房價高企與價格剛性

黃 銘

(淮南師范學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理系，安徽淮南232038)

房價高企與價格剛性

黃 銘

(淮南師范學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理系，安徽淮南232038)

價格剛性;房地產(chǎn);寡頭壟斷

自從政府出臺新政來抑制房價過快上漲以來，房價卻不降反升。認(rèn)為其原因是人為造成的“價格剛性”。首先介紹了價格剛性的概念，然后指出房價高企不下的原因是價格剛性以及價格剛性產(chǎn)生的原因，最后提出了解決的措施。

自從2009年4月以來我國的大中城市的房價，特別是一線城市的房價一路高歌猛進(jìn)，漲幅驚人。自2010年以來，政府出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策來抑制房價的過快增長，新政出臺之后，政府與民眾的眼睛都盯在了房價的漲跌上，都在觀望中期待著房價的下跌，回歸于理性的合理之中。而統(tǒng)計(jì)局公布的五月份的數(shù)據(jù)則似乎讓所有的人都大失所望，70個大中城市的房屋銷售價格同比上漲了12.4%，其中新建住宅銷售價格同比上漲15.1%，漲幅縮小，但環(huán)比仍上漲0.4%。而成交量卻大幅下降。為什么新政沒什么效果?而且還出現(xiàn)了價升量跌這一違背市場規(guī)律的現(xiàn)象。本文認(rèn)為造成這一現(xiàn)象的重要原因之一是人為造成的“價格剛性”。

一、價格剛性

價格剛性一般是指價格確定后的不易變動性(缺乏彈性)。按照傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的解釋，由于市場競爭為壟斷所代替，出現(xiàn)了市場的不完全性。因而，企業(yè)生產(chǎn)的物品，其價格是由壟斷的大公司規(guī)定的，物價被其控制、操縱，由此形成了價格剛性，即價格規(guī)定后易升不易降，使物價經(jīng)常處于較高的指數(shù)上。

國內(nèi)外的學(xué)者對價格剛性概念都有一定的研究。饒俊鋒(1997)認(rèn)為價格剛性是指在紙幣流通的情況下，由價格構(gòu)成的某些要素的剛性(如工資剛性和自然資源價格剛性等)所決定的，各類商品價格上漲促成的價格總水平的運(yùn)動趨勢具有不斷上升的特點(diǎn)，這種剛挺向上的趨勢，使得價格只能上升，不能下降。鄔義鈞。郭世根(1997)認(rèn)為由于供求關(guān)系的變動和價格變動在時間上并不完全一致，供求關(guān)系的變化并不立即引起價格的變動，價格變動通常滯后于供求關(guān)系的變動。即企業(yè)的價格行為不是連續(xù)的，是供求差額達(dá)到一定的程度后企業(yè)對市場的反應(yīng)，這種供求關(guān)系變動和價格變動在時間上的分離性，稱為價格剛性。［2］陸滿平(1993)認(rèn)為:價格剛性是指微觀價格水平具有易升難降或高居不降的屬性，以及價格總水平從長期來看具有剛挺向上的運(yùn)動規(guī)律性。

由于價格剛性的存在，致使通貨膨脹成為“世界之謎”，物價上漲成為“世紀(jì)之謎”。匈牙利經(jīng)濟(jì)學(xué)家Janos Kornai(1989)所說的“價格剛性的程度在很大程度上取決于經(jīng)濟(jì)體制的性質(zhì)，也就是說，這也是一個體制問題”，價格剛性理論的目標(biāo)邊界是促進(jìn)總量穩(wěn)定。

《當(dāng)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典》中，對價格剛性的描述是:“價格確定后的不易變動性(缺乏彈性)。按照西方經(jīng)濟(jì)學(xué)者的解釋，由于市場競爭為壟斷所代替，出現(xiàn)了市場的不完全性。因而，企業(yè)生產(chǎn)的物品，其價格是由壟斷經(jīng)濟(jì)學(xué)的大公司規(guī)定的，物價被其控制、操縱，形成了價格‘剛性’，即價格規(guī)定后易升不易降，使物價經(jīng)常處于較高的指數(shù)上?！保?］

二、房價高企的重要原因之一——價格剛性

(一)寡頭壟斷的房地產(chǎn)開發(fā)市場造成的價格剛性

雖然我國現(xiàn)今還有1萬多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但真正有項(xiàng)目開發(fā)能力的公司不足1/8，而具有一級開發(fā)資質(zhì)的就更少，其他的中小企業(yè)對住房價格幾乎產(chǎn)生不了影響。

