘗試養(yǎng)老地產(chǎn)的先行者還在不斷增加。一個(gè)命題是，隨著老齡化社會(huì)的加快，房地產(chǎn)業(yè)介入養(yǎng)老社區(qū)，是否能夠?yàn)橹袊B(yǎng)老模式提供一種新的范本？無限廣闊的未來市場，使得養(yǎng)老地產(chǎn)正在成為又一波地產(chǎn)新浪潮。

無疑，養(yǎng)老地產(chǎn)是相當(dāng)有前景的，市場需求也是不可抑制的。但是，對(duì)于開發(fā)單位來說，項(xiàng)目散售模式是很難持續(xù)的。散售的結(jié)果必然是另一種房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目也就有掛羊頭賣狗肉之嫌。那么，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完成之后的接收方選擇才是我們應(yīng)該關(guān)注的重點(diǎn)。

繼眾多房企宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的熱潮后，萬科、保利地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)紛紛開始搶灘養(yǎng)老地產(chǎn)，期望從中國社會(huì)老齡化率升高的現(xiàn)狀中尋找商機(jī)。但業(yè)界認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)前期投資大、投資回報(bào)周期長，因此現(xiàn)在企業(yè)仍處于摸索過程中。養(yǎng)老地產(chǎn)是有前景的，但是要有深入的對(duì)于開發(fā)建設(shè)經(jīng)營模式的探索。

養(yǎng)老地產(chǎn)是個(gè)大蛋糕

在度假、休閑、養(yǎng)生類的地產(chǎn)項(xiàng)目中，養(yǎng)老置業(yè)需求尤其受開發(fā)商青睞。中國人口紅利消退預(yù)期的背面，是老齡化日趨嚴(yán)重背景下隱現(xiàn)的商機(jī)。養(yǎng)老地產(chǎn)即是其中之一。越來越多的房企，比如保利、萬科等多家開發(fā)商都提出“養(yǎng)老地產(chǎn)”新主張。保利房地產(chǎn)(集團(tuán))副總經(jīng)理胡在新認(rèn)為，中國有13%的人是在60歲以上的人群，差不多有1.8億人，養(yǎng)老地產(chǎn)前景是非常廣闊的。中山大學(xué)社會(huì)工作教育與研究中心主任、啟創(chuàng)社會(huì)工作服務(wù)中心總監(jiān)、香港資深社工羅觀翠表示，中國人非常喜歡買房產(chǎn)，等老的時(shí)候不愿搬進(jìn)老人院，如果這個(gè)小區(qū)里面已有為老人服務(wù)的各種業(yè)務(wù)，他們就可一直住在這里，子女也不用擔(dān)心將來要把他放在老人院里。把養(yǎng)老問題落實(shí)到社區(qū)內(nèi)，是一種很好的養(yǎng)老模式。

隨著家庭結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的改變，社會(huì)化養(yǎng)老必然成為趨勢。而養(yǎng)老地產(chǎn)正是抓住了這樣的契機(jī)。市場化養(yǎng)老的突破，最早會(huì)在京滬穗深。由于一線城市老人身家豐厚，視野見識(shí)廣，一胎率很高，小孩去國外或者外地工作的比例很大，空巢老人很多，因此這幾年來，廣州以及周邊養(yǎng)老置業(yè)的產(chǎn)品越來越多，越來越多的旅游地產(chǎn)打出了養(yǎng)老置業(yè)的旗號(hào)。

相關(guān)政策不健全

“調(diào)控政策的實(shí)施加快了房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，市場進(jìn)一步細(xì)分，新的業(yè)態(tài)不斷出現(xiàn)，老年住區(qū)建設(shè)無疑是一個(gè)新的發(fā)展方向?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長劉志峰認(rèn)為。

大量社區(qū)缺乏老年服務(wù)設(shè)施

劉志峰稱，當(dāng)前我國養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展存在四個(gè)方面的問題：一是中國有養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng)觀念，國內(nèi)目前社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多屬于公辦社會(huì)福利型，設(shè)施簡陋，功能單一，而老年公寓、老年住區(qū)等建設(shè)剛剛起步，法規(guī)政策不健全，概念不清，在開放模式、運(yùn)行管理等方面還處于探索階段。二是老年住區(qū)建設(shè)缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，專業(yè)層面缺乏在老年住區(qū)發(fā)展的長遠(yuǎn)規(guī)劃，將老年住區(qū)發(fā)展居家、社區(qū)、社會(huì)養(yǎng)老體系缺乏統(tǒng)籌安排，在數(shù)量和服務(wù)質(zhì)量上缺乏相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。三是老年住區(qū)建設(shè)投入不足，對(duì)政府而言，由于養(yǎng)老資金不足，主要集中用于基本養(yǎng)老保障和福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)；專門老年住區(qū)相對(duì)普遍住宅小區(qū)開放，配套和設(shè)施要求都比較高，開發(fā)成本較大；租賃型老年公寓投資期長，沒有相應(yīng)的土地、稅收等支持，開發(fā)企業(yè)積極性不高，市場在資源配置中還沒有得到充分發(fā)揮。四是老年住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)和管理服務(wù)不能滿足養(yǎng)老需求。盡管現(xiàn)有的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)老年人居住建筑和公共建筑做了相應(yīng)的規(guī)定，但是規(guī)定很不健全，有些也沒有得到很好的實(shí)行。在衛(wèi)生間、廚房、戶外環(huán)境設(shè)計(jì)上，都有一些不利于老人居住生活的因素，大量社區(qū)缺乏老年服務(wù)設(shè)施。更重要的不但硬件建設(shè)缺乏，在醫(yī)療護(hù)理、休閑娛樂等軟件服務(wù)方面也嚴(yán)重不足。

