論物業(yè)企業(yè)的治安管理職責(zé)

夏紅星

(中國(guó)通用技術(shù)集團(tuán)，中國(guó)北京 100055)

論物業(yè)企業(yè)的治安管理職責(zé)

夏紅星

(中國(guó)通用技術(shù)集團(tuán)，中國(guó)北京 100055)

規(guī)范的缺失及現(xiàn)實(shí)問題的存在阻礙了物業(yè)企業(yè)治安管理工作的有效開展，因此應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)管理公司的法律地位和職責(zé)，充分挖掘保安人員的防范能效，完善安全防范措施，構(gòu)建和諧的社區(qū)環(huán)境，做好群防群治工作，以期充分發(fā)揮物業(yè)企業(yè)的治安管理職責(zé)，早日建成安全社區(qū)。

物業(yè)企業(yè);治安管理;職責(zé);安全社區(qū)

“物業(yè)”一詞來源于英文“Real Estate”或“Property”的翻譯，最早的使用出現(xiàn)在香港，其基本含義是指單元性房地產(chǎn)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，商品房已經(jīng)成為解決人們居住問題的主要途徑。而物業(yè)管理是企業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展中的產(chǎn)物，社區(qū)是社會(huì)發(fā)展過程中人們根據(jù)價(jià)值觀念和文化觀念形成的關(guān)系密切、相互依存的居住區(qū)域。治安管理是物業(yè)管理公司為了防止其所管轄的社區(qū)范圍內(nèi)出現(xiàn)盜竊行為、惡意損壞行為、災(zāi)害事故、暴力活動(dòng)等而進(jìn)行的一系列的管理活動(dòng)。其主要目的是為了保障物業(yè)管理公司所管區(qū)域內(nèi)的財(cái)物不受損失，人身不受傷害，工作、生活秩序正常。總之，治安管理能夠保證業(yè)主(用戶)的安居樂業(yè)，奠定社會(huì)安定的基礎(chǔ)，有利于促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但不可否認(rèn)的是，物業(yè)管理是我國(guó)新近幾年才發(fā)展起來的事物，還存在種種不足，特別是物業(yè)企業(yè)在社區(qū)安全保障中承擔(dān)的義務(wù)方面，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的不足和法律法規(guī)方面的缺失，都極大地削弱了物業(yè)治安管理的實(shí)際效果，不利于我國(guó)建設(shè)安全社區(qū)的目標(biāo)。

一、物業(yè)治安管理職責(zé)的地位和作用

(一)物業(yè)企業(yè)治安管理服務(wù)的地位界定

物業(yè)治安管理屬于物業(yè)安全管理的內(nèi)容之一。物業(yè)企業(yè)的安全保障義務(wù)其法源主要有法律明文規(guī)定的義務(wù)、約定的義務(wù)以及隨附義務(wù)。而作為對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)違反法律的行為進(jìn)行制止并報(bào)公安機(jī)關(guān)處理及對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)妨礙他人正常生活的行為進(jìn)行制止的物業(yè)治安管理，具有以下顯著特征:一是不獨(dú)立性。物業(yè)治安管理的不獨(dú)立性主要體現(xiàn)在其受制于主管部門，須遵守相關(guān)的法律、法規(guī)以及合同規(guī)定，其工作活動(dòng)的性質(zhì)及全部?jī)?nèi)容具有輔助性、從屬性。它的自主性與機(jī)動(dòng)靈活性都是以受制性為前提的。二是履約性。物業(yè)治安管理操作的前提是安保服務(wù)協(xié)議或合同。安保服務(wù)的方式、行為都要受到有關(guān)安保服務(wù)協(xié)議、合同條款內(nèi)容的制約。三是能動(dòng)性。須主動(dòng)選擇、調(diào)整其特定的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)方式。日常中物業(yè)管理常見新增服務(wù)項(xiàng)目有:高科技監(jiān)控服務(wù)、快速反應(yīng)服務(wù)、連鎖服務(wù)及其他特殊服務(wù)等。

