城中村改造規(guī)劃探索
——以廣州市琶洲村改造實(shí)踐為例

前言

為解決廣州市土地供給短缺和中心城區(qū)二元化問(wèn)題，從2009年起，廣州市政府決定開(kāi)展城中村改造工作。在亞運(yùn)會(huì)召開(kāi)前，首批實(shí)施的城中村改造進(jìn)入了行動(dòng)階段。以大規(guī)模推倒重建為特點(diǎn)的突進(jìn)式城中村改造，改變了城市空間形態(tài)和居民生活方式，由此引發(fā)了市民、規(guī)劃界、媒體的廣泛關(guān)注和討論。琶洲村改造規(guī)劃從實(shí)踐上回答了上述問(wèn)題。

一、規(guī)劃背景

琶洲村位于琶洲島中部，珠江南岸濱水地帶，緊鄰國(guó)際會(huì)展中心，地鐵4號(hào)線(xiàn)與地鐵8號(hào)線(xiàn)在其東南側(cè)萬(wàn)盛圍站交匯，地理位置十分優(yōu)越。2008年，廣州市規(guī)劃局開(kāi)展“琶洲—員村地區(qū)城市設(shè)計(jì)”工作，隨后編制“琶洲—員村地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃”，確立珠江新城—琶洲—員村地區(qū)為廣州市的中央商務(wù)核心區(qū)，并以最高的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃和建設(shè)。與此同時(shí)，位于琶洲國(guó)際會(huì)展中心東側(cè)的琶洲村被列入2010年亞運(yùn)會(huì)前必須改造的9個(gè)城中村之一。因此，琶洲村的改造規(guī)劃設(shè)計(jì)與琶洲—員村地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃同時(shí)編制。按照上層次規(guī)劃的要求，琶洲村改造方案既要體現(xiàn)未來(lái)廣州國(guó)際城市形象的高要求，又要有較強(qiáng)的可實(shí)施性。

二、改造模式

琶洲村改造以“政府主導(dǎo)”和尊重“村民意愿”為原則，實(shí)行政府、村和企業(yè)聯(lián)動(dòng)，利用村集體的存量土地進(jìn)行融資的改造模式。在保障村民和村集體的合法權(quán)益前提下，融資企業(yè)參與整村改造，通過(guò)成本核算，確定建設(shè)總量，從而獲取經(jīng)濟(jì)效益，達(dá)到政府、村和企業(yè)共贏。

三、存在問(wèn)題

琶洲村作為廣州市首批城中村改造項(xiàng)目，沒(méi)有案例經(jīng)驗(yàn)可借鑒，在方案設(shè)計(jì)過(guò)程中主要遇到三個(gè)問(wèn)題。

（一）建設(shè)量巨大

通過(guò)成本核算，上層次的控制性詳細(xì)規(guī)劃確定琶洲村改造項(xiàng)目總規(guī)劃用地75.7萬(wàn)平方米，總建筑面積185萬(wàn)平方米，其中包括住宅建筑面積72.2萬(wàn)平方米（含村民住宅32.2萬(wàn)平方米）、村經(jīng)濟(jì)發(fā)展項(xiàng)目（商業(yè)金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、商務(wù)辦公、文化娛樂(lè)類(lèi)）建筑面積45.8萬(wàn)平方米、商業(yè)金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、會(huì)展業(yè)類(lèi)公共建筑面積63萬(wàn)平方米和居住配套建筑面積4萬(wàn)平方米，毛容積率達(dá)到2.44，凈容積率為3.5至 6.8。

（二）景觀(guān)要求高

琶洲村作為國(guó)際會(huì)展中心東側(cè)的濱水配套區(qū)，是珠江兩岸城市景觀(guān)的重要體現(xiàn)。上層次的“琶洲—員村地區(qū)城市設(shè)計(jì)”和“琶洲—員村地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃”對(duì)該地區(qū)的景觀(guān)風(fēng)貌有嚴(yán)格的要求，包括嚴(yán)格控制沿江一線(xiàn)建筑高度，限制沿江建筑面寬，塑造沿江天際線(xiàn)，延續(xù)歷史文化風(fēng)貌等。因此，在建設(shè)量龐大的前提下，如何合理布局，為珠江沿岸創(chuàng)造優(yōu)美宜人的城市公共空間，成為改造方案首要考慮的問(wèn)題。

