我國房地產(chǎn)高價原因博弈分析

□文/黃飛英

（包頭市第四中學(xué) 內(nèi)蒙古·包頭）

一、研究背景

近十多年來，我國的房地產(chǎn)市場不斷升溫。自1998年以來，我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪的景氣周期，房地產(chǎn)市場上的商品房房價一直處在一個快速上漲的通道之中。近幾年來，“房價過高”、“房價超過老百姓承受能力”的聲音不絕于耳，高房價一時間成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)。從2004年開始有關(guān)調(diào)控措施便頻頻出臺，以此抑制房價過快增長的勢頭，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。但實(shí)際情況是，房價依舊在不斷上漲。

在當(dāng)前這種形勢下，房地產(chǎn)市場中錯綜復(fù)雜的博弈關(guān)系，引起各方的廣泛關(guān)注，從宏觀層次到微觀層次，從經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域到社會學(xué)領(lǐng)域，相關(guān)的學(xué)者專家和研究機(jī)構(gòu)都表達(dá)了一個不爭的事實(shí)，即在強(qiáng)大的房地產(chǎn)開發(fā)商面前，消費(fèi)者處于明顯的弱勢地位，房價之高已經(jīng)是無可爭議的事實(shí)。

那么，究竟房地產(chǎn)高價的成因是什么？這其中，開發(fā)商之間、開發(fā)商與消費(fèi)者之間以及開發(fā)商與政府之間存在著怎樣的博弈？本文將圍繞開發(fā)商展開討論，了解其制定高價策略的根本原因。

二、博弈分析

（一）存在的博弈關(guān)系。在房地產(chǎn)市場中，涉及的博弈主體有開發(fā)商、消費(fèi)者、政府以及銀行，等等。開發(fā)商提供住宅產(chǎn)品，消費(fèi)者提供住房購買需求，銀行為購房者提供住房按揭貸款，政府提供土地和行政管理服務(wù)。而后幾種主體無一例外，都要和產(chǎn)品的提供者——開發(fā)商打交道。在房地產(chǎn)行業(yè)紛雜的多重博弈關(guān)系中，圍繞開發(fā)商的博弈關(guān)系是最重要的，弄清開發(fā)商背后的博弈關(guān)系，是揭開房地產(chǎn)高價成因的關(guān)鍵所在。圍繞開發(fā)商的博弈關(guān)系主要有以下三種：開發(fā)商之間的博弈、開發(fā)商與消費(fèi)者之間的博弈、開發(fā)商與政府之間的博弈。

——開發(fā)商之間的博弈。在房地產(chǎn)市場中，如果不存在法律或行政上的市場進(jìn)入或退出壁壘時，企業(yè)要實(shí)現(xiàn)壟斷地位的途徑有兩條：一是企業(yè)的成本優(yōu)勢，即憑借其生產(chǎn)成本低于市場均衡價格，就能壟斷市場；二是先動優(yōu)勢，即企業(yè)通過在市場競爭中先發(fā)制人、在保持市場占有率的前提下，設(shè)置各種策略壁壘，使產(chǎn)品的市場交易價格維持在其他企業(yè)的成本之下，以達(dá)到阻止其他企業(yè)進(jìn)入市場的目的。如果開發(fā)商要想獲取較大的收益，有兩條基本途徑：一是降低邊際成本；二是在開發(fā)產(chǎn)品的異質(zhì)性上下工夫，即在技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品質(zhì)量、廣告宣傳、售后服務(wù)等方面打造自己的品牌，提升在房地產(chǎn)開發(fā)中的核心競爭力，以保持自己在競爭中的優(yōu)勢地位。

