試論中小房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)保貸款——分析中小房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)保貸款的可行性和實(shí)施建議

許超 彭雪

(吉林建筑工程學(xué)院管理學(xué)院，長春130118)

0 引言

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)大約有8萬多家，其中資質(zhì)較高的企業(yè)所占的比重不大，大部分都是中小房地產(chǎn)企業(yè)［1］.由于中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大、財(cái)務(wù)制度不健全、信用觀念淡薄等企業(yè)內(nèi)部原因和信貸政策等外部原因，導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難的問題比較突出.近年來，國家又對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)加大調(diào)控力度，根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)和研究顯示，2010年全年中我國出臺(tái)的涉及房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策達(dá)到20余項(xiàng)，而隨著中央“新國八條”的出臺(tái)和各地房價(jià)的調(diào)控目標(biāo)的先后提出，各大銀行紛紛收緊了房地產(chǎn)信貸.2012年3月14日，國務(wù)院總理溫家寶在北京人民大會(huì)堂回答記者提問時(shí)說:“一些地方房價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位.我們調(diào)控的決心堅(jiān)定而不動(dòng)搖”.可見國家的調(diào)控是長期的、必然的.因此，貸款難、擔(dān)保難將成為困擾中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸.

本文對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)保貸款方式進(jìn)行分析，積極探索企業(yè)同業(yè)聯(lián)保、互保融資的貸款擔(dān)保形式，試圖走出一條“政府推動(dòng)，銀企對(duì)接，自愿聯(lián)保，合作共贏”的貸款擔(dān)保新路［2］.

1 聯(lián)保貸款的起源

聯(lián)保貸款是由孟加拉國鄉(xiāng)村銀行在20世紀(jì)70年代發(fā)明的，是針對(duì)消除孟加拉國農(nóng)村貧困而提出的一種信貸資金支持模式.這一模式通過五至十家農(nóng)戶為一組的相互聯(lián)保的方式發(fā)放小筆貸款.小組成員互助互促，一個(gè)組員不還款，整個(gè)小組都失去再貸款的資格.聯(lián)戶聯(lián)保貸款模式的發(fā)起人尤努斯因此而獲得2006年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng).

在中國，也已經(jīng)開展這種形式的信貸業(yè)務(wù)，如:吉林省農(nóng)安縣三戶農(nóng)民，通過聯(lián)保手段，成功在農(nóng)村信用社獲得3萬元貸款;江蘇華科汽車部件有限公司通過企業(yè)聯(lián)保的方式，拿到了150萬元的貸款，保證了企業(yè)3個(gè)新項(xiàng)目及時(shí)上馬，年銷售額增長700多萬元.上述案例，銀行的信貸對(duì)象多是農(nóng)戶和中小型制造企業(yè).但在房地產(chǎn)行業(yè)這種信貸形式還是新的嘗試，本文試圖對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)保貸款的可行性進(jìn)行分析.希望能給中小房地產(chǎn)企業(yè)融資尋找到一條新路.

2 中小房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)保貸款

中小房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)保貸款是指三家以上企業(yè)本著自愿、相互協(xié)助、相互監(jiān)督、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的原則組成聯(lián)合體，以單個(gè)企業(yè)為借款人聯(lián)合向銀行申請(qǐng)貸款，銀行在收取貸款總額一定比例的保證金、聯(lián)合體成員間提供相互擔(dān)保的基礎(chǔ)上發(fā)放貸款的業(yè)務(wù).

