中小房地產(chǎn)企業(yè)成本管理探討

□文/孔志強(qiáng)

（杭州恒豐置業(yè)有限公司 浙江·杭州）

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，現(xiàn)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。自上世紀(jì)九十年代末自今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷快速發(fā)展期，在這一快速發(fā)展期，我們既看到了房地產(chǎn)業(yè)的急劇膨脹，同時(shí)又看到了房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一系列政策調(diào)控洗禮。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)政策的不穩(wěn)定，將房地產(chǎn)業(yè)暴露在很大的、不確定性的風(fēng)險(xiǎn)中。在技術(shù)日新月異、競(jìng)爭(zhēng)日益加劇的當(dāng)今社會(huì)，房地產(chǎn)企業(yè)為進(jìn)一步提高其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力、降低企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，就必須加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的管理，提高企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的水平。當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到要加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)也要利用信息技術(shù)，有效提高管理執(zhí)行力。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀評(píng)述

房地產(chǎn)企業(yè)在快速發(fā)展、政策扶持的背景下，很多企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大潮，開(kāi)發(fā)中只關(guān)注市場(chǎng)營(yíng)銷，而忽視了成本管理核心競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)，存在諸多成本管理問(wèn)題。尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和內(nèi)部管理方面經(jīng)驗(yàn)積累較少，或者很多企業(yè)是從其他行業(yè)轉(zhuǎn)行從事房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)紅火的背景下，成本管理水平低下，或者已經(jīng)意識(shí)到其重要性卻尚未投入更多的精力關(guān)注與提高。

（一）內(nèi)部成本管理制度體系缺失。多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部成本管理制度體系缺失主要表現(xiàn)在公司老板或幾個(gè)高層有一些成本控制意識(shí)，很多沒(méi)有落實(shí)到公司規(guī)章制度及日常工作管理之中，或者說(shuō)有些公司存在部分制度與考核，那僅是項(xiàng)目結(jié)算時(shí)對(duì)高層管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行考核；這些已有的成本管理意識(shí)大多數(shù)還無(wú)法貫徹到中層管理人員及一般員工等執(zhí)行層面，無(wú)法形成上行下效的有效成本管理體系；或者部分公司規(guī)章制度之中有成本管理的規(guī)定，但可操作性差，無(wú)法貫徹在日常工作之中，未達(dá)到成本管理的目的。

（二）成本管理水平粗放。多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平粗放主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:一是無(wú)項(xiàng)目全成本管理意識(shí)，主要還是單一的工程成本管理思路，對(duì)于前期成本、管理成本、財(cái)務(wù)成本等還沒(méi)有成本管理意思；二是無(wú)項(xiàng)目全過(guò)程動(dòng)態(tài)成本管理意識(shí)，主要還是重要節(jié)點(diǎn)成本管理思路，如成本管理意識(shí)主要體現(xiàn)在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，抓住設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本管理即可，而對(duì)于開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本管理僅是聯(lián)系單變更控制，還未形成開(kāi)發(fā)全過(guò)程系統(tǒng)的成本管理意識(shí)；三是成本管理無(wú)科學(xué)數(shù)據(jù)支持，主要還停留在個(gè)人經(jīng)驗(yàn)判斷階段，缺少科學(xué)的成本數(shù)據(jù)對(duì)比分析，甚至根本無(wú)成本數(shù)據(jù)分析；四是資金管理水平低，資金管理計(jì)劃不詳，資金使用不確定情況較多，付款管理效率低，無(wú)形中也降低了企業(yè)資金效益。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)信息化成本管理探索

中小房地產(chǎn)企業(yè)雖然存在諸多成本管理問(wèn)題，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，中小房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷反思與探討，很多公司在公司信息化管理與成本管理方面相結(jié)合，走出了信息化成本管理新模式。