——開發(fā)商和消費(fèi)者之間的博弈。在房地產(chǎn)交易過程中，房地產(chǎn)交易雙方處于一種信息非對稱狀態(tài)：處于賣方的房地產(chǎn)開發(fā)商，掌握著房地產(chǎn)商品的大量實(shí)質(zhì)信息，具體包括地理位置、地形、交通情況、戶型等相關(guān)信息，也包括產(chǎn)品的成本、質(zhì)量、盈利能力、增值潛力等內(nèi)在信息，還包括物業(yè)管理等售后服務(wù)在內(nèi)的不確定性信息，這些信息可以基本確定該產(chǎn)品的綜合品質(zhì)以及它在市場上的狀況，因而擁有這些信息的賣方處于信息優(yōu)勢地位；而交易的買方——消費(fèi)者所擁有的信息只包含一定量的公開信息和諸如消費(fèi)偏好、消費(fèi)能力等大量私人信息，這些信息的作用在于讓消費(fèi)者明確自己的消費(fèi)定位，確定目標(biāo)產(chǎn)品范圍，對產(chǎn)品本身的影響較少。因而消費(fèi)者處于信息劣勢地位。由于信息不對稱，導(dǎo)致在房地產(chǎn)市場中存在許多問題，如產(chǎn)權(quán)不清晰，違法售房；將舊村改造、舊城改造、合作社會建房等所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”當(dāng)作商品房出售；延遲交房卻拒不承擔(dān)責(zé)任；消費(fèi)者自我保護(hù)措施不力，消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害后，經(jīng)常出現(xiàn)消費(fèi)者有理卻得不到開發(fā)商賠償，法院也不受理的局面；房屋面積漲水、縮水等嚴(yán)重后果。這些或多或少地都與消費(fèi)者所處的信息劣勢有關(guān)。

——開發(fā)商和政府之間的博弈。中央政府掌管宏觀房地產(chǎn)大局，對房地產(chǎn)行業(yè)的基本立場是：當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長過快時，將出手調(diào)控，避免經(jīng)濟(jì)增長方式的“房地產(chǎn)化”和房地產(chǎn)過熱對其他行業(yè)資源的擠壓；當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長過冷時，將出手扶持。地方政府著眼于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，相比中央政府對房地產(chǎn)行業(yè)有更強(qiáng)的依賴性。而開發(fā)商作為企業(yè)，其投資大小和其對房地產(chǎn)行業(yè)未來量價景氣程度、政策風(fēng)險大小的評估有關(guān)。中央政府希望保住地產(chǎn)投資進(jìn)而保住固定資產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)，地方政府希望能繼續(xù)獲得賣地收入和房產(chǎn)交易稅費(fèi)，維持地方財力。但開發(fā)商作為市場主體，在行業(yè)銷售低迷、資金寒冬時壓縮投資是本能反應(yīng)，以銷定產(chǎn)、持房觀望成為開發(fā)商普遍心態(tài)。

（二）開發(fā)商之間的博弈。盡管在購房者眼中，房屋的供不應(yīng)求往往是造成房價居高不下的主要原因，實(shí)際上，在環(huán)形競爭下產(chǎn)生的壟斷性寡占才是房價如此之高的根本原因。

對于目前中國的房地產(chǎn)行業(yè)，一般是由一家或幾家大型房地產(chǎn)公司先行定價，其他公司在此基礎(chǔ)上決定自己的開發(fā)量及價格。這種一家領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)首先制定價格，其他企業(yè)隨之跟隨的定價方式被稱為價格領(lǐng)袖制。

如果開發(fā)商不合謀，就有可能造成商品房滯銷。一旦新開發(fā)的商品房賣不掉，則可能造成爛尾或爛盤，開發(fā)商的巨額投資就可能無法收回，從而形成沉淀成本，成為決定市場進(jìn)退壁壘的重要因素。在房地產(chǎn)業(yè)中，所有的企業(yè)都將賣不掉的商品房作為退出市場的首要壁壘。正是因?yàn)槿绱?，開發(fā)商才有動力相互勾結(jié)，達(dá)到壟斷市場，避免競爭的目的。

所以，可以看出，中國房地產(chǎn)現(xiàn)今居高不下的價格，原因之一是在供不應(yīng)求的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)放棄價格競爭，選擇價格合謀的結(jié)果。

