關(guān)于喀什市廉租住房供給不足的幾點(diǎn)思考

米熱妮薩·玉蘇甫

(新疆財(cái)經(jīng)大學(xué)，新疆 烏魯木齊 830012)

一、問(wèn)題的提出

住房是人的基本需求之一，是人類(lèi)生存和發(fā)展不可或缺的物質(zhì)條件。國(guó)民居住問(wèn)題一般通過(guò)兩條路徑加以解決，一是市場(chǎng)供給，二是政府供給。廉租住房是政府住房供給的一種形式，當(dāng)今各國(guó)政府都把住房保障作為公共政策的基本內(nèi)容。住房保障具有民生性，公民應(yīng)享有的基本居住權(quán)利以及政策和提供主體的公共性，使得廉租住房具有公共產(chǎn)品的性質(zhì)。目前，我國(guó)低收入家庭無(wú)力通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制來(lái)解決住房問(wèn)題，政府需要在提供公共產(chǎn)品與服務(wù)方面發(fā)揮基礎(chǔ)性作用，使低收入家庭也能獲得均等化的產(chǎn)品與服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平、穩(wěn)定發(fā)展。

廉租住房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。轉(zhuǎn)型期我國(guó)加大廉租住房供給以滿(mǎn)足低收入家庭基本居住需求，是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)，全面建設(shè)小康社會(huì)的必然要求。

喀什市在加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變方式和優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)影響下，把握機(jī)遇，加快社會(huì)保障和福利制度建設(shè)，結(jié)合當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際，制定城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法，建立健全住房保障體制，加快了廉租房制度建設(shè)。但由于人均收入低，經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后，農(nóng)村人口比重較大等原因，仍有一部分低收入家庭的居住需求無(wú)法滿(mǎn)足，保障房尤其是廉租房有效供給嚴(yán)重不足，成為地方政府特別是普通民眾關(guān)心的問(wèn)題。因此解決住房問(wèn)題，讓有困難的家庭得到住房保障，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展是政府首先要解決的突出問(wèn)題。

二、喀什市廉租住房供給現(xiàn)狀及特點(diǎn)

(一)廉租住房供給與需求之間缺口較大

喀什市2007年建設(shè)廉租住房552套，面積27136.28平方米，套型面積49.2平方米，2008年新建廉租住房1000套，建筑面積50000平方米。2007—2009年，完成了7088套廉租住房建設(shè)，并已全部入住。截至2009年3月底全市低保、低收入家庭住房困難戶(hù)共計(jì)24136戶(hù)，其中:低保住房困難戶(hù)18632戶(hù)，低收入家庭住房困難戶(hù)5504戶(hù)，目前已有552戶(hù)低保和低收入家庭住房困難戶(hù)搬遷至新建成的廉租保障住房，尚有1.5萬(wàn)多戶(hù)家庭等待入住保障性住房。

(二)資金缺口較嚴(yán)重

我國(guó)的廉租住房制度主要通過(guò)租金補(bǔ)貼和實(shí)物配租的方式來(lái)解決低收入群體的住房問(wèn)題，因此，該項(xiàng)制度的實(shí)施需要充足的資金。資金的缺乏是目前廉租房進(jìn)展緩慢的關(guān)鍵因素。2007—2009年3月政府投資保障性住房資金籌集、管理和使用情況專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)調(diào)查結(jié)果顯示，喀什市廉租住房建設(shè)項(xiàng)目中2007年國(guó)補(bǔ)專(zhuān)項(xiàng)資金1085萬(wàn)元，資金缺口2487萬(wàn)元;2008年國(guó)補(bǔ)專(zhuān)項(xiàng)資金1730萬(wàn)元，資金缺口2870萬(wàn)元。其中從地方財(cái)政需要補(bǔ)一部分資金。但喀什市經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后，地方政府財(cái)政實(shí)力弱，無(wú)法實(shí)現(xiàn)差額部分的補(bǔ)助。