由此可知，物業(yè)安保服務(wù)在社會(huì)治安管理中的地位主要表現(xiàn)為從屬性和輔助性。社會(huì)治安管理工作概括起來有三個(gè)層次:一是公安機(jī)關(guān)進(jìn)行的治安管理;二是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安管理服務(wù);三是企事業(yè)團(tuán)體的自我安全防范。在這三個(gè)層次中，公安機(jī)關(guān)是主要力量，占主導(dǎo)地位，物業(yè)治安管理發(fā)揮輔助的作用，企事業(yè)團(tuán)體的自我安全防范是前二者的群眾基礎(chǔ)。因此我們可以理解，物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)治安管理職責(zé)的保安人員，同時(shí)具備了公安機(jī)關(guān)的警務(wù)人員以及社會(huì)上存在的保鏢服務(wù)人員的某些特征。作為物業(yè)企業(yè)的安保人員，其實(shí)施的保障社區(qū)業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全的行為，是物業(yè)企業(yè)和小區(qū)業(yè)主之間訂立物業(yè)合同的結(jié)果，與享有國(guó)家權(quán)力的公務(wù)人員依法踐行的法定服務(wù)的性質(zhì)不一樣。由此可知，安保人員不能如同警務(wù)人員般實(shí)施保障公民合法權(quán)利的行為，究其根本，是因?yàn)槠洳痪邆浞少x予的執(zhí)法權(quán)。作為物業(yè)企業(yè)和社區(qū)住戶之間簽訂的物業(yè)管理協(xié)議，是業(yè)主履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用并依約享受有關(guān)服務(wù)項(xiàng)目的依據(jù)。其中物業(yè)企業(yè)的治安管理職責(zé)屬于協(xié)議中的物業(yè)管理服務(wù)的重要內(nèi)容。也就是說，假如雙方通過物業(yè)服務(wù)合同明確約定物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供保護(hù)業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)不受侵犯的服務(wù)，那么作為合同一方的物業(yè)企業(yè)就必須按照合同踐行治安管理職責(zé)。

(二)物業(yè)治安管理服務(wù)的積極作用

物業(yè)治安管理服務(wù)是介于公安機(jī)關(guān)和自我防范組織之間的一支專業(yè)治安隊(duì)伍。其具備自身的獨(dú)特優(yōu)勢(shì):一是物業(yè)安保人員擁有充足的人力資源。目前在我國(guó)群防群治的龐大體系之中，物業(yè)安保人員占了百分之三十左右的比例。物業(yè)安保人員通過有效地踐行治安管理職責(zé)，擔(dān)負(fù)起公安機(jī)關(guān)不能有效負(fù)擔(dān)的維護(hù)社會(huì)安全穩(wěn)定的職責(zé)，使得群防群治系統(tǒng)的安保服務(wù)得到最大限度的發(fā)揮。二是因?yàn)槲飿I(yè)管理的日常工作主要是圍繞社區(qū)的居民展開，因此在問題的處理上更容易接近民意，從而能夠有效地促成問題的圓滿解決。三是鑒于物業(yè)安保人員的工作區(qū)域和工作性質(zhì)，使其對(duì)所服務(wù)的社區(qū)環(huán)境極其了解，對(duì)日常治安管理可能存在的問題也最為清楚，這也就有利于社區(qū)安全預(yù)防活動(dòng)的有效開展。其作用主要體現(xiàn)在:

首先是緩解公安機(jī)關(guān)警力不足、擴(kuò)大治安工作社會(huì)化渠道。負(fù)責(zé)治安管理服務(wù)的物業(yè)企業(yè)保安擁有充足的人力資源，是基層公安機(jī)關(guān)依法有效維護(hù)社區(qū)治安所憑借的主要力量來源。

其次是增加群防群治的有效性，提高社會(huì)治安防范水平。由于社區(qū)治安具有復(fù)雜性和多變性，僅靠單一的社區(qū)民警不足以解決社會(huì)治安問題，需要在社區(qū)民警進(jìn)駐社區(qū)、以警務(wù)室為工作平臺(tái)的基礎(chǔ)上形成其他警種或業(yè)務(wù)部門聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)機(jī)制。

最后是社區(qū)群防群治的首要力量，增強(qiáng)了社區(qū)防控時(shí)效。社區(qū)警務(wù)戰(zhàn)略的重要內(nèi)容是挖掘社會(huì)資源，因地制宜地開展各種形式的群防群治活動(dòng)，切實(shí)提高整體防控能力，維護(hù)社區(qū)治安秩序的穩(wěn)定。負(fù)責(zé)物業(yè)治安管理的保安隊(duì)伍自然就作為警方對(duì)社區(qū)實(shí)行治安防控的一支重要輔助力量。

