淺析城市房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系

□文/張 超

（重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 重慶）

近年來(lái)，我國(guó)許多城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)快速上漲的現(xiàn)象。不斷上漲的房?jī)r(jià)，一方面使這些城市的房?jī)r(jià)收入比過(guò)高，居民收支能力下降；另一方面可能引發(fā)房地產(chǎn)泡沫，危害經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，弄清房?jī)r(jià)形成機(jī)制以及如何降低房?jī)r(jià)，已成為關(guān)注焦點(diǎn)。而對(duì)于房?jī)r(jià)形成機(jī)制，大多專(zhuān)家認(rèn)為，高房?jī)r(jià)是由高地價(jià)造成的，因此降低房?jī)r(jià)就必須降低地價(jià)。但上世紀(jì)末，政府試圖通過(guò)減免土地出讓金和稅費(fèi)來(lái)降低房?jī)r(jià)，并沒(méi)有取得顯著的效果。由此可以看出，單純依靠降低地價(jià)并不能降低房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)與地價(jià)之間究竟有著怎樣的關(guān)系？

一、房?jī)r(jià)如何影響地價(jià)

（一）地價(jià)和房?jī)r(jià)形成機(jī)制各異。土地和房屋是兩種不同的產(chǎn)品，有著不同的市場(chǎng)特征。我國(guó)的土地實(shí)行國(guó)有制，土地所有權(quán)為國(guó)家所有，政府出讓土地使用權(quán)，但是這種使用權(quán)的供給受?chē)?guó)家政策影響很大，幾乎無(wú)彈性。土地需求主要來(lái)自開(kāi)發(fā)商；而房屋供給受市場(chǎng)因素影響，供給彈性很大，住房需求主要是房屋購(gòu)買(mǎi)者。兩者的市場(chǎng)條件不同，價(jià)格形成的環(huán)境也不同，土地價(jià)格主要取決于土地出讓市場(chǎng)的供求，而房屋價(jià)格主要由房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)的供求決定。

（二）房?jī)r(jià)對(duì)房產(chǎn)數(shù)量的供求影響。房?jī)r(jià)由市場(chǎng)的供求決定，同時(shí)也會(huì)反作用于這種供求關(guān)系。若房?jī)r(jià)升高，房地產(chǎn)商就會(huì)擴(kuò)大投資，加大房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，從而增加供給；從需求來(lái)看，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，一部分消費(fèi)者會(huì)以觀望的態(tài)度等待房?jī)r(jià)下跌，從而降低了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)需求，而另一部分消費(fèi)者因擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，面對(duì)走高的房?jī)r(jià)，會(huì)搶先購(gòu)買(mǎi)，導(dǎo)致需求增加。因此，面對(duì)走高的房?jī)r(jià)，房產(chǎn)市場(chǎng)的需求在一定程度上取決于市場(chǎng)上兩類(lèi)消費(fèi)群體的力量比較。

（三）房產(chǎn)量和土地量的關(guān)系。不同于一般商品，土地的供給價(jià)格和供給數(shù)量不是由市場(chǎng)決定，而是受政府的壟斷調(diào)控。因此，土地的供給曲線是一條與橫軸垂直的直線，房產(chǎn)數(shù)量上升，就會(huì)形成對(duì)土地需求量的增加，從而影響到地價(jià)。但從土地需求的角度來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商資金的充裕帶來(lái)了地價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，成本上升。

從以上分析可以看出，房?jī)r(jià)影響房產(chǎn)量，房產(chǎn)量則建立在土地供應(yīng)量的基礎(chǔ)上，所以房產(chǎn)量與土地量有直接關(guān)系。土地量通過(guò)招拍掛的方式進(jìn)一步影響到地價(jià)。所以，房?jī)r(jià)通過(guò)對(duì)房產(chǎn)量和土地量?jī)蓚€(gè)變量的作用，間接對(duì)地價(jià)產(chǎn)生一定的影響，即：房?jī)r(jià)→房產(chǎn)量→土地量→地價(jià)。

二、地價(jià)如何影響房?jī)r(jià)

