上海靜安區(qū)內(nèi)外資企業(yè)商務(wù)環(huán)境的差別分析及對策

吳和雨

（上海市靜安區(qū)統(tǒng)計(jì)局，上海 200003）

近年來，上海市靜安區(qū)著力推進(jìn)高端商業(yè)商務(wù)樓宇建設(shè)，提升經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展能級，吸引了大批跨國公司總部入駐。2011年，靜安區(qū)百幢重點(diǎn)樓宇稅收突破140億元，對全區(qū)總稅收的貢獻(xiàn)度達(dá)六成以上，樓宇經(jīng)濟(jì)取得長足發(fā)展。在當(dāng)前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的進(jìn)程中，靜安要形成名企高度集聚的國際商務(wù)港，還需要加快商務(wù)環(huán)境升級，創(chuàng)建新的品牌招商優(yōu)勢。

一、靜安區(qū)商務(wù)環(huán)境面臨的挑戰(zhàn)

現(xiàn)代商務(wù)環(huán)境是個(gè)很寬泛的概念，除辦公環(huán)境外，還包括滿足商務(wù)發(fā)展、商務(wù)人員工作生活需求的配套要素及設(shè)施，如交通、商務(wù)聚集性、休閑娛樂條件等，并日漸涵蓋更多內(nèi)容。目前，靜安要繼續(xù)保持商務(wù)環(huán)境在全市的先行地位，主要面臨以下幾方面挑戰(zhàn)：

（一）成熟中心區(qū)原有優(yōu)勢逐步弱化

現(xiàn)階段，上海城市發(fā)展重心由內(nèi)向外擴(kuò)張、多極化發(fā)展趨勢凸顯，靜安作為老牌、成熟中心區(qū)的原有優(yōu)勢逐步弱化。沿中環(huán)一帶區(qū)域性的分中心日漸興起，大型商務(wù)項(xiàng)目相繼竣工。相對于發(fā)展空間近于飽和、土地面積最小的靜安而言，周邊地區(qū)有更多的土地開發(fā)資源和配套工程，發(fā)展?jié)摿Σ蝗菪∮U。

（二）中央商務(wù)區(qū)的辦公成本全市居首

企業(yè)在靜安中央商務(wù)區(qū)的辦公成本高企，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)趨緊提高了成本控制的需求。以辦公樓租金為例，據(jù)DTZ戴德梁行研究部數(shù)據(jù)顯示：2012年一季度，上海甲級辦公樓的平均租金達(dá)每天每平方米8.9元，其中靜安區(qū)為每天每平方米10.11元，居全市各區(qū)縣之首。伴隨CPI的波動上行，“招商”之后，需要更多的“留商”策略以減輕企業(yè)成本上浮的壓力。

（三）公共設(shè)施與公眾需求存有一定差距

2011年，靜安區(qū)人均體育場地面積、人均公共文化設(shè)施面積均不足1平方米，低于全市平均水平，其建設(shè)速度有待推進(jìn)。公共設(shè)施作為商務(wù)軟環(huán)境之一，為企業(yè)職工提供生活休閑場所及人文關(guān)懷，有助于增強(qiáng)企業(yè)的歸屬感。而且中心城區(qū)生活成本高于郊區(qū)的客觀實(shí)際，驅(qū)使企業(yè)對本區(qū)的公共設(shè)施有更高訴求。

二、商務(wù)環(huán)境問卷調(diào)查基本情況及分析

針對上述挑戰(zhàn)與問題，現(xiàn)對區(qū)內(nèi)九大行業(yè)、14個(gè)門類的174家企業(yè)展開商務(wù)環(huán)境抽樣調(diào)查，探索內(nèi)外資企業(yè)對商務(wù)環(huán)境的差別需求，從而更好地為其服務(wù)。調(diào)查問卷包括兩部分內(nèi)容：一是企業(yè)落戶靜安的關(guān)鍵因素，包括區(qū)域形象、交通便利、政府服務(wù)、生活便利、財(cái)稅政策、樓宇租金、勞動力成本等七項(xiàng)指標(biāo)；二是企業(yè)對靜安經(jīng)營環(huán)境的感受，即企業(yè)滿意度，包含樓宇環(huán)境、交通條件、市容環(huán)境、政府服務(wù)、產(chǎn)業(yè)政策、生活便利等六項(xiàng)指標(biāo)。兩組指標(biāo)相互對應(yīng)，受調(diào)查企業(yè)對其進(jìn)行主次、優(yōu)劣排序，從而反映企業(yè)對商務(wù)環(huán)境的關(guān)注重點(diǎn)與滿意情況。

調(diào)查顯示，靜安地處市中心的地理優(yōu)勢明顯，區(qū)域形象、交通便利是企業(yè)落戶靜安的首要原因；而由于本區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)占九成以上，第三產(chǎn)業(yè)中單個(gè)企業(yè)的從業(yè)人員相對較少，企業(yè)選址時(shí)對勞動成本因素的關(guān)注度大都較低。滿意度方面，本區(qū)的樓宇環(huán)境、交通條件獲得一致認(rèn)可，而產(chǎn)業(yè)政策、生活便利方面還需優(yōu)化提升。具體而言，內(nèi)外資企業(yè)的調(diào)查結(jié)果差別如下：

