洶涌而來的“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”浪潮

○ 本刊記者 林鳳鳴

養(yǎng)老和醫(yī)療，一如硬幣的兩面。根據(jù)聯(lián)合國規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，一個國家的老年人口比例達(dá)到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時，標(biāo)志著這個國家或地區(qū)進(jìn)入老齡社會。據(jù)全國老齡工作委員會辦公室副主任朱勇介紹，中國老齡化速度在逐步加快。從2011年到2015年，全國60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億，老年人口比重將由13.26%增加到16%；到2020年，全國老年人口將達(dá)到2.55億，占總?cè)丝诘?7.8%。

人口老齡化給中國的經(jīng)濟(jì)、社會、政治、文化等方面的發(fā)展帶來了深刻影響，養(yǎng)老問題成為擺在各級政府面前的突出問題。國家民政部提出養(yǎng)老機(jī)構(gòu)要由單純供養(yǎng)型向收養(yǎng)、治療、康復(fù)、教育、娛樂相結(jié)合方向發(fā)展的功能定位。2006年6月，全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》，提出要建立公開、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)準(zhǔn)入制度，積極支持以公建民營、民辦公助、政府補(bǔ)貼、購買服務(wù)等多種方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，鼓勵社會資金以獨資、合資、合作、聯(lián)營、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。政府出臺的養(yǎng)老方面的政策為社會力量進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了政策支持，但因政策涉及部門較多，存在政策協(xié)調(diào)難、落實難的問題，很多土地、稅收等方面的優(yōu)惠政策成為一紙空文。

應(yīng)運而生

與老齡化相伴而生的一系列問題，使得我國傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式遭遇困難：一是生育率下降直接導(dǎo)致家庭的供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負(fù)擔(dān)幾倍增長；二是死亡率的下降推動平均期望壽命延長；三是21世紀(jì)將是老年人獨居的時代，在許多城市老年人口中，空巢家庭增長到40%-50%，有的甚至達(dá)70%-80%，代際分離增加了家庭養(yǎng)老的困難；四是現(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快，勞動強(qiáng)度增加，由于時間、精力所限，成年子女越來越感到照料老人的擔(dān)子沉重。尤其是對于臥床不起的老人來說，他們的子女更難以承擔(dān)長期照料老人的責(zé)任。單獨依靠家庭來解決大面積、曠日持久的老人照料問題是不可能的。一個龐大的市場已經(jīng)悄然浮現(xiàn)，這就是養(yǎng)老地產(chǎn)。

所謂養(yǎng)老地產(chǎn)就是：包括居家式養(yǎng)老、租住式養(yǎng)老、愛心護(hù)理院、醫(yī)院和超市等商業(yè)配套設(shè)施，同時集餐飲、娛樂、養(yǎng)生、保健于一體。從建筑設(shè)計、園林規(guī)劃到裝飾標(biāo)準(zhǔn)，這類養(yǎng)老地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品開發(fā)接近于高端住宅產(chǎn)品開發(fā)的規(guī)律，創(chuàng)新核心在于適老化設(shè)計。其主要的產(chǎn)品形態(tài)包括：保險資金推出的升級版的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產(chǎn)視做商業(yè)地產(chǎn)項目長期經(jīng)營；開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。開發(fā)商通過經(jīng)營老年社區(qū)而拓展出一種立體的開發(fā)經(jīng)營方式，住宅、服務(wù)、醫(yī)療、旅游、度假、教育等產(chǎn)品全方位結(jié)合，這種復(fù)合地產(chǎn)項目的利潤來源不止是住宅產(chǎn)品銷售，還來源于完善的配套服務(wù)帶來的增值效應(yīng)。

中國的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會福利的一部分，最初以為“三無”老人服務(wù)的社會救濟(jì)為主，近年來逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。隨著人們生活水平的提高及空巢家庭的劇增，建立特色鮮明、功能齊全的高端養(yǎng)老項目迫在眉睫！

發(fā)展現(xiàn)狀

“采菊東籬下，悠然見南山?！边@樣的意境和居所，千百年來，曾經(jīng)是多少人向往的理想棲居之地。而能夠擁有一所面朝大海，春暖花開的房子，更是每一個對生活抱有向往的人們共同的夢想。

目前我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)水平還很低，不論是養(yǎng)老床位數(shù)量、還是養(yǎng)老人群的收入水平以及養(yǎng)老項目的低水平軟硬件配置問題一直很突出。但對養(yǎng)老地產(chǎn)的前景，無疑是相當(dāng)看好的。這從房企以及保險機(jī)構(gòu)大力追捧養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)項目的現(xiàn)狀已經(jīng)十分清楚。全經(jīng)聯(lián)養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)委員會成立以來，很多業(yè)內(nèi)人士對于委員會給予了很高的期望。期望對養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的研究上水平，改變養(yǎng)老地產(chǎn)投資人與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)很脫節(jié)的現(xiàn)狀。

但是，目前國內(nèi)的環(huán)境還未達(dá)到支持養(yǎng)老地產(chǎn)全速發(fā)展的程度，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展尚存以下困境：一是政策優(yōu)惠無保障。由于養(yǎng)老地產(chǎn)的帶有一定的社會福利性質(zhì)，所以政府的政策扶持對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要，也是養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者首要考慮的問題之一。一般來說，政府會在稅收減免、土地取得、貸款政策等方面給投資者提供政策上的優(yōu)惠，但在中國，各級政府出臺的優(yōu)惠政策都是針對非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言的，還沒有任何具體政策表示可以對養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)過程提供優(yōu)惠，如在用地政策上，只有非營利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可采用劃拔或協(xié)議出讓的方式供地，這種無保障的政策是養(yǎng)老地產(chǎn)投資者首先要面臨的風(fēng)險。

