開(kāi)征房地產(chǎn)稅的觀點(diǎn)綜述與理論總結(jié)

王麗娟 孫玉娟

一、房地產(chǎn)稅的提出

房地產(chǎn)稅，也有稱物業(yè)稅、不動(dòng)產(chǎn)稅，是指對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的所有者或使用者每年按財(cái)產(chǎn)評(píng)估值一定比例的征稅。之前所熟知的提法如“物業(yè)稅”，是沿用香港和東南亞地區(qū)的稱謂。而實(shí)際上這些地方實(shí)行的物業(yè)稅僅僅對(duì)有租金收入的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)征稅，有別于大陸地區(qū)熱議的涉及對(duì)所有房產(chǎn)在保有期間的征稅。國(guó)外多稱為不動(dòng)產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅。財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康一直建議將 “物業(yè)稅”更名為“房地產(chǎn)稅”，這一稱謂也獲得了大多數(shù)人的認(rèn)可。

二、房地產(chǎn)稅開(kāi)征的必要性

房地產(chǎn)稅改革的出發(fā)點(diǎn)是改革房地產(chǎn)稅制存在的多種弊端，出于完善財(cái)產(chǎn)稅稅制的考慮。但它之所以飽受熱議在于當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫高漲，人們對(duì)房地產(chǎn)稅對(duì)高房?jī)r(jià)的打壓抱有期望。

（一）矯正稅種繁雜、重復(fù)課征

我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)稅制呈現(xiàn)出重流轉(zhuǎn)、輕保有；重經(jīng)營(yíng)、輕居住的特征。即除了房產(chǎn)稅對(duì)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)保有期間征稅以外，其余稅種均是在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征稅，也并沒(méi)有對(duì)居民的普通住房開(kāi)征房產(chǎn)稅。

國(guó)內(nèi)現(xiàn)行的與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅種主要有房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅。與其間接相關(guān)的還包括房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)要繳納的營(yíng)業(yè)稅、契稅，以及企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅。上述羅列出的稅種近十種，而且印花稅和契稅，均是對(duì)房地產(chǎn)交易行為的征稅，土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的增值額所征的稅與所得稅也存在著重復(fù)課征。

房地產(chǎn)稅的改革就是希望通過(guò)合并取消某些稅種，達(dá)到簡(jiǎn)稅制、避免重復(fù)課稅，保護(hù)稅基的目的。

（二）調(diào)節(jié)貧富差距

社會(huì)的貧富差距日益增大是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。2006年我國(guó)基尼系數(shù)已達(dá)到0.49，超過(guò)了0.4的警戒線。作為財(cái)產(chǎn)稅的主體稅種，房地產(chǎn)稅理應(yīng)在調(diào)節(jié)貧富差距方面發(fā)揮重要作用。房地產(chǎn)稅具有地域性、稅源穩(wěn)定、不易轉(zhuǎn)嫁等特征，擁有房地產(chǎn)的多少和個(gè)人的財(cái)富存在著直接的正相關(guān)性，符合量能負(fù)擔(dān)原則。房地產(chǎn)稅能夠通過(guò)累進(jìn)稅率，稅收減免對(duì)富人課征較多的稅收，對(duì)窮人予以免稅，從而調(diào)整收入分配格局。

（三）優(yōu)化資源配置

據(jù)報(bào)道，我國(guó)當(dāng)前的住房空置率達(dá)到20%。征收房地產(chǎn)稅，增加了房地產(chǎn)保有期間的成本，多套住房的持有者極有可能在二手市場(chǎng)上拋售空置房，從而加速了房產(chǎn)的流轉(zhuǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)稅也可以通過(guò)稅收優(yōu)惠，起到鼓勵(lì)購(gòu)買(mǎi)小戶型住房，有效利用資源的導(dǎo)向作用。

（四）增加財(cái)政收入

世界上大多數(shù)國(guó)家的財(cái)產(chǎn)稅均是地方的主體稅種，占到地方稅收70%以上。據(jù)這幾年房地產(chǎn)稅收情況可知我國(guó)與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收不足地方稅收收入的20%。同時(shí)，如城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅，均是以面積計(jì)征，不能反映土地資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，政府無(wú)法參與到土地增值收益的分配中。另外，如今的地方財(cái)政多被稱為土地財(cái)政，土地出讓金等收入是地方財(cái)政的重要資金來(lái)源。而土地資源是有限的，當(dāng)前處于房地產(chǎn)投資熱，地方收入充裕，可假若這個(gè)熱度過(guò)去，地方收入是否就有保障呢？而開(kāi)征房地產(chǎn)稅會(huì)有助于財(cái)政收入的持續(xù)性，源遠(yuǎn)才能流長(zhǎng)。