（一）外資較內(nèi)資企業(yè)更注重將區(qū)域形象作為落戶靜安的首選要素，但兩者對其滿意度均有待提高

從企業(yè)選址的關(guān)鍵要素看，把區(qū)域形象放在第一、二位的企業(yè)占總量的55.2%，其中67.3%的外資企業(yè)把區(qū)域形象作為落戶靜安的最主要因素，超出全部調(diào)查企業(yè)樣本12.1個(gè)百分點(diǎn)，而內(nèi)資企業(yè)只有49.6%。相對內(nèi)資企業(yè)來說，外資尤其是國際知名品牌、總部公司，如摩根士丹利、古馳、愛馬仕，更注重本區(qū)與自身品牌地位相符的高端區(qū)域形象。

對應(yīng)“區(qū)域形象”這一選址因素的企業(yè)滿意度指標(biāo)，是“樓宇環(huán)境”與“市容環(huán)境”：樓宇環(huán)境方面，企業(yè)普遍比較滿意，52.3%的企業(yè)對樓宇環(huán)境的滿意度位列一、二位，其中外資企業(yè)為54.6%，內(nèi)資企業(yè)為51.3%，可見本區(qū)樓宇建設(shè)成效顯著。而且從內(nèi)外資企業(yè)兩者差距不大的結(jié)果表明，本區(qū)的樓宇環(huán)境已向國際水準(zhǔn)看齊，獲得一致認(rèn)可。市容環(huán)境方面，半數(shù)以上企業(yè)將其列于第三位之后。市容環(huán)境評價(jià)不高，主要因本區(qū)地域面積小，集約化發(fā)展進(jìn)程中部分區(qū)域的環(huán)境治理未及時(shí)銜接，整修、拆遷帶來的工程渣土、噪音及光污染較郊區(qū)相對集中。

（二）生活便利是企業(yè)最不滿意的因素，外資比內(nèi)資企業(yè)對生活便利的要求更高

梅龍鎮(zhèn)、中信泰富、恒隆、久光、金鷹等五大商廈代表的高檔消費(fèi)區(qū)在靜安區(qū)發(fā)展良好，但區(qū)內(nèi)大型超市、書店、餐飲連鎖店、菜市場、健身館等生活消費(fèi)場所則相對較少、覆蓋面小。

數(shù)據(jù)顯示，32.2%的企業(yè)對生活便利情況最不滿意，其中外資企業(yè)為43.6%，超內(nèi)資企業(yè)16.7個(gè)百分點(diǎn)，說明外資企業(yè)對生活便利的要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于內(nèi)資企業(yè)。

除電子數(shù)碼、保健品、居家用品等消費(fèi)場所較少外，外企職員普遍反映洗衣店、商務(wù)禮品店、高科技產(chǎn)品維修店等中高檔服務(wù)便利店也不夠充足。主要是因?yàn)殪o安區(qū)“南改北建”，造成生活居住區(qū)、辦公區(qū)相對零散，周邊的生活便利服務(wù)及消費(fèi)場所發(fā)展滯后。本區(qū)的日常生活用品消費(fèi)場所和便民服務(wù)建設(shè)，存在很大提升空間。

（三）內(nèi)外資企業(yè)對產(chǎn)業(yè)政策的滿意度差別明顯，內(nèi)資較外資企業(yè)對財(cái)稅政策更為側(cè)重

從企業(yè)滿意度情況看，外資企業(yè)把產(chǎn)業(yè)政策列于第四位、第五位的占49.1%，比內(nèi)資企業(yè)高7.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，商貿(mào)流通業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意業(yè)的外資企業(yè)對產(chǎn)業(yè)政策的滿意度更高，這主要得益于政府對投資管理、咨詢、法律服務(wù)等領(lǐng)域的政策支持?，F(xiàn)階段，在靜安區(qū)的五大支柱產(chǎn)業(yè)中，商貿(mào)流通業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意業(yè)都處于高增長期。上述調(diào)查結(jié)果，非常符合本區(qū)目前的產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況。

企業(yè)選址因素中，與“產(chǎn)業(yè)政策”相對應(yīng)的是“財(cái)稅政策”，把財(cái)稅政策作為首選要素的內(nèi)資企業(yè)比外資企業(yè)高出2.9個(gè)百分點(diǎn)，說明內(nèi)資企業(yè)對財(cái)稅扶持政策更為敏感。政府前期往往側(cè)重宣傳吸引外資的政策規(guī)章，對內(nèi)資企業(yè)有所忽略。結(jié)合國家政策法規(guī)，為內(nèi)資企業(yè)營造全方位的投資環(huán)境，將迅速提高內(nèi)資企業(yè)滿意度。

