論房地產(chǎn)建安企業(yè)稅收管理*

□ 蔣菊香

(湖南稅務(wù)高等?？茖W(xué)校，湖南 長(zhǎng)沙 410116)

房地產(chǎn)稅收的征管歷來都是稅收工作的重點(diǎn)，也是難點(diǎn)。一方面，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)稅收收入逐年大幅增長(zhǎng)，已成為地方財(cái)政收入的重要來源和主要增長(zhǎng)點(diǎn)。特別是在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，地方稅收收入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成了較強(qiáng)的依存性。另一方面，由于房地產(chǎn)稅收涉及稅種多、征管難度大，有法不依、變通稅法、征管不到位等問題較為突出。為了提高征管水平，整合現(xiàn)有征管資源，對(duì)房地產(chǎn)稅收實(shí)施一體化管理十分必要。

由于建筑安裝業(yè)具有開發(fā)和生產(chǎn)項(xiàng)目的流動(dòng)性、單件性、長(zhǎng)期性、產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性及對(duì)政策的敏感性等特點(diǎn)，而且工程項(xiàng)目持續(xù)時(shí)間多在一年以上，存在收入成本費(fèi)用難以準(zhǔn)確核實(shí)等客觀因素，這就給現(xiàn)有的稅收政策和稅收管理帶來新的挑戰(zhàn)。

一 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)對(duì)稅收產(chǎn)生的影響

(一)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)主要具有以下特點(diǎn):(1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批計(jì)劃性;(2)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式多樣性;(3)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品固定性;(4)房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng);(5)房地產(chǎn)開發(fā)資金運(yùn)作密集性。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)對(duì)稅收產(chǎn)生的影響

1、房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)周期長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜。

房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)最終產(chǎn)品周期較長(zhǎng)，最少數(shù)月，多則數(shù)年，而且要等每一單體工程或一組工程甚至整個(gè)項(xiàng)目竣工辦理決算后才能計(jì)算確定其建造成本，但房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品一般按分戶分套分割銷售，而且可以預(yù)售。成本核算的真實(shí)性和準(zhǔn)確性難以逐筆核實(shí)。

經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜。一是經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的內(nèi)容復(fù)雜，囊括了征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售、售后服務(wù)等過程。二是涉及面廣、經(jīng)濟(jì)往來對(duì)象多。

2、資金密集型產(chǎn)業(yè)，前期投入資金大，企業(yè)資金壓力大，有強(qiáng)烈的遲緩稅款繳納的意愿。

3、購(gòu)房者中相當(dāng)一部分是個(gè)人，存在大量的現(xiàn)金交易。

與其他行業(yè)相比，商品房的消費(fèi)群體主要關(guān)心的是產(chǎn)權(quán)證明的辦理結(jié)果，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取隱匿經(jīng)營(yíng)收入等手段偷逃稅款開了方便之門。

4、產(chǎn)品具有固定性、永久性便于取證，有一定的補(bǔ)救措施。

每套房產(chǎn)都有一套完整的檔案資料，便于檢查人員取證，有一定的補(bǔ)救措施。

二 加強(qiáng)房地產(chǎn)建安企業(yè)稅收管理

(一)項(xiàng)目審批環(huán)節(jié)的稅收管理

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批性的特點(diǎn)，重點(diǎn)抓好項(xiàng)目審批重點(diǎn)環(huán)節(jié)的信息管稅工作。

1、立項(xiàng)審批環(huán)節(jié):該環(huán)節(jié)的主管部門是發(fā)改委。通過該環(huán)節(jié)的立項(xiàng)信息，掌握開發(fā)企業(yè)的整體立項(xiàng)數(shù)量和立項(xiàng)全部信息情況，實(shí)行源泉控管。

2、規(guī)劃審批環(huán)節(jié):該環(huán)節(jié)的主管部門是規(guī)劃局。通過該環(huán)節(jié)的規(guī)劃信息，掌握開發(fā)企業(yè)的整體規(guī)劃面積、土地面積和土地出讓金等涉稅信息。

