共有人與承租人優(yōu)先購買權(quán)相關(guān)問題探析

王 媚

(山東大學(xué) 法學(xué)院，山東 濟(jì)南 250100)

一、優(yōu)先購買權(quán)制度之概述

優(yōu)先購買權(quán)是指對(duì)于所有人所出賣的物或者轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，特定的民事主體享有的可以先于他人進(jìn)行購買的權(quán)利。［1］優(yōu)先購買權(quán)制度在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的價(jià)值功能:第一，通過減少權(quán)利沖突主體和限制第三人的介入來減少?zèng)_突，穩(wěn)定秩序;第二，有利于物盡其用。在優(yōu)先購買權(quán)制度中，最常見也是最容易產(chǎn)生糾紛的是共有人優(yōu)先購買權(quán)和承租人優(yōu)先購買權(quán)。

共有人優(yōu)先購買權(quán)是指共有人的財(cái)產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買的權(quán)利。［2］設(shè)計(jì)共有人優(yōu)先購買權(quán)的原因是通過限制共有人人數(shù)的增加來簡(jiǎn)化共有關(guān)系，并維護(hù)共有人之間的內(nèi)部穩(wěn)定。承租人優(yōu)先購買權(quán)是指作為承租人的公民、法人在租賃合同有效期內(nèi)當(dāng)出租人出賣租賃物時(shí)，依照法律的規(guī)定在同等條件下優(yōu)先于其他購買人購買租賃物的權(quán)利。［3］賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)的原因是通過盡量維持承租人對(duì)租賃物的利用狀態(tài)來達(dá)到物盡其用的目的。關(guān)于共有人優(yōu)先購買權(quán)和承租人優(yōu)先購買權(quán)沖突存在各種學(xué)說，下文將對(duì)這些學(xué)說和沖突中的一些問題予以澄清。

二、共有人優(yōu)先購買權(quán)和承租人優(yōu)先購買權(quán)關(guān)系相關(guān)問題之澄清

1.“沖突不存在說”之質(zhì)疑

有學(xué)者認(rèn)為，按份共有人和承租人優(yōu)先購買權(quán)不可能發(fā)生沖突。理由如下:共有人和承租人主張優(yōu)先購買權(quán)的法律依據(jù)分別是《中華人民共和國民法通則》第78 條第3 款和《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第118 條、《中華人民共和國合同法》第230 條以及《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11 條。從條文可知，二者的客體不同，即在共有物出租給他人時(shí)，當(dāng)按份共有人轉(zhuǎn)讓其共有份額時(shí)，只有其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)，而當(dāng)所有按份共有人欲轉(zhuǎn)讓共有物時(shí)，只有承租人有優(yōu)先購買權(quán)。由此看來，二者并不會(huì)發(fā)生沖突。［4－6］

但是，正如臺(tái)灣學(xué)者王澤鑒先生所說:“共有人優(yōu)先承購權(quán)之立法目的，旨在防止土地之細(xì)分，并兼及消除共有關(guān)系，而使盡地利?！保?］因此，應(yīng)該對(duì)承租人優(yōu)先購買權(quán)的適用情形采廣義解釋，也即在共有人轉(zhuǎn)讓其共有份額時(shí)，承租人也享有優(yōu)先購買權(quán)。另外，目前立法對(duì)共有物的處分有改采“多數(shù)決原則”的趨勢(shì)，在這種情形中，既然部分共有人有權(quán)出賣其共有份額，為了保護(hù)其他共有人的正當(dāng)利益，就應(yīng)該賦予其他共有人優(yōu)先購買權(quán)。在以上兩種情形下，共有人和承租人的優(yōu)先購買權(quán)就發(fā)生了沖突。因此，存在研究的必要。

2.“善意取得制度適用說”之質(zhì)疑

有學(xué)者提出，即使二者存在沖突，也無所謂誰的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先，因?yàn)椴徽撌枪灿腥诉€是承租人，其優(yōu)先購買權(quán)都應(yīng)讓位于善意第三人。這種觀點(diǎn)是對(duì)善意取得制度的嚴(yán)重誤解。