三、優(yōu)化靜安商務(wù)環(huán)境的對策建議

（一）在政策制定上，做好內(nèi)資與外資企業(yè)的統(tǒng)籌

分行業(yè)、分階段，為內(nèi)外資企業(yè)提供不同的政策支持，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。比如，商貿(mào)流通業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)方面，主要以外資企業(yè)為先。堅(jiān)決貫徹本區(qū)高端商貿(mào)市場的目標(biāo)定位，以專業(yè)外資服務(wù)拉升商務(wù)服務(wù)水準(zhǔn)，將高端商貿(mào)與資深服務(wù)完美結(jié)合，進(jìn)而加速其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展。文化創(chuàng)意業(yè)方面，重點(diǎn)加大對內(nèi)資企業(yè)，包括上海廣播電視臺等大型傳媒企業(yè)以及創(chuàng)意園區(qū)的關(guān)注，以內(nèi)資企業(yè)代表的本土文化為根基開發(fā)文化產(chǎn)品，便于獲得周邊市場的快速認(rèn)可。加強(qiáng)內(nèi)外資企業(yè)統(tǒng)籌，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)間的融合度與均衡性，有助于減少國外經(jīng)濟(jì)的不利影響，夯實(shí)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，形成健康、穩(wěn)定的商務(wù)氛圍。

（二）在資源權(quán)衡上，做好商務(wù)載體與配套設(shè)施的取舍

截至2011年，靜安商業(yè)商務(wù)樓宇總面積超過400萬平方米，占全區(qū)面積的57%以上。商業(yè)商務(wù)樓宇的高速增長，帶來體量發(fā)展水平與配套設(shè)施建設(shè)的不對稱，個(gè)體發(fā)展水平與整體能級要求的不對稱。只有合理規(guī)劃土地、資金等資源使用的優(yōu)先權(quán)，做到商業(yè)商圈聯(lián)動開發(fā)，保證量與質(zhì)齊頭并進(jìn)，才能逐步兌現(xiàn)上述兩個(gè)平衡。本區(qū)可通過建立復(fù)合型城市功能軸來盤活區(qū)域設(shè)施，以“梅泰恒久金”等商廈樓宇為中心，在周邊支馬路開拓商務(wù)配套空間，由點(diǎn)到面強(qiáng)化樓宇功能的多元化。

（三）在生活服務(wù)上，做好日常需求與高品質(zhì)的分流

從目前情況看，本區(qū)世界頂級品牌入駐的高端商廈、商場較為充裕，而社區(qū)周邊賣場等日常生活設(shè)施因城區(qū)大規(guī)模更新改建、拆遷等原因，普遍布局散、數(shù)量少、規(guī)模小。政府應(yīng)以社區(qū)為衍射點(diǎn)，完善社區(qū)周邊生活公共設(shè)施的布局和建設(shè)；以社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、社區(qū)購物中心、標(biāo)準(zhǔn)化菜場等項(xiàng)目為主體，建立“家政、保潔、維修”等一條龍服務(wù)機(jī)制，為居民打造“便捷生活服務(wù)圈”。此外，為滿足國際麗都、中凱城市之光等高檔居住區(qū)外籍人員的差別需求，可將相關(guān)服務(wù)外包給高端物業(yè)管理公司，或者與周邊區(qū)域合作，發(fā)展社區(qū)商業(yè)配送的服務(wù)業(yè)態(tài)。

（四）在銷售渠道上，做好電子商務(wù)與實(shí)體營運(yùn)的結(jié)合

通過網(wǎng)絡(luò)平臺打破靜安空間有限的短板，是現(xiàn)代科技帶來的發(fā)展契機(jī)，也是未來幾年靜安多層次發(fā)展的必然趨勢。相對于浦東新區(qū)的1號店、嘉定區(qū)的京東商城，靜安在電子商務(wù)領(lǐng)域基本上是空白。本區(qū)應(yīng)加速打造專業(yè)電子商務(wù)平臺，引導(dǎo)企業(yè)加大對現(xiàn)代信息技術(shù)的利用，集成制造、物流、銷售、售后服務(wù)的一體化，開發(fā)虛實(shí)結(jié)合的商貿(mào)營運(yùn)新模式。建立電子商務(wù)成熟產(chǎn)業(yè)鏈的作用，一是充分發(fā)揮高端品牌集聚效應(yīng)，發(fā)展奢侈品電子商務(wù)；二是開辟企業(yè)間產(chǎn)業(yè)高端環(huán)節(jié)的聯(lián)網(wǎng)合作，拓展高附件值的專業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。

綜上所述，面對增速放緩的經(jīng)濟(jì)形勢，依據(jù)上海市“創(chuàng)新驅(qū)動，轉(zhuǎn)型發(fā)展”的指導(dǎo)方針，靜安區(qū)需要積極構(gòu)筑自身發(fā)展優(yōu)勢，形成駕馭市場的標(biāo)志性競爭力。在堅(jiān)持“高、精”路線的基礎(chǔ)上，大力推進(jìn)CBD樞紐建設(shè)，利用樓宇經(jīng)濟(jì)的整體地域優(yōu)勢，加強(qiáng)專業(yè)服務(wù)層級與特色商貿(mào)體系的構(gòu)建及優(yōu)化，將靜安打造成商務(wù)環(huán)境復(fù)合高能、內(nèi)外資企業(yè)合作共進(jìn)的國際城區(qū)。