我國政府為了盡快改變城市面貌，為公共設(shè)施的建設(shè)籌集資金，加快城市化進(jìn)程，大量地征收農(nóng)業(yè)用地并廉價轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商。另外，我國法律對土地開發(fā)有特別的規(guī)定，很多人即使擁有土地也不可以開發(fā)。國有土地要發(fā)展，負(fù)責(zé)具體操作的是房地產(chǎn)商。集體土地發(fā)展，也要通過房地產(chǎn)商。房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地之后，并不是立即開發(fā)已批租土地以增加住房供應(yīng)量，而是鉆政策法規(guī)的空子采取各種措施囤積土地，等其增值。如做好基礎(chǔ)部分后就停工了，因?yàn)檎咧灰?guī)定了開工與竣工期，具體怎么操作沒有規(guī)定;改變規(guī)劃，因?yàn)閷徟枰獣r間;推脫說由于釘子戶拆遷難等等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過推遲開盤時間和捂盤來控制新房銷售量，減少供給，從而維持了房屋高價。由于房地產(chǎn)開發(fā)市場是寡頭壟斷的結(jié)構(gòu)，開發(fā)商己經(jīng)壟斷了城市市場，因此什么時候推出自己的產(chǎn)品，是現(xiàn)在銷售還是待價而沽，是否預(yù)售，就要遵循房地產(chǎn)企業(yè)的利潤最大化原則了［3］。

開發(fā)商通過控制住房供給結(jié)構(gòu)保持住房高額利潤率。住房市場供求結(jié)構(gòu)主要是指在一定時期內(nèi)，住房市場內(nèi)部各類住房供求和各個價位的住房供求占總供求的比重。我國城市住房價格剛性從某種程度上來說是一種供給結(jié)構(gòu)剛性，是住房市場供求結(jié)構(gòu)不合理的結(jié)果，也就是高檔房供應(yīng)和中低檔房供應(yīng)不平衡、住房商品和其他類商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不平衡的結(jié)果。市場上中高檔商品住房過多，適合多數(shù)市民自住需求的中低價的樓盤較少。經(jīng)濟(jì)適用房投資不足，數(shù)量較少。

(二)城市土地價格上漲的剛性機(jī)制造成住房價格的剛性

自由競爭的市場具備內(nèi)在的價格自我調(diào)節(jié)機(jī)制。中國目前大多數(shù)城市實(shí)行的土地儲備制度，卻使土地市場具備了一種價格上漲的剛性，由內(nèi)在沖動引發(fā)的超額供地并不能起到平抑地價的作用。

中國的土地儲備制度由于缺乏具體規(guī)定，各地在運(yùn)作模式、功能定位、儲備范圍、儲備手段、資金籌措與運(yùn)面都沒有統(tǒng)一模式。作為獨(dú)家壟斷機(jī)構(gòu)，有一點(diǎn)卻是相同的，即:土地儲備機(jī)構(gòu)要么服從政府管制，為滿足市場需求而導(dǎo)致自身虧損;要么壓低產(chǎn)出、抬高地價以獲取壟斷利潤。由于中國地方財(cái)政普遍吃緊，土地儲備機(jī)構(gòu)采取了財(cái)政擔(dān)保，以土地作抵押的銀行融資模式。由于土地變現(xiàn)能力極弱，為規(guī)避地價波動造成的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)儲備機(jī)構(gòu)不得不利用壟斷優(yōu)勢，縮減出讓數(shù)額，抬高出讓價格。從另一個角度講，中國尚未進(jìn)入福利社會，土地制度也不可能承擔(dān)向社會成員提供公共福利產(chǎn)品的功能。土地儲備機(jī)構(gòu)的市場調(diào)控職能與壟斷企業(yè)追逐利潤的天性將產(chǎn)生不可調(diào)和的矛盾。因此，土地儲備機(jī)構(gòu)在執(zhí)行土地調(diào)控方面的能力和效果是值得懷疑的。