（一）統(tǒng)一思想，構(gòu)建成本管理體系。中小房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理架構(gòu)雖不盡相同，但均圍繞基本職能設(shè)置，對(duì)于全成本管理職能，尚未形成既定管理模式與職能崗位。為了達(dá)到全成本管理目標(biāo)，需要突破人員限制，進(jìn)行制度創(chuàng)新；組建全成本管理團(tuán)隊(duì)，落實(shí)崗位職責(zé)，明細(xì)責(zé)、權(quán)、利，形成公司成本管理規(guī)章制度，并將其崗位職責(zé)通過(guò)信息化實(shí)施計(jì)入公司日常工作規(guī)范流程，并實(shí)施考核管理。

我公司根據(jù)自身特點(diǎn)，成立了成本管理中心，直接對(duì)總裁負(fù)責(zé)，由總裁助理任主任，預(yù)算部經(jīng)理、財(cái)務(wù)部經(jīng)理任副主任，預(yù)算工程師、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)為組員。實(shí)施行政職能體系、成本管理體系雙軌管理機(jī)制，同時(shí)也為多項(xiàng)目發(fā)展奠定管理基礎(chǔ)。在成本管理信息化實(shí)施方面，充分考慮行政審批工作流程與成本管理的有效銜接。成本管理與考核相結(jié)合，新入職員工的系統(tǒng)培訓(xùn)、員工日常使用考核由成本管理中心主任進(jìn)行考核，與考核獎(jiǎng)掛鉤；成本控制目標(biāo)為成本管理中心的考核指標(biāo)，由公司總裁負(fù)責(zé)考核，與年終獎(jiǎng)掛鉤。

（二）實(shí)施項(xiàng)目全成本目標(biāo)管理機(jī)制。房地產(chǎn)成本構(gòu)成包含六大內(nèi)容，即土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、工程建安費(fèi)用、小區(qū)配套費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)用等內(nèi)容，即包含一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、前期、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、驗(yàn)收交付及營(yíng)銷等所有環(huán)節(jié)發(fā)生的成本費(fèi)用。

目標(biāo)管理是實(shí)現(xiàn)成本控制的途徑，目標(biāo)成本是項(xiàng)目成本的控制標(biāo)桿。目標(biāo)成本要有指導(dǎo)性和嚴(yán)謹(jǐn)性，要基于市場(chǎng)狀況和企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，結(jié)合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，以信息化數(shù)據(jù)為科學(xué)依據(jù)，經(jīng)過(guò)努力可實(shí)現(xiàn)的成本指標(biāo)。

我公司以信息技術(shù)為依托構(gòu)建了ERP成本管理系統(tǒng)，成本管理科目立足于公司管理現(xiàn)狀，分為三級(jí)，以六大類房地產(chǎn)成本構(gòu)成為根本，根據(jù)成本內(nèi)容和合同類別具體再分兩級(jí)，既要細(xì)化有利于施工過(guò)程中有效控制變更，又要考慮實(shí)際實(shí)施能力控制細(xì)化級(jí)別便于具體實(shí)施。

（三）加強(qiáng)過(guò)程動(dòng)態(tài)成本管理，實(shí)時(shí)監(jiān)控成本變化影響。成本兌現(xiàn)須經(jīng)由合同管理環(huán)節(jié)來(lái)實(shí)施，合同執(zhí)行中的變更則涉及動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控，合同付款則涉及資金計(jì)劃與實(shí)際成本核算等，因此，合同管理是成本管理的基礎(chǔ)與核心，換句話說(shuō)，以往的加強(qiáng)合同管理就是實(shí)施動(dòng)態(tài)成本管理。

動(dòng)態(tài)成本管理也分為重點(diǎn)環(huán)節(jié)和一般環(huán)節(jié)，重點(diǎn)環(huán)節(jié)為目標(biāo)成本或主要成本成型的節(jié)點(diǎn)，如設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、招投標(biāo)環(huán)節(jié)等，有效規(guī)避重大成本風(fēng)險(xiǎn)；一般環(huán)節(jié)為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及合同變更的環(huán)節(jié)，既要引導(dǎo)成本優(yōu)化，又要控制成本變更，實(shí)時(shí)監(jiān)控成本變化，有效控制合同變更成本。加強(qiáng)開(kāi)發(fā)過(guò)程成本動(dòng)態(tài)控制要綜合把握即時(shí)性與整體性原則，真正為領(lǐng)導(dǎo)決策提供科學(xué)的參考。