二是新興市場不穩(wěn)定。養(yǎng)老地產(chǎn)作為一個新興的市場自然要面對新興市場所要面對的風(fēng)險。由于人們多對這一產(chǎn)業(yè)還不熟悉，所以可能需要一個適應(yīng)期，再加上老年人風(fēng)險意識很強(qiáng)、行事謹(jǐn)慎等原因，使得養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者可能出現(xiàn)面對著巨大的消費群體卻賣不出房子的風(fēng)險，而且出售使用權(quán)的項目風(fēng)險更高。

三是投資額高。養(yǎng)老地產(chǎn)消費群體的特殊性要求投資者在建造老年社區(qū)時，要投入比普通住宅項目更多的資金。如養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)的無障礙通道、慢速電梯等方面的成本比普通商品住宅社區(qū)要高30%-50%。另外，養(yǎng)老地產(chǎn)項目在配套方面的投入很大，如醫(yī)療保健中心、老年活動中心、商業(yè)購物中心等大量的醫(yī)護(hù)及配套設(shè)施設(shè)備，對企業(yè)來說是很重的負(fù)擔(dān)。

四是回收期長。在發(fā)達(dá)國家，老年人入住老年住宅有“倒按揭”、“以租換租”的形式，但在中國目前尚未有成功案例。目前國內(nèi)有幾個養(yǎng)老地產(chǎn)項目將開發(fā)的住宅向老年人出售使用權(quán)，老年人去世后，房屋使用權(quán)可轉(zhuǎn)給親友，但使用期限到期后開發(fā)商會收回，實踐證明這種出售使用權(quán)的方式并不成功。目前我國老年人更青睞于租賃或購買（所有權(quán)）的方式入住養(yǎng)老地產(chǎn)，因養(yǎng)老地產(chǎn)配套設(shè)施較多，養(yǎng)老地產(chǎn)項目需要投資者進(jìn)行一定時期的經(jīng)營才可以收回投資，這種長時間的占用資金一方面增加了機(jī)會成本，另一方面也在無形中擴(kuò)大了投資者的風(fēng)險。

五是后期物業(yè)管理要求高。養(yǎng)老地產(chǎn)入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物業(yè)服務(wù)，包括為老年人提供管家式服務(wù)、醫(yī)護(hù)服務(wù)、保健服務(wù)、活動組織、日常課程、特殊飲食護(hù)理服務(wù)等，這些服務(wù)對房地產(chǎn)企業(yè)而言，可以說是有心無力。

由于以上困難的存在，雖然目前很多房地產(chǎn)公司在研究養(yǎng)老地產(chǎn)，但介入養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商很少。現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)在我國大部分省份還是空白，國內(nèi)純粹作為養(yǎng)老地產(chǎn)項目來發(fā)展的樓盤屈指可數(shù)，做得比較好的有北京的東方太陽城、廣州的友好老年公寓、臺灣的長庚養(yǎng)生文化村、湖南長沙的康乃馨國際老年生活示范城等。

前景可期

此前出臺的《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）》提出，到2015年，基本形成制度完善、組織健全、規(guī)模適度、運營良好、服務(wù)優(yōu)良、監(jiān)管到位、可持續(xù)發(fā)展的社會養(yǎng)老服務(wù)體系。每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到30張。居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)基本健全。

因此，為鼓勵更多的開發(fā)商進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，政府需要出臺切實可行的優(yōu)惠政策，調(diào)動開發(fā)商開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的積極性，《規(guī)劃》堅持政府主導(dǎo)、社會參與，提出了一系列政策措施，鼓勵和引導(dǎo)社會力量參與社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)。一是“采取公建民營、民辦公助、政府購買服務(wù)、補(bǔ)助貼息等多種模式，引導(dǎo)和支持社會力量興辦各類養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施”；二是“加強(qiáng)對非營利性社會辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的培育扶持，采取民辦公助等形式，給予相應(yīng)的建設(shè)補(bǔ)貼或運營補(bǔ)貼，支持其發(fā)展。鼓勵民間資本投資建設(shè)專業(yè)化的服務(wù)設(shè)施，開展社會養(yǎng)老服務(wù)”；三是“推動社會專業(yè)機(jī)構(gòu)以輸出管理團(tuán)隊、開展服務(wù)指導(dǎo)等方式參與養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施運營，引導(dǎo)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)向規(guī)?；?、專業(yè)化、連鎖化方向發(fā)展。鼓勵社會辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收養(yǎng)政府供養(yǎng)對象，共享資源，共擔(dān)責(zé)任”；四是“有針對性地進(jìn)一步研究制定財政補(bǔ)助、社會保險、醫(yī)療等相關(guān)扶持政策，貫徹落實好有關(guān)稅收以及用水、用電、用氣等優(yōu)惠政策”。

這些政策的出臺與落實，在當(dāng)前房地產(chǎn)也不太景氣的情況下，比較給養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商注入強(qiáng)心針。在巨大的商機(jī)面前，如何搶先分享到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這塊“朝陽蛋糕”是開發(fā)商們急需考慮的問題?！?/p>