城市建筑綜合體在項(xiàng)目建設(shè)前期規(guī)劃研究

(中國(guó)煤炭科工集團(tuán)武漢設(shè)計(jì)研究院，湖北武漢 430064)

1 概述

城市建筑綜合體是建筑復(fù)合體，各種功能需求的群體聚集在其中生活、工作和娛樂(lè)，所以城市建筑綜合體應(yīng)該被看作是一個(gè)由藝術(shù)的建筑和生命的人群形成有機(jī)的動(dòng)態(tài)變化的、相互影響的有機(jī)體，而不是僅僅看作是一個(gè)建筑。由于城市建筑綜合體是一個(gè)城市的重要區(qū)域，受到文化、地理、消費(fèi)模式理念等影響，故每個(gè)城市建筑綜合體除了其本身固有的特性外，還有其與當(dāng)?shù)叵噙m應(yīng)的特色，作為一個(gè)系統(tǒng)，存在著不可復(fù)制性，每個(gè)系統(tǒng)獨(dú)有其唯一性，這就要全面系統(tǒng)的考慮，系統(tǒng)思維要求開(kāi)發(fā)商關(guān)注個(gè)體要素如何構(gòu)成相互關(guān)聯(lián)的系統(tǒng)。城市建筑綜合體作為一個(gè)項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)建設(shè)要遵循項(xiàng)目的建設(shè)程序。我國(guó)項(xiàng)目建設(shè)程序依次分為決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)實(shí)施、竣工驗(yàn)收和后評(píng)價(jià)5個(gè)階段，本論文主要研究在決策階段和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段城市建筑綜合體的開(kāi)發(fā)思路。

2 城市建筑綜合體在決策階段的開(kāi)發(fā)思路

2.1 城市建筑綜合體的選址標(biāo)準(zhǔn)

城市建筑綜合體的選址是非常重要的，如果一味追求大而全的選址，會(huì)導(dǎo)致選址不當(dāng)，這將給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)沉重的代價(jià)，通常選址應(yīng)注重項(xiàng)目的地理位置為城市核心區(qū)，人流較密集，并有一定的消費(fèi)基礎(chǔ)，同時(shí)要具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。城市建筑綜合體與城市經(jīng)濟(jì)有密切聯(lián)系，所有這些都需要與城市其他地區(qū)之間有交通快捷方便的交通網(wǎng)絡(luò)作紐帶，確保在綜合體內(nèi)的辦公人員出行的便利性。同時(shí)要注重項(xiàng)目的選址必須擁有齊備的生活系統(tǒng)，要具備一定規(guī)模的大型購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店和國(guó)際化寫(xiě)字樓，以滿(mǎn)足城市精英階層的生活、消費(fèi)、休閑、娛樂(lè)、社交等各種形式的高品質(zhì)生活的需要。

2.2 開(kāi)發(fā)功能要求

城市建筑綜合體的功能要求是全面的或者是基本齊全的。然而不同的地方配套設(shè)施是不同的，如果全靠自身建立功能完備的綜合體，這會(huì)對(duì)其經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生很大的影響。因此城市建筑綜合體一定要充分利用周邊的設(shè)施，從而選擇綜合體基本應(yīng)當(dāng)具備的功能，然后進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，以確定追求最大的經(jīng)濟(jì)效益。

2.3 開(kāi)發(fā)模式的組合創(chuàng)新

不同的城市有不同的地理環(huán)境和文化背景，開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況選擇最適宜的開(kāi)發(fā)模式。由于城市建筑綜合體在整個(gè)開(kāi)發(fā)周期中會(huì)涉及很多的工作，因此城市建筑綜合體開(kāi)發(fā)要求采用“合作鏈”開(kāi)發(fā)模式。在這種模式下，開(kāi)發(fā)商可以對(duì)這些工作進(jìn)行一系列的分工，這樣就有利于各項(xiàng)工作之間的順利開(kāi)展。但是這種開(kāi)發(fā)模式對(duì)開(kāi)發(fā)商的自有資金、融資途徑以及開(kāi)發(fā)商與項(xiàng)目各參與方的良好關(guān)系、各種形式項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，甚至包括項(xiàng)目理念都是一個(gè)極大的挑戰(zhàn)。在城市建筑綜合體的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要不斷地進(jìn)行開(kāi)發(fā)模式的創(chuàng)新，運(yùn)營(yíng)模式的突破，綜合運(yùn)用各種方法實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