3、施工審批環(huán)節(jié):該環(huán)節(jié)的主管部門是建委。通過該環(huán)節(jié)建委審批的施工許可、施工企業(yè)的施工合同，了解企業(yè)建安工程支出的涉稅信息。

4、銷售審批環(huán)節(jié):該環(huán)節(jié)的主管部門是房管局。通過該環(huán)節(jié)的審批信息，掌握項(xiàng)目完工信息、竣工驗(yàn)收確認(rèn)的銷售面積和銷售合同涉稅信息。

5、產(chǎn)權(quán)審批環(huán)節(jié):該環(huán)節(jié)的主管部門是房管局。通過該環(huán)節(jié)的審批信息，掌握項(xiàng)目開發(fā)后產(chǎn)權(quán)辦理信息，是稅務(wù)部門征免稅的重要依據(jù)。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)稅收管理策略的調(diào)整

1、改進(jìn)稅務(wù)檢查的方法，年度檢查與開發(fā)項(xiàng)目檢查相結(jié)合。

以房地產(chǎn)企業(yè)已完工或階段性完工的開發(fā)項(xiàng)目為檢查重點(diǎn)。從項(xiàng)目開始到結(jié)束，針對(duì)項(xiàng)目的完稅情況，全面審核項(xiàng)目的收入和成本支出的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。對(duì)開發(fā)周期較長(zhǎng)項(xiàng)目，分期作為檢查的重點(diǎn)。

2、拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法。

其一:根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的審批、備案程序，依托社會(huì)綜合治稅網(wǎng)絡(luò)，采集涉稅信息。其二:收集企業(yè)基本情況。其三:收集開發(fā)項(xiàng)目的基本信息。

3、收集企業(yè)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)納稅檢查需要收集的基礎(chǔ)資料主要有:企業(yè)基本情況表、開發(fā)手續(xù)情況登記表、項(xiàng)目部分會(huì)計(jì)科目匯總表、開發(fā)成本明細(xì)表、項(xiàng)目銷售情況一覽表等。通過以上數(shù)據(jù)的收集，可以全面掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，提高稽查分析、定性的準(zhǔn)確性;同時(shí)可以為下一次檢查提供數(shù)據(jù)參考并達(dá)到數(shù)據(jù)共享，提高檢查效率。

4、整體測(cè)算。由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)多，金額大，特別是成本方面的納稅檢查，檢查人員尋找工作的切入點(diǎn)有一定難度，因此通過整體/測(cè)算，分析企業(yè)成本構(gòu)成比例的合理性，找尋檢查突破口。

5、實(shí)地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合。在掌握項(xiàng)目開發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎(chǔ)上，深入到項(xiàng)目開發(fā)地、銷售地實(shí)地盤點(diǎn)檢查，了解項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)情況、房屋銷售情況及購(gòu)房者的入住情況。同時(shí)廣泛和有關(guān)人員接觸，通過詢問方式了解房屋銷售方式，有無工程配套設(shè)施、有無出租未售出房屋的情況，周轉(zhuǎn)房的攤銷情況等與項(xiàng)目檢查中的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，查證涉稅問題。

6、賬內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的關(guān)系單位較多，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)包括售地單位、施工企業(yè)、建材商貿(mào)、銷售代理公司、廣告公司、物業(yè)管理等諸多部門，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)日常處理票據(jù)的工作量加大，成本核算也容易混亂;因此應(yīng)考慮對(duì)與房地產(chǎn)公司往來賬賬載金額大、且業(yè)務(wù)往來頻繁的單位，進(jìn)行重點(diǎn)外調(diào)核實(shí)。