善意取得制度有利于維護(hù)商品交換的正常秩序，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的有序發(fā)展，有利于充分發(fā)揮物的經(jīng)濟(jì)效用，有利于及時(shí)解決民事糾紛。依此看來，其具有保護(hù)物的安全的制度功能，能夠通過保護(hù)信賴該權(quán)利外觀的民事主體，促進(jìn)秩序的穩(wěn)定。但是，善意取得會(huì)使原所有人的所有權(quán)消滅，其適用是有嚴(yán)格條件限制的，不可濫用。無論是法律還是學(xué)者觀點(diǎn)，都已經(jīng)對(duì)善意取得的適用前提達(dá)成一致意見，即轉(zhuǎn)讓人為無權(quán)處分財(cái)產(chǎn)的人。但是，無論是共有人優(yōu)先購買權(quán)還是承租人優(yōu)先購買權(quán)，都沒有善意取得適用的余地，因?yàn)闊o論是某按份共有人出賣其應(yīng)有份額還是出租人轉(zhuǎn)讓其出租物，該共有人與出租人都對(duì)其應(yīng)有份額與出租物享有處分權(quán)。在此情形中，轉(zhuǎn)讓人為所有權(quán)人，而優(yōu)先購買權(quán)制度的本質(zhì)只是對(duì)轉(zhuǎn)讓人在受讓人選擇方面作了一定的限制，這并不能掩蓋轉(zhuǎn)讓人享有處分權(quán)的事實(shí)。因此，善意取得制度在此并沒有發(fā)揮其功能的必要。

況且在承租人優(yōu)先購買權(quán)的實(shí)踐中，共有人在轉(zhuǎn)讓其共有份額或者出賣其共有份額與第三人訂立合同時(shí)，一般都會(huì)約定該合同的生效以承租人不行使優(yōu)先購買權(quán)為條件，或者約定在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的情況下，出租人保留解除合同的權(quán)利。［8］

3.“買賣不破租賃原則確保承租人優(yōu)先購買權(quán)說”之質(zhì)疑

也有學(xué)者認(rèn)為，共有人優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)優(yōu)先于承租人優(yōu)先購買權(quán)，因?yàn)楣灿腥藘?yōu)先購買權(quán)是一種物權(quán)性的優(yōu)先購買權(quán)，而承租人優(yōu)先購買權(quán)是一種債權(quán)性的優(yōu)先購買權(quán)，而且買賣不破租賃原則的確立已經(jīng)確保了承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的實(shí)現(xiàn)。［9］

第一，這種觀點(diǎn)以優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生的基礎(chǔ)關(guān)系來確定共有人優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人優(yōu)先購買權(quán)是不妥當(dāng)?shù)?。因?yàn)閷?shí)踐中的共有人優(yōu)先購買權(quán)并不都是由共有關(guān)系產(chǎn)生的。也存在其他情況，例如合同關(guān)系確立的合伙人的財(cái)產(chǎn)共有關(guān)系。此時(shí)共有人和承租人優(yōu)先購買權(quán)的基礎(chǔ)關(guān)系都是債權(quán)，如何判斷誰的權(quán)利優(yōu)先呢?更何況“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”這一說法本身就缺少理論依據(jù)。第二，這種觀點(diǎn)混淆了租賃權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)。買賣不破租賃原則確實(shí)是對(duì)承租人權(quán)利的保護(hù)，但保護(hù)的是承租人的租賃權(quán)，而不是其優(yōu)先購買權(quán)。而優(yōu)先購買權(quán)和租賃權(quán)是兩種性質(zhì)完全不同的權(quán)利，這是不需要筆者論證的。

4.少數(shù)共有人優(yōu)先購買權(quán)的實(shí)現(xiàn)之質(zhì)疑

目前，大多數(shù)國家對(duì)共有物處分采“多數(shù)決原則”。這雖然有利于共有物的有效利用和促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，卻是以犧牲少數(shù)不同意進(jìn)行此處分的共有人的利益為代價(jià)的。此時(shí)應(yīng)該賦予這部分少數(shù)共有人以優(yōu)先購買權(quán)來進(jìn)行利益平衡。于是共有人和承租人優(yōu)先購買權(quán)在這種情形下便出現(xiàn)了沖突。究竟何者優(yōu)先呢?法律并沒有給出明確的答案，法律規(guī)定的優(yōu)先購買權(quán)中的“優(yōu)先”只是相對(duì)于轉(zhuǎn)讓人與第三人間的合同而言的。

然而僅僅賦予少數(shù)共有人以優(yōu)先購買權(quán)并不能實(shí)現(xiàn)其利益。如果少數(shù)共有人不同意多數(shù)人進(jìn)行處分，同時(shí)也沒有能力進(jìn)行購買，那么即使其優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，對(duì)其也沒有實(shí)際意義。因此，對(duì)其利益的保護(hù)不能只是簡(jiǎn)單地賦予其優(yōu)先購買權(quán)，還需要對(duì)多數(shù)人的行為進(jìn)行必要的限制，這樣才能平衡各方利益。但究竟如何限制才能保護(hù)少數(shù)共有人利益則不得而知。