（五）寄希望于房地產(chǎn)稅打壓房?jī)r(jià)

大多民眾都對(duì)房地產(chǎn)稅降低房?jī)r(jià)的功效抱有期望，在學(xué)術(shù)界，房地產(chǎn)稅能否降低房?jī)r(jià)也引發(fā)了一番熱議。事實(shí)上，國(guó)外房地產(chǎn)稅從未承擔(dān)起過(guò)降低房?jī)r(jià)的重任。房?jī)r(jià)高低的影響因素很多，但主要是受房地產(chǎn)的供求關(guān)系影響。有觀點(diǎn)認(rèn)為，征收房地產(chǎn)稅，從征稅的“重流轉(zhuǎn)，輕保有”到“輕流轉(zhuǎn)，重保有”，增加了房地產(chǎn)保有階段的成本，能夠打擊炒房者的積極性，從而抑制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投機(jī)行為。筆者認(rèn)為開(kāi)征房地產(chǎn)稅能在一定程度上抑制買(mǎi)房倒房的投機(jī)行為，但對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控作用卻難說(shuō)。從房地產(chǎn)的需求看來(lái)，包括消費(fèi)性需求和投資性需求。中國(guó)傳統(tǒng)觀念中講求歸屬感，居有定所也被看成立業(yè)中的一項(xiàng)，某些領(lǐng)導(dǎo)倡導(dǎo)的租房一輩子短時(shí)期內(nèi)是無(wú)法矯正人們根深蒂固的觀念的，因此消費(fèi)性住房是具有剛性的。而真正的炒房者，面對(duì)相比房?jī)r(jià)微乎其微的房地產(chǎn)稅不一定會(huì)下降，反而可能看到房地產(chǎn)稅可以被轉(zhuǎn)嫁，而對(duì)房?jī)r(jià)抱有較高的預(yù)期。相比起房地產(chǎn)需求的剛性，房地產(chǎn)供給的彈性就大得多。

三、房地產(chǎn)稅開(kāi)征的方案設(shè)計(jì)

對(duì)于房地產(chǎn)稅制的改革，北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心提出了總的框架：合并房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，合并契稅和印花稅為房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收，取消土地增值稅，并保證改革后的稅收規(guī)模與改革前基本相當(dāng)。這一觀點(diǎn)得到了較多的認(rèn)可，但在局部設(shè)計(jì)上，還需要探討。

（一）征稅范圍

對(duì)于是否該將農(nóng)村納入征稅范圍是改革涉及的一個(gè)爭(zhēng)議點(diǎn)。筆者認(rèn)為應(yīng)該把農(nóng)村、城市，豪宅、普通住宅統(tǒng)統(tǒng)納入到征稅范圍中。一來(lái)這樣可以明晰我國(guó)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，二來(lái)農(nóng)村地區(qū)也存在貧富差距的拉大，土地資源浪費(fèi)，部分地區(qū)居住條件不亞于城市地區(qū)，因此一視同仁的囊括進(jìn)征稅范圍是益于國(guó)家的政策調(diào)節(jié)的。但這并不等于說(shuō)，所有這些都應(yīng)無(wú)區(qū)別征稅，可以通過(guò)稅收優(yōu)惠，免征額等方式，對(duì)絕大部分居民予以免稅或低稅。

（二）稅基選擇

是否應(yīng)把土地出讓金納入房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)稅開(kāi)征的癥結(jié)之一。土地出讓金是政府憑借對(duì)土地的所有權(quán)，轉(zhuǎn)讓七十年的土地使用權(quán)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段對(duì)房地產(chǎn)商一次性征收的費(fèi)用。它占到了房屋成本的40%以上，從而構(gòu)成了高房?jī)r(jià)的一個(gè)重要因素。因此，有專家主張將現(xiàn)行土地批租制改為年組制，即將七十年的土地使用費(fèi)納入房地產(chǎn)稅的稅基，分?jǐn)偟浇窈蟮钠呤曛?。這樣，土地取得時(shí)的成本就近乎為零，房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本也會(huì)大幅下降，房?jī)r(jià)可能也隨之降低。而且，將土地出讓金的收益分?jǐn)偟轿磥?lái)，能夠保證財(cái)政收入的持續(xù)性，同時(shí)對(duì)地方政府過(guò)度開(kāi)發(fā)土地的激勵(lì)也會(huì)大大減小。