信用聯(lián)保體形成時(shí)，其成員應(yīng)共同簽署聯(lián)保協(xié)議和承諾書.聯(lián)保貸款成員借款的總授信額度一般不超過資產(chǎn)的60 %，單個(gè)成員貸款的授信額度原則上也不超過其資產(chǎn)的60%.聯(lián)保貸款期限應(yīng)根據(jù)借款種類、用途和借款成員生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)周期確定，流動(dòng)資金短期貸款一般不超過半年，最長不得超過一年.如超過貸款期限需要企業(yè)到銀行填寫延期申請(qǐng)表，并以天為利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)息，延期期限不能超過聯(lián)保合同期限.中小企業(yè)聯(lián)保貸款無須財(cái)產(chǎn)抵押，但要繳納一定比例的保證金，利率按貸款對(duì)象、貸款用途和信用等級(jí)在基準(zhǔn)貸款利率的基礎(chǔ)上加點(diǎn)浮動(dòng)，即:企業(yè)貸款在執(zhí)行基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上，按企業(yè)“信用等級(jí)”的高低將貸款利率分別上浮70 %，80 %，90 %和110 %，在得到國家政策的扶植的前提下，可以在稅收和利率上給予一定的優(yōu)惠［3］.

3 中小房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)保貸款的可行性

3.1 確保項(xiàng)目的正常開發(fā)

中小房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)保貸款，可以保證在企業(yè)資金暫時(shí)供應(yīng)不足的情況下正常進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā).在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的過程中出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不暢不能繼續(xù)開發(fā)某項(xiàng)目時(shí)，可組成企業(yè)聯(lián)保體進(jìn)行貸款，保證項(xiàng)目按時(shí)完成.如果在開發(fā)過程中，開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營不善或其他原因?qū)е缕髽I(yè)不能繼續(xù)經(jīng)營時(shí)，可由聯(lián)合體的其他成員代替該公司繼續(xù)開發(fā)該項(xiàng)目，或者幫助原房地產(chǎn)企業(yè)共同開發(fā)該項(xiàng)目.避免由于資金不足而出現(xiàn)的劣質(zhì)工程、豆腐渣工程和爛尾樓工程等現(xiàn)象.

3.2 企業(yè)聯(lián)保貸款制度的設(shè)計(jì)嚴(yán)密

企業(yè)聯(lián)保貸款的制度設(shè)計(jì)是比較嚴(yán)密的.要求結(jié)成聯(lián)保體的企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力必須相當(dāng)，并有專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行評(píng)估，放貸以后，工作人員定期了解企業(yè)運(yùn)行情況，以保證貸款安全.由于聯(lián)合體擔(dān)保的成員之間基本處于同等資質(zhì)級(jí)別，地理位置較近，互為擔(dān)保人，可以消除信息不對(duì)稱的影響.成員之間還可以互相學(xué)習(xí)管理經(jīng)驗(yàn)，互相監(jiān)督，互相進(jìn)步.同時(shí)，當(dāng)一個(gè)企業(yè)貸款逾期不能償還時(shí)，聯(lián)保體其他企業(yè)為了自己和整體的利益將會(huì)監(jiān)督其還款行為.

3.3 企業(yè)聯(lián)保貸款中的橫向監(jiān)督機(jī)制可保證貸款的還款率

橫向監(jiān)督是指企業(yè)聯(lián)保貸款成員為了避免和降低連帶責(zé)任主動(dòng)去監(jiān)督其他成員，降低了聯(lián)保成員在選擇項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)［4］.聯(lián)保成員之間互相監(jiān)督，銀行可節(jié)省大部分監(jiān)督精力.由于連帶責(zé)任，聯(lián)保貸款企業(yè)肯定會(huì)更傾向于選擇低風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)項(xiàng)目，這對(duì)銀行也是十分有利的.因?yàn)檫@樣既能保證還款率，同時(shí)又保障了其他成員的利益.

3.4 企業(yè)聯(lián)保貸款及時(shí)保證資金需求

由于申請(qǐng)和審批貸款手續(xù)時(shí)間過長，往往會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)錯(cuò)過商機(jī);而中小房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)保貸款的手續(xù)簡單，成本低，放款速度快，較好地解決了企業(yè)的資金需求.中小房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)保貸款以多家企業(yè)為一家企業(yè)擔(dān)保，通過企業(yè)間分保，擔(dān)保人對(duì)擔(dān)保額度承擔(dān)部分責(zé)任，即使個(gè)別企業(yè)出現(xiàn)問題，也不至于引發(fā)擔(dān)保人致命風(fēng)險(xiǎn)，可有效降低擔(dān)保人風(fēng)險(xiǎn).