“養(yǎng)老概念”定位不準(zhǔn)確

相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前國內(nèi)絕大部分打著養(yǎng)老地產(chǎn)牌的地產(chǎn)項(xiàng)目，其實(shí)都不是真正的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，因?yàn)槎ㄎ坏牟粶?zhǔn)確，使得更多項(xiàng)目徘徊在養(yǎng)老地產(chǎn)的邊緣地帶。它們或是傾向于旅游度假型地產(chǎn)，或是掛著養(yǎng)老養(yǎng)生的名號(hào)吸引人投資的商業(yè)地產(chǎn)。

據(jù)了解，目前全國已開發(fā)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目至少有上百個(gè)，以高爾夫、海景房、山地、溫泉等為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店公寓成為目前旅游地產(chǎn)開發(fā)的主要形式。一些地產(chǎn)項(xiàng)目不但打出旅游旗號(hào)，還加上了養(yǎng)老的名號(hào)，將項(xiàng)目稱為“旅游養(yǎng)老地產(chǎn)”。而這一類項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計(jì)上看，很多與養(yǎng)老并沒有多大關(guān)系，旅游的概念要遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于養(yǎng)老的概念。

究其原因，還是與養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的難度有關(guān)。一方面，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)剛剛起步，尚沒有成熟的經(jīng)驗(yàn)可供借鑒；另一方面，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式和周期，開發(fā)商還很難算清楚這筆賬。在這樣的情況下，旅游地產(chǎn)迎合老齡化的趨勢，打出養(yǎng)老的名號(hào)，卻無養(yǎng)老之實(shí)，實(shí)在也不難理解。

“老年住區(qū)的問題，既有解決老年人在哪里住的問題，又有采取何種方式養(yǎng)老的問題。因此，老年住區(qū)與養(yǎng)老地產(chǎn)，既是房地產(chǎn)業(yè)的重要業(yè)態(tài)，更是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要部分。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一透露，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)將專門成立老年住區(qū)委員會(huì)，這項(xiàng)工作在民政部批準(zhǔn)以后將正式啟動(dòng)。老年住區(qū)委員會(huì)是由從事老年住區(qū)研究、設(shè)計(jì)、投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理的企業(yè)，金融、保險(xiǎn)、醫(yī)療等單位以及有關(guān)社會(huì)團(tuán)體人士自愿參加的非營利性、全國性組織。通過政府引導(dǎo)、社會(huì)參與，與市場運(yùn)作相結(jié)合，逐步構(gòu)建以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為支撐、基本服務(wù)與選擇性服務(wù)相結(jié)合的養(yǎng)老地產(chǎn)體系。他表示，老年住區(qū)委員會(huì)成立后，還將組織有關(guān)大專院校、研究單位、開發(fā)企業(yè)和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，共同就市場經(jīng)濟(jì)條件下老年住區(qū)的開發(fā)建設(shè)、復(fù)合型老年住區(qū)的運(yùn)行模式等問題進(jìn)行研究?！拔覀兲貏e想借鑒像美國等國家的預(yù)防養(yǎng)老、房屋置換等經(jīng)驗(yàn)。”朱中一說。

2011年9月，國務(wù)院頒布了《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，從國家戰(zhàn)略的高度部署了“十二五”期間的老齡工作，鼓勵(lì)社會(huì)力量參與公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)和運(yùn)行管理?！笆濉币?guī)劃中對(duì)養(yǎng)老事業(yè)的重視，市場釋放了積極的信號(hào)。于是，更多的開發(fā)企業(yè)開始相繼涌入養(yǎng)老地產(chǎn)市場。

面對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)巨大的市場潛力，中國房產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一提醒開發(fā)商說，休閑旅游、養(yǎng)老等地產(chǎn)項(xiàng)目有一個(gè)總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理的問題，還要考慮與老百姓的消費(fèi)觀念、消費(fèi)水平相適應(yīng)?！?/p>