按照目前的規(guī)定，經(jīng)營性土地出讓只能采取拍賣、掛牌和招標(biāo)的方式，其中拍賣和掛牌是價高者得之，招標(biāo)是合意者得之。由于拍賣、掛牌出讓收益遠(yuǎn)大于招標(biāo)，地方政府具有選擇拍賣、掛牌的強(qiáng)烈意愿。拍賣和掛牌依據(jù)的是競價原理，成交價依賴于開發(fā)商的判斷，較少考慮居民的消費(fèi)承受能力。在土地供給有限的硬預(yù)算約束下，地價自然飆升，直至消費(fèi)者難以承受。消費(fèi)者不得不為拍賣、掛牌出讓所產(chǎn)生的高昂地價埋單，遭受巨大福利損失。

在土地儲備制度下，不斷上漲的地價容易形成地價和房價螺旋:地價上漲*房價上漲*城市土地升值*基準(zhǔn)地價上調(diào)*土地出讓金上漲*地價上漲。這類似于工資*價格螺旋。宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中的工資*價格螺旋導(dǎo)致成本推進(jìn)型通貨膨脹，而地價*房價螺旋則導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲。［4］

(三)房地產(chǎn)企業(yè)和投機(jī)者的人為炒作造成的住房價格剛性

在市場機(jī)制中，最終交易的達(dá)成其實(shí)是消費(fèi)者與廠商雙方博弈的結(jié)果。對于同一件商品，廠商作為賣方，希望交易的價格越高越好，消費(fèi)者作為買方，希望價格越低越好。但是在寡頭壟斷市場中，廠商往往是價格的制定者，在這場博弈中占有主動權(quán)，通過定價獲得高額利潤，而消費(fèi)者由于力量弱小，往往是價格的接受者，單個消費(fèi)者無法通過改變自己的消費(fèi)量來影響市場價格。又由于住房是生活必需品，存在剛性需求，這就導(dǎo)致消費(fèi)者只好接受房地產(chǎn)商定的高價。消費(fèi)者的利益被廠商占有了。

在市場中，供求機(jī)制能自動發(fā)揮作用來決定均衡價格。當(dāng)供給大于需求時，價格會下降，需求大于供給時，價格會上升。但是在房地產(chǎn)市場，供求機(jī)制在一定程度上失去了作用。我國目前閑置性住房有60%是投機(jī)商(包括房地產(chǎn)企業(yè)和炒房客)用于投機(jī)的目的。他們購買住房不是為了居住，而是用于投機(jī)，等著價格上漲來賺取利潤。當(dāng)市場中需求大于供給，價格上升時，他們會在第一時間提高價格，而且幅度要比市場價格要大。當(dāng)市場中供給大于需求時，價格應(yīng)該下跌，但是投機(jī)者不愿意降價銷售，他們認(rèn)為“大不了不賣，房子又不會變質(zhì)”，有時甚至聯(lián)合起來提高價格，這就出現(xiàn)了“價升量跌”這種奇怪的現(xiàn)象。

三、解決的措施

(一)由中央政府制定政策，引入競爭機(jī)制，打破房地產(chǎn)市場的寡頭壟斷的結(jié)構(gòu)

由于寡頭壟斷的市場結(jié)構(gòu)的形成是需要條件的，所以可以通過減少寡頭壟斷形成的條件來打破壟斷。其中原材料的壟斷是個很重要的條件，而在房地產(chǎn)市場中土地的稀缺性是產(chǎn)生寡頭壟斷的很重要的因素。政府可以制定政策加大土地的供給和使用效率。對一個城市的房地產(chǎn)土地的供應(yīng)要統(tǒng)一規(guī)劃，把房地產(chǎn)的開發(fā)向郊區(qū)引導(dǎo)，建設(shè)發(fā)達(dá)的交通設(shè)施。要求多建小高層，不但降低了建設(shè)成本，而且提高了土地的利用效率。

加大廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房用地以及棚戶區(qū)改造中適用保障性住房政策的用地比例。保證廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品住房和其他90平方米以下中小套型普通商品房的土地供應(yīng)，保證其供應(yīng)量不低于住宅用地供應(yīng)總量的70%，以此來保證住房供給結(jié)構(gòu)的平衡。

(二)逐步取消土地儲備制度，在土地出讓方式上實(shí)現(xiàn)“單一規(guī)則”