3 城市建筑綜合體在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的開(kāi)發(fā)思路

城市建筑綜合體開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵階段在于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，而在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段需要涉及大量復(fù)雜的設(shè)計(jì)工作。這些設(shè)計(jì)工作不僅包括建筑設(shè)計(jì)，還包括城市規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)。而其中的功能空間設(shè)計(jì)、公共交通空間布局、內(nèi)部各職能的互補(bǔ)關(guān)系，以及公用基礎(chǔ)配套設(shè)施問(wèn)題等等，只是整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作獲得成功的其中一部分要素，大部分城市建筑綜合體項(xiàng)目面臨一系列城市規(guī)劃上的挑戰(zhàn)，這些挑戰(zhàn)所涉及的建筑及建設(shè)上的難度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通類(lèi)型的建筑。城市建筑綜合體在規(guī)劃設(shè)計(jì)上要考慮的要素有:

1)將各個(gè)功能子系統(tǒng)進(jìn)行合理設(shè)計(jì)和布置，并將它們合為一個(gè)整體，使之互惠互利，從而發(fā)揮每個(gè)功能子系統(tǒng)的最大潛力。同時(shí)在項(xiàng)目中融入個(gè)性化組成部分，以創(chuàng)造一個(gè)獨(dú)特、和諧的個(gè)性建筑。

2)創(chuàng)造一個(gè)高效率的基礎(chǔ)設(shè)施平臺(tái)，如公用設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、高效的機(jī)械、停車(chē)場(chǎng)、電力和結(jié)構(gòu)系統(tǒng)設(shè)施等，以滿(mǎn)足每個(gè)功能子系統(tǒng)的不同要求。同時(shí)將私人交通、公共交通、停車(chē)、貨車(chē)以及步行交通系統(tǒng)進(jìn)行有機(jī)組織，以提高基礎(chǔ)設(shè)施的利用效率。

3)創(chuàng)造具有多種活動(dòng)的公共空間，以建筑場(chǎng)所的獨(dú)特個(gè)性來(lái)吸引大量的人流。通過(guò)對(duì)不同方位功能步行系統(tǒng)的合理設(shè)計(jì)，為各功能組成部分提供高效便利的入口及聯(lián)系。

4)將每個(gè)分期開(kāi)發(fā)的子系統(tǒng)規(guī)劃為能自給自足的整體，為后期項(xiàng)目建設(shè)和整合打下基礎(chǔ)。

總之，城市建筑綜合體的設(shè)計(jì)過(guò)程，不僅僅是一個(gè)個(gè)建筑物的建造過(guò)程，而是一個(gè)場(chǎng)所營(yíng)造和城市建設(shè)的過(guò)程。它需要一個(gè)全方位的視野，這一視野來(lái)自社會(huì)各個(gè)方面，如開(kāi)發(fā)商、主要租戶(hù)、酒店運(yùn)營(yíng)商、城市設(shè)計(jì)師、政府投資者、社區(qū)組織等，并最終綜合各方面意見(jiàn)。

4 城市建筑綜合體面臨的問(wèn)題

城市建筑綜合體開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及到很多問(wèn)題。而作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，城市建筑綜合體的開(kāi)發(fā)建設(shè)要求產(chǎn)業(yè)鏈上下游相關(guān)行業(yè)要與產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平相匹配。然而我們國(guó)內(nèi)與城市建筑綜合體相關(guān)聯(lián)的服務(wù)行業(yè)才剛剛起步，這造成了國(guó)內(nèi)的城市建筑綜合體在運(yùn)作、經(jīng)營(yíng)、管理和品牌的打造上存在不足之處，并且對(duì)于地塊缺少專(zhuān)業(yè)的定位與規(guī)劃也是目前普遍存在的問(wèn)題，這些問(wèn)題制約了城市建筑綜合體的良性發(fā)展。今后應(yīng)加強(qiáng)城市建筑綜合體在規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、運(yùn)作、管理、經(jīng)營(yíng)和品牌打造等諸多方面的水平提高。

［1］趙和生.城市規(guī)劃與城市發(fā)展［M］.南京:東南大學(xué)出版社，1999.

［2］田銀生，劉韶軍.建筑設(shè)計(jì)與城市空間［M］.天津:天津大學(xué)出版社，2000.