（三）公眾利益與改造主體利益的平衡

大規(guī)模的城市改造和開(kāi)發(fā)，對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣和市民群體利益造成一定影響。如何合理布局公園綠地、教育、生活服務(wù)等公益設(shè)施，如何與住宅、商業(yè)等盈利產(chǎn)品協(xié)調(diào)，是改造規(guī)劃體現(xiàn)公眾利益與改造主體利益平衡和共贏的關(guān)鍵。

四、規(guī)劃思路與方案實(shí)施

（一）創(chuàng)新標(biāo)準(zhǔn)，精細(xì)規(guī)劃

為體現(xiàn)對(duì)城市高品質(zhì)物質(zhì)環(huán)境的追求，避免因高強(qiáng)度改造導(dǎo)致空間均質(zhì)化和城市特色缺失，改造規(guī)劃嘗試通過(guò)提升規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，將生態(tài)優(yōu)先、宜居為重的指導(dǎo)思想轉(zhuǎn)化為城市設(shè)計(jì)的核心思路，塑造具有鮮明特色的濱水中心區(qū)形象。針對(duì)傳統(tǒng)規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)缺乏對(duì)城市重要濱水地區(qū)建筑空間和環(huán)境特色的引導(dǎo)，規(guī)劃嘗試建立有別于一般濱水地區(qū)的設(shè)計(jì)要素控制標(biāo)準(zhǔn)。改造規(guī)劃對(duì)改造區(qū)內(nèi)不同功能的濱水岸線(xiàn)編制相應(yīng)的建筑技術(shù)管理規(guī)定，通過(guò)提高濱水道路兩側(cè)的建筑后退道路距離，提升了綠化覆蓋率，嚴(yán)格控制沿江建筑高度，創(chuàng)新宜居建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，從而引導(dǎo)和塑造有別于城市一般地區(qū)的濱水宜居新區(qū)形象。

（二）全局出發(fā)，動(dòng)態(tài)銜接

改造規(guī)劃制定與上層次規(guī)劃互動(dòng)對(duì)接的工作方法，實(shí)現(xiàn)局部地區(qū)與城市重點(diǎn)地區(qū)城市設(shè)計(jì)的無(wú)縫銜接。

首先，改造方案從琶洲整體功能定位的角度出發(fā)，充分開(kāi)展居住需求、會(huì)展商業(yè)容量、歷史文化保護(hù)、珠江兩岸空間特色等專(zhuān)題研究，以便更好地分解城市職能和組成統(tǒng)一的空間結(jié)構(gòu)，保證改造方案的科學(xué)性和可實(shí)施性。

其次，將改造規(guī)劃方案全程融入到控制性詳細(xì)規(guī)劃編制中，按照上層次規(guī)劃確定的空間骨架展開(kāi)方案推敲，形成初步改造方案后立即反饋到控制性詳細(xì)規(guī)劃中，按照效果優(yōu)先的原則進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，在更大的層面判斷改造方案的合理性。通過(guò)多次方案比較和磨合，確定改造方案，同時(shí)編制城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則，細(xì)化控制要素，通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件來(lái)落實(shí)城市設(shè)計(jì)的各項(xiàng)要求。到行政審批環(huán)節(jié)則簡(jiǎn)化管理，嚴(yán)格按規(guī)劃實(shí)施建設(shè)。

（三）多方案比較，實(shí)現(xiàn)多方共贏

圖1 控制性詳細(xì)規(guī)劃方案

圖2 村和融資企業(yè)提出的方案

圖3 改造規(guī)劃方案

按照控制性詳細(xì)規(guī)劃方案，改造區(qū)內(nèi)的公共空間控制、沿江建筑高度控制、公益設(shè)施布局等三方面與改造主體（村和融資企業(yè)）期望存在較大分歧，改造方案通過(guò)多次磨合，使公眾利益與改造主體利益達(dá)到了平衡和共贏。