二、物業(yè)企業(yè)履行治安管理職責(zé)存在的問題

(一)規(guī)范的缺失導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)的治安管理職責(zé)模糊

物業(yè)管理企業(yè)在我國(guó)的發(fā)展歷程比較短，圍繞其進(jìn)行的法律規(guī)定也相對(duì)不完善，特別是有關(guān)物業(yè)企業(yè)承擔(dān)的安全保障職責(zé)更是問題百出，迫切需要整治。通過對(duì)我國(guó)現(xiàn)有法律體系的考察可知，關(guān)于物業(yè)企業(yè)的安全保障職責(zé)的法律規(guī)定主要見于一些行政規(guī)章，另外其他法律法規(guī)也有零星規(guī)定。統(tǒng)一專項(xiàng)立法規(guī)定的缺失加之過于概括性的內(nèi)容闡釋，使得物業(yè)企業(yè)在承擔(dān)治安防范時(shí)，與社會(huì)基層組織之間職責(zé)劃分含糊不清。社區(qū)街道辦事處等群防組織基于轄區(qū)管轄原則負(fù)責(zé)所在地域的治安防范職責(zé)，但實(shí)際上由于人員配備上的不足以及所轄地區(qū)范圍較大，這些組織很難有效地實(shí)現(xiàn)對(duì)所負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督管理。例如實(shí)際生活中，負(fù)責(zé)履行街道辦事處、綜治委這部分職責(zé)的一些居委會(huì)也反映，要想完全實(shí)現(xiàn)對(duì)該地區(qū)的物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管和指導(dǎo)，是很難做到的。這是因?yàn)楦鶕?jù)有關(guān)物業(yè)條例的規(guī)定，有義務(wù)配合居委會(huì)實(shí)施治安管理工作并且接受其監(jiān)管和督導(dǎo)的主體限于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)于物業(yè)企業(yè)卻并未做出相關(guān)要求。甚至于一些物業(yè)企業(yè)也聲稱自己的管理服務(wù)是建立在與業(yè)主簽訂的協(xié)議基礎(chǔ)上，并不牽涉當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)。這種認(rèn)識(shí)致使二者在日常工作中存在分歧，對(duì)社區(qū)安全防范工作的開展造成一定的障礙。并且鑒于法律只是籠統(tǒng)地規(guī)定了物業(yè)企業(yè)的安全保障義務(wù)，但卻沒有對(duì)此明確授權(quán)，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)在面對(duì)小區(qū)業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)傷害求助時(shí)，會(huì)因?yàn)闄?quán)力缺失，而不能有效地實(shí)施救助服務(wù)。

(二)物業(yè)治安管理的人力物力資源狀況不佳

物業(yè)企業(yè)治安管理職責(zé)的履行在人力資源方面主要依賴于物業(yè)保安人員。而現(xiàn)如今大部分物業(yè)企業(yè)的保安人員的身體素質(zhì)和職業(yè)素質(zhì)都普遍偏低。據(jù)調(diào)查可知，目前物業(yè)企業(yè)的保安人員大多來自于不規(guī)范的招聘，歸納起來有兩種途徑來源:一是當(dāng)?shù)匾恍┠挲g偏大、缺少職業(yè)技能的待業(yè)人員;二是外來的求職人員。他們的一個(gè)共同特點(diǎn)是整體文化素質(zhì)較低，流動(dòng)性強(qiáng)，欠缺專業(yè)的小區(qū)物業(yè)管理知識(shí)。更有部分物業(yè)企業(yè)單方面強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)利益，沒有嚴(yán)格執(zhí)行公安機(jī)關(guān)有關(guān)錄用保安的規(guī)章要求，使得部分品行惡劣的人得以魚目混珠，給小區(qū)安全埋下隱患。況且由于一些物業(yè)企業(yè)對(duì)保安工作的片面理解，以為保安工作沒有專業(yè)技能的需求，只是負(fù)責(zé)看守小區(qū)大門，收取小區(qū)停車費(fèi)用，因而忽視對(duì)保安人員的技能訓(xùn)練。這些錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)在一定程度上都極大地影響了物業(yè)保安治安管理職責(zé)的有效履行。