三、共有人與承租人究竟何者優(yōu)先

我國臺(tái)灣地區(qū)通說認(rèn)為，共有人優(yōu)先購買權(quán)的立法目的旨在防止土地細(xì)分，并兼及消除共有關(guān)系，而使地盡其用。［7，10］而我國大陸學(xué)者認(rèn)為，其目的在于維護(hù)共有人之間內(nèi)部的穩(wěn)定。［6］不管哪種說法，共有人優(yōu)先購買權(quán)的價(jià)值目標(biāo)是簡(jiǎn)化共有關(guān)系，促進(jìn)秩序的穩(wěn)定。而承租人優(yōu)先購買權(quán)的立法目的在于避免物的所有和利用相分離，盡可能維持承租人對(duì)租賃物的利用狀態(tài)，使物盡其用，以維護(hù)承租人的利益。

可見，共有人和承租人優(yōu)先購買權(quán)何者優(yōu)先的決策過程是秩序和物盡其用兩種價(jià)值目標(biāo)的博弈過程，也是對(duì)所有者和使用者何者更能有效發(fā)揮物的效用的衡量過程。

所謂“物盡其用”，即物權(quán)關(guān)系的設(shè)立、變更、消滅都要以發(fā)揮物的最大效用與最大經(jīng)濟(jì)效益為主要目標(biāo)，從而使有限的資源得到最充分的利用。物權(quán)法作為一種解決因資源的有限性與需求的無限性而引發(fā)的緊張關(guān)系的法律手段，其功能不僅僅在于界定財(cái)產(chǎn)歸屬、明晰產(chǎn)權(quán)而達(dá)到定紛止?fàn)?、?shí)現(xiàn)社會(huì)秩序的效果，更在于使有限的自然資源的效益得到充分發(fā)揮，從而更好地滿足人類的需求。因此，物權(quán)法應(yīng)以“物盡其用”作為其追求的立法目標(biāo)之一。［11］物權(quán)法歷經(jīng)長(zhǎng)期的發(fā)展，在此過程中形成了以“所有”為中心的羅馬法物權(quán)體系和以“利用”為中心的日耳曼法物權(quán)體系。而現(xiàn)在無論是大陸法系國家的民法還是英美法系國家的財(cái)產(chǎn)法，以物的“所有”為中心的物權(quán)觀點(diǎn)已被以“利用”為中心的物權(quán)觀念所取代。然而承租人作為實(shí)際的占有人和使用人，相較于所有人而言，其對(duì)租賃物的特性和實(shí)際運(yùn)行更熟悉、更關(guān)心，更能發(fā)揮租賃物的實(shí)際效用。

然而即便如此，也不能使所有權(quán)虛無化。因?yàn)閭鹘y(tǒng)物權(quán)法是以所有與利用并重為基本觀念的，并且所有權(quán)本身具有的四大權(quán)能中包含了使用。更重要的是其處分權(quán)能，所有權(quán)人可以通過對(duì)物的事實(shí)處分來實(shí)現(xiàn)物的價(jià)值，也可以通過對(duì)物進(jìn)行法律處分，使所有權(quán)實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)，從而達(dá)到物的利用形式的多樣化。因此，保護(hù)所有權(quán)人對(duì)物的合法利用暗含在物盡其用的目標(biāo)中。只要所有權(quán)人行使權(quán)利不違反公序良俗，不妨礙第三人權(quán)益，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，都應(yīng)該予以鼓勵(lì)。［12］

可見，在實(shí)現(xiàn)物盡其用的目標(biāo)時(shí)，也要在利益衡量中考慮到所有權(quán)人權(quán)利的行使，不能為了追求效用而忽視了市場(chǎng)的秩序，否則必然導(dǎo)致市場(chǎng)失靈。因此，在共有人和承租人二者之間，應(yīng)該根據(jù)具體個(gè)案來作具體的利益衡量，拿捏好秩序和物盡其用之間的“度”，而不能一律以某一個(gè)優(yōu)先購買權(quán)為王。

四、結(jié)語

共有人和承租人優(yōu)先購買權(quán)的關(guān)系在實(shí)踐中仍然存在很多問題，比如本文中提到的關(guān)于少數(shù)共有人的利益保護(hù)問題、具體個(gè)案中究竟何者優(yōu)先的博弈問題等，這些問題都需要進(jìn)一步解決，以更好地在穩(wěn)定的秩序中盡量發(fā)揮物的效用，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的有序發(fā)展。

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