山東住房保障建設(shè)的考察和建議

◎ 山東財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng) 郭松海山東財(cái)經(jīng)大學(xué)社會(huì)保障研究員 鄒 謐

2011年，山東省高度重視保障性安居工程建設(shè)工作，把保障性住房建設(shè)作為重要民生工程，結(jié)合山東實(shí)際，陸續(xù)出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)和支持保障性住房建設(shè)的政策和措施，取得顯著效果。山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳代表省政府與各市政府簽訂了目標(biāo)責(zé)任書(shū)，把33.2萬(wàn)套保障性安居工程建設(shè)任務(wù)分解到各市，并落實(shí)到1073個(gè)具體項(xiàng)目。各級(jí)財(cái)政部門(mén)加大對(duì)保障性安居工程支持力度，各市縣落實(shí)財(cái)政預(yù)算安排、住房公積金增值凈收益和土地出讓凈收益提取的政策規(guī)定，多渠道籌集落實(shí)資金183億元用于保障性安居工程建設(shè)。2011年山東省保障性安居工程建設(shè)任務(wù)已全部開(kāi)工，開(kāi)工率達(dá)到101.5%，成為全國(guó)為數(shù)不多的完成開(kāi)工任務(wù)的省份之一。山東各地對(duì)保障性安居工程也高度重視，積極落實(shí)保障性住房政策，其效果顯著。濟(jì)南市今年已落實(shí)省里下達(dá)的新開(kāi)工增2.6萬(wàn)套保障住房的任務(wù)，實(shí)際投入近22億元，土地安排優(yōu)化選址、供應(yīng)，按照“分散布局、交通便利、配套完善、便于開(kāi)發(fā)”的原則，統(tǒng)籌考慮中低收入群體的就業(yè)、教育、醫(yī)療和生活；并多次調(diào)高住房保障標(biāo)準(zhǔn)、降低準(zhǔn)入門(mén)檻、擴(kuò)大保障范圍。青島市今年已落實(shí)各類(lèi)保障性住房23950套，納入計(jì)劃的33個(gè)項(xiàng)目全部開(kāi)工建設(shè)，并按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和省政府要求，全部項(xiàng)目已于6月底前向社會(huì)進(jìn)行了公示。青島市保障性住房采用 “三級(jí)審核、兩次公示”制度，通過(guò)街道受理初審、初次公示，區(qū)住房保障管理部門(mén)會(huì)同相關(guān)部門(mén)復(fù)審、二次公示，市住房保障管理部門(mén)審查備案，實(shí)現(xiàn)分配公平，讓廣大市民滿意。濟(jì)寧市保障住房建設(shè)質(zhì)量，牢固樹(shù)立精品意識(shí)，嚴(yán)格工程質(zhì)量監(jiān)管，把“質(zhì)量第一”原則貫穿到勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理和竣工驗(yàn)收的全過(guò)程，嚴(yán)格落實(shí)工程建設(shè)各方主體質(zhì)量責(zé)任，把保障性安居工程建成質(zhì)量過(guò)硬、群眾滿意、經(jīng)得起歷史檢驗(yàn)的民心工程。淄博市保障性住房2011年開(kāi)工44個(gè)項(xiàng)目，廉租住房完成144%，公租房完成147%，經(jīng)適房完成101%，各項(xiàng)指標(biāo)均已提前或超額完成全年的保障性住房建設(shè)任務(wù)。全省最大的公共租賃房項(xiàng)目在淄博市科技工業(yè)園開(kāi)工建設(shè)，占地50畝，一期工程建3棟17層公寓，共1026套公租房。濰坊市2011年在建公租房9339套，占年度任務(wù)的155.7%。歌爾電子有限公司利用自有土地，建設(shè)1050套公租房，解決本企業(yè)新就業(yè)職工住房難問(wèn)題。高新區(qū)公租房戶型均在60平方米以下，除高新區(qū)常住人口中的低保人員、家庭困難人群、新就業(yè)職工等符合條件的個(gè)人或家庭可申請(qǐng)租住公租房外，在濰坊城區(qū)打工的務(wù)工人員符合條件的也可以申請(qǐng)。萊蕪市建立了以“貨幣直補(bǔ)”為特點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房救助機(jī)制，將政策優(yōu)惠轉(zhuǎn)化為貨幣補(bǔ)貼，直接補(bǔ)貼到困難戶，實(shí)現(xiàn)了“建房市場(chǎng)化、租賃房自主化、補(bǔ)貼貨幣化、運(yùn)作規(guī)范化”；該市在全省率先建立起覆蓋城鄉(xiāng)的住房保障體系，并將城中村居民及在該市工作滿一定年限的農(nóng)民工家庭納入住房保障范圍。

山東住房保障建設(shè)在取得很大成績(jī)的同時(shí)，也存在一些問(wèn)題：如保障性住房建設(shè)資金不足，分配機(jī)制不健全，各地保障性住房建設(shè)規(guī)模、比例結(jié)構(gòu)有待調(diào)整，保障性住房后期物業(yè)管理有待加強(qiáng)，城鄉(xiāng)住房保障體系有待全面覆蓋，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中政府保障作用有待提高等問(wèn)題。針對(duì)上述問(wèn)題，經(jīng)研究提出以下建議：