但是筆者認(rèn)為土地出讓金和房地產(chǎn)稅性質(zhì)上就存在不同。前者是憑借產(chǎn)權(quán)所有收取的費(fèi)用，后者是稅，是居民從政府獲取公共服務(wù)的利益交換。其次，房?jī)r(jià)的決定因素包括房屋供需，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本下降不一定帶來(lái)房?jī)r(jià)的下降。再次，如果把土地出讓金納入房地產(chǎn)稅稅基，對(duì)舊房征房地產(chǎn)稅時(shí)就存在重復(fù)征收的問(wèn)題，因?yàn)榕f房?jī)r(jià)格中已經(jīng)包含了土地出讓金。而新房?jī)r(jià)格中不包含土地出讓金。這一問(wèn)題是否可以通過(guò)對(duì)舊房暫免稅或者低稅來(lái)解決呢？筆者認(rèn)為這種區(qū)別對(duì)待不僅給征管帶來(lái)了困難，而且無(wú)論是新房還是舊房的納稅人都不會(huì)覺(jué)得公平。

（三）計(jì)征方式

財(cái)產(chǎn)稅的主要功效是調(diào)節(jié)貧富差距。如何確定計(jì)稅依據(jù)，課稅單位，通過(guò)免征額的選擇將一部分人排除在納稅范圍之外，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅的公平性，也是熱議的焦點(diǎn)問(wèn)題。

1、按面積計(jì)征。各地按不同區(qū)域劃分單位面積的課稅額度。單位應(yīng)稅稅額以每個(gè)區(qū)域內(nèi)財(cái)產(chǎn)的平均價(jià)值為基礎(chǔ)估定，并不反映每個(gè)財(cái)產(chǎn)的獨(dú)特性。

2、按評(píng)估價(jià)計(jì)征。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，然后按照一定比例征收。以加拿大為例，各省都以某一基準(zhǔn)年度的“實(shí)際的”、“真實(shí)的”、“公平的”市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)進(jìn)行評(píng)估。市場(chǎng)價(jià)值通常是財(cái)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)雙方在交易中自行確定的價(jià)格。對(duì)于不經(jīng)常交易的財(cái)產(chǎn)，一般根據(jù)公平的市場(chǎng)價(jià)值，考慮其所處位置和用途進(jìn)行具體估算，并每隔六年重估一次。而且國(guó)外大多選擇“公告房?jī)r(jià)”，即為了方便起見(jiàn)，在同一個(gè)小區(qū)之內(nèi)不再區(qū)分具體的房?jī)r(jià)差異，這個(gè)房?jī)r(jià)不是真正的交易價(jià)格，而僅僅是這個(gè)地區(qū)繳納房地產(chǎn)稅的參考基礎(chǔ)。

3、按租金計(jì)征。香港差餉稅的計(jì)稅基礎(chǔ)是假設(shè)業(yè)主在市場(chǎng)中出租房屋所能獲得的年租金收入的估算值，政府1999年以前是每隔三年評(píng)估一次，之后每年都要重新評(píng)估。

因?yàn)榘凑兆饨饍r(jià)值的評(píng)估方法，相當(dāng)于認(rèn)定財(cái)產(chǎn)稅的稅基是當(dāng)期收入，是一種流量，而不是真正的財(cái)富存量。所以一般被排除在外。相比之下，按面積計(jì)征的準(zhǔn)確性更高，但按面積并不能完全反映房地產(chǎn)價(jià)值，在公平性上有所欠缺。但從征稅成本來(lái)看，給予面積的評(píng)估，程序簡(jiǎn)單，管理成本較低，不需要每年進(jìn)行重新評(píng)估。

納稅單位以家庭或者個(gè)人為單位。通常以家庭為課稅單位的話，會(huì)更加符合公平，但征管上對(duì)家庭的清晰界定對(duì)稅務(wù)部門(mén)提出了更高的要求。

關(guān)于免征額的代表性觀點(diǎn)包括：其一，對(duì)居民的第一套自有住宅實(shí)行免稅；其二，個(gè)人80平方米及以下面積的住房可以免征房地產(chǎn)保有稅，或者規(guī)定一個(gè)較低的定額稅；其三，按照當(dāng)?shù)胤课輧r(jià)格指數(shù)，居民收入測(cè)定人均免征額，然后乘以家庭人數(shù)，從房屋的評(píng)估價(jià)值中扣除。

（四）稅率設(shè)計(jì)

第一，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心課題組提出按照“二八原則”，即80%的稅收來(lái)自于20%的納稅主體，讓各地方處于平均居住水平以下的居民無(wú)須納稅或只需交納很少的稅。