壟斷的儲備機(jī)構(gòu)在土地收購、開發(fā)方面的效率并不比自由競爭的專業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)高。層層委托代理關(guān)系又加大機(jī)構(gòu)信息、服從和稽核成本。在監(jiān)管機(jī)制缺失的條件下，壟斷經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)會被無限放大。風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，后果將難以估量。在淡化并取消土地儲備制度后，政府土地管理部門應(yīng)只負(fù)責(zé)出讓信息的發(fā)布，招標(biāo)方案的制作和評標(biāo)準(zhǔn)備，及后續(xù)出讓金的收繳和相關(guān)手續(xù)的把關(guān)和辦理。將房屋拆遷和土地開發(fā)工作交由企業(yè)獨(dú)立自主完成，政府只負(fù)責(zé)監(jiān)管。

拍賣、掛牌并不適合中國人多地少的國情，高地價也并非一個合意的選擇。與拍、掛相比，招標(biāo)方式操作靈活，可以很好的平抑地價，糾正市場失靈，清晰反映政府意圖，是一種介于協(xié)議出讓與競價出讓間的優(yōu)化選擇。在多種出讓方式可供選擇的前提下，利益集團(tuán)(政府)既沒有動力也沒有壓力去選擇招標(biāo)出讓。因此必須由最高層次的委托人——國務(wù)院做出規(guī)定，將招標(biāo)視為惟一合意的出讓方式加以推廣。在招標(biāo)過程中，政府應(yīng)發(fā)揮服務(wù)職能，簡化招標(biāo)程序，控制相關(guān)費(fèi)用，嚴(yán)肅招標(biāo)紀(jì)律。

(三)政府采取措施來打擊投機(jī)者的人為炒作

大家都知道，投機(jī)者的最終目的是追逐利潤。投機(jī)者由于預(yù)期房價會上漲，他們購房不是為了居住，而是等價格上漲到一定程度后賣掉，獲取高額的利潤。投機(jī)者多數(shù)購買幾套、幾十套、甚至幾百套，等到價格上漲，如果價格下跌他們就大不了不賣，所以他們不接受價格下跌。他們要保證從購買到出售獲取利潤這一活動順利進(jìn)行，就需要大量資金來保證他們的現(xiàn)金流不斷絕。只要現(xiàn)金流斷了，他們的投機(jī)活動就沒辦法進(jìn)行或者順利完成。所以政府可以從這個方面下功夫。限制甚至停止二三套房貸。對自有資金購買的也限制套數(shù)，一個家庭購房超過三套或二套的征收高額的稅收等。

中國的房地產(chǎn)市場受政府政策的影響非常大。由于目前在中國，房地產(chǎn)行業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，它與銀行、鋼鐵、水泥等眾多行業(yè)密切相關(guān)，如果房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)問題，會對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生比較大的不利影響。所以政府在宏觀調(diào)控時出現(xiàn)了兩難境界，一方面房價上漲過快，出現(xiàn)泡沫，必須要遏制;另一方面，又要防止房價大幅下跌。政府在制定政策時就不敢也不愿意出重拳。政府現(xiàn)在的當(dāng)務(wù)之急是大力發(fā)展新能源、新材料、節(jié)能環(huán)保、信息通信、生物制藥等新興產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。只有這樣政府才能制定更嚴(yán)厲的政策來抑制房價上漲，打擊投機(jī)者的投機(jī)行為，建立一個真正的競爭的市場，才能消除價格剛性，才能實(shí)現(xiàn)房價的真正回歸理性的價格。

［1］ 劉鳳岐．當(dāng)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典［M］．太原:山西人民出版社，1988.

［2］ 鄔義鈞，郭世根．企業(yè)價格行為與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效率［J］．中南財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，1997，(06):40.

［3］ 林榮茂．房地產(chǎn)市場中土地價格剛性上漲探討［J］．中國土地科學(xué)，2005，(05):30.

［4］ 李建國．我國城市新建商品住房價格剛性研究［D］．暨南大學(xué)，2005.

High Housing Prices and Price Rigidity

HUANG Ming
(Economic and Managing Department，Huainan Normal University，Huainan Anhui232038，China)

price rigidity;estate;oligopoly

Since the Government introduced the New Policy to curb housing prices，the price did not fall but rise．This reason is caused byman-made“price rigidity．”This paper introduces the concept of price rigidity，and then analyzes the price remains high because of price rigidity and causes of price rigidity，and finally puts forward somemeasures．

F293.35

A

2095-2708(2012)01-0032-03

2011-07-11

淮南師范學(xué)院教學(xué)研究項(xiàng)目(HSJY200905)