(三)供應(yīng)對(duì)象收入難以統(tǒng)計(jì)，監(jiān)管機(jī)制尚不完善

在目前喀什市低保制度運(yùn)行中，主要依靠社區(qū)居委會(huì)對(duì)于本社區(qū)情況熟悉的優(yōu)勢(shì)，由街道辦事處或鎮(zhèn)政府委托居委會(huì)對(duì)申請(qǐng)人收入情況進(jìn)行調(diào)查和審核，往往缺乏公正、客觀性。而且由于歷史的原因和重視、投入不夠，我國(guó)各城市基本沒(méi)有建立住房、收入檔案，居民住房情況和收入信息不健全，許多“隱性”收入難以搞清，導(dǎo)致無(wú)法準(zhǔn)確界定住房保障對(duì)象。另外，廉租住房實(shí)施辦法中，只有對(duì)承租廉租住房的家庭條件改善后有意隱瞞收入等情況的規(guī)定，而沒(méi)有對(duì)明知不符合申請(qǐng)條件卻造假申請(qǐng)的行為的處罰辦法。容易誘使部分家庭條件超過(guò)承租廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的人鉆法律的空子。

(四)建設(shè)用地緊缺，危舊房拆遷等存在安全隱患

喀什市建設(shè)用地緊缺，住房建設(shè)過(guò)程中涉及大量的危舊房拆遷，大部分保障性廉租住房?jī)?yōu)先安置了拆遷戶(hù)和老城區(qū)危舊房改造的搬遷戶(hù)?？κ彩欣铣菂^(qū)有居民62616戶(hù)，21.92萬(wàn)人，有28片集中連片的危舊房片區(qū)，其核心區(qū)人口密度2.6萬(wàn)人/平方公里，建筑密度達(dá)70%以上，安全隱患十分突出。

(五)缺乏應(yīng)有的激勵(lì)和約束制度，地方政府供給廉租房動(dòng)力不強(qiáng)

利益驅(qū)動(dòng)以及制度上的缺失，使得地方政府建設(shè)廉租住房的動(dòng)力不足。一方面，廉租住房建設(shè)需要出錢(qián)出地。對(duì)于地方政府而言，出土地比出資金更能觸動(dòng)其利益。因?yàn)槌鲑Y金只是土地出讓金凈收益的10%，而出土地則相當(dāng)于拿出100%的土地出讓金。土地出讓金在各地政府財(cái)政收入中占據(jù)相當(dāng)大的比例，目前，各地政府通過(guò)土地拍賣(mài)形式，讓出價(jià)最高者得到土地，這種看似公平的制度其實(shí)是在實(shí)現(xiàn)地方政府的利益最大化。而地價(jià)的大幅上升推動(dòng)了房?jī)r(jià)更快上漲，對(duì)廉租房建設(shè)動(dòng)力不足。另一方面，廉租住房等社會(huì)保障性住房供應(yīng)量對(duì)房?jī)r(jià)有抑制作用(研究表明，廉租房供應(yīng)每增加5%，房?jī)r(jià)會(huì)拉低3% ～4%)。而房?jī)r(jià)下跌既會(huì)抑制地方政府的GDP增長(zhǎng)，又會(huì)影響到官員政績(jī)。廉租住房等社會(huì)保障性住房政策，一直以來(lái)都缺少明確的硬性指標(biāo)，更多的都是原則性規(guī)定，這使得廉租住房制度缺少足夠的剛性，也是地方政府參與積極性不高的重要原因。

三、解決喀什市廉租住房供給不足的對(duì)策建議

(一)采取多元化的融資創(chuàng)新渠道，確保廉租住房建設(shè)有穩(wěn)定的資金來(lái)源

廉租住房建設(shè)作為調(diào)整住房結(jié)構(gòu)的重要舉措，首先需要滿(mǎn)足其融資需求。從現(xiàn)實(shí)情況看，廉租住房的融資方式單一以及融資渠道不暢已成為我國(guó)廉租住房制度建設(shè)金融方面的瓶頸，需要根據(jù)廉租住房的運(yùn)行特征，采取多元化的融資創(chuàng)新渠道來(lái)滿(mǎn)足其融資需求。

廉租住房的資金主要來(lái)自于政府的財(cái)政支持，如果沒(méi)有政府的支持，廉租房制度的建設(shè)難以為繼。政府應(yīng)深入探索，真正走出一條符合中國(guó)特色的廉租房建設(shè)之路，加快廉租住房的建設(shè)步伐。

1.實(shí)行優(yōu)惠政策吸引民間資金

根據(jù)日本、新加坡和香港等地的經(jīng)驗(yàn)，政府公共住房建設(shè)逐步引入民營(yíng)資本參與是未來(lái)發(fā)展的必然趨勢(shì)，這有利于緩解政府的財(cái)政壓力，通過(guò)有效的優(yōu)惠政策吸引民間資金可以保障廉租住房建設(shè)的長(zhǎng)效性和可持續(xù)發(fā)展。