一、健全保障性住房投融資政策和運(yùn)行機(jī)制。保障性住房建設(shè)和管理，存在前期投資大、管理時(shí)間長(zhǎng)、資產(chǎn)分布廣的特點(diǎn)，各地反映保障性住房建設(shè)資金不足，中央、省二級(jí)政府下?lián)苜Y金比例偏小，地方政府匹配建設(shè)資金所占比例大，籌資有難度。為此，多元化的融資方式至關(guān)重要。首先，要發(fā)揮政府在保障性住房融資機(jī)制中的主導(dǎo)地位，建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的保障性住房建設(shè)財(cái)政資金投入機(jī)制，將住房保障資金需求納入公共財(cái)政預(yù)算支出之中；還要充分利用土地出讓凈收益中安排的資金、住房公積金閑置資金、保險(xiǎn)資金、企業(yè)年金等長(zhǎng)期資金用于保障房建設(shè)。其次，引導(dǎo)社會(huì)力量參與投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，采取政府直接建設(shè)、政府與企業(yè)共建和企業(yè)獨(dú)立建設(shè)保障房等三大模式，多渠道多方式籌集建設(shè)資金。再次，將房地產(chǎn)信托投資基金（Reits）引入公租房建設(shè)領(lǐng)域，利用社會(huì)化資金和商業(yè)化運(yùn)作來(lái)幫助解決保障房的資金難題，完成公共產(chǎn)品和資本品的對(duì)接。

二、建立健全信息共享、社會(huì)監(jiān)督、及時(shí)退出、依法懲處機(jī)制。當(dāng)前，各地保障性住房分配機(jī)制不夠健全，特別是退出機(jī)制難以啟動(dòng)。為此，各級(jí)部門(mén)應(yīng)積極推動(dòng)建立住房保障、房地產(chǎn)、民政、公安、稅務(wù)、銀行等部門(mén)的信息共享機(jī)制，建立居民經(jīng)濟(jì)狀況核查系統(tǒng)，提供申請(qǐng)保障性住房的核查報(bào)告。各地政府在保障房分配公示申請(qǐng)人終審信息時(shí)，要做到信息透明，暢通社會(huì)監(jiān)督渠道。要加大對(duì)虛假申報(bào)、騙購(gòu)騙租、轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售、閑置浪費(fèi)保障房等行為的懲罰力度，追究法律責(zé)任。目前部分地方?jīng)]有很好建立保障房退出機(jī)制，為此，要建立保障住房對(duì)象檔案信息系統(tǒng)，引入社會(huì)征信機(jī)制，建立個(gè)人誠(chéng)信申報(bào)、要約審核、社區(qū)評(píng)議、媒體公示等制度，適時(shí)、準(zhǔn)確地動(dòng)態(tài)核定家庭收入，作好保障性住房的“準(zhǔn)入”和“退出”監(jiān)管。

三、各地保障性住房建設(shè)規(guī)模、比例結(jié)構(gòu)應(yīng)由各市根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況與省主管部門(mén)協(xié)商確定。全省各地社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口數(shù)量差距較大∶大城市住房?jī)r(jià)格高，住房困難群體大；一些中小城市住房自有率偏高，住房?jī)r(jià)格較低，對(duì)保障性住房需求偏少。因此，上級(jí)政府對(duì)各地保障性住房建設(shè)規(guī)模、結(jié)構(gòu)應(yīng)充分聽(tīng)取當(dāng)?shù)卣庖?jiàn)，協(xié)商確定。對(duì)廉租住房、公租房、經(jīng)適房幾類(lèi)保障性住房比例結(jié)構(gòu)，應(yīng)尊重地方政府意見(jiàn)，對(duì)于資金緊張地方，保障住房可以租售并舉方式緩解配套資金不足的困難。對(duì)保障性住房對(duì)象采取“共有產(chǎn)權(quán)”形式持有，可多幾個(gè)地方試點(diǎn)，進(jìn)而為實(shí)現(xiàn)廉租住房、公租房、經(jīng)適房幾類(lèi)保障性住房并軌積累經(jīng)驗(yàn)。對(duì)房租偏低的中小城市，要以發(fā)放住房補(bǔ)貼和租金核減為主，實(shí)物補(bǔ)貼為輔。