當(dāng)前地價(jià)上漲，會(huì)形成未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，作為開(kāi)發(fā)商，此時(shí)會(huì)選擇減少當(dāng)前的住房供給，作為個(gè)人住房需求者或投機(jī)者，會(huì)選擇在當(dāng)前購(gòu)進(jìn)住房，住房市場(chǎng)上供給的減少與需求的增加，必然會(huì)引起當(dāng)前房?jī)r(jià)的上漲。由于信息是不完全的，這種不確定性導(dǎo)致預(yù)期有較大的差異，相應(yīng)地，其影響效果也會(huì)有較大的變動(dòng)幅度。在地價(jià)上漲時(shí)，短期內(nèi)出于價(jià)格進(jìn)一步上漲的預(yù)期，開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇持有土地，從而產(chǎn)生與土地政策作用方向相同的效果，進(jìn)而擴(kuò)大了地價(jià)變化對(duì)房?jī)r(jià)的影響，而在長(zhǎng)期，因?yàn)檎叩南拗?，開(kāi)發(fā)商不得不出售土地或進(jìn)行開(kāi)發(fā)，在一定程度上緩解或抵消了地價(jià)變化對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

三、房?jī)r(jià)、地價(jià)的關(guān)系

土地市場(chǎng)和房屋市場(chǎng)的運(yùn)行并非單一的過(guò)程，而是在不斷循環(huán)地變化，地價(jià)與房?jī)r(jià)具有相互循環(huán)關(guān)聯(lián)性。從理論上看，第一輪房?jī)r(jià)的上漲，會(huì)帶來(lái)土地需求的增加，從而帶來(lái)土地價(jià)格的上漲。但是，由于房屋開(kāi)發(fā)的周期性，第一輪地價(jià)的上漲會(huì)促使房屋開(kāi)發(fā)的平均成本上升，但是這種成本價(jià)的上升可能會(huì)抑制房屋需求的增加，并不一定帶來(lái)第二輪的市場(chǎng)價(jià)格上升，從而影響土地需求和地價(jià)的第二輪變化。因此，地價(jià)與房?jī)r(jià)變化的循環(huán)關(guān)聯(lián)性表現(xiàn)為：地價(jià)上漲→開(kāi)發(fā)成本增加→房?jī)r(jià)上漲→預(yù)期房?jī)r(jià)上漲→開(kāi)發(fā)商增加投資→地價(jià)上漲。在這一過(guò)程的前一階段，是地價(jià)上漲引起了房?jī)r(jià)上漲，而在后一階段，是房?jī)r(jià)上漲引起了地價(jià)上漲。

四、影響房?jī)r(jià)、地價(jià)的其他因素

房?jī)r(jià)和地價(jià)的相互影響關(guān)系并非是單純的線性關(guān)系，還存在以下幾種影響因素：

第一，從2003年底開(kāi)始，以溫州購(gòu)房團(tuán)為代表的全國(guó)投資購(gòu)房團(tuán)到各地批量購(gòu)房，引發(fā)了2003年底、2004年初開(kāi)始的全國(guó)第二輪房?jī)r(jià)大幅上漲期。在這一時(shí)期，全國(guó)金融單位改制引起了銀行之間的競(jìng)爭(zhēng)，銀行競(jìng)相貸款于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與消費(fèi)。同期國(guó)際大量熱錢(qián)進(jìn)入我國(guó)，相當(dāng)一部分進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致固定資產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡，投資領(lǐng)域狹窄；加上電梯房和節(jié)能環(huán)保材料的推廣，增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，使沿海及內(nèi)陸的大批城市都在這一輪期出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅上漲。

第二，近幾年各地大批人員通過(guò)購(gòu)房入戶擴(kuò)大了城市的人口和用地規(guī)模，有關(guān)統(tǒng)計(jì)表明，約一半的購(gòu)房者非本地居民，這些人的收入水平較高，承受住房消費(fèi)的能力也相對(duì)較高，這些需求者會(huì)對(duì)自身未來(lái)的收入作出樂(lè)觀估計(jì)，從而影響其購(gòu)房的投資總量。非本地居民的購(gòu)房入戶，拉抬了原來(lái)居民的年平均收入，對(duì)房?jī)r(jià)的上升產(chǎn)生了一定的影響。