3.5 聯(lián)保成員組成聯(lián)合體以聯(lián)合體的身份進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)

對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)一般都是成立的時(shí)間不長，做的項(xiàng)目不多，大多在開發(fā)中存在資金和經(jīng)驗(yàn)方面的問題.中小房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用自身的優(yōu)勢(shì)，通過聯(lián)合開發(fā)，充分降低自身的風(fēng)險(xiǎn)，彌補(bǔ)自身不足，以謀求發(fā)展的壯大;同時(shí)，充分利用聯(lián)合體成員的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)各方共贏.由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期長和投資量大容易使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)，聯(lián)合開發(fā)是以企業(yè)為對(duì)象建立的一個(gè)組合，從而起到在時(shí)間和空間上分散風(fēng)險(xiǎn)的作用;企業(yè)聯(lián)合后，企業(yè)擴(kuò)大了規(guī)模，提高了市場(chǎng)的控制力和競(jìng)爭能力，從而提高了企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力.

3.6 降低銀行的交易成本和風(fēng)險(xiǎn)

聯(lián)保企業(yè)在連帶責(zé)任下可以激勵(lì)貸款企業(yè)的還款意愿.聯(lián)保貸款的橫向監(jiān)督機(jī)制可促使中小房地產(chǎn)企業(yè)選擇風(fēng)險(xiǎn)低的項(xiàng)目，降低了違約可能，減少貸款中的道德風(fēng)險(xiǎn)問題，降低銀行貸款的交易成本.同時(shí)，聯(lián)保企業(yè)作為一個(gè)整體向銀行提交擔(dān)保金，聯(lián)保企業(yè)的其他成員共同為聯(lián)保企業(yè)中的一個(gè)企業(yè)提供擔(dān)保;在雙重?fù)?dān)保的情況下，銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)更小.

4 中小房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)保貸款實(shí)施建議

4.1 加強(qiáng)與中小金融機(jī)構(gòu)的合作

中小房地產(chǎn)企業(yè)與中小金融機(jī)構(gòu)的合作對(duì)雙方的發(fā)展都是十分有利的.

大型房地產(chǎn)企業(yè)所需資金數(shù)額大，資金回收率高，還款率高，得到大銀行的信賴;中小金融機(jī)構(gòu)沒有雄厚的資金，自然不能與大銀行進(jìn)行競(jìng)爭.所以，跟中小房地產(chǎn)企業(yè)合作既避免了和大銀行的競(jìng)爭，又可以得到發(fā)展.同時(shí)，中小房地產(chǎn)企業(yè)組成企業(yè)聯(lián)保從銀行獲得貸款，既解決了擔(dān)保人的問題，又能向聯(lián)保企業(yè)學(xué)習(xí)管理經(jīng)驗(yàn).

政府應(yīng)重視中小金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展，健全監(jiān)督機(jī)制，完善法律法規(guī)，幫助中小金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營機(jī)制的轉(zhuǎn)換，更好地為中小房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)中小金融機(jī)構(gòu)和中小房地產(chǎn)企業(yè)共同發(fā)展.

4.2 完善法律依據(jù)

目前，對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)保貸款還沒有相關(guān)的法律法規(guī)，要想企業(yè)聯(lián)保貸款健康發(fā)展，就應(yīng)該將規(guī)范聯(lián)保貸款的法律條文提升到行政法規(guī)層次.在《擔(dān)保法》中可加進(jìn)中小房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)保貸款的有關(guān)內(nèi)容，并在此基礎(chǔ)上制定關(guān)于中小房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)保貸款制度的行政法規(guī)和地方性法規(guī).中國人民銀行發(fā)布的《農(nóng)村信用合作社農(nóng)戶聯(lián)保貸款管理指導(dǎo)意見》和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《農(nóng)村信用合作社農(nóng)戶聯(lián)保貸款指引》，為農(nóng)戶聯(lián)保提供了具體的法律依據(jù)，建議政府部門參照以上規(guī)章，為中小房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)保貸款制定相應(yīng)的管理辦法，從而建立健全中小房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)保貸款的法律制度，為中小房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)保制度的進(jìn)一步完善提供更充足的法律依據(jù).