圖4 琶洲塔至漁人碼頭歷史軸線(xiàn)

圖5 沿歷史軸線(xiàn)的主題步行商業(yè)街

首先，位于琶洲村西側(cè)的琶洲塔是廣州古代商貿(mào)繁榮的標(biāo)志，為延續(xù)琶洲古塔的歷史軸線(xiàn)，控制性詳細(xì)規(guī)劃方案強(qiáng)制控制了古塔至漁人碼頭的線(xiàn)型廣場(chǎng)，將改造區(qū)劃分為南北兩部分。改造主體認(rèn)為廣場(chǎng)將居住區(qū)一分為二，且引入了大量外來(lái)游人，不利于居住區(qū)的私密性和高品質(zhì)，因而建議部分取消廣場(chǎng)。改造規(guī)劃尊重琶洲村作為嶺南千年古村的歷史，規(guī)劃方案中強(qiáng)化琶洲塔至珠江北岸漁人碼頭的人文景觀(guān)軸線(xiàn)，并策劃和設(shè)計(jì)為連續(xù)的主題步行商業(yè)街，以現(xiàn)代的城市風(fēng)貌保存和展現(xiàn)出城市歷史印記。居住區(qū)一分為二后，南北兩組團(tuán)分別布局濱水高尚居住社區(qū)和村民住宅安置社區(qū)，避免不同的住宅產(chǎn)品混合，并妥善安排了不同生活習(xí)慣的居住人群。

其次，改造主體基于盈利最大化，期望沿江一線(xiàn)全部規(guī)劃為高100至120米的大戶(hù)型板式住宅。此方案使沿江界面形成高墻，阻礙了江景向內(nèi)滲透。改造方案對(duì)沿江天際輪廓線(xiàn)做了科學(xué)系統(tǒng)的研究，通過(guò)分析珠江不同區(qū)段景觀(guān)節(jié)點(diǎn)以及兩岸視線(xiàn)關(guān)系，將琶洲村長(zhǎng)達(dá)1.2公里的沿江一線(xiàn)建筑高度控制為60米、二線(xiàn)100米，形成梯度上升、江景共享的高度分布。另外，改造方案將一線(xiàn)建筑由板式調(diào)整為點(diǎn)式，臨江面寬控制在40米以?xún)?nèi)，并設(shè)置了多條視線(xiàn)通廊，使江景滲透到社區(qū)內(nèi)部，進(jìn)一步提升了社區(qū)的環(huán)境品質(zhì)。

圖6 珠江沿岸天際線(xiàn)研究

此外，改造方案重視對(duì)公益設(shè)施布局，針對(duì)本地村民的生活習(xí)慣和新居民的高品質(zhì)生活需求，因地制宜、量身訂造各類(lèi)配套設(shè)施。規(guī)劃方案將控規(guī)的一所小學(xué)和一所初中合并為一所規(guī)模較大的九年一貫制學(xué)校，使教學(xué)資源更為集中。琶洲村的兩個(gè)宗祠在方案中得以復(fù)建，延續(xù)了村宗族歷史，并為村委會(huì)辦公和村民舉辦慶典提供了場(chǎng)地。規(guī)劃方案同時(shí)在河涌?jī)蓚?cè)的帶型綠地上設(shè)置了咖啡廳、酒吧等濱水休閑設(shè)施，適應(yīng)崇尚生活高品質(zhì)人群的需要。

五、結(jié)語(yǔ)

琶洲村改造規(guī)劃以堅(jiān)持“政府主導(dǎo)”和尊重“村民意愿”為原則，通過(guò)研究存在問(wèn)題，制定與上層次規(guī)劃動(dòng)態(tài)銜接的思路，提出多方案比較的方式，使最終的改造方案兼顧了城市公共利益和開(kāi)發(fā)主體利益，籍此期望為廣州城中村改造工作提供有益的經(jīng)驗(yàn)和樹(shù)立實(shí)踐的標(biāo)桿。

圖7 琶洲村改造規(guī)劃鳥(niǎo)瞰圖