物業(yè)企業(yè)在履行治安管理職責(zé)方面，除了依賴保安人員以外，還需要一些諸如監(jiān)控設(shè)備等物防、技防設(shè)施的配備。目前在社區(qū)物業(yè)管理方面的現(xiàn)狀是，在很多高檔的住宅小區(qū)，基于高昂的物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)企業(yè)一般會(huì)主動(dòng)在小區(qū)配備攝像頭、對(duì)講機(jī)、車輛讀卡器等設(shè)備，以求更好地實(shí)施安保職能。而在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后的住宅區(qū)，其相應(yīng)的物防配置就比較缺乏。無(wú)可置疑，這為治安管理留下了一些盲點(diǎn)。退一步講，即使這些小區(qū)在后期的管理過程中也相繼安裝了部分設(shè)施，但緊接著也會(huì)出現(xiàn)一系列問題。比如說目前很多物業(yè)企業(yè)認(rèn)為自己不存在為小區(qū)投資固定設(shè)備的責(zé)任，因此這部分資金的投入在其物業(yè)合同終止之后，能否取回以及該如何取回?甚至于在使用過程中產(chǎn)生的合理修理更換資金如何分擔(dān)?這是個(gè)復(fù)雜的問題，因?yàn)槭紫刃^(qū)安防、技防設(shè)施的前期投入是開發(fā)商應(yīng)考慮的問題，在房屋出售后該部分資產(chǎn)作為全體業(yè)主所共有的資產(chǎn)，交由物業(yè)企業(yè)管理以實(shí)現(xiàn)其既定安保職能，因此開發(fā)商的觀念和社會(huì)責(zé)任感也在一定層面上決定著安防、技防設(shè)施的投入是否充分;其次是目前政府確定的物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)單一且普遍偏低，在保護(hù)業(yè)主經(jīng)濟(jì)利益為其降低生活成本的同時(shí)也帶來了物業(yè)管理投入受限的問題，物管企業(yè)積極性受到壓抑，更多時(shí)候是關(guān)注其基本收益的保證而不是去考慮如何提高服務(wù)質(zhì)量。

(三)不和諧因素的存在妨礙了物業(yè)治安管理工作的有效開展

從社區(qū)物業(yè)管理出現(xiàn)之日起，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛就未中斷過。究其原因，主要有以下幾方面:一是缺乏真實(shí)、有效的宣傳和溝通，使業(yè)主不了解物業(yè)管理行業(yè)?，F(xiàn)實(shí)生活中，如果物業(yè)服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)不透明、收費(fèi)依據(jù)不明確、違約責(zé)任約定含糊讓人難以確定，那么多數(shù)業(yè)主在繳納物業(yè)費(fèi)時(shí)都會(huì)存在心理抗性。當(dāng)眾多業(yè)主因?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)有疑問而拒交物業(yè)費(fèi)時(shí)，許多物業(yè)企業(yè)不是通過有效宣傳、主動(dòng)溝通改善工作方式，而是直接采取訴訟方式解決，使矛盾迅速升級(jí)。二是思想觀念錯(cuò)位，使物業(yè)企業(yè)和業(yè)主都不能擺正位置，通過協(xié)商解決問題。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間是提供服務(wù)與接受服務(wù)的合同關(guān)系，兩者的法律地位是平等的。但在現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)企業(yè)常常認(rèn)為自己是小區(qū)管理者，業(yè)主是被管理對(duì)象，而業(yè)主往往就認(rèn)為自己是主人，物業(yè)企業(yè)是自己花錢雇來的仆人。這種觀念上的巨大差異必然導(dǎo)致相互溝通的巨大障礙，事實(shí)上這也是物業(yè)企業(yè)與業(yè)主很難通過協(xié)商解決問題的思想根源。三是許多物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識(shí)差，無(wú)視業(yè)主的正當(dāng)權(quán)利和合理要求，在與業(yè)主的交往中容易產(chǎn)生摩擦。物業(yè)企業(yè)從事的是一項(xiàng)長(zhǎng)期服務(wù)，服務(wù)項(xiàng)目既多且雜，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都可能引發(fā)矛盾［1］。如果當(dāng)業(yè)主需要幫助時(shí)，物業(yè)人員采取互相推諉或置之不理的態(tài)度，而要求業(yè)主履行義務(wù)時(shí)方式簡(jiǎn)單粗暴，不考慮業(yè)主感受，這當(dāng)然會(huì)引起業(yè)主的反感，激化矛盾。