4.3 建立風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制

提高企業(yè)聯(lián)保貸款的普及程度，就必須盡快落實(shí)政策扶植機(jī)制.由政府帶頭試點(diǎn)并建立風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，對(duì)因自然災(zāi)害等不可抗力因素造成的企業(yè)的損失進(jìn)行補(bǔ)償;并建立企業(yè)聯(lián)保貸款保險(xiǎn)制度，切實(shí)增強(qiáng)中小房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，解決銀行擔(dān)心企業(yè)聯(lián)保貸款風(fēng)險(xiǎn)的后顧之憂［5］.

4.4 規(guī)范貸款操作程序

要嚴(yán)格把關(guān)參與聯(lián)保企業(yè)的資信審查，重點(diǎn)對(duì)其經(jīng)營管理能力、誠實(shí)守信觀念和有無不良行為等方面進(jìn)行深入調(diào)查了解.在發(fā)放聯(lián)保貸款時(shí)，要視其經(jīng)營活動(dòng)的情況來考慮貸款數(shù)額，對(duì)經(jīng)常開發(fā)不到項(xiàng)目的中小房地產(chǎn)企業(yè)適當(dāng)控制貸款數(shù)額.同時(shí)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，制訂企業(yè)聯(lián)保貸款模式實(shí)施細(xì)則，尤其在聯(lián)保貸款的最高限額、各成員貸款的分配等方面須做出明確規(guī)定，既要保證中小房地產(chǎn)企業(yè)參與的積極性，又要切實(shí)降低金融機(jī)構(gòu)的貸款風(fēng)險(xiǎn)［6］.

5 結(jié)語

中小房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)保貸款還存在著行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大、法律依據(jù)不足、缺乏國家政策支持和對(duì)違約行為缺乏約束等缺點(diǎn).我們還應(yīng)該繼續(xù)完善審查機(jī)制，避免企業(yè)為獲得貸款而互為造假、互為父子關(guān)系等.只有解決這些問題，中小房地產(chǎn)企業(yè)才能有效解決長期困擾中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的融資難題，而且也為中小金融機(jī)構(gòu)尋找到了新的貸款投放點(diǎn)和利潤增長點(diǎn)，取得了企業(yè)增收、中小金融機(jī)構(gòu)增效、地方政府滿意的“多贏”局面［3］.

［1］杜廣如，趙君彥，趙蘭霞.中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的研究［J］.財(cái)政與金融.2010(2):80.

［2］溫躍.http://bank.jrj.com.cn/2007/04/000002115646.shtml［EB/OL］.企業(yè)同業(yè)聯(lián)保貸款模式的探索，2007.

［3］吳紅軍.http://www.cs.com.cn/yh/04/200801/t20080103_1339208.htm［EB/OL］.聯(lián)保貸款:架融資之橋走多贏之路，2008.

［4］賴宇青.團(tuán)體貸款中橫向監(jiān)督問題——從克服“搭便車”視角研究［D］.杭州:浙江大學(xué)，2008.

［5］莊慶.關(guān)于建立中小企業(yè)貸款保險(xiǎn)制度的思考［J］.金融縱橫，2003(11):51.

［6］朱新法.http://xh.xhby.net/mp2/html/2010-08/09/content_264153.htm［EB/OL］.企業(yè)聯(lián)保貸款:如何在“四兩撥千斤”中防范風(fēng)險(xiǎn)，2010.