7、重視房地產(chǎn)合同憑證的檢查。從收入角度只需要到房屋管理局抽調(diào)公司某一個(gè)項(xiàng)目的所有購(gòu)房合同，以及抽調(diào)這些合同所對(duì)應(yīng)的所有的契稅，拿契稅倒除一下契稅稅率，就得出這個(gè)項(xiàng)目的交易全額，從而確定收入總額。收入確定以后，再確定成本，把公司所有的與建筑公司簽的承包合同和相關(guān)的管理費(fèi)用加在一起，就是這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本和費(fèi)用。

(三)預(yù)售收入的稅收管理

1、登陸房產(chǎn)網(wǎng)查詢合同備案情況，檢查預(yù)售收入是否納稅申報(bào)，結(jié)合開發(fā)產(chǎn)品完工情況的檢查，審查是否及時(shí)轉(zhuǎn)為銷售收入。

2、通過核對(duì)售房合同約定的收款方式，檢查企業(yè)預(yù)收房款是否全額入賬;采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，預(yù)售收入是否按規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅。

3、地稅部門核對(duì)企業(yè)開具預(yù)收房款的收據(jù)金額與申報(bào)的預(yù)售房款是否一致。

重點(diǎn)關(guān)注以下問題:其一:預(yù)售收入金額的確認(rèn)是否正確，包括企業(yè)在取得《預(yù)售許可證》前向客戶收取的訂金或誠(chéng)意金。其二:銷售收入與預(yù)售收入的劃分是否正確。開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本，計(jì)算出該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毛利額。

(四)銷售收入的稅收管理

1、項(xiàng)目的確認(rèn)。將從外部取得的有關(guān)開發(fā)項(xiàng)目分析信息，與企業(yè)的收入、成本等項(xiàng)目核對(duì)，確認(rèn)申報(bào)的開發(fā)項(xiàng)目。

2、面積的確認(rèn)。從房地產(chǎn)主管部門和相關(guān)部門收集各項(xiàng)目的建筑面積，與企業(yè)帳載面積和實(shí)地核對(duì)，以確認(rèn)銷售面積。

3、收入的確認(rèn)。驗(yàn)證審核開發(fā)項(xiàng)目已售商品房面積的真實(shí)程度，核實(shí)開發(fā)項(xiàng)目是否有隱匿或少轉(zhuǎn)收入的情況。

4、通過費(fèi)用確認(rèn)收入。根據(jù)企業(yè)“銷售費(fèi)用”科目中發(fā)生的房管局收取的房屋買賣交易服務(wù)費(fèi)等，可以估算企業(yè)應(yīng)按照其會(huì)計(jì)口徑確認(rèn)的收入，用倒算結(jié)果和企業(yè)的帳面銷售收入進(jìn)行比較，測(cè)試其銷售收入的完整性。

5、開票金額的確認(rèn)。根據(jù)發(fā)票開具情況，抽查部分用戶進(jìn)行核對(duì)，看開票金額與收取貨款金額是否一致。

6、銷售單價(jià)的確認(rèn)。核實(shí)開發(fā)項(xiàng)目的銷售單價(jià)與同期市場(chǎng)價(jià)格相比是否異常。

重點(diǎn)關(guān)注以下問題:其一:“預(yù)收賬款”不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入或不結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)計(jì)利潤(rùn)。其二:分解售房款，包括收取的小房款、停車位款和價(jià)外費(fèi)用等。其三:以物易物少記收入。其四:以假代建真開發(fā)名義開發(fā)產(chǎn)品少申報(bào)收入，少繳稅款。其五:銀行按揭貸款資金不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，滯納稅款。其六:拆遷補(bǔ)償收入不按規(guī)定確認(rèn)收入。

(五)扣除憑證的稅收管理

1、索取成本相關(guān)資料:索取企業(yè)合同臺(tái)賬及合同付款情況臺(tái)賬，檢查成本項(xiàng)目合同記載內(nèi)容是否相同。將工程決算書同企業(yè)實(shí)際列支的成本進(jìn)行核對(duì)，計(jì)算單位工程成本，以驗(yàn)證成本項(xiàng)目是否真實(shí)。