第二，北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心宏觀組運(yùn)用的是平均測(cè)算法，測(cè)算原則是將房地產(chǎn)稅控制在家庭可支配收入2%左右。一方面使居民選擇住宅時(shí)需要考慮房地產(chǎn)稅的影響，以避免盲目選擇大面積住宅；另一方面，又能避免給居民生活帶來(lái)過(guò)的負(fù)擔(dān)，影響其正常的生活。

（五）執(zhí)行難度

按照國(guó)際慣例，財(cái)產(chǎn)稅通常是地方政府收入的重要來(lái)源。但考慮到國(guó)內(nèi)各地房地產(chǎn)價(jià)格差異較大，為避免地區(qū)差異進(jìn)一步拉大，建議將房地產(chǎn)稅作為中央地方共享稅。分成比例可采取地方百分之七十。征管、免稅權(quán)，立法權(quán)集中于中央，省級(jí)人大制定房地產(chǎn)稅細(xì)則，執(zhí)法權(quán)由地方稅務(wù)部門(mén)行使。

四、房地產(chǎn)稅開(kāi)征路徑的探討

作為一項(xiàng)新的稅種，房地產(chǎn)稅的開(kāi)征需要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的法律程序，而從稅法制定到執(zhí)行，其中又涉及諸多難處。如我國(guó)稅務(wù)局當(dāng)前對(duì)納稅人的信息掌握還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，房屋產(chǎn)權(quán)認(rèn)定、家庭成員關(guān)系都是稅收管理中需要克服的難點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)稅呼聲雖高，但卻又任重而道遠(yuǎn)。

（一）三階段

第一階段是基礎(chǔ)準(zhǔn)備，即建立房地產(chǎn)登記與信息系統(tǒng)，建立房地產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)以及房地產(chǎn)稅稅收制度的研究與制定。第二階段才是房地產(chǎn)稅的正式開(kāi)征，對(duì)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)施新的房地產(chǎn)稅，同時(shí)廢止原相關(guān)的稅種，并適時(shí)對(duì)非生產(chǎn)性、經(jīng)營(yíng)性的高檔居民住宅開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅。第三階段則是房地產(chǎn)稅完善，由高檔居民住房擴(kuò)展到對(duì)普通住宅。

（二）四步走

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇認(rèn)為，目前已經(jīng)具備了開(kāi)征物業(yè)稅的條件，并且提出了分四步走的構(gòu)想。

第一步，商業(yè)地產(chǎn)實(shí)行房地產(chǎn)稅。目前商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)在繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅，轉(zhuǎn)化成房地產(chǎn)稅很快就可以辦到；第二步是從小產(chǎn)權(quán)房起征房地產(chǎn)稅。讓小產(chǎn)權(quán)房補(bǔ)交土地出讓金從而合法化，不過(guò)小產(chǎn)權(quán)房的房地產(chǎn)稅的稅率不宜太低，可以按國(guó)際慣例交1%~3%；第三步是對(duì)高檔房和豪宅征收房地產(chǎn)稅，這個(gè)稅率也可以比照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，1%~3%；第四步是向普通居民住房征收房地產(chǎn)稅?！白寭碛泻勒投嗵幾≌亩嘟欢悾课輧r(jià)值低的少交稅，無(wú)房戶不交稅?！彼^的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。直白地說(shuō) “小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。

（三）房產(chǎn)稅或先行

由于新稅種的推出存在太多短期內(nèi)無(wú)法解決的問(wèn)題，而目前各界對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅進(jìn)而實(shí)現(xiàn)調(diào)控房?jī)r(jià)的目的寄予厚望，于是很多目光開(kāi)始集中于目前稅制中已經(jīng)存在的房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅本身就屬于房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種，法律程序上只需要人大授權(quán)國(guó)務(wù)院修改相關(guān)條款就可以了，可以對(duì)非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)征稅，稅基可以按評(píng)估值征收。于是有的專家提出通過(guò)對(duì)房產(chǎn)稅征收范圍的調(diào)整，比如將居民個(gè)人第三套住房認(rèn)定為經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，就能自然地將其納入房產(chǎn)稅的征稅范圍。這雖然和設(shè)計(jì)中的物業(yè)稅有所不同，但是已經(jīng)能夠?qū)崿F(xiàn)保有環(huán)節(jié)征稅，打擊投資投機(jī)性購(gòu)房。

當(dāng)前仍有稅收萬(wàn)能論的遺風(fēng)。筆者希望房地產(chǎn)稅能幫助我國(guó)降低房?jī)r(jià)，遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)倒把，消除金融泡沫，劫富濟(jì)貧。愿望總是美好的，但不能脫離實(shí)際，稅收不能包治百病，這是需要承認(rèn)的事實(shí)?！?/p>