（三）開發(fā)商與消費(fèi)者之間的博弈。開發(fā)商與消費(fèi)者之間的博弈情況如下：首先，交易雙方是具有完全理性的，即符合各自利益最大化選擇的原則；其次，交易過程中信息存在著不對稱。比如，如上文所說，開發(fā)商處于信息優(yōu)勢地位，既擁有房地產(chǎn)商品的位置、交通和戶型等公開信息，又具有建造成本、質(zhì)量和增值潛力等隱蔽信息；而消費(fèi)者只擁有部分公開信息和消費(fèi)能力、心理預(yù)期、個人偏好等私人信息。所以，可以得到以下結(jié)論：在沒有政府政策管制的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者之間博弈的均衡點(diǎn)就會出現(xiàn)兩種可能性，但是無論哪一種可能性發(fā)生，開發(fā)商的策略都是一樣的——采取高價策略。對于開發(fā)商來說，采取高價策略是其占優(yōu)策略，無論消費(fèi)者是否選擇購買，定制高價格都是其最優(yōu)選擇。這也是在我國房地產(chǎn)市場上，房價一直高居不下的重要原因之一。

（四）開發(fā)商與政府之間的博弈。眾所周知，在市場經(jīng)濟(jì)中，政治和經(jīng)濟(jì)是不可分割的。通常，在開發(fā)商和政府之間存在著某一特定的關(guān)系，這種關(guān)系產(chǎn)生的結(jié)果是政府行為不一定會按照純經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的方向發(fā)展，即在一定程度上政府的行為不是為了社會效用最大化這個目的，而是把政府自身效用最大化作為目標(biāo)。本文將從博弈的角度來分析政府這一行為，從而可以推斷開發(fā)商制定價格政策的根本標(biāo)準(zhǔn)。

博弈雙方主體為開發(fā)商和政府，開發(fā)商的行為選擇為高價策略和低價策略，政府的行為選擇為管制和不管制。同時，對政府來說，不管制也是最優(yōu)策略。也就是說，不管開發(fā)商選擇怎樣的策略，不管制對政府來說都是最優(yōu)的選擇。那么，在這種情況下，開發(fā)商明白政府一定不會管制房地產(chǎn)市場，開發(fā)商則可以放心地采用高價格策略，政府方也明白，開發(fā)商采用高價策略時，自己的效用可以得到最大化。政府和開發(fā)商之間的博弈結(jié)果，導(dǎo)致的是社會購房公眾的利益受到傷害，利益受益者為政府和開發(fā)商。

所以可以得出，政府出于自身利益的考慮，一直沒有出臺直接相關(guān)政策文件進(jìn)行宏觀調(diào)控，也是房地產(chǎn)高價的原因之一。

三、總結(jié)

（一）研究結(jié)論。在開發(fā)商之間，為了尋求自身的最大利益，采取價格合謀的方式比采用價格競爭的方式能夠獲得更大的利潤。在開發(fā)商和消費(fèi)者之間，不管消費(fèi)者如何行動，對開發(fā)商來說，制定高房價策略都是最優(yōu)的選擇。在與政府的博弈中，開發(fā)商的策略可能會受到政府管制的影響，但是由于開發(fā)商和政府之間存在的特定關(guān)系，這種關(guān)系會導(dǎo)致政府為了自身效用的最大化，采取一些對開發(fā)商有利的行動。在這種背景下，政府和開發(fā)商是共同的受益者，此時消費(fèi)者是利益受損害者。

（二）解決措施。在這個利益博弈時代，利益主體間為了各自的利益進(jìn)行全方位的博弈，并且在博弈中同相關(guān)利益主體結(jié)成利益集團(tuán)或利益聯(lián)盟，利益博弈與利益集團(tuán)的形成是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，而一系列博弈事件的背后，實(shí)質(zhì)內(nèi)容則取決于具體的制度背景。在當(dāng)前的綜合環(huán)境下，利益主體發(fā)育不均衡；強(qiáng)勢集團(tuán)（如開發(fā)商）與弱勢群體（如消費(fèi)者）之間的裂痕不斷加?。涣α渴Ш獾牟┺膶?dǎo)致群體間的財富掠奪。對此，政府需要采取行動保障房地產(chǎn)市場的價格平衡，具體為：一是將兼顧程序公平與結(jié)果公平的原則作為新體制建立的原則之一；二是以社會保障制度、分配制度、就業(yè)和勞動制度等方面的改革，擴(kuò)大改革的受益者范圍；三是通過社會保障等制度的改革，對在改革中利益受損較為嚴(yán)重的群體和個人進(jìn)行必要的補(bǔ)償。

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