2、合法扣稅憑證的完整性檢查:主要看開發(fā)成本科目借方對(duì)應(yīng)的原始憑證是否齊全，是否有白條或者無原始憑證列支成本情況。

3、合法扣稅憑證的真實(shí)性檢查:了解發(fā)票的版次，看是否有明顯的作廢票計(jì)入開發(fā)成本情況;運(yùn)用ctais系統(tǒng)查詢發(fā)票流向，檢查發(fā)票的真實(shí)性;到地稅機(jī)關(guān)去核實(shí)建安發(fā)票的真實(shí)性。

4、注意假票檢查新動(dòng)向:目前在網(wǎng)上可以驗(yàn)證發(fā)票的真?zhèn)?，一些供貨商采取發(fā)票真實(shí)領(lǐng)用，并未開具，而以假票代替開具的方法，以躲避發(fā)票流向查詢。應(yīng)注意區(qū)分假票列支虛假開發(fā)成本和業(yè)務(wù)真實(shí)而取得虛假發(fā)票問題。

5、檢查真票虛開問題:查資金回流，檢查真票虛開。同增值稅專用發(fā)票資金回流同樣的檢查方法。資金流往往反映了業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì);看是否有大額欠款卻取得發(fā)票的情況，并作為重點(diǎn);到開票方去外調(diào)以確認(rèn)對(duì)方是否真票虛開。

(六)成本費(fèi)用的稅收管理

1、檢查是否混淆成本對(duì)象:房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中隱蔽問題就是通過混淆成本核算對(duì)象達(dá)到使確認(rèn)當(dāng)期單項(xiàng)工程開發(fā)成本失去了依據(jù)，達(dá)到調(diào)節(jié)利潤(rùn)的目的。

2、檢查是否不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本:根據(jù)總局31號(hào)文件規(guī)定銷售成本的確認(rèn)應(yīng)當(dāng)按照已售的建筑面積確認(rèn)。檢查房地產(chǎn)企業(yè)是否將未售部分的成本計(jì)入銷售成本，從而少繳稅。

3、審查成本計(jì)算是否正確:審查企業(yè)是否分清項(xiàng)目，成本計(jì)算是否正確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本。

重點(diǎn)關(guān)注以下問題:其一:按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理的房地產(chǎn)項(xiàng)目支出有無計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本。其二:拆遷補(bǔ)償費(fèi)有無超政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償和有無憑證不合法無效的稅前扣除。其三:檢查配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確。主要通過現(xiàn)場(chǎng)檢查看有無可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施有無直接列入開發(fā)成本現(xiàn)象。其四:審查銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)是否正確。開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本，不得提前或滯后;如結(jié)算了會(huì)計(jì)成本，則應(yīng)按稅收規(guī)定將其調(diào)整為計(jì)稅成本。其五:稅前扣除的銷售成本是否進(jìn)行會(huì)計(jì)和稅法差異的調(diào)整。重點(diǎn)關(guān)注計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的借款利息費(fèi)用的調(diào)整及預(yù)提費(fèi)用的納稅調(diào)整。

4、檢查總出售面積的確定是否正確:注意私改規(guī)劃提高“容積率”增加銷售面積的行為。私改規(guī)劃提高“容積率”是房地產(chǎn)企業(yè)暴利黑幕手法之一，住宅樓規(guī)定得比較死，不好見縫插“樓”，更多的開發(fā)商就將目光盯在了商住樓、公寓樓、高檔別墅等項(xiàng)目上面，以盡可能擴(kuò)大建筑面積。

總之，房地產(chǎn)建安企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜，業(yè)務(wù)流程環(huán)節(jié)多，生產(chǎn)周期長(zhǎng)，企業(yè)涉稅問題面廣手段多，稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)建安企業(yè)的稅收管理應(yīng)特別加強(qiáng)信息管稅，加強(qiáng)預(yù)售和銷售收入的管理，特別是成本費(fèi)用和憑證的稅收管理。