我公司在動(dòng)態(tài)成本管理過(guò)程中，利用成本管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行科學(xué)分析，重點(diǎn)環(huán)節(jié)實(shí)行成本管理中心主任負(fù)責(zé)制，目標(biāo)成本分方案對(duì)比分析，主要成本按招投標(biāo)綜合對(duì)比分析，以科學(xué)數(shù)據(jù)為總裁決策提供依據(jù)；一般環(huán)節(jié)實(shí)行分級(jí)負(fù)責(zé)制，成本調(diào)整須進(jìn)行綜合分析，根據(jù)實(shí)際調(diào)整金額和比例分級(jí)審批，如合同變更調(diào)整金額在20萬(wàn)元以內(nèi)的，且累計(jì)總調(diào)整金額在合同總造價(jià)3%以內(nèi)的，由成本管理中心副主任審批，并抄報(bào)主任及總裁；超出的需經(jīng)主任審批或總裁審定，開(kāi)發(fā)過(guò)程中要工作效率與效益兼顧。

（四）加強(qiáng)資金管理，提高資金計(jì)劃水平與運(yùn)營(yíng)效益。資金問(wèn)題往往是中小房地產(chǎn)企業(yè)的管理軟肋，因而，加強(qiáng)資金管理也是成本控制的重要管理目的之一。房地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本體系、成本目標(biāo)管理和動(dòng)態(tài)成本控制為建立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程資金管理提供了科學(xué)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)；合同的付款節(jié)點(diǎn)與工程進(jìn)度計(jì)劃結(jié)合，形成了項(xiàng)目現(xiàn)金流量表；項(xiàng)目建設(shè)資金的支出與資金籌措、銷售資金回籠的有機(jī)結(jié)合，形成了項(xiàng)目資金營(yíng)運(yùn)表，科學(xué)的數(shù)據(jù)為公司領(lǐng)導(dǎo)提供資金平衡及綜合運(yùn)營(yíng)的決策依據(jù)，可以有效地提高資金計(jì)劃水平和資本效益。

我公司在資金使用方面實(shí)施嚴(yán)格的計(jì)劃審批，根據(jù)成本管理系統(tǒng)制定合理的年度、季度和月度資金支出預(yù)算計(jì)劃，實(shí)施預(yù)算資金審批制度，預(yù)算內(nèi)資金實(shí)行分級(jí)負(fù)責(zé)制下的正常審批，預(yù)算外資金實(shí)行總裁負(fù)責(zé)制下的先計(jì)劃后支出的嚴(yán)格審批制度。資金融通及銷售資金回籠根據(jù)資金營(yíng)運(yùn)表編制資金收入計(jì)劃，實(shí)施目標(biāo)逐級(jí)考核制，有效地提高資本運(yùn)營(yíng)效益。

三、結(jié)束語(yǔ)

總之，通過(guò)基于信息平臺(tái)的成本管理系統(tǒng)的構(gòu)建，形成了系統(tǒng)的、合理的、科學(xué)的項(xiàng)目全成本數(shù)據(jù)庫(kù)，基于數(shù)據(jù)庫(kù)的各項(xiàng)成本指標(biāo)分析，如以目標(biāo)成本為成本控制上限，以動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本對(duì)比分析實(shí)時(shí)反映成本狀況，為開(kāi)發(fā)決策提供科學(xué)依據(jù)；通過(guò)信息化平臺(tái)將成本管理體系中的行政工作流程審批與成本數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行有機(jī)銜接，以及成本數(shù)據(jù)庫(kù)的數(shù)據(jù)作為考核指標(biāo)依據(jù)，從監(jiān)督與激勵(lì)兩個(gè)方面促使員工主動(dòng)將成本控制與自己每天的工作思維和工作行為緊密結(jié)合。中小房地產(chǎn)企業(yè)從提高自身成本管理水平做起，由粗放式盈利模式向精細(xì)化盈利模式轉(zhuǎn)變，逐步提高自身市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，以適應(yīng)日益變化的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

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