四、保障性住房后期物業(yè)管理可采取政府指導(dǎo)、自我管理方式。某些保障性安居小區(qū)建成后，在物業(yè)管理方面遇到困境。因物業(yè)收費(fèi)超出了低收入家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力，有部分物業(yè)業(yè)主拖欠、拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)，以致物業(yè)公司與業(yè)主發(fā)生矛盾沖突，由此導(dǎo)致社區(qū)出現(xiàn)治安和衛(wèi)生混亂局面。為此建議∶ 一是對(duì)保障性住房小區(qū)前期的物業(yè)管理費(fèi)用，政府要給予一定資金扶持。二是由社區(qū)所在的基層政府負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)，由社區(qū)組建物業(yè)公司，不以贏利為目的，采取補(bǔ)貼的方式維持物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)?？蓪⑸鐓^(qū)店面出租，把租金用于補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)用。三是物業(yè)公司聘用本小區(qū)內(nèi)的下崗失業(yè)人員，既解決這部分人的就業(yè)問(wèn)題，也減輕小區(qū)居民和社會(huì)負(fù)擔(dān)。

五、建立起覆蓋全省城鄉(xiāng)的住房保障體系。完善的住房保障制度要從城市延伸到農(nóng)村，讓農(nóng)民的“安居夢(mèng)”也能夠通過(guò)政府的保障來(lái)實(shí)現(xiàn)，形成覆蓋城鄉(xiāng)一體的“安居網(wǎng)”。當(dāng)前，我省部分地區(qū)危房改造資金缺口較大。煙臺(tái)市危房改造多為貧困戶，自籌改造資金困難，如每戶補(bǔ)助2萬(wàn)元，依靠財(cái)政補(bǔ)助資金壓力很大。在欠發(fā)達(dá)地區(qū)，部分群眾建房資金籌集困難，因集體經(jīng)濟(jì)缺乏公共積累，住房建設(shè)各種配套設(shè)施也難以完善。為此，農(nóng)村住房保障要加大各級(jí)政府財(cái)政支持，并繼續(xù)通過(guò)“城中村”改造、舊村改造集中居住，農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員住房困難家庭安置等多種途徑，使廣大農(nóng)村居民的居住條件得到改善，逐步做到應(yīng)保盡保。

六、政府應(yīng)保障弱勢(shì)群體的購(gòu)房權(quán)益。在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中，市場(chǎng)信息是不對(duì)稱(chēng)的，即買(mǎi)主和賣(mài)主對(duì)商品房情況的了解和掌握程度不同，導(dǎo)致賣(mài)主對(duì)信息的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，而買(mǎi)主由于缺乏足夠的信息而被迫承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。這種信息不對(duì)稱(chēng)現(xiàn)象的存在，極易產(chǎn)生職業(yè)道德問(wèn)題，導(dǎo)致市場(chǎng)失靈，作為弱勢(shì)群體的購(gòu)房者，易于上當(dāng)受騙，造成弱者的經(jīng)濟(jì)損失和精神損害，乃至危害社會(huì)安定。濟(jì)南鳳還閣院樓盤(pán)，截止2011年1月底，約有100多戶購(gòu)房者提交首付款，共計(jì)四千多萬(wàn)元，數(shù)月后售樓處關(guān)門(mén)大吉，開(kāi)發(fā)商卷款而去，鳳還閣成為空中樓閣。2010年，濟(jì)南三聯(lián)集團(tuán)以“中國(guó)人居環(huán)境與新城鎮(zhèn)發(fā)展推進(jìn)工程金牌建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目”的名義售房，項(xiàng)目至今未有續(xù)工跡象，集預(yù)售款近9億元卻不知去向。為此，除購(gòu)房者要提高警惕，善于識(shí)破騙局外；更重要的是，政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中要履行好監(jiān)管職能。政府在“社會(huì)管理”和“公共服務(wù)”兩個(gè)方面要有所作為：⑴實(shí)施預(yù)售款擔(dān)保制度。通過(guò)實(shí)施強(qiáng)制性制度，保障購(gòu)房資金的安全，對(duì)商品房預(yù)售款實(shí)施監(jiān)管，維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益。⑵ 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)要做出全面評(píng)判的信用記錄。政府要擴(kuò)大企業(yè)信用系統(tǒng)的覆蓋面和影響力，購(gòu)房者通過(guò)與商品房網(wǎng)上銷(xiāo)售系統(tǒng)的鏈接，使其成為購(gòu)房者決策的重要參考依據(jù)，并依此懲戒市場(chǎng)失信主體。⑶建立執(zhí)行信用機(jī)制。建立和完善群眾舉報(bào)違法行為和信訪投訴制度，高度重視新聞?shì)浾摫O(jiān)督;特別是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的弱勢(shì)群體，要履行告知義務(wù)，實(shí)行聽(tīng)證制度，對(duì)群眾所反映的問(wèn)題要認(rèn)真調(diào)查、核實(shí)，依法及時(shí)處理。建立健全行政執(zhí)法主體資格制度，推行行政執(zhí)法責(zé)任制，要及時(shí)追究執(zhí)法過(guò)錯(cuò)。⑷對(duì)于損害群眾利益的不法分子要從重處罰。人民法院對(duì)于人民的訴求應(yīng)及時(shí)依序、依法受理，不得待慢。要及時(shí)申請(qǐng)查封犯罪人房產(chǎn)及相關(guān)財(cái)產(chǎn)，最大限度地挽回購(gòu)房者損失。