土地收益率與土地增值稅計(jì)算方法

魏麗娟，邱洪君

(1.林甸縣林甸鎮(zhèn)人民政府水利站，黑龍江 林甸 166300;2.林口縣三道通鎮(zhèn)林口水利站，黑龍江 林口 157600)

日光、空氣、水是地球生命的源泉，土地則是地球生命的載體，可以說，人類所有的衣、食、住、行都離不開土地。自20世紀(jì)70年代末期我國開始實(shí)施改革開放以來，國民經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)的發(fā)展。能源、交通、水利、房產(chǎn)開發(fā)投資歷年加大，占用土地也越來越多，國家不得三令五申地加大對占用土地資源的法律性限制，特別是對基本農(nóng)田的保護(hù)。而水利工程建設(shè)中，興建水庫必然要有淹沒、灌溉排水工程也必然要占用土地。土地賠償與移民工程現(xiàn)已占居水利樞紐工程建設(shè)總投資的一半上下。因此，水利工作者要從戰(zhàn)略上、政策上和工程選址工程定線優(yōu)化上做好方案比選。以下概要闡述土地收益率與土地增值稅的計(jì)算方法以及淹沒區(qū)賠償調(diào)查內(nèi)容。

1 農(nóng)用土地收益率計(jì)算方法

土地收益率是單位土地面積提供的農(nóng)產(chǎn)量、產(chǎn)值或收入。單位面積生產(chǎn)的農(nóng)產(chǎn)品愈多，取得的收益愈大，其收益率大，經(jīng)濟(jì)效益愈好。土地收益率的主要指標(biāo)有:

1.1 單位面積生產(chǎn)的農(nóng)產(chǎn)品數(shù)量

1.2 單位面積的農(nóng)業(yè)產(chǎn)值

這是一個價值量指標(biāo)，它綜合表明在單位土地面積上的投入和多種經(jīng)營收益的大小。計(jì)算公式為:

1.3 單位土地面積的農(nóng)業(yè)總收入(或收益)，是農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益高的表現(xiàn)

計(jì)算公式為:

(注:有關(guān)城市農(nóng)用建筑地或開發(fā)區(qū)及其它城市公共用事業(yè)用地則在不在此計(jì)算方法之列;1畝=666.7 m2。)

2 土地增值稅計(jì)算方法

土地增值稅是以納銳人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)的一種稅。為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益，國務(wù)院于1993年12月13日發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，規(guī)定從1994年1月1日起施行。

2.1 土地增值稅的納稅人及征收范圍

凡是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，都是土地增值稅的納稅人，具體包括機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位、個體工商業(yè)戶及國內(nèi)其它單位和個人，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國機(jī)構(gòu)、華僑、港海澳臺同胞及外國公民。

土地增值稅的征收范圍包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物。其中，國有土地，是指由國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地;地上建筑物及其附著物是，是指建于地上的一切建筑物、構(gòu)筑物、地下地下的各種附屬設(shè)施及附著于該土地上的不能移動或一經(jīng)移動即遭損壞的種植物、養(yǎng)殖物及其它物品。

2.2 土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)

土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目后的余額。其中，轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其它收入;扣除項(xiàng)目包括:

1)取得土地使用權(quán)所支付的金額。

2)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用。

3)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或者舊戶及建筑物的評估價格。

4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

5)財(cái)政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目。

2.3 土地增值培的稅率及應(yīng)納稅額的計(jì)算方法

土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率;

1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。

2)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%但未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。

3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%但未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。

4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為:

土地增值額=轉(zhuǎn)讓收收入總額-扣除項(xiàng)目金額

應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率

如果土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%以上，即同時適用二檔或二檔以上稅率的，則需分檔計(jì)算應(yīng)納稅額。

例:某單位轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為400萬元，其扣除項(xiàng)目金額為200萬元，則應(yīng)納稅額按以下方式計(jì)算;

1)土地增值額=400-200=200(萬元)

2)土地增值額與扣除項(xiàng)目金額之比為200/200×100%=100%

3)適用稅率分別為30%和40%

4)應(yīng)納稅額=100×30%+100×140%=70%(萬元)

應(yīng)納稅額按人民幣計(jì)算，如果轉(zhuǎn)讓收入為外國貨幣的，應(yīng)按國家外匯管理機(jī)關(guān)規(guī)定的外匯牌價折合人民幣繳納稅款。

2.4 土地增值稅的減免規(guī)定

考慮到我國房地產(chǎn)業(yè)的特殊情況和人民居住條件較差等因素，國家規(guī)定，對納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，給予免征土地增稅照顧。此外，對因國家建設(shè)需依法征用、收回的土地、地上建筑物及其附著物，也給予免稅照顧。

2.5 土地增稅的納稅期限及納稅地點(diǎn)

納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)手續(xù)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

土地增值稅由納稅人所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收土地增值稅。

3 水庫淹沒區(qū)實(shí)物及土地賠償計(jì)算內(nèi)容

3.1 淹沒實(shí)物指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表

其表頭內(nèi)容包括:市縣場;(村、屯);淹沒及影響戶數(shù)(戶);淹沒及影響農(nóng)業(yè)人口(人);勞力(人);房屋(分為磚房、一面青、土草房);手壓井(眼);圍墻(延米);畜舍(處、m2);雞、鴨舍(處);菜窖(處);廁所(處);果樹、分為結(jié)果(棵)、幼樹(棵);零星樹林(棵);大口井(眼);機(jī)井(眼);房基礎(chǔ)(處);牛奶降溫槽(m3);個人煤井(處);塑料大棚(處);清儲窖(m3)等。

3.2 水庫淹沒土地統(tǒng)計(jì)表(單位為公頃)

表頭欄第一大項(xiàng)為單位;第二大項(xiàng)為耕地，包括:水田、旱田、菜田、開荒地、合計(jì);第三大項(xiàng)是林地，包括:人工林、天然林、灌木林、防護(hù)林、合計(jì)以及防護(hù)林株數(shù);第四大項(xiàng)是草地;第五大項(xiàng)魚池;第六大項(xiàng)為宅基地。

3.3 水庫區(qū)耕地狀況統(tǒng)計(jì)表(土地詳查數(shù)，單位為666.7 m2，即俗稱畝)

表頭第一大項(xiàng)是單位;二項(xiàng)為人口;第三大項(xiàng)為淹沒前耕地狀況，其中包括:耕地總面積、納稅面積、開荒面積、人均面積;第四大項(xiàng)是淹沒后耕地面積，其中包括:淹沒耕地面積、剩余耕地面積、人均耕地面積。

據(jù)以上詳查后，可按向上級上報(bào)的設(shè)計(jì)報(bào)告和實(shí)際批復(fù)文件，根據(jù)國家頒布的賠償標(biāo)準(zhǔn)做出概算列入投資或造價之中。

[1] 林聲，顧元杰，龍春滿.中國工程師技術(shù)方法全書[M].沈陽:遼寧科學(xué)技術(shù)出版社，1994.

[2] 黑龍江省水利水電勘測設(shè)計(jì)研究院.黑龍江省三江平原撓力河龍頭橋水庫工程初步設(shè)計(jì)[R].哈爾濱:黑龍江省水利水電勘測設(shè)計(jì)研究院，1994.