三、完善物業(yè)企業(yè)治安管理服務(wù)的對(duì)策分析

(一)明確物業(yè)管理公司的法律地位和職責(zé)

基于物業(yè)企業(yè)在社區(qū)治安方面能夠起到的積極作用，要改善對(duì)其職責(zé)定位不清及權(quán)力的不明確帶來的一系列問題，有必要厘清物業(yè)企業(yè)與其他社會(huì)基層組織及公安機(jī)關(guān)的關(guān)系，明確物業(yè)企業(yè)在社區(qū)治安管理體系中的地位。把物業(yè)企業(yè)的治安管理工作明確歸入社區(qū)治安綜合治理系統(tǒng)，有利于充分發(fā)揮其積極作用。物業(yè)企業(yè)開展的各項(xiàng)治安管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)自覺接受來自于街道辦事處、綜合治理委員會(huì)等基層組織的監(jiān)管和審查考核。公安機(jī)關(guān)是維護(hù)地方治安管理的國(guó)家機(jī)關(guān)，它應(yīng)當(dāng)注重對(duì)物業(yè)企業(yè)開展相關(guān)治安管理服務(wù)進(jìn)行切實(shí)有效的指導(dǎo)和監(jiān)督管理，從而有助于自身科學(xué)、合理地配置警力，進(jìn)而緩解警力不足的壓力。在加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)與公安機(jī)關(guān)配合聯(lián)系的同時(shí)，還應(yīng)考慮在一定程度上賦予物業(yè)企業(yè)相應(yīng)的治安權(quán)力，從而保障其在小區(qū)治安管理服務(wù)時(shí)遇到突發(fā)情況能夠切實(shí)采取應(yīng)急措施，進(jìn)而真正地起到維護(hù)社區(qū)治安的目的［2］。比如說，針對(duì)住宅小區(qū)極易出現(xiàn)的盜竊行為，為了協(xié)助公安機(jī)關(guān)及時(shí)有效地偵破案件，維護(hù)居民合法權(quán)益，可以考慮許可物業(yè)企業(yè)暫時(shí)性地限制小區(qū)人員流動(dòng)，限制特定范圍內(nèi)人員的行動(dòng)自由，從而防止在公安機(jī)關(guān)展開調(diào)查之前違法犯罪分子的伺機(jī)逃跑。

(二)充分挖掘保安人員的防范能效，完善安全防范措施

正視保安在安全防范系統(tǒng)中的主要地位，提高保安的職業(yè)素質(zhì)和敬業(yè)精神，走精兵路線，充分挖掘保安人員的防范能效，這也是物業(yè)企業(yè)在安防服務(wù)方面最重要也是最難做的工作，也是提高整體安防服務(wù)品質(zhì)的重點(diǎn)。保安的素質(zhì)決定了護(hù)衛(wèi)的安全防范能力，如果保安不會(huì)使用技防設(shè)備，再昂貴的技防設(shè)備也是擺設(shè);如果保安都是身體孱弱的人，看到小偷也追不上;如果保安掄不動(dòng)警棍，可能還會(huì)反被不法分子毆打;如果保安都是怠工懶惰的人，本該巡邏卻在偷懶睡覺，接到報(bào)警也不出去，那后果更將不堪設(shè)想。所以建議物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)保安的安全技能培訓(xùn)，精簡(jiǎn)保安人員，提高保安的工資待遇，吸引有職業(yè)素質(zhì)和敬業(yè)精神的優(yōu)秀保安工作者;另外也需要通過管理手段加強(qiáng)對(duì)保安工作的監(jiān)督管理，如安裝電子巡邏管理系統(tǒng)監(jiān)督管理護(hù)衛(wèi)的巡邏工作，對(duì)不符合巡邏考前要求的保安進(jìn)行處罰，對(duì)在巡邏中發(fā)現(xiàn)狀況并及時(shí)處理的保安給予獎(jiǎng)勵(lì);定時(shí)考核保安隊(duì)機(jī)房設(shè)備的掌握程度，對(duì)不能正確使用技防設(shè)備的保安進(jìn)行適當(dāng)處罰;定時(shí)檢查保安的體能，對(duì)體能差的保安予以辭退或調(diào)換崗位［3］。

