完善我國基本住房保障制度

完善我國基本住房保障制度，加快保障性住房建設(shè)，是關(guān)系到千家萬戶的重大民生問題?！笆晃濉逼陂g，我國住房保障工作取得了很大成績，初步形成了以廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等為主要形式的住房保障制度體系?！笆濉币?guī)劃綱要進(jìn)一步提出了未來5年，全國計(jì)劃新建保障性住房3600萬套，“十二五”末城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋面要達(dá)到20%左右的目標(biāo)。

當(dāng)前，制約我國基本住房保障制度進(jìn)一步完善的問題主要有：

1、保障性住房特別是公共租賃住房的建設(shè)資金缺口大，市場化融資困難。目前我國保障性住房建設(shè)融資嚴(yán)重依賴間接融資，缺乏直接融資手段。盡管中央出臺了一系列政策，包括允許地方融資平臺通過發(fā)債優(yōu)先用于保障房建設(shè)，但由于保障房貸款收益與風(fēng)險(xiǎn)不匹配，金融機(jī)構(gòu)有限的信貸資源還是會優(yōu)先配置到收益相對高的項(xiàng)目上，債券發(fā)行處于“兩難”境地，同時(shí)地方政府融資平臺的潛在風(fēng)險(xiǎn)和擔(dān)保能力不足也制約了發(fā)債支持保障房建設(shè)的可持續(xù)性。特別是公共租賃住房，由于只租不售，需要政府和運(yùn)營管理單位長期持有，融資難問題尤為突出。當(dāng)前許多地方公共租賃房的定價(jià)租金難以滿足支付融資的財(cái)務(wù)成本，以北京市為例，經(jīng)初步測算，2011年公共租賃房的平均建設(shè)成本為7000元/平方米，平均每套50平方米，每套成本35萬元，公共租賃房月租金定價(jià)比同區(qū)位同類型普通商品房月租金低30%左右，收回全部投資成本需要35年左右，融資困難。

2、我國政策性住房金融體系尚不完善。世界各國普遍在商業(yè)性住房金融外，實(shí)行公共住房政策和與之相配套的政策性住房金融，而我國尚未建立系統(tǒng)的政策性住房金融體系，現(xiàn)有的住房公積金的政策功能也沒有充分發(fā)揮，公積金沉淀十分嚴(yán)重。2008年末全國住房公積金繳存余額就已突破萬億，沉淀資金3193.02億元，占繳存余額的26.35%。因此，需要通過完善政策性住房金融體系提高公積金的利用率。

3、受征地拆遷難及占補(bǔ)平衡指標(biāo)等因素影響，保障性住房供地難度大、成本高。一是受新的房屋征收條例政策影響，征地拆遷難度較大，征地拆遷成本提高，制約了保障性住房用地任務(wù)的完成。二是雖然有些保障房項(xiàng)目的用地不是通過招拍掛、繳納土地出讓金取得，但建設(shè)開發(fā)單位在取得該土地時(shí)也要繳納較高的土地前期補(bǔ)償款，以彌補(bǔ)土地前期征用拆遷成本。土地成本的居高不下直接抬高了保障性住房的建設(shè)成本，成為制約資金平衡和回收的最關(guān)鍵因素。

建議

1、堅(jiān)定不移實(shí)施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，盡快完善多渠道住房供應(yīng)體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)可控。繼續(xù)實(shí)行差別化的房地產(chǎn)金融稅收政策，通過金融創(chuàng)新或者結(jié)構(gòu)性減稅等手段提高包括中低收入家庭在內(nèi)的住房剛性需求群體的住房支付能力。

2、進(jìn)一步明確住房保障的目標(biāo)和原則，明確政府的基本職責(zé)。我國住房保障工作要做到?；尽V覆蓋、多渠道、可持續(xù)。當(dāng)前，部分中等收入家庭既享受不了保障性住房，又沒有經(jīng)濟(jì)能力承受市場化的商品房價(jià)格和租金的“夾心層”問題十分突出，需要政府進(jìn)一步規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的覆蓋范圍，完善準(zhǔn)入和和退出機(jī)制，并嚴(yán)格加強(qiáng)監(jiān)管。

3、提高金融業(yè)對保障性住房建設(shè)的支持力度。一是對保障房項(xiàng)目的直接融資和間接融資規(guī)模，單獨(dú)設(shè)立統(tǒng)計(jì)科目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，不與商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、商品住宅開發(fā)項(xiàng)目混同，并根據(jù)保障房項(xiàng)目的建設(shè)經(jīng)營特點(diǎn)，配置專項(xiàng)融資規(guī)模，進(jìn)行專項(xiàng)管理，實(shí)施“定向?qū)捤伞闭?，分類制定監(jiān)管考核指標(biāo)。二是制定保障房項(xiàng)目貸款利率的優(yōu)惠政策，同時(shí)對于銀行提取此類貸款撥備給予一定的優(yōu)惠政策，調(diào)動商業(yè)銀行的積極性。三是放寬對保障性住房類貸款的期限，在風(fēng)險(xiǎn)可控的基礎(chǔ)上，根據(jù)公租房（含廉租房）經(jīng)營周期，由借貸雙方協(xié)商確定，貸款期限可適當(dāng)延長，允許此類貸款在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)可以只還利息不還本金，待項(xiàng)目進(jìn)入運(yùn)營期再制定逐年償還本金計(jì)劃。四是批準(zhǔn)擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房試點(diǎn)貸款項(xiàng)目，并將公共租賃住房納入試點(diǎn)范圍，在確保保障房項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位自有資本金已按國家相關(guān)最低資本金比例投入到項(xiàng)目中的情況下，允許信貸資金用于繳納剩余的土地前期補(bǔ)償款。五是允許在政府作為投資主體的公租房建設(shè)中發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金，吸引公眾參與，為公租房建設(shè)獲得長期、穩(wěn)定、低成本的運(yùn)營資金。

4、加快建立符合我國國情的長期穩(wěn)定的政策性住房金融政策體系。從部分城市開始試點(diǎn)，逐步探索建立符合我國國情的政策性住房金融制度體系。在現(xiàn)階段，可重點(diǎn)對公積金制度進(jìn)行改革，一是完善住房公積金的存貸利率政策，周期適當(dāng)延長，規(guī)定公積金貸款的首付比例、存貸利率、貸款周期保持長期不變。這樣既可提高保障性住房消費(fèi)群體的支付能力，同時(shí)也使他們少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動和貨幣政策調(diào)整的沖擊。二是擴(kuò)大公積金的提取和使用范圍，允許廉租房、公共租賃房家庭用公積金交納租金，減少公積金積淀。三是強(qiáng)化對公積金的強(qiáng)制征集和資金收益的管理。

5、加快完善適合我國國情的保障性住房土地供應(yīng)機(jī)制。研究建立保障性住房建設(shè)用地定向儲備制度，為信貸資金和社會融資進(jìn)入保障性住房建設(shè)提供制度保障。