第三，一些開(kāi)發(fā)商、中介企業(yè)和投資、投機(jī)炒房者借各種機(jī)會(huì)炒作，虛張聲勢(shì)，也是造成房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要原因。許多樓盤(pán)以高價(jià)入市，只要開(kāi)發(fā)商敢叫出聲來(lái)，再高的價(jià)格也有人接手，甚至還要托人走后門(mén)才有機(jī)會(huì)買(mǎi)到高價(jià)房。市場(chǎng)需求中有相當(dāng)一部分就是在這種聲勢(shì)中被提高的，價(jià)格的上漲又使得跟風(fēng)進(jìn)入的人越來(lái)越多，進(jìn)一步加劇了供需矛盾，推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲，以致形成惡性循環(huán)，使得非正常需求以及潛在需求提前。

第四，宏觀調(diào)控下，住宅用地招拍掛制度更加嚴(yán)格，土地交易價(jià)格上漲，同時(shí)閑置土地處置力度加大，土地持有成本增加。按照2008年初發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》規(guī)定，對(duì)閑置土地，特別是閑置房地產(chǎn)用地征收增值地價(jià)，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相應(yīng)增加了土地持有成本。

五、穩(wěn)定房?jī)r(jià)與地價(jià)的對(duì)策

（一）合理安排土地供應(yīng)的數(shù)量和面積。政府既是土地所有者的代表，又是土地的經(jīng)營(yíng)者和管理者，不能一味地多賣(mài)地，而應(yīng)以管理者的身份加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)控力度。政府常常青睞一些大的投資者，而有意識(shí)地鉗制小的開(kāi)發(fā)商，出讓達(dá)幾百畝的地塊，而小的開(kāi)發(fā)商被擋在土地儲(chǔ)備供應(yīng)機(jī)構(gòu)門(mén)外。當(dāng)大地塊被大的投資機(jī)構(gòu)拿到手后，往往不立即全面建設(shè)，而是采取滾動(dòng)的開(kāi)發(fā)方式，開(kāi)發(fā)一小塊，閑置大部分，開(kāi)發(fā)地塊獲得開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，而閑置的地塊通過(guò)地價(jià)上漲而獲利。如果將大地塊按規(guī)劃進(jìn)行劃分，讓中小開(kāi)發(fā)商參與進(jìn)來(lái)，進(jìn)行公平競(jìng)爭(zhēng)，就可以使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加活躍，從而降低土地閑置的成本，達(dá)到穩(wěn)定地價(jià)的目的。

（二）完善和改進(jìn)土地交易系統(tǒng)。建立土地市場(chǎng)宏觀監(jiān)測(cè)機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)的宏觀調(diào)控，從而增加土地供應(yīng)計(jì)劃的動(dòng)態(tài)性，有效地穩(wěn)定地價(jià)水平。同時(shí)，在有形土地市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，建立統(tǒng)一完善的城市土地交易系統(tǒng)，從而加強(qiáng)土地的一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)，形成公開(kāi)、透明的土地交易信息平臺(tái)。當(dāng)然，這要以招標(biāo)拍賣(mài)和掛牌的方式為保證。但價(jià)高者得的競(jìng)價(jià)規(guī)則應(yīng)該予以改變，否則在只有一個(gè)供應(yīng)方的短邊市場(chǎng)里，地價(jià)肯定會(huì)上漲。可以將土地的供應(yīng)改為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的招標(biāo)，評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)改變?yōu)橄迌r(jià)條件下的地價(jià)高者得與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和新技術(shù)、新材料應(yīng)用相結(jié)合，甚至可以采用在確定地價(jià)的情況下，房?jī)r(jià)低者得的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。

（三）多管齊下，從不同方面調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一般規(guī)律總是要經(jīng)過(guò)擴(kuò)張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復(fù)蘇和再次擴(kuò)張的過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中如果僅僅依靠土地供給數(shù)量和質(zhì)量來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)，很難取得理想的效果。應(yīng)該從多方面著手，可以嘗試多部門(mén)合作的模式，首先建設(shè)部門(mén)要嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的審批程序，同時(shí)政府借助銀行的信貸方式，調(diào)節(jié)房貸利率，稅務(wù)部門(mén)對(duì)稅種和稅率進(jìn)行適當(dāng)調(diào)節(jié)。通過(guò)多部門(mén)、多方面的調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)在市場(chǎng)規(guī)律的作用下良性發(fā)展。

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