物業(yè)的治安管理除了靠人力外，還應(yīng)注重技術(shù)設(shè)施防范。因此物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身財(cái)力與管理區(qū)域的實(shí)際情況，配備必要的安全防范措施。例如:在重要部位安裝防盜門、防盜鎖、防盜報(bào)警系統(tǒng)等。同時(shí)，在物業(yè)管理費(fèi)用問題上，應(yīng)考慮各方聯(lián)動(dòng)建立一套費(fèi)用調(diào)整的約束和激勵(lì)機(jī)制，使物業(yè)管理費(fèi)用的高低和其物業(yè)管理實(shí)際水平掛鉤，而不單純是和企業(yè)資質(zhì)等級(jí)和小區(qū)硬件配置水平掛鉤，用經(jīng)濟(jì)杠桿去調(diào)節(jié)包括治安管理職責(zé)在內(nèi)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量，使物管企業(yè)有條件、有動(dòng)力去積極參與社區(qū)治安管理，把視線從傳統(tǒng)的比較低端的保安、保潔、園林維護(hù)層面，向承擔(dān)更多的社會(huì)責(zé)任方向努力。

(三)構(gòu)建和諧的社區(qū)環(huán)境，做好群防群治工作

首先，要完善物業(yè)服務(wù)方面的法規(guī)文件，細(xì)化服務(wù)內(nèi)容與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，通過招標(biāo)投標(biāo)，使業(yè)主和物業(yè)企業(yè)真正地建立合同關(guān)系。政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行專門研究，細(xì)化物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制定相應(yīng)的文件。讓業(yè)主了解物業(yè)服務(wù)，認(rèn)同物業(yè)服務(wù);同時(shí)，促使物業(yè)企業(yè)規(guī)范服務(wù)。

其次，應(yīng)當(dāng)及時(shí)構(gòu)建業(yè)主自治組織，使物業(yè)企業(yè)能夠與業(yè)主在整體一致層面上進(jìn)行交流。小區(qū)業(yè)主千差萬(wàn)別，眾口難調(diào)。因此必須及時(shí)構(gòu)建業(yè)主自治組織，通過自治組織消化業(yè)主中的少數(shù)意見，形成整體意志，這樣才能有效地對(duì)外進(jìn)行溝通［4］。

最后，物業(yè)治安管理是一項(xiàng)綜合的系統(tǒng)工程，通常物業(yè)管理公司只負(fù)責(zé)所管理物業(yè)公共地方的安全工作。要保證物業(yè)的安全使用和用戶的人身財(cái)產(chǎn)安全，僅靠物業(yè)管理公司的保安力量是不夠的。所以，物業(yè)企業(yè)必須想辦法把轄區(qū)內(nèi)的用戶發(fā)動(dòng)起來，從而強(qiáng)化用戶的安全防范意識(shí)，并要建立各種內(nèi)部安全防范措施。

［1］高平.物業(yè)糾紛新型典型案例與專題指導(dǎo)［M］.北京:中國(guó)法制出版社，2009:179.

［2］邵小云，王高翔等.物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與服務(wù)案例［M］.北京:化學(xué)工業(yè)出版社，2011:82.

［3］卓思廉.社區(qū)物業(yè)管理［M］.北京:北京郵電大學(xué)出版社，2007:121.

［4］王彥.如何規(guī)范物業(yè)企業(yè)在社區(qū)治安防范中的職責(zé)［J］.河北法學(xué)，2007，(6).

On Public Security Administration Role of Property Management Enterprise

XIA Hong－xing
(China General Technology Group，Beijing China 100055)

The absence of specifications and realistic problems hinder property management enterprises from effectively taking on their obligations of maintaining public security administration.To make property management enterprises fully play their responsibilities in securing communities，we should specify the legal status and responsibilities of property management enterprises，fully utilize the security personnel’s role in security protection，improve the safety precautions and build a harmonious community environment，etc.

Property management enterprises;Public security administration;Responsibilities;Secure community

D631

A

1008－2433(2012)03－0048－04

2012－02－20

夏紅星(1975—)，男，河南固始人，中國(guó)通用技術(shù)集團(tuán)高級(jí)工程師，一級(jí)注冊(cè)建造師，北京交通大學(xué)項(xiàng)目管理專業(yè)工程碩士。