蔡繼明：讓農(nóng)村集體用地進入市場流轉(zhuǎn)

在今年的全國“兩會”上，在委員崗位上已經(jīng)15年、曾因建議“拆分黃金周”而名聲大噪的清華大學(xué)教授蔡繼明，一口氣提出了與土地有關(guān)的6個提案，被業(yè)內(nèi)稱為“土地委員”。就房地產(chǎn)行業(yè)話題，本刊記者采訪了蔡繼明。

調(diào)控基調(diào)不變

《中國建設(shè)信息》：有專家預(yù)測，全國“兩會”后房地產(chǎn)調(diào)控將微調(diào)，你認為房地產(chǎn)調(diào)控政策下一步會如何走？

蔡繼明：調(diào)控不會放松?！皣栏駡?zhí)行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進一步鞏固調(diào)控成果，促進房價合理回歸。”溫家寶總理3月5日所作的政府工作報告中，用短短40個字展示了政府加強房地產(chǎn)調(diào)控的決心。

去年全國個別省市地方政府對房地產(chǎn)微調(diào)，僅僅是為了剛性需求，無可非議。政府從嚴的目的是怕地方政府打著“保剛需”的旗號放寬第二套、第三套住房，打亂國務(wù)院調(diào)控的目地?，F(xiàn)在國內(nèi)房地產(chǎn)的調(diào)控僅達到了初期制定的目標(biāo)——扼制大中城市房價猛漲的勢頭。

房地產(chǎn)調(diào)控就是擠泡沫，可以允許房地產(chǎn)行業(yè)有一定的泡沫，但泡沫過多，就是虛擬經(jīng)濟，脫離了實體經(jīng)濟，會產(chǎn)生很大風(fēng)險?，F(xiàn)在就是要擠掉過多泡沫，讓房價回歸到合理的水平，使房地產(chǎn)作為實體經(jīng)濟能夠健康發(fā)展。

國際通行的房價收入比是衡量房地產(chǎn)泡沫的主要指標(biāo)。按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)達國家的房價收入比一般在1.8～5.5倍之間，發(fā)展中國家合理的房價收入比在3～6倍之間，中國目前全國房價收入比已超過15倍，上海、北京、廣州、長沙等地的房價收入比則超過50倍以上，泡沫現(xiàn)象嚴重?，F(xiàn)在調(diào)控就是調(diào)到2008年的水平，下調(diào)30%～50%。

《中國建設(shè)信息》：中央政府第一次提出GDP增速降至7.5%，這是以前從來沒有過的，以前最低都是8%。提7.5%是給大家一個增速逐漸放緩的預(yù)期來調(diào)結(jié)構(gòu)。這個7.5%對于房地產(chǎn)行業(yè)會有什么樣的預(yù)期影響？

蔡繼明：國家第一次提出增速降至7.5%對于房地產(chǎn)行業(yè)有一定的因果關(guān)系。以前每年GDP增速9%以上，就是房地產(chǎn)泡沫起了一些作用，現(xiàn)在是為了抑制房地產(chǎn)泡沫。此外，是為地方政府轉(zhuǎn)變留有余地，轉(zhuǎn)變的目的是提高就業(yè)，也就是為了追求更多民生，增加工作崗位和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。通過增加民眾的收入、打開民間投資的門檻來實現(xiàn)經(jīng)濟的穩(wěn)健發(fā)展轉(zhuǎn)型。

合理房價與居民收入相適應(yīng)

《中國建設(shè)信息》：政府和相關(guān)部門都談到今年要促使房價合理回歸，你作為專家，怎樣理解“合理”的空間是多少？

蔡繼明：國務(wù)院總理溫家寶3月14日在與采訪十一屆全國人大五次會議的中外記者見面時對這個問題做了很好的回答：合理的房價，應(yīng)該是使房價與居民的收入相適應(yīng)，房價與投入和合理的利潤相匹配。現(xiàn)在房價還遠遠沒有回到合理價位。因此，調(diào)控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會造成房地產(chǎn)市場的混亂，不利于房地產(chǎn)長期健康和穩(wěn)定發(fā)展。

《中國建設(shè)信息》：有地產(chǎn)商預(yù)測今年樓價會再降15%，你預(yù)測會是怎樣？

蔡繼明：我希望房價大幅下降。雖然目前房價上升的勢頭已得到遏制，但距離合理回歸還有相當(dāng)?shù)木嚯x。我覺得房價還應(yīng)該再下調(diào)50%才算達到合理的價位。

《中國建設(shè)信息》：如何評價房產(chǎn)稅的調(diào)控作用？你預(yù)測房產(chǎn)稅從滬渝試點到全面鋪開需多長時間？您談?wù)剬τ诜慨a(chǎn)稅的實施在中國房地產(chǎn)市場里面處于什么樣的角色？