2.住房保障稅

根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織統(tǒng)計(jì)，目前世界征收不同形式社會(huì)保障稅的國(guó)家已有80多個(gè)，住宅保障稅是其中一種。我國(guó)的住宅保障稅可以面向城鎮(zhèn)在職居民，按照其工資收入水平實(shí)行累進(jìn)稅率制，可以考慮向購(gòu)買(mǎi)、居住別墅、高檔商品房的高收入群體征收特別住房保障稅。該項(xiàng)稅收專(zhuān)門(mén)用于廉租住房建設(shè)、修繕和廉租住房租金補(bǔ)貼。

(二)完善供應(yīng)對(duì)象的家庭收入統(tǒng)計(jì)與監(jiān)管機(jī)制

完善收入統(tǒng)計(jì)與監(jiān)管機(jī)制是我國(guó)住房分類(lèi)供應(yīng)體系有效運(yùn)行的前提。現(xiàn)階段，在城鎮(zhèn)廉租住房資源非常有限的情況下，在準(zhǔn)入制度上確定一個(gè)資格標(biāo)準(zhǔn)，建立科學(xué)的排序方式，并在廉租家庭不符合資格標(biāo)準(zhǔn)時(shí)建立合理的退出機(jī)制顯得尤為重要，既可最大程度提高住房資源的效用，又可減少社會(huì)成員之間的分配不公。廉租住房制度管理相關(guān)部門(mén)定期對(duì)享受廉租住房家庭的收入、住房狀況等基本情況進(jìn)行復(fù)核，以避免廉租住房消費(fèi)的“搭便車(chē)現(xiàn)象”，確保有限的廉租住房資源發(fā)揮最大的效用。

(三)進(jìn)一步加強(qiáng)公眾監(jiān)督力度，保證廉租住房的質(zhì)量

在賦予地方政府必要的財(cái)政自主權(quán)的同時(shí)，也賦予當(dāng)?shù)鼐用癖O(jiān)督政府、參與政府決策等權(quán)利。要實(shí)現(xiàn)公眾監(jiān)督，需增加廉租住房建設(shè)和管理的透明度，將土地審批、資金到位、建設(shè)進(jìn)度、分配原則、分配結(jié)果等情況向社會(huì)公示，及時(shí)更新，以便于公眾全過(guò)程監(jiān)督，從而確保廉租住房配置給有迫切住房需求的低收入家庭。同時(shí)，還要建立質(zhì)量監(jiān)控體系，保證廉租住房工程安全和使用功能，及時(shí)解決工作中遇到的困難和問(wèn)題，確保工程建設(shè)順利進(jìn)行。

(四)制定相應(yīng)法規(guī)制度，為廉租房工程實(shí)施提供有效保障

無(wú)論是發(fā)達(dá)國(guó)家還是發(fā)展中國(guó)家，都將住房保障納入政府工作重要議程，同時(shí)，通過(guò)法規(guī)制度加以保障。成功推行廉租房制度的國(guó)家一般都有較為完善的法律保障。加強(qiáng)住房保障的立法工作，通過(guò)法律的形式明確地方政府在住房保障資金投入、土地提供、金融支持、財(cái)稅優(yōu)惠等方面的具體責(zé)任。以法律的形式約束地方政府廉租住房供給的質(zhì)量和數(shù)量問(wèn)題已勢(shì)在必行。

(五)完善官員政績(jī)考核機(jī)制，充分發(fā)揮政府的職能作用

把廉租住房等社會(huì)保障性住房建設(shè)情況指標(biāo)化，納入官員政績(jī)考核機(jī)制中，作為獎(jiǎng)勵(lì)或懲處干部的依據(jù)。廉租住房建設(shè)過(guò)去之所以未能務(wù)實(shí)發(fā)展，根源之一就在于干部考核機(jī)制建設(shè)滯后，可見(jiàn)，廉租住房作為一種福利性的住房政策，在實(shí)施推進(jìn)過(guò)程中政府的作用至關(guān)重要。

［1］趙燕菁.廉租房建設(shè)與國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)［J］.城市發(fā)展研究，2005(3).

［2］李文祥.社會(huì)建設(shè)中的制度風(fēng)險(xiǎn)與制度協(xié)調(diào)［J］. 天津社會(huì)科學(xué)，2007(3).

［3］江利娜.我國(guó)保障性住房政策演變及思考［J］.現(xiàn)代城市研究，2009(7).