蔡繼明：我一直建議盡快在全國范圍推進房產(chǎn)稅，擁有房產(chǎn)越多稅收越高。國內(nèi)的富豪排行榜中，前10名可能有一半以上是房地產(chǎn)商，這足以說明投資房地產(chǎn)是個暴利行業(yè)。面對這樣的誘惑，很多人不愿意搞實體經(jīng)濟了，尤其是很多央企也去投資房地產(chǎn)，產(chǎn)生一個又一個地王。面對這樣的局面，就應(yīng)該加大房產(chǎn)稅的調(diào)控作用。

房產(chǎn)稅從滬渝試點到全面鋪開取決滬渝試點是否成功，現(xiàn)在還不明顯。上海的試點只對新買的房子征收房產(chǎn)稅，手里已經(jīng)有十套二十套的不管，那怎么能起到抑制投機的作用呢？還有重慶，新房舊房都征收，但開征的力度也比較小，恐怕起不到作用。所以，要想全面開征房產(chǎn)稅，一方面試點本身加大探索，試點范圍要擴大，公民財產(chǎn)登記要做到透明，官員財產(chǎn)也要全面登記。你可以想象，公務(wù)員、政府官員恐怕?lián)碛袃商滓陨系姆孔硬辉谏贁?shù)。如果這些房產(chǎn)不公示，不被征稅，那么對老百姓來說就是新的不公平。

《中國建設(shè)信息》：今年全國保障房建設(shè)目標(biāo)是700萬套，相比去年減少了300萬套，意味著什么？你認為是否能夠最終落實？

蔡繼明：去年的保障房建設(shè)沒有完成，1000萬套保障房分三年完成，今年壓力會更大。這里面涉及土地、建設(shè)資金、房屋維護等，這些都給政府造成了很大壓力。

我主張把小產(chǎn)權(quán)房、集體用地進入市場減輕政府負擔(dān)。小產(chǎn)權(quán)房存在的合理性就在于，它以比較低的價格讓城市中低收入階層實現(xiàn)了居者有其屋的夢想，而對于農(nóng)村居民來說，增加了他們的財產(chǎn)收入。應(yīng)該有條件地推動小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”，即對于建立在農(nóng)村集體建設(shè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房，要承認其合法性；對于非法占用農(nóng)地建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，小規(guī)模的要拆除，大規(guī)模的要在補辦手續(xù)并繳納罰金后予以合法化。

房地產(chǎn)政策需要“頂層設(shè)計”

《中國建設(shè)信息》：今年的全國“兩會”上，你提交了“要讓農(nóng)村集體用地直接入市”提案，你認為在實施層面面臨的最大難題是什么？

蔡繼明：我一直建議修訂《土地管理法（草案）》。

我國正處在工業(yè)化和城市化進程中，土地成為稀缺資源。按照我國現(xiàn)行法律，村民對集體土地既不能出賣，也不能轉(zhuǎn)讓，他們?nèi)狈r(nóng)地轉(zhuǎn)用的自主支配權(quán)和在征地過程中的議價權(quán)，從而排除了農(nóng)民分享工業(yè)化和城市化紅利的可能性。 因 此，我建議修訂《土地管理法(草案 )》，讓農(nóng)村集體用地可以進入市場流轉(zhuǎn)。

這也是全國政協(xié)經(jīng)濟委員會的一個建議。就是希望建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，在符合法律和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃的條件下，允許農(nóng)村集體建設(shè)用地進入市場，和國有建設(shè)用地“同地、同權(quán)、同價”。這就意味著，我們今后的城市建設(shè)和工業(yè)化進程如果要占用農(nóng)村土地，就應(yīng)該允許農(nóng)民集體所有的土地進入市場，不能一律采取政府征收的辦法。此外，涉及到農(nóng)村集體宅基地的使用權(quán)上，應(yīng)當(dāng)允許其自由轉(zhuǎn)讓、抵押和出租，這并不影響集體土地產(chǎn)權(quán)的屬性。

目前看來，實施層面上的障礙主要來自于地方政府。

《中國建設(shè)信息》：中國整體性的房地產(chǎn)政策“頂層設(shè)計”不僅重要，而且非常緊迫。這既是中國房地產(chǎn)政策走向成熟完善的標(biāo)志，也是未來房地產(chǎn)業(yè)的制度保障。對于“頂層設(shè)計”，您有什么樣的看法？

蔡繼明：我以前做了一個關(guān)于房地產(chǎn)政策“頂層設(shè)計”的方案。把城市新增用地一分為三：第一部分，15%用于廉租房建設(shè)；第二部分，15%用于建高檔商品房，政府不限制；第三部分，70%土地一分為二，50%自住房，明確規(guī)定10年內(nèi)不出售。20%用于改善房，五年內(nèi)不出售轉(zhuǎn)讓。容積率大